Дело № 2-206/2017

Мотивированное 

решение

 

изготовлено 21 апреля 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2017 года г. Новоуральск

Новоуральский городской суд Свердловской области в составе

председательствующего судьи Басановой И.А.,

при секретаре Перетрухиной Г.И.,

с участием истца Ш., её представителя – Ш.,

представителя ответчика Закрытого акционерного общества Производственно-коммерческая фирма «Новоуральск-Техснаб» - К.,

представителя ответчика М. – Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Ш. к Закрытому акционерному обществу Производственно-коммерческая фирма «Новоуральск-Техснаб», М. о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец Ш. обратилась в суд с иском к Закрытому акционерному обществу Производственно-коммерческая фирма «Новоуральск-Техснаб» (далее – ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб»), в котором просит признать за ней право собственности на нежилое помещение – гаражный бокс № ХХ, расположенный по адресу: ХХ.

Определением суда от ХХ года к участию в деле в качестве соответчика привлечен М., являющийся арендатором земельного участка, на котором расположен спорный гаражный бокс, а так же определением суда от ХХ года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

В обоснование иска истцом указано, что ХХ между ней и ООО «Н» был заключен договор № ХХ о финансировании строительства индивидуального гаражного бокса № ХХ, строительство которого осуществлялось ответчиком ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» в рамках проекта № ХХ по адресу: ХХ, на земельном участке, предоставленном на основании Постановления администрации Новоуральского городского округа № ХХ от ХХ года и в соответствии с разрешением на строительство № ХХ от ХХ года. Общая стоимость гаражного бокса в размере ХХ руб. ХХ коп. истцом оплачена в полном объеме. На момент подписания вышеуказанного договора гаражный бокс был построен, он был принят истцом по акту приема-передачи. С указанного времени истец владеет гаражным боксом открыто и добросовестно, несет бремя его содержания. Иных лиц, имеющих правопритязания на спорное имущество, не имеется. Истец лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на гаражный бокс, поскольку деятельность застройщика по строительству гаражных боксов прекращена, комитет архитектуры и градостроительства Новоуральского городского округа отказывается вводить в эксплуатацию отдельно построенные гаражные боксы со ссылкой на то, что ввод в эксплуатацию возможен только после завершения строительства блоков № ХХ и № ХХ, на которые выдано разрешение на строительство.

В судебном заседании истец Ш. и её представитель Ш. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили иск удовлетворить. Указали, что истец лишена возможности в установленном законом порядке зарегистрировать свое право на спорный гаражный бокс по причине отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также того, что в настоящее время земельный участок находится во владении М. на праве аренды. Иных лиц, имеющих правопритязания на спорное имущество, не имеется.

Представитель ответчика ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» - К., участвующий на основании доверенности № ХХ от ХХ года, не возражал против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, указав, что ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» под строительство гаражных боксов и автомойки на основании постановления администрации Новоуральского городского округа был на праве аренды предоставлен земельный участок по адресу: ХХ. Ответчиком получено разрешение на строительство гаражных боксов. Строительство гаражных боксов осуществлялось в соответствии с генеральным планом. В конце ХХ года в связи с тяжелым финансовым состоянием деятельность по строительству гаражных боксов была прекращена. Администрация Новоуральского городского округа отказывается ввести в эксплуатацию достроенные гаражные боксы до окончания строительства в полном объеме. Считает, что у ответчика М. как арендатора земельного участка, на котором расположен спорный гаражный бокс, отсутствуют какие-либо законные основания для правопритязаний, поскольку права и обязанности у него как арендатора земельного участка возникли со ХХ года в силу договора купли-продажи арестованного имущества. Кроме того, Администрация Новоуральского городского округа в своем письме от ХХ года за № ХХ указала, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ХХ года № ХХ М. или иному третьему лицу не лишает прав граждан, заключивших договора финансирования строительства гаражных боксов обращаться за признанием права собственности на объекты недвижимости – гаражные боксы в судебном порядке.

Представитель ответчика М. М. – Р., действующая на основании доверенности от ХХ года, возражала против удовлетворения исковых требований Ш. указав, что на основании договора купли-продажи арестованного имущества № ХХ от ХХ года правообладателем земельного участка с кадастровым номером ХХ, расположенного по адресу: ХХ является М. Указанное имущество был продано на основании исполнительного производства от ХХ года № ХХ, возбужденно судебным приставом – исполнителем Новоуральского городского отдела УФССП по Свердловской области, переданное на реализацию в соответствии с постановлением о передаче арестованного имущества на торги от ХХ года. М. является добросовестным арендатором земельного участка, поскольку в договоре аренды земельного участка Администрацией НГО не были указаны сведения о каких-либо зарегистрированных ограничениях (обременениях) права на данное имущество. В предоставленных стороной истца отчете № ХХ об оценке рыночной стоимости гаражного бокса с техническим заключением о состоянии строительных конструкций гаражного бокса № ХХ, расположенного в объекте незавершенного строительства – блок гаражных боксов № ХХ, по адресу: ХХ, и техническом паспорт нежилого помещения № ХХ (условный номер гаража) на первом этаже объекта незаверенного строительства (блок гаражных боксов № ХХ) имеются несоответствия в части указания площади спорного гаражного бокса. Полагает, что истцом не представлено доказательств, что гаражный бокс соответствует строительным, техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам. Кроме того, считает, что истцом не был соблюден установленный законом досудебный порядок урегулирования спора, а именно, истец не воспользовалась правом обращения во вне судебном порядке в компетентный орган с требованием об установлении за ней права собственности на вышеуказанный гаражный бокс.

Третье лицо - Администрация Новоуральского городского округа, надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебного извещения, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда, в судебное заседание не явился, представителя в судебное заседание не направила, ранее в письменном отзыве ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела путем направления судебного извещения, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда, в судебное заседание не явился, представителя в судебное заседание не направили, об уважительности причин неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в его отсутствие не заявлял.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Рассмотрев требования иска, заслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав представленные в материалах дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», являются инвестора, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. В силу ст. 6 вышеуказанного закона, право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору. Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности как оно определено в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что ХХ между истцом Ш. и ООО «Н» был заключен договор № ХХ о финансировании строительства индивидуального гаражного бокса № ХХ (л.д. 7-9), строительство которого осуществлялось ответчиком ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» по договору, заключенному с ООО «Н» от ХХ года на основании Постановления администрации Новоуральского городского округа. На указанное строительство ответчиком было получено разрешение № ХХ от ХХ года (л.д. 86).

Согласно п. 3.1 договора № ХХ от ХХ истец как инвестор поручает, а общество обязуется выполнить комплекс юридических, организационных и иных фактических действий в целях решения вопроса инвестора по приобретению объекта в собственность, в том числе оказать помощь: принять инвестиционные взносы от инвестора, направляемые им на финансирование строительства объекта; в течение одного банковского дня с момента получения направить инвестиционные взносы на финансирование строительства объекта в объеме, предусмотренном настоящим договором, путем перечисления на расчетный счет застройщика; содействовать инвестору в оформлении права собственности на объект. По окончании строительства объекта, приемки его инвестором по акту приема-передачи, приемки объекта приемочной комиссией, оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, внесения инвестором инвестиционных взносов в объеме, предусмотренном договором, объект принимается инвестором в свою собственность путем регистрации права собственности.

На основании Постановления Новоуральского городского округа № ХХ от ХХ года (л.д. 74) с последующим внесением в него изменений Постановлением Главы Новоуральского городского округа № ХХ от ХХ года (л.д. 77) ЗАО «ПКФ «Новоуральск-Техснаб» предоставлен земельный участок (категория земель поселений), площадью ХХ кв.м. для строительства гаражных боксов с автомойкой по адресу: ХХ, на праве аренды сроком на 3 года.

Постановлением администрации Новоуральского городского округа № ХХ от ХХ года (л.д. 78) ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» прекращено право аренды земельного участка площадью ХХ кв.м., с кадастровым номером ХХ, предоставлен на праве аренды с ХХ года земельные участки из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: ХХ, в то числе площадью ХХ кв.м. с кадастровым номером ХХ для строительства гаражных боксов с автомойкой.

Постановлением администрации Новоуральского городского округа № ХХ от ХХ года (л.д. 80) ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» прекращено право аренды земельного участка площадью ХХ кв.м., с кадастровым номером ХХ, предоставлен на праве аренды сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером ХХ площадью ХХ кв.м.

ХХ года между ООО «Н» и ответчиком ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» (застройщик) заключен договор № ХХ, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства построить объекты/объект (индивидуальные гаражные боксы по адресуХХ, строение ХХ), сдать их в эксплуатацию (получить разрешение на ввод объектов/объекта в эксплуатацию) и передать в собственность физическим лицам – инвесторам, а общество обязуется оплатить строительство объектов/объекта из привлеченных инвестиционных средств физического /физических лиц (л.д. 131-134).

Согласно п.п. 5.1.3, 5.1.4 ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» обязалось построить объект/объекты в соответствии с проектно-сметной документацией и нормами (нормативами/правилами), действующими в капитальном строительстве и передать объект /объекты привлеченным к строительству объектов физическим лицам – инвесторам в степени готовности, позволяющей их нормальную эксплуатацию. По окончании строительства передать объекты/объект привлеченным к строительству инвесторам по акту приема-передачи. Акт приема передачи объекта подписывается ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» и привлеченным к строительству объекта лицом – инвестором.

Строительство боксов гаражного блока № ХХ осуществлялось застройщиком ЗАО ПКФ «Новоуральск - Техснаб» на основании разрешения на строительство № ХХ от ХХ года (л.д. 86).

В настоящее время объект незавершенного строительства (проектируемое назначение - нежилое здание (блок гаражных боксов № ХХ) состоит из ХХ гаражных боксов (проектное количество гаражных боксов - ХХ).

Как следует из материалов дела, в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО «Н» в связи с исключением из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 93-94).

ХХ года гаражный бокс № ХХ передан истцу на основании акта приема-передачи (л.д. 14).

На ХХ года объект незавершенного строительства (проектируемое назначение - нежилое здание (блок гаражных боксов № ХХ)) был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером ХХ.

Спорный гаражный бокс поставлен на технический учет, что подтверждается техническим паспортом нежилого помещения.

Вместе с тем, на сегодняшний день истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на спорный гаражный бокс, поскольку ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» не получено разрешение на ввод объекта инвестирования в виде гаражного бокса № ХХ в эксплуатацию.

Судом также установлено, что истцом полностью оплачены паевые взносы, что подтверждается расписками (л.д. 12, 13).

На основании договора купли-продажи арестованного имущества № ХХ от ХХ года М. с торгов приобрел право аренды земельного участка, с кадастровым номером ХХ площадью ХХ кв.м, расположенного по адресу: ХХ (л.д. 102-103). Согласно п. 1.3 договора, покупатель осведомлен о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права на данное имущество.

В свою очередь, должнику ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» принадлежало право аренды земельного участка с кадастровым номером ХХ площадью ХХ кв.м. по договору аренды № ХХ ХХ года (л.д. 104-106).

В соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

В данном случае переход к М. прав арендатора по договору аренды означает, что к нему перешли и обязанности арендатора, предусмотренные договором № ХХот ХХ года. Поскольку прежнему арендатору земельный участок предоставлялся для строительства гаражных боксов с автомойкой, М., приобретая специфический объект с торгов, обязан был позаботиться о том, чтобы узнать о правах третьих лиц на объекты строительства, частично завершенные на приобретаемом им земельном участке.

Таким образом, доводы представителя ответчика М. о том, что предъявленным иском нарушается его право аренды земельного участка – не основаны на законе.

По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (л.д. 84, 160) какие-либо права, ограничения (обременения) в отношении указанного гаражного бокса в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы. Из чего следует, что признание права собственности на гаражный бокс за истцом не нарушит прав и охраняемых интересов других лиц.

Согласно письму Комитета архитектуры и градостроительства Администрации Новоуральского городского округа № ХХ от ХХ года, в виду того, что строительство блоков гаражных боксов №№ ХХ и ХХ в полном объеме не завершено, ввод в эксплуатацию ХХ гаражных боксов в блоках №№ ХХ с учетом положений п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не возможно (л.д. 97).

С учетом изложенного, по мнению суда, надлежащим ответчиком по настоящему делу является ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб».

При этом суд учитывает, что ответчик М. стал правообладателем земельного участка приобретя указанное право аренды на основании договора купли-продажи арестованного имущества от ХХ года, в связи с чем, на момент строительства и передачи спорного объекта недвижимости истцу право аренды было зарегистрировано за ЗАО ПКФ «Новоуральск-технасб», в связи с чем, права и интересы М. нарушены не были.

Доводы представителя ответчика М. о том, что в предоставленных стороной истца отчете № ХХ об оценке рыночной стоимости гаражного бокса с техническим заключением о состоянии строительных конструкций гаражного бокса № ХХ, расположенного в объекте незавершенного строительства – блок гаражных боксов № ХХ, по адресу: ХХ, и техническом паспорт нежилого помещения № ХХ (условный номер гаража) на первом этаже объекта незаверенного строительства (блок гаражных боксов № ХХ) имеются несоответствия в части указания площади спорного гаражного бокса, не могут быть приняты судом, поскольку из раздела ХХ отчета № ХХ об оценке рыночной стоимости гаражного бокса следует, что площадь гаражного бокса № ХХ в размере ХХ кв.м. указана по данным Заказчика и подлежит уточнению при проведении кадастровых работ (л.д. 18).

Кроме того, в ходе судебного заседания представителем ответчика было заявлено о том, что истцом не был соблюден установленный законом досудебный порядок урегулирования спора, а именно, истец не воспользовалась правом обращения во вне судебном порядке в компетентный орган с требованием об установлении за ней права собственности на вышеуказанный гаражный бокс. Вместе с тем, суд не может согласиться с данными доводами, поскольку, в соответствии с действующим законодательством, для обращения в суд с данным требованием не требуется соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с техническим заключением, составленным Специализированным областным ГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» филиал «Новоуральское БТИ и регистрации недвижимости», техническое состояние конструкций и элементов гаражного бокса № ХХ (условный номер гаража), расположенного в объекте незавершенного строительства (блок гаражных боксов № ХХ) оценивается как работоспособное по критериям СП 13-102-2003 и ГОСТ 31937-2011. Гаражный бокс № ХХ может эксплуатироваться по назначению как объект, построенный в соответствии с проектной документацией, соответствующий строительным нормам и правилам в части конструктивной, пожарной безопасности.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец, как субъект инвестиционной деятельности осуществил вложение своих денежных средств в строительство гаражного бокса, объект инвестирования - гаражный бокс № ХХ передан истцу в пользование, он несет бремя его содержания. Таким образом, истец имеет право на оформление гаражного бокса в собственность.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования Ш. о признании права собственности на гаражный бокс № ХХ, расположенный по адресу: ХХ, подлежат удовлетворению.

При этом, из собранных по делу доказательств усматривается, что спорный гаражный бокс не является объектом государственной или муниципальной собственности, сведений о правах третьих лиц на него не имеется. Также судом учитывается, что данный гаражный бокс возведен на специально отведенном для этих целей земельном участке, доказательств нарушения строительных, технических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил при его строительстве в материалы дела сторонами не представлено, судом не добыто.

Несмотря на отсутствие со стороны ответчика ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» возражений на иск, а также притязаний на спорный объект инвестирования со стороны третьих лиц, право истца на оформление в собственность объекта инвестиций (в виде гаражного бокса № ХХ) нарушено, поскольку ЗАО ПКФ «Новоуральск-Техснаб» вопреки принятым обязательствам не осуществило ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск Ш. к Закрытому акционерному обществу Производственно-коммерческая фирма «Новоуральск-Техснаб», М. о признании права собственности на нежилое помещение – удовлетворить.

Признать за Ш. право собственности на нежилое помещение – гаражный бокс № ХХ, расположенный по адресу: ХХ.

Решение по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, через суд, вынесший решение в течение одного месяца, со дня изготовления мотивированного текста решения суда.

Председательствующий И.А. Басанова

Согласовано:

Судья И.А.Басанова