РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2020 года город Тверь 

Калининский районный суд Тверской области в составе:

Председательствующего судьи Земляковой К.Е.,

С участием представителей истца помощника прокурора Калининского района Тверской области: Захаровой Я.А., прокурора отдела по надзору за исполнением законодательства о противодействии коррупции на правах управления прокуратуры Тверской области: Розова С.А., 

представителя ответчика ФИО1: ФИО2,

при секретаре судебного заседания Афонине Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Калининского района Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО3, администрации МО Тверской области «Калининский район», администрации МО «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании недействительным договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, администрации МО Тверской области «Калининский район» о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки. Свои требования мотивирует тем, что прокуратурой Тверской области проведена проверка соблюдения администрацией Заволжского сельского поселения Калининского района Тверской области требований земельного законодательства, в ходе которой установлено, что 23.12.2016 между администрацией муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым №, государственная собственность на который не разграничена площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования «ведение огородничества» на срок 3 года. 03.09.2018 между ФИО4 и ФИО1 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому ФИО4 уступает, а ФИО1 принимает права и обязанности арендатора данного земельного участка и выплачивает компенсацию в размере 50000 рублей. 16.05.2019 между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1, на основании Постановления администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 27.08.2018 №132 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка», согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.09.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 23.12.2016 №189/22081800769 от 23.12.2016. Согласно дополнительному соглашению ФИО1, принимает в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства». 24.12.2019 между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1 в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка №785 с кадастровым № государственная собственность на который не разграничена площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» на срок с 24.12.2019 по 23.12.2039. В соответствии со ст.168 ГК РФ произвольное изменение сторонами вида разрешенного использования участка и целевого назначения участка направлено на обход процедур, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов и влечет нарушение прав неопределенного круга лиц. Так как на момент заключения договора аренды земельный участок предоставлялся арендатору не для ведения личного подсобного хозяйства, а для ведения огородничества, и не мог предоставляться путем проведения торгов. Нарушение закона, допущенное сторонами при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, заключается в том, что стороны произвольно изменили не только вид разрешенного использования, но и цель предоставления участка, создав не предусмотренные законом преимущества для возведения на участке объекта капитального строительства. Если бы участок предоставлялся для строительства в соответствии с требованиями закона, то орган местного самоуправления обязан был бы организовать аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в котором могли участвовать иные лица, и договор аренды заключался бы только с победителем торгов. В связи с тем, что оспариваемое соглашение повлекло внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в части изменения вида разрешенного использования, то применяя последствия недействительности данной сделки, необходимо восстановить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым №, площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. В ходе осмотра земельного участка с кадастровым №, установлено, что принадлежащее на праве собственности ФИО1 нежилое здание (гараж) с кадастровым № отсутствует, а также признаки когда-либо проводившихся работ по строительству либо сносу объектов капитального строительства. По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов. Лишь в прямо установленных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ случаях допускается заключение такого договора без проведения торгов. Договор аренды земельного участка от 24.12.2019 заключен в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления. Таким образом, ФИО1 предприняты действия для регистрации права собственности на фактически отсутствующее нежилое здание (гараж), с целью последующего заключения договора аренды на земельный участок в упрощенном порядке без проведения торгов в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Поскольку оспариваемая сделка совершена с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, на основании п.2 ст.168 ГК РФ указанная сделка ничтожна и необходимо применить последствия недействительности договора аренды в виде односторонней реституции путем обязания ФИО1 возвратить в соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» земельный участок с кадастровым №, площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: Тверская область Калининский район, Заволжское сельское поселение, п. Заволжский по акту приема-передачи администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район». Просит признать недействительным дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №189/22081800769 от 23.12.2016; признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, государственная собственность на который не разграничена от 24.12.2019 №785 заключенный между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым №, площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, по акту приема-передачи администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район».

Определением суда от 13.11.2020 производство по гражданскому делу по исковому заявлению прокурора Калининского района Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО3, администрации МО 

<

адрес> «

<

адрес>», администрации МО «Заволжское сельское поселение» 

<

адрес> в части исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым №, площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, по акту приема-передачи администрации МО Тверской области «Калининский район» прекращено в связи с отказом прокурора от иска.

Протокольным определением суда от 27.08.2020 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3 и администрация МО «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области.

От представителя ответчика ФИО1 поступили возражения, в которых указано, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, договор аренды расторгнут по соглашению сторон, ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, поэтому рассмотрение дела подсудно арбитражному суду, просит оставить исковое заявление без рассмотрения или в удовлетворении исковых требований отказать. 

В судебном заседании представители истца поддержали требования иска в полном объеме по изложенным в нем доводам.

Прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства о противодействии коррупции на правах управления прокуратуры Тверской области пояснил, что исковое заявление было подан обоснованно, в связи с добровольным исполнением требований прокурора в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки прокурор отказался от иска. Остальные требования поддерживает. Дополнительное соглашение было заключено в обход процедуры, в связи с чем были нарушены права неопределенного круга лиц. Под огород земельный участок не использовался. Интерес у граждан в предоставлении земельного участка в Заволжском сельском поселении имелся. В настоящее время вид разрешенного использования не восстановлен. Признание сделок недействительными позволит предоставить земельный участок под огород, если его размежевать. Права неопределенного круга лиц нарушены невозможностью приобрести спорный земельный участок под огородничество. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 с исковыми требованиями не согласился, просил отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в возражениях, указал, что ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения просит не рассматривать. Пояснил, что не указано, какая норма нарушена, отсутствует материальное основание для признания сделки недействительной, императивные нормы закона не нарушены, ничьих прав не нарушено, решение суда не направлено на защиту чьих-либо прав. 

В судебное заседание иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещенными, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - уполномоченный орган).

Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (пп. 9 п. 2); земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (пп. 19 п. 2).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

23.12.2016 между администрацией муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО4 заключен договор аренды №189/22081800769 земельного участка с кадастровым № государственная собственность на который не разграничена площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования «ведение огородничества» на срок 3 года. 

03.09.2018 между ФИО4 и ФИО1 с согласия администрации МО Тверской области «Калининский район» и администрации МО «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому ФИО4 уступает, а ФИО1 принимает права и обязанности арендатора земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым №, площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования «ведение огородничества» и выплачивает компенсацию в размере 50000 рублей. 

Постановлением администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 27.08.2018 №132 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № с «ведение огородничества» на «для ведения личного подсобного хозяйства».

Поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, изменение вида разрешенного использования земельного участка с «ведение огородничества» на «для ведения личного подсобного хозяйства» повлекло нарушение установленной процедуры предоставления в аренду земельного участка с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» без проведения торгов, что на момент его вынесения нарушило права неопределенного круга лиц. 

05.06.2020 прокурором Калининского района Тверской области был принесен протест на Постановление администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 27.08.2018 №132 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка». 

Постановлением администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 16.06.2020 №124 Постановление администрации муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 27.08.2018 №132 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» отменено.

Таким образом, на момент подачи иска вид разрешенного использования спорного земельного участка был восстановлен. 

16.05.2019 между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №189/22081800769 от 23.12.2016, согласно которому ФИО1, принимает в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства». 

На земельном участке с кадастровым № ФИО1 было возведено нежилое строение – гараж с кадастровым №, площадью 11.3кв.м., право собственности ФИО1 на которое зарегистрировано 02.09.2019.

24.12.2019 между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1 в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ заключен договор аренды №785 земельного участка с кадастровым №, государственная собственность на который не разграничена площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» на срок с 24.12.2019 по 23.12.2039.

Нежилое здание (гараж) с кадастровым №, расположенное на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, снято с кадастрового учета 13.08.2020.

Из приведенных положений закона следует, что для возникновения у лица права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов обязательным условием является наличие на земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано его право собственности.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к объектам капитального строительства (ОКС) относятся здание, сооружение, строение, за исключением временных построек и других подсобных построек.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания приведенных выше норм земельного законодательства, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, в преимущественном порядке без проведения торгов вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

Для квалификации таких объектов как объектов недвижимости они должны иметь прочную связь с земной поверхностью, предполагающую невозможность перемещения без физического разрушения и приведения в непригодное для использования состояние, функциональное назначение, определенную долговечность и ценность, и соответствовать целевому назначению использования.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, вид разрешенного использования земельного участка "для ведения личного подсобного хозяйства" предусматривает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Достоверных доказательств того, что на момент совершения юридически значимых действий (заключения договора аренды земельного участка №785 от 24.12.2019) на спорном земельном участке располагалось строение, здание, сооружение, дающие право ФИО1 без проведения торгов приобрести земельный участок в аренду, суду не представлено.

Суд исходит из того, что для квалификации такого объекта как объекта недвижимости он должен иметь прочную связь с земной поверхностью, предполагающую невозможность перемещения без физического разрушения и приведения в непригодное для использования состояние, функциональное назначение, определенную долговечность и ценность, и соответствовать целевому назначению использования.

Спорная постройка – гараж, исходя их габаритов, описания, отсутствия признаков прочной связи с землей и четкого функционального назначения к объектам недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, и дает преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, не относится. 

Сама по себе регистрация за ФИО1 права собственности на объект, поименованный как гараж, площадью 11,3кв.м., значения для разрешения спора не имеет.

Изложенное позволяет сделать вывод о незаконной передаче спорного земельного участка с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» на момент совершения сделки в аренду ФИО1 без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. У администрации муниципального образования поселения не имелось оснований для предоставления поименованного выше земельного участка в аренду ФИО1 в порядке, предусмотренном пп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Формально правомерные действия сторон сделок на момент их совершения нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства. Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.

14.08.2020 договор аренды № 785 земельного участка с кадастровым №, государственная собственность на который не разграничена площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и ФИО1, расторгнут.

Согласно акту приема-передачи 14.08.2020 земельный участок с кадастровым №, государственная собственность на который не разграничена площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, возвращен администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район».

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Из смысла вышеприведенных положений закона следует, что лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

По настоящему делу прокурор предъявил иск в интересах неопределенного круга лиц и при этом просил суд признать сделки недействительными, от требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки прокурор отказался.

Между тем, прокурор не указал, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц должно быть восстановлено.

В судебном заседании представитель истца указал на необходимость восстановления вида разрешенного использования земельного участка «под огородничество», однако удовлетворение требований о признании сделок недействительными не может восстановить вид разрешенного использования земельного участка.

На момент рассмотрения дела спорный земельный участок передан ФИО1 администрации МО Тверской области «Калининский район» в связи с расторжением договора аренды, то есть права неопределенного круга лиц не нарушены, следовательно, полномочия прокурора на обращение с исковым заявлением в защиту неопределенного круга лиц отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении исковых требований необходимо отказать. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований прокурора Калининского района Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО3, администрации МО Тверской области «Калининский район», администрации МО «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 189/22081800769 от 23.12.2016; признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, государственная собственность на который не разграничена от 24.12.2019 № 785, заключенного между администрацией МО Тверской области «Калининский район» и ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е. Землякова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2020 года

Судья К.Е. Землякова

1версия для печати