УИД 26RS0024-01-2019-001872-78

№ 2 – 1189 / 2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Невинномысск 23 августа 2019 года

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Душко Д.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края и представителя третьего лица Администрации г. Невинномысска Ставропольского края в лице ФИО2, действующей на основании доверенностей,

при секретаре судебного заседания Сергиенко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещение суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды.

В обоснование иска указано, что на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 31 марта 2015 года № 2/3 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края и ФИО3 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № 

Согласно п. 2.1 указанного договора срок аренды земельного участка, общей площадью 24 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение: Ставропольский край, 

<

адрес>, устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по 02 апреля 2019 года, разрешенное использование участка – земельный участок индивидуального гаража.

После завершения строительства гаража на основании декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды от 03 апреля 2015 года № № ФИО3 зарегистрировал за собой право собственности на объект недвижимости – гараж, с кадастровым номером №, общей площадью 20,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

На основании договора купли – продажи от 15 декабря 2017 года он, ФИО1, приобрел вышеуказанный гараж, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20 декабря 2017 года.

01 февраля 2018 года он обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края с просьбой передать в аренду земельный участок площадью 24 кв.м., с кадастровым номером №, без проведения процедуры торгов как собственнику здания, расположенного на этом земельном участке, в порядке ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ. В свою очередь предыдущий собственник гаража направил в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края заявление с просьбой расторгнуть с ним договор аренды от 03 апреля 2015 года № № 

19 февраля 2018 года Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края направил ему проект договора аренды № 26 земельного участка, находящегося в государственной собственности. Из преамбулы проекта договора следует, что он заключается на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от31 марта 2015 года.

Согласно п. 2.1 указанного проекта договора срок аренды устанавливается с 19 февраля 2018 года до 02 апреля 2019 года. Более того, п. 4.1. представленного проекта договора установлено, что размер арендной платы за земельный участок рассчитывается тоже по итогам аукциона, состоявшегося 31 марта 2015 года, и составляет 10 700 рублей в год, однако в данном аукционе он участия не принимал, в связи с чем считает указанный в проекте договора размер арендной платы необоснованным.

29 мая 2018 года он обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края с просьбой о перерасчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов».

19 июня 2018 года им был получен ответ от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края, согласно которому предоставление в аренду земельного участка, площадью 24 кв.м., с кадастровым номером № местоположение: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507 сроком на 49 лет не представляется возможным.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края обосновал своё решение ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В свою очередь Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края не учитывалось, что договор аренды от 03 апреля 2015 года № 126 был расторгнут с 20 декабря 2017 года, в связи с отчуждением арендатором объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в отношении которого был заключен указанный договор. 

06 декабря 2018 года он повторно обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края, указав на то, что предыдущий собственник после расторжения договора аренды от 03 апреля 2015 года № 126 зарегистрировал дополнительное соглашение № 1 в ЕГРН. 

Однако 20 февраля 2019 года им получен отказ, который по своему содержанию аналогичен ответу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края от 19 июня 2018 года. 

Считает данный отказ, а так же условия, содержащиеся в проекте договора от 19 февраля 2018 года № 26 в части расчёта размера арендной платы и срока действия договора, не соответствующими действующему законодательству.

В связи с тем, что на земельном участке располагается объект недвижимого имущества, принадлежащий ему на праве собственности, считает, что расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 19 февраля 2018 года № 26 должен быть произведен на основании п. 9 ч. 2 ст. 39.6 и ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно п.п. 2, 3 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п, арендная плата за использование земельного участка устанавливается договором аренды земельного участка за земельный участок в целом в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически. Размер арендной платы за использование земельного участка, если иное не установлено настоящим Порядком, определяется по следующей формуле: РАП = (КС ? С), где

РАП – размер арендной платы за использование земельного участка;

КС – кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

С – ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507, составляет 15 993 рубля, а ставка арендной платы для соответствующего вида разрешенного использования, применяемая в г. Невинномысске Ставропольского края, установлена в размере 6,33 %, сумма годовой арендной платы должна составить 1 012 рублей.

С 01 января 2019 года вступило в силу Постановление Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года № 601-п, которым утвержден новый Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, согласно которому арендная плата для земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, определяется в размере 0,60 % от кадастровой стоимости такого земельного участка. В свою очередь Постановление Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № № признано утратившим силу.

Размер арендной платы на календарный год, произведен исходя из кадастровой оценки земельного участка, его назначения, вида разрешенного использования и с соблюдением указанных выше требований закона.

Из толкования положений ч. 2 ст. 39.7 ЗК РФ следует, что арендная плата устанавливается с победителем аукциона, которым он не является, новый аукцион не проводился, договор спредыдущим собственником ФИО3 был расторгнут.

Просит признать незаконными действия Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края, выразившиеся в отказе в заключении с ним, ФИО1, договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507, на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

Просит возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края обязанность по заключению с ним, ФИО1, договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, с местоположение: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507, установив размер арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края и представитель третьего лица Администрации г. Невинномысска Ставропольского края в лице ФИО2 возражала против удовлетворения заявленного иска, поддержала письменную позицию, отраженную в отзыве на исковое заявление.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Порядок определения арендной платы, порядок условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Постановлением Администрации г. Невинномысска Ставропольского края Ставропольского края от 20 апреля 2015 года № 1074 «Об утверждении Положения о порядке организации торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков, расположенных на территории муниципального образования городского округа – г. Невинномысска Ставропольского края», определен порядок организации торгов по продаже земельных участков, а так же права на заключение договоров аренды земельных участков, сформированных в соответствии с требованиями земельного законодательства, расположенных на территории муниципального образования городского округа – г. Невинномысска Ставропольского края, находящихся в собственности муниципального образования городского округа – г. Невинномысска Ставропольского края или государственная собственность на которые разграничена.

В соответствии с п. 4 указанного Положения организатором торгов при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков выступает администрация города в лице уполномоченных органов Администрации г. Невинномысска Ставропольского края.

Согласно Положению о Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края, утвержденного решением Думы г. Невинномысска Ставропольского края от 26 июля 2017 года № 161-16, комитет уполномочен осуществлять оформление прав на земельные участки в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что на основании договора купли – продажи гаража от 15 декабря 2017 года и согласно выписке из ЕГРН от 20 декабря 2017 года, ФИО1 является собственником нежилого здания, площадью 20,5 кв.м., с кадастровым номером 26:16:060511:72, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507.

Указанное нежилое здание – гараж расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:16:060511:71, площадью 24 кв.м., с разрешенным использованием «для строительства и эксплуатации гаража», с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507, предоставленном прежнему собственнику ФИО3 в соответствии с договором аренды № 126 от 03 апреля 2015 года, находящегося в государственной собственности. 

В свою очередь, согласно протоколу № 2/3 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 31 марта 2015 года, в ходе аукциона, организатором которого являлась Администрация г. Невинномысска Ставропольского края, победителем заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 24 кв.м., с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края признан ФИО3 с размером годовой арендной платой в 10700 рублей, местоположение: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507, срок аренды заключен на 4 года.

В соответствии с договором аренды № 126 находящегося в государственной собственности земельного участка от 03 апреля 2015 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края был предоставлен в аренду ФИО3 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, с местоположением: 

<

адрес> в границах, указанных в кадастровом паспорте, земельный участок индивидуального гаража, общей площадью 24 кв.м., срок аренды участка установлен с 03 апреля 2015 года по 02 апреля 2019 года.

Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы за вышеназванный земельный участок составляет 10700 рублей.

Став новым собственником нежилого здания – гаража, 01 февраля 2018 года ФИО1 обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края с заявлением о передаче в аренду (путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды) без проведения процедуры торгов земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507, основания предоставления п.п. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ, сроком на 49 лет. 

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 15 февраля 2018 года к договору аренды земельного участка от 03 апреля 2015 года № 126 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края и ФИО3 (прежний собственник) решили считать расторгнутым договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03 апреля 2015 года № 126 с 20 декабря 2017 года.

Указанное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды от 03 апреля 2015 года № 126 и впоследствии зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

19 февраля 2018 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края и ФИО1 (новый собственник) заключен договор аренды № 26 находящегося в государственной собственности земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 26:16:060511:71, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507, общей площадью 24 кв.м.

Между тем, в договоре указано, что договор аренды заключается на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 31 марта 2015 года, ст. 35 ЗК РФ, договора купли – продажи гаража от 15 декабря 2017 года.

Срок договора установлен с 19 февраля 2018 года по 02 апреля 2019 года (п. 2.1 договора).

П. 4.1 договора установлено, что по итогам аукциона, состоявшегося 31 марта 2015 года, размер арендной платы за земельный участок составляет 10 700 рублей, сумма годовой арендной платы за вычетом внесенного задатка, должна поступить от арендатора единовременным платежом в течении 15 дней с момента подписания настоящего договора (п. 4.3 договора).

Также стороны предусмотрели, что в течении 2 месяцев с момента подписания договора и изменений к нему должна быть произведена государственная его регистрация в Межмуниципальном отделе по г. Невинномысску, Кочубеевскому, Андроповскому районам Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Как следует из материалов гражданского дела и пояснений ФИО1, после заключения договора аренды, усмотрев, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края представлен проект договора аренды, не соответствующий требованиям, изложенным в его заявлении, и не начав его исполнять в виде внесения оплаты и проведения государственной регистрации как арендатор, он обратился 29 мая 2018 года в комитет с заявлением о пересчете арендной платы на основании Постановления Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п.

19 июня 2018 года Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края в ответе № 2248/27 в перерасчете арендной платы отказал, сославшись на положения ст.ст. 35, 39.7, 39.11 ЗК РФ, полагая, что ФИО1, приобретая право собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, одновременно приобрел право пользования земельным участком на условиях, что и прежний собственник, то есть по цене арендной платы, установленной аукционом. 

Не согласившись с данным отказом, он снова 06 декабря 2018 года обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края с заявлением о пересчете арендной платы на основании Постановления Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п, при этом, свое несогласие он выразил в более подробном письменном виде. 

20 февраля 2019 года Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края в ответе № № в перерасчете арендной платы вновь отказал по тем же основаниям.

Разрешая исковые требования о признании незаконными действий Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края, выразившихся в отказе в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, на основании ст. 39.20 ЗК РФ, суд приходи к следующему.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 настоящего Кодекса.

На основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Положения гражданского и земельного законодательства ограничивают допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

Указанные нормы направлены на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 мая 2011 года № 148/11.

Согласно положениям ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, предусмотрены ст. 39.20 ЗК РФ.

На основании п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством (ч. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Для реализации указанного права в соответствии с п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений и помещений в них обращаются в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9 – 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в ст. 39.17 ЗК РФ. Сведения, которые должны содержаться в соответствующем заявлении заинтересованного (физического, юридического) лица, закреплены в п. 1 названной статьи. К заявлению прилагаются документы, предусмотренные п.п. 1 и 4 – 6 п. 2 ст. 39.15 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ФИО1 обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края с заявлением о передаче в аренду без проведения процедуры торгов земельного участка с кадастровым номером 26:16:060511:71 на основании предоставления п.п. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ сроком на 49 лет.

Заявление о передаче в аренду без проведения процедуры торгов земельного участка и приложение к нему, поданное от 01 февраля 2018 года, полностью соответствовало положениям ст.ст. 39.15, 39.17 ЗК РФ.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ.

Положения ст. 39.16 ЗК РФ содержат исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Усматривается, что таких оснований для отказа в предоставлении земельного участка ФИО1 на основании предоставления п.п. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ не имелось.

Согласно п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли – продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Однако в указанный срок Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края ни одно из установленных п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ действий не произведено.

Не рассмотрев заявление ФИО1 по существу надлежащим образом, не заключив договор аренды с первым по указанным в заявлении правовым основаниям, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края направил в адрес первого проект договора аренды по иным правовым основаниям, при этом отказав в перерасчете арендной платы.

Суд расценивает письменные отказы Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края от 19 июня 2018 года и от 26 декабря 2018 года в перерасчете арендной платы как фактический отказ в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

Суд приходит к выводу, что на основании приведенных норм права, действия Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края, выразившиеся в отказе в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на основании ст. 39.20 ЗК РФ являются незаконными.

Довод стороны ответчика о том, что ФИО1, приобретая право собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, одновременно приобрел право пользования земельным участком на условиях, что и прежний собственник, то есть по цене арендной платы, установленный аукционом, суд считает не состоятельным и основанным на неверном толковании норм материального права, в виду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу, закрепленному в ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из приведенных выше норм материального права, право на приобретение в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При системном толковании вышеприведенных норм следует, что при переходе прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, прежний собственник выбывает из арендных правоотношений, существовавших с владельцем земельного участка. При к этом, к новому собственнику переходит лишь право на использование земельного участка на тех же условиях (собственность, аренда), и право на заключение с ним нового договора либо переход прав и обязанностей по ранее заключенному договору.

Однако судом установлено, что новый договор аренды не был заключен с предыдущим продавцом недвижимости ФИО3 Напротив, по инициативе последнего с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края был расторгнут ранее заключенный договор аренды земельного участка, приобретенного на торгах.

При обращении ФИО1 (новый собственник) с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края ему был предложен проект договора аренды с ценой аренды, установленной по итогам аукциона, проводимого с участием ФИО3 (прежний собственник). 

Так, согласно ч. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона

Из толкования положений ч. 2 ст. 39.7 ЗК РФ следует, что арендная плата устанавливается с победителем аукциона, которым ФИО1 (новый собственник) не являлся, новый аукцион не проводился, договор с ФИО3 (прежний собственник) был расторгнут, свои права и обязанности по договору аренды новому собственнику недвижимости ФИО1 он не передавал, договор перенайма (ч. 2 ст. 615 ГК РФ, ч. 5 ст. 22 ЗК РФ) с ФИО1 не заключался.

Кроме того, п. 3.3 договора аренды от 03 апреля 2015 года, заключенного с ФИО3, определялось, что арендатор участка не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу.

Учитывая изложенное, правовых оснований для заключения с ФИО1 (новым собственником) договора аренды на тех же условиях, которые существовали с прежним владельцем, у Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края не имелось.

Суд считает, что у ФИО1 не могло возникнуть право на пользование земельным участком на тех же условиях договора, поскольку он был расторгнут с прежним владельцем, передача прав и обязанностей новому владельцу прямо запрещена договором.

После продажи нежилого здания – гаража ФИО3 и ФИО1 выбыли из правоотношений, связанных с договором аренды по аукциону, в силу прямого указания закона.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также исходил из того, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку договор аренды с ФИО3 (прежним собственником) был расторгнут, то ФИО1 (новый собственник) приобрел лишь право на заключение договора на условиях аренды земельного участка. При этом договор аренды, как юридическое основание для возникновения обязательства, прекратил свое действие.

Кроме того суд учитывает, что ФИО3 (прежний собственник) продал ФИО1 (новому собственнику) объект недвижимости – гараж со 100 % готовностью, в связи с чем Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края не вправе предъявлять требования по недополученным арендным платежам по аукционной цене по расторгнутому договору аренды, подменяя это предоставлением договора аренды от 19 февраля 2018 года.

В силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

О применении условий договора после его расторжения разъяснил Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 06 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», в абз. 2 п. 3 которого указал, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Исходя из системного толкования вышеприведенных норм и разъяснений высшей судебной инстанции, условия договора после его расторжения могут быть применены лишь к сторонам, заключившим договор, и в той части, которая регулирует исполнение возникших между ними обязательств.

По расторгнутому договору права и обязанности не переходят к лицу, не являвшемуся участником данного договора, также новое лицо не может вступить в обязательство, действие которого прекратило свое существование после расторжения договора.

Право собственника земельного участка по определению условий договора с новым арендатором ограничено либо условиями действующего договора, либо законом.

Законодатель определил порядок перехода прав и обязанностей от прежнего владельца недвижимости к новому, не являющемуся собственником земельного участка. 

Положениями ч. 5 ст. 22, ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе прав на объект недвижимости к новому собственнику, он приобретает права на земельный участок на тех же условиях, при этом, новый договор не заключается. Таким образом, новый владелец строения, расположенного на земельном участке, приобретает права и вступает в действующий договор, заключенный с прежним владельцем.

Стороны свободы в заключении и расторжении договора, однако, порядок реализации прав по распоряжению имуществом предусмотрен законом, при соблюдении которого возникают установленные этим законом последствия.

Поскольку ФИО1 является собственником расположенного на земельном участке недвижимого имущества, прежний договор прекратил свое действие, договор аренды должен с ним заключаться на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

Как ранее указывалось, согласно ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Согласно п.п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В данном случае должны были применяться общие принципы определения размера арендной платы, установленные Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно п. 1 ст. 11 которого государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Суд обращает внимание, что с 01 января 2019 года вступило в силу Постановление Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» в соответствии с которым, арендная плата для земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства определяется в размере 0,60 % от кадастровой стоимости такого земельного участка. В свою очередь Постановление Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п признано утратившим силу.

Поскольку право ФИО1 на заключение договора аренды по основаниям, предусмотренным вышеназванными положениями закона, было нарушено, то исковые требования в части возложения обязанности по заключению договора аренды земельного участка с установлением размер арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, утвержденным Правительством Ставропольского края, также подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды удовлетворить.

Признать незаконными действия Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края, выразившиеся в отказе в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением: 

<

адрес>, на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

Возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:060511:71, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, ГК «Квант», д. 507, установив размер арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд Ставропольского края в течение месяца.

Мотивированное решение по гражданскому делу изготовлено 27 августа 2019 года.

Судья Д.А. Душко