мотивированное 

решение

 составлено 12.02.2024

дело №2-103/2024 (2-1409/2023)

УИД №66RS0014-01-2023-001784-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Алапаевск 06 февраля 2024 года

Алапаевский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Арзамасцевой Л.В., при секретаре Лежниной Е.Р.,

с участием: представителя истца ООО «Альянс» - адвоката Архиповой Е.В.,

представителя третьего лица Межрайонной ИФНС РФ №23 по Свердловской области ФИО4,

помощника Алапаевского городского прокурора Закайдаковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Альянс» к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «Альянс» директор ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.03.2021 в отношении: резервное сливное поле и склад сыпучих материалов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, здание насосной станции и сооружения основного назначения: водозаборные сооружения гранустановки с бассейном, в том числе здание насосной станции общей площадью 29,6 кв.м., водозаборное сооружение протяженностью 

<

данные изъяты>, бассейн, площадь застройки 

<

данные изъяты>, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, здание раскомандировки службы пути на шлакоотвале, назначение: нежилое, общей площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, сооружение основного назначения: напольный склад для выгрузки грузов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, сооружение основного назначения: сливное поле со вспомогательным постом управления, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, установка для грануляции шлака, в том числе: здание поста управления, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимости в собственность ФИО5 и возврате ФИО5 ООО «Альянс» уплаченной по договору суммы в размере 38 847,37 руб. Взыскать с ФИО5 в пользу ООО «Альянс» в возмещение расходов по уплате госпошлины 6 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 09.03.2021 между ответчиком на стороне продавца и ООО «Альянс» в лице директора ФИО3 на стороне покупателя был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В связи с принятием с 15.03.2021 на себя полномочий директора Общества установлено, что ООО «Альянс» приняты по договору купли-продажи физически не существующие объекты – руины. В таком имуществе с учетом его физического состояния ООО «Альянск» не нуждается и интереса не имеет. Зная о реальном положении дел, истец не совершил бы данную сделку купли-продажи. Восстановить здания невозможно, стоимость восстановления превышает стоимость строительства аналогичных зданий с нуля. Если нежилое здание к моменту заключения договора полностью разрушено (руины) и непригодно для использования в каких-либо целях, можно сделать вывод, что такое имущество по договору купли-продажи недвижимости передано быть не может.

Представитель истца адвокат Архипова Е.В. в ходе судебного заседания на исковых требованиях настаивала по доводам, указанным в иске.

Ответчик ФИО5 и его представитель адвокат Барышникова А.И., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие ответчика и его представителя. Представитель ответчика адвокат Барышникова А.И. в направленном в суд заявлении просила удовлетворить заявленные исковые требования, указав о признании иска ответчиком.

Представитель третьего лица Межрайонной ИФНС РФ №23 по Свердловской области ФИО4 в ходе судебного заседания возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. В отзыве указала и в ходе судебного заседания пояснила, что спорные объекты недвижимого имущества зарегистрированы за ООО «Альянс» на основании договора купли-продажи от 09.01.2021. Согласно информационным ресурсам инспекции с 25.06.2021 данные объекты были проданы и зарегистрированы за ООО «Транслес» по 17.11.2023. Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 25.12.2023 учредителями (участниками) юридических лиц ООО «Альянс» и ООО «Транслес» являются взаимозависимыми лицами, братья ФИО1 и ФИО2. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 06.12.2023 вид объекта недвижимости – здания и сооружения, а не руины как указывает заявитель. Вместе с тем, договорная цена объектов существенно занижена в отличие от кадастровой стоимости имущества, указанной в выписках ЕГРН. Возникает вопрос о добросовестности действий сторон при заключении договоров купли-продажи от 09.03.2021 и от 25.06.2021. Относительно последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимости в собственность ФИО5: в соответствии с п.3 ст.32 Налогового кодекса РФ и с п.3 ч.1 ст.140 УПК РФ инспекцией направлены материалы камеральной налоговой проверки в отношении ФИО5, содержащие признаки преступления, предусмотренного ч.1 ст.198 УК РФ, с целью рассмотрения и принятия решения в порядке ст.144,145 УПК РФ. Инспекцией проведена камеральная налоговая проверка в отношении налогоплательщика по вопросам правильности исчисления и своевременности уплаты (удержания, перечисления) налогов и сборов за период 2021 год. По результатам камеральной налоговой проверки составлен акт налоговой проверки от 18.10.2022 №, вынесено решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения от 28.06.2023 №, согласно которому налогоплательщику начислено к уплате 5 062 408,20 руб., в том числе налог на доходы физических лиц в сумме 4 655 088,00 руб., штрафы в сумме 407 320,20 руб. Решение от 28.06.2023 № не обжаловалось налогоплательщиком в апелляционном порядке, вступило в законную силу 08.08.2023. В добровольном порядке налогоплательщиком начисленные по решению от 28.06.2023 № суммы налога, штрафа и пени не уплачены.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве указал, что по договору купли-продажи от 09.03.2021 был осуществлен переход права собственности от ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № на общую сумму 38 847 руб.37 коп., уплаченных покупателем продавцу до подписания договора. Объекты переданы покупателю без составления передаточного акта. По договору купли-продажи от 16.04.2021 был осуществлен переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью "Альянс" к Обществу с ограниченной ответственностью "Транслес" данных объектов недвижимости на общую сумму 27 947 000 руб., путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца в срок до 31.12.2021. При этом, право залога у продавца в отношении зданий до полной оплаты сумм в силу закона не возникает. Объекты переданы покупателю без составления передаточного акта. По договору купли-продажи от 15.11.2023 был осуществлен переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью "Транслес" к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" данных объектов недвижимости на общую сумму 27 947 000 руб., путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца в срок до 15.02.2024. При этом стороны договорились, что залог в пользу продавца не возникает. Объекты переданы покупателю без составления передаточного акта. В силу ч.1 ст.408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, данные сделки являются исполненными (обязательства прекращены, обременения отсутствуют). На сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на спорные объекты.

Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, заключение помощника прокурора, полагавшего отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3 ст.166 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст.454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса (п.1 ст.455 Гражданского кодекса РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п.1 ст.456 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст.557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.1 и п.2 ст.475 Гражданского кодекса РФ,, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п.2 ст.477 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.1 ст.219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, 09.03.2021 между ФИО5 и ООО «Альянс» в лице директора ФИО3 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: резервное сливное поле и склад сыпучих материалов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, здание насосной станции и сооружения основного назначения: водозаборные сооружения гранустановки с бассейном, в том числе здание насосной станции общей площадью 

<

данные изъяты>, водозаборное сооружение протяженностью 

<

данные изъяты>, бассейн, площадь застройки 

<

данные изъяты>, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, здание раскомандировки службы пути на шлакоотвале, назначение: нежилое, общей площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, сооружение основного назначения: напольный склад для выгрузки грузов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, сооружение основного назначения: сливное поле со вспомогательным постом управления, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>, установка для грануляции шлака, в том числе: здание поста управления, назначение: нежилое, площадь 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, адрес: 

<

адрес>. 

По данному договору покупатель ООО «Альянс» уплатил ФИО5 денежные средства в размере 38 847,37 руб., что подтверждается платежным поручение от 09.03.2021. 

Согласно сведениям Управления Росреестра по Свердловской области: по договору купли-продажи от 09.03.2021г. был осуществлен переход права собственности от ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № на общую сумму 38 847 руб.37 коп., уплаченных покупателем продавцу до подписания договора. Объекты переданы покупателю без составления передаточного акта. По договору купли-продажи от 16.04.2021 был осуществлен переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью "Альянс" к Обществу с ограниченной ответственностью "Транслес" данных объектов недвижимости на общую сумму 27 947 000 руб., путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца в срок до 31.12.2021. При этом право залога у продавца в отношении зданий до полной оплаты сумм в силу закона не возникает. Объекты переданы покупателю без составления передаточного акта. По договору купли-продажи от 15.11.2023 был осуществлен переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью "Транслес" к Обшеству с ограниченной ответственностью "Альянс" данных объектов недвижимости на общую сумму 27 947 000 руб., путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца в срок до 15.02.2024. При этом стороны договорились, что залог в пользу продавца не возникает. Объекты переданы покупателю без составления передаточного акта. На сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на спорные объекты.

По сведениям Межрайонной ИФНС РФ №23 по Свердловской области, в соответствии с п.3 ст.32 Налогового кодекса РФ и с п.3 ч.1 ст.140 УПК РФ инспекцией направлены материалы камеральной налоговой проверки в отношении ФИО5, содержащие признаки преступления, предусмотренного ч.1 ст.198 УК РФ, с целью рассмотрения и принятия решения в порядке ст.144,145 УПК РФ. Инспекцией проведена камеральная налоговая проверка в отношении налогоплательщика по вопросам правильности исчисления и своевременности уплаты (удержания, перечисления) налогов и сборов за период 2021 год. По результатам камеральной налоговой проверки составлен акт налоговой проверки от 18.10.2022 №, вынесено решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения от 28.06.2023 №, согласно которому налогоплательщику начислено к уплате 5 062 408,20 руб., в том числе налог на доходы физических лиц в сумме 4 655 088,00 руб., штрафы в сумме 407 320,20 руб. Решение от 28.06.2023 № не обжаловалось налогоплательщиком в апелляционном порядке, вступило в законную силу 08.08.2023. В добровольном порядке налогоплательщиком начисленные по решению от 28.06.2023 № суммы налога, штрафа и пени не уплачены.

Согласно информации СК России по Свердловской области от 16.01.2024, материал проверки по заявлению Межрайонной ИФНС России №23 по Свердловской области по факту уклонения ФИО5 от уплаты налога на доходы физических лиц путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, в крупном размере, на общую сумму 4 655 088 руб., зарегистрирован в КРСП следственного отдела по городу Алапаевск за №19пр-24 от 16.01.2024. Материал проверки находится в производстве.

Представитель истца, заявляя требования о признании договора купли-продажи от 09.03.2021 недействительным и применении последствий недействительности сделки, указывает в качестве обоснования общие основания для признании сделки недействительной, без указания конкретного основания, поясняя, что объектов недвижимого имущества на момент сделки не существовало, в связи с чем сделка является недействительной.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что оспариваемая истцом сделка была исполнена, объекты недвижимого имущества переданы истцу от ответчика, денежные средства получены, в дальнейшем спорное имущество было продано по договору купли-продажи иному юридическому лицу ООО «Транслес» по цене, значительно превышающую стоимость по оспариваемому договору. 

Исходя из требований вышеуказанных норм законодательства, к отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются положения ст.477 ГК РФ об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе. С настоящим иском истец обратился спустя более двух лет, то есть с нарушением установленного законом срока. Кроме того, в договоре купли-продажи отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, следовательно, истец не вправе ссылаться как на основания недействительности сделки на качество переданного имущества.

Согласно положению абз. 4 ч. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу ч. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласна ч. 3 ст. 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что из поведения истца и ответчика после заключения 09.03.2021 оспариваемой сделки купли-продажи следует, что они проявили свою волю на сохранение данного договора, после совершения сделки прошло более двух лет, в этот период истец распорядился данным имуществом, продав его ООО «Транслес» и обратно приобрел в собственность.

Таким образом, истец не вправе оспаривать действительность совершенной 09.03.2021 сделки купли продажи по основанию отсутствия объектов недвижимости (в иске указано, что объекты полностью разрушены). 

По сведениям ЕГРН данные объекты представляют собой здания и сооружения общей площадью более 

<

данные изъяты>

Положения ч. 5 ст. 166 ГК РФ являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в ст. 1 названного Кодекса, согласно ч. 1 ст. 10 которого, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что обращение с настоящим иском связано с результатами проверки Межрайонной ИФНС РФ №23 по Свердловской области, материалы которой направлены СК России по Свердловской области.

Между тем, указанное свидетельствует о недобросовестности сторон.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с ч. 3 ст. 133 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применении последствий недействительности сделки не имеется, в связи с чем, в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать.

Ответчик ФИО5 в ходе рассмотрения настоящего дела заявил о признании исковых требований.

Исходя из положений части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик вправе признать иск.

В силу части 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно статье 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании иска ответчиком заносится в протокол судебного заседания и подписывается ответчиком. В случае, если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (часть 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом вышеуказанных норм законодательства, оснований для принятия признания иска ответчиком, исходя из установленных по делу обстоятельств, приведенных выше, нет, поскольку признание иска ответчиком связано с результатами налоговой проверки в отношении него, проведенной МИФНС РФ №23 по Свердловской области.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО «Альянс» (ИНН 

<

***>) к ФИО5 (

<

данные изъяты>) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Алапаевский городской суд Свердловской области.

Судья Л.В. Арзамасцева