24OS0000-01-2024-000403-92

Дело № 3А-8/2025

121а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,

с участием представителя Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-8/2025 по административному иску акционерного общества «Красноярская региональная энергетическая компания» об оспаривании решения Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Красноярская региональная энергетическая компания» (далее - АО «КрасЭКо») обратилось в Красноярский краевой суд с административным иском об оспаривании решения Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» (далее - КГБУ «ЦКО») об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административный истец является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного в г. Сосновоборске Красноярского края. 

По результатам государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость указанного объекта незавершенного строительства по состоянию на 01 января 2023 года составляет 290 170 447 рублей 94 копейки.

Согласно отчету об оценке от 07 июня 2024 года № 24141, выполненному ООО «Перспектива», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по состоянию на 07 июня 2024 года составляет 98 761 000 рублей.

Решением КГБУ «ЦКО» от 19 июля 2024 года № 174-ОРС отказано в удовлетворении заявления административного истца от 27 июня 2024 года об установлении кадастровой стоимости данного объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 07 июня 2024 года указанным отчетом об оценке.

Полагает, что отчет об оценке от 19 июля 2024 года № 174-ОРС соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а замечания к данному отчету, приведенные в оспариваемом решении КГБУ «ЦКО» от 19 июля 2024 года № 174-ОРС, являются необоснованными.

Просит (с учетом уточнения) признать незаконным решение КГБУ «ЦКО» от 19 июля 2024 года № 174-ОРС об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 179 784 154 рубля, определенной по состоянию на 07 июня 2024 года.

Представитель административного истца АО «КрасЭКо» ФИО2 действующий на основании доверенности, представил письменное ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя АО «КрасЭКо».

Представитель КГБУ «ЦКО» ФИО1, действующая на основании доверенности, просила удовлетворения административного иска отказать, ссылаясь на необоснованность заявленных требований.

Представитель администрации города Сосновоборска ФИО3, действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв, в котором ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации города Красноярска. Разрешение административного иска оставила на усмотрение суда.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237) кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Красноярского края от 13 июня 2023 года № 497-п установлена дата перехода к применению на территории Красноярского края положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ - 1 января 2024 года.

Таким образом, с 1 января 2024 года на территории Красноярского края оспаривание результатов определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

КГБУ «ЦКО» наделено полномочиями на территории Красноярского края по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно статье 1.1 Закона Красноярского края от 08 ноября 2007 года № 3-674 «О налоге на имущество организаций» (веденной с 01 января 2021 года) налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, а также жилых строений, садовых домов, хозяйственных строений или сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (пункт 2).

Судом установлено, что административный истец является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного в г. Сосновоборске Красноярского края. 

По результатам государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость указанного объекта незавершенного строительства по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 290 170 447 рублей 94 копейки.

27 июня 2024 года административный истец обратился в КГБУ «ЦКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 98 761 000 рублей, определенной по состоянию на 07 июня 2024 года отчетом об оценке от 07 июня 2024 года № 24141, выполненном оценщиком ФИО4 (ООО «Перспектива»).

Решением КГБУ «ЦКО» от 19 июля 2024 года № ОРС-24/2024/000095 отказано в удовлетворении названного заявления в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 07 июня 2024 года № 24141.

На основании определения Красноярского краевого суда от 12 сентября 2024 года по ходатайствам представителей КГБУ «ЦКО» и АО «КрасЭКо» по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Автономной некоммерческой организации «Удмуртский региональный центр экспертизы» (далее - АНО «УРЦЭ»).

Согласно экспертному заключению АНО «УРЦЭ» от 25 октября 2024 года № 35-УРЦЭ-24, при составлении отчета об оценке от 07 июня 2024 года № 24141 оценщиком ФИО4 были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Перечень данных нарушений приведен и аргументирован в исследовательской части заключения.

Также названным заключением установлено, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по состоянию на 07 июня 2024 года составляет 116 905 000 рублей.

При определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства экспертом АНО «УРЦЭ» применен затратный подход, предусматривающий расчет затрат на создание объекта капитального строительства на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников. При этом в расчете затрат на строительство не учтена величина налога на добавленную стоимость (далее - НДС), а также величина прибыли предпринимателя.

Законодательство об оценочной деятельности и налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

Вместе с тем, подпунктом «г» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, предусмотрено, что при определении стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода, в числе иных показателей, производится расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства и определяется прибыль предпринимателя.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ (подпункт «ж» пункта 24 ФСО № 7).

В соответствии с положениями главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации, деятельность по строительству, связанная с недвижимым имуществом, облагается НДС, ввиду чего при определении затрат на строительство объекта НДС подлежит учету.

Таким образом, при расчете рыночной стоимости объекта капитального строительства затратным подходом, НДС подлежит учету при расчете затрат на создание объекта капитального строительства, а не в качестве ценообразующего фактора.

Названные нарушения повлекли сомнения в обоснованности заключения АНО «УРЦЭ» в связи с чем, определением от 21 ноября 2024 года по делу по ходатайству КГБУ «ЦКО» назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Красноярская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (далее – ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России).

Согласно заключению эксперта ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 31 января 2025 года № 2443/10-4-24, по состоянию на 07 июня 2024 года рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № составляет 179 784 154 рубля.

Кроме того, в данном заключении содержится вывод о том, что при составлении отчета об оценке № 24141 от 07 июня 2024 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, математические ошибки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Перечень таких нарушений приведен и аргументирован в исследовательской части заключения.

При определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства экспертом применен затратный подход, предусматривающий расчет затрат на создание объекта незавершенного строительства на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере экспертной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Достоверность заключения эксперта от 31 января 2025 года № 2443/10-4-24 и содержащийся в нем вывод о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Последовательно произведен расчет затрат на создание объекта незавершенного строительства, определена величина совокупного износа (обесценивания, устаревания), определена стоимость объекта незавершенного строительства. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Заключение эксперта ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 31 января 2025 года № 2443/10-4-24 участвующими в деле лицами не оспорено, доводов о недостоверности содержащихся в нем выводов либо о несоответствии данного заключения требованиям законодательства не заявлено.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Поскольку при составлении отчета об оценке от 07 июня 2024 года № 24141 были допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, КГБУ «ЦКО» правомерно приняло решение от 19 июля 2024 года № ОРС-24/2024/000095 об отказе в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости.

Оснований для признания незаконным решения от 19 июля 2024 года № ОРС-24/2024/000095, принятого уполномоченным бюджетным учреждением, не имеется.

Вместе с тем, суд полагает удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 179 784 154 рубля, определенной по состоянию на 07 июня 2024 года заключением эксперта ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 31 января 2025 года № 2443/10-4-24.

Датой обращения АО «КрасЭКо» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № следует считать дату подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости в КГБУ «ЦКО» – 27 июня 2024 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного иска акционерного общества «Красноярская региональная энергетическая компания» об оспаривании решения Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости – отказать.

Административный иск акционерного общества «Красноярская региональная энергетическая компания» в части требований об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:56:0102001:245 в размере его рыночной стоимости – 179 784 154 рубля, определенной по состоянию на 07 июня 2024 года.

Датой обращения акционерного общества «Красноярская региональная энергетическая компания» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № считать 27 июня 2024 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 27 февраля 2025 года.