РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-41/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

11 мая 2018 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

судьи областного суда Корнюшенкова Г.В., 

при секретаре – Корженко И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «ВНИИэлектротранспорт» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица – Администрация городского округа «Город Калининград», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, с кадастровым номером 39:15:111601:34, 

УСТАНОВИЛ :

Акционерное общество «ВНИИэлектротранспорт» (далее – АО «ВНИИэлектротранспорт», административный истец) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания - здания административного корпуса, литер «А, а», с кадастровым номером 39:15:111601:34, расположенного по адресу: 

<

...>.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена в размере 61588149 рублей 56 копеек.

Посчитав указанную кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, административный истец заключил с ООО «Арбитражный поверенный» договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости.

30 ноября 2017 года оценщиком был составлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:15:111601:34, согласно которому его рыночная стоимость, определённая для цели уточнения кадастровой стоимости и установления кадастровой стоимости в размере рыночной, по состоянию на дату оценки 01 января 2016 года составляет 35715000 рублей.

Кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником нежилого здания, так как от размера кадастровой стоимости нежилого здания зависит размер налоговой базы по налогу на имущество организаций.

Административный истец обращался с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области. Однако решением Комиссии № от 22 декабря 2017 года заявление АО «ВНИИэлектротранспорт» о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено.

Административный истец, с учётом уточнения административного искового заявления в отношении площади объекта недвижимости, просит суд установить кадастровую стоимость здания административного корпуса, литер «А, а», общей площадью 2670,9 кв.м, с кадастровым номером 39:15:111601:34, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости 35715000 рублей на дату определения его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2016 года.

С учётом возражений против заявленных административным истцом требований со стороны административного ответчика – Правительства Калининградской области, определением суда от 6 марта 2018 года по ходатайству представителя Правительства Калининградской области по административному делу была назначена судебная экспертиза в целях объективного определения действительной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

В судебном заседании 11 мая 2018 года представитель административного истца по доверенности – ФИО1 представив письменные возражения на заключение эксперта № от 16 апреля 2018 года, поддержала административное исковое заявление и заявленные административным истцом требования в полном объёме.

Представитель Правительства Калининградской области по доверенности – ФИО2 в судебном заседании 11 мая 2018 года полагал, что полученное судом экспертное заключение № от 16 апреля 2018 года подтверждает недостоверность ранее представленного административным истцом отчета об оценке, и поскольку административным истцом заявленные требования не изменены, просил суд в их удовлетворении отказать в полном объёме.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Администрации городского округа «Город Калининград», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учётом мнения остальных участников процесса и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца –ФИО1, объяснения представителя административного ответчика – Правительства Калининградской области – ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и никем не оспаривается, что АО «ВНИИэлектротранспорт» (ранее – ОАО «ВНИИэлектротранспорт») является собственником нежилого административного здания общей площадью 2670,9 кв.м, с кадастровым номером 39:15:111601:34 (ранее присвоенный кадастровый номер 39:15:111601:0001:37389\А), расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05 февраля 2018 года № (т.1, л.д. 127-130) и нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права от 14 августа 2009 года (т.1, л.д. 8).

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по налогу на имущество российских организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьёй 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учётом особенностей установленных настоящей статьёй, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учёта (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 2 статьи 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении: административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них; нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

На основании подпункта 1 пункта 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 18 мая 2016 года № 254 Министерство по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли определено в качестве уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Приказами Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли от 26 июля 2017 года № 86 и от 26 декабря 2017 года № 161 определены перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, соответственно, на 2017 и на 2018 год, в которые включено нежилое здание с кадастровым номером 39:15:111601:34, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 2968 Перечня на 2017 год; пункт 4184 Перечня на 2018 год).

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области. Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания с кадастровым номером 39:15:111601:34 по состоянию на 01 января 2016 года установлена в размере 61588149 рублей 56 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 января 2018 года № (т.1, л.д. 7).

Как также следует из указанной выписки, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2017 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости е го рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Размер кадастровой стоимости находящегося в собственности административного истца здания влияет на размер налоговых платежей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости принадлежащего ему здания его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания.

Таким образом, АО «ВНИИэлектротранспорт» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания.

Предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён. 13 декабря 2017 года АО «ВНИИэлектротранспорт» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее также – Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, решением которой от 22 декабря 2017 года № 1761 (т.1, л.д.140-142) заявление было отклонено.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование административного иска АО «ВНИИэлектротранспорт» представлен суду Отчёт № от 30 ноября 2017 года об оценке рыночной стоимости нежилого административного здания, литер «А, а», общей площадью 2670,9 кв.м, с кадастровым номером 39:15:111601:34, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – Отчёт об оценке), выполненный по его заказу ООО «Арбитражный поверенный» (оценщик – ФИО3), в соответствии с которым (т.1, л.д. 9-111) рыночная стоимость оцениваемого нежилого здания на 01 января 2016 года составляет 35715 000 рублей.

С учётом возражений против заявленных административным истцом требований со стороны административного ответчика – Правительства Калининградской области, определением суда от 6 марта 2018 года по ходатайству представителя Правительства Калининградской области по административному делу была назначена судебная экспертиза в целях объективного определения действительной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Согласно полученному судом заключению эксперта ООО «Независимое агентство оценки» Ю. от 16 апреля 2018 года № (т.2, л.д. 4-94) рыночная стоимость нежилого здания – здания административного корпуса, общей площадью 2670,9 кв.м., с кадастровым номером 39615:111601:34, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01 января 2016 года составляет 42000000 рублей. 

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что нельзя согласиться с определением рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:15:111601:34 на дату 01 января 2016 года в размере 35715 000 рублей на основе Отчёта № от 30 ноября 2017 года. 

В указанном Отчёте рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:111601:34 определена оценщиком путём применения затратного, доходного и сравнительного подходов. 

Вместе с тем, расчёт прибыли в рамках затратного подхода отсутствует. Корректировка на местоположение в рамках сравнительного и доходного подходов проведена балльным методом, с учётом экспертного мнения оценщика, иное обоснование отсутствует. Корректировка на обременение рассчитана по формуле без указания источника. Указанные недостатки, по мнению суда, свидетельствуют о том, что содержание и оформление Отчёта об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. 

Определяя рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости на 01 января 2016 года суд принимает за основу Экспертное заключение эксперта Ю. от 16 апреля 2018 года №.

Эксперт Ю., будучи предупреждённым об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в представленном суду экспертном заключении, использовал затратный, доходный и сравнительный подходы, применил необходимые корректировки, либо обосновал отказ от применения корректировок. Оценщиком проведено согласование полученных результатов.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что указанное экспертное заключение даёт более точную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В письменных возражениях представителя административного истца указанное заключение эксперта ставится под сомнение в связи с отсутствием в приложенных экспертом документах квалификационного аттестата, а также нарушением федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем указанные возражения не могут быть признаны судом основанием для признания представленного экспертного заключения недостоверным доказательством, поскольку не дают оснований ставить под сомнение заключение эксперта, обладающего специальными познаниями и предупреждённого об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В силу части 1 статьи 49 КАС РФ экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному делу.

Полномочия, квалификация эксперта Ю. подтверждаются представленными суду при назначении судебной экспертизы и к экспертному заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошёл профессиональную переподготовку по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», что подтверждается дипломом от 28 сентября 2007 года (т.2, л.д. 61), а также повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность», что подтверждается свидетельством (т.2, л.д. 62). Судом также установлено, что Ю. с октября 2012 года является членом саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», гражданская ответственность самого эксперта и ООО «Независимое агентство оценки» застрахованы, что подтверждается материалами, представленными представителем Правительства Калининградской области в административное дело № 3а-42 при назначении судом 6 марта 2018 года экспертизы по указанному делу, также по административному исковому заявлению АО «ВНИИэлектротранспорт» (дело № 3а-42/2018, т.1, л.д. 154, 158-159). Эксперт имеет стаж работы с 2007 года. 

Положения части 3 статьи 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности», предусматривающие, что оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате, в силу нормы пункта 4 статьи 9 Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 1 января 2017 года, применяются с 1 апреля 2018 года. Вместе с тем судебная экспертиза по настоящему делу назначена определением суда от 6 марта 2018 года.

По своему содержанию экспертное заключение от 16 апреля 2018 года № соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившем судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте; эксперт предупреждён в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопрос, поставленный перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием применённых методов; оценка результатов исследований; обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Таким образом, экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости. Содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования.

Нарушение экспертом федеральных стандартов оценки представитель административного истца усматривает в том, что не все взятые экспертом аналоги соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам, представленные в приложении к заключению объекты-аналоги выставлены без даты их продажи, объявления могли быть выставлены в сети интернет позднее проведения оценки.

Вместе с тем, законодательство об оценочной деятельности не предъявляет к объектам-аналогам обязательных требований полной идентичности. Как правомерно указано в экспертом заключении, аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект исследования, и имеющий схожие с объектом исследования характеристики: назначение, площадь, место расположения, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п. Согласно пояснениям эксперта (т.2, л.д. 22, 27) в качестве аналогов сравнения были выбраны административные здания, которые по своему конструктивному исполнению и использованию наиболее близки к объекту исследования. При этом выбор аналогов для определения стоимости земельного участка сравнительным методом (подобрано 4 объекта-аналога – земельные участки из земель населённых пунктов коммерческого назначения в г. Калининграде) обусловлен ограниченным количеством/отсутствием предложений по продаже земельных участков, сопоставимых с исследуемым участком по элементам сравнения на дату исследования.

Согласно пояснениям эксперта (т.2, л.д. 30), для проведения сравнения из архива эксперта отобраны объекты, выставленные на продажу в 2015 году. Не доверять указанным сведениям у суда оснований не имеется. Доводы возражений представителя административного истца о возможности выставления подобранных объектов-аналогов на продажу на иную дату носят предположительный характер. 

При таких обстоятельствах, нарушение федеральных стандартов оценки при производстве экспертизы суд не усматривает.

Содержание представленного экспертного заключения не опровергнуто относимыми и допустимыми доказательствами.

Участвующие в деле лица о назначении повторной экспертизы не просили.

С учётом изложенного суд расценивает экспертное заключение от 16 апреля 2018 года № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Одновременно суд не может согласиться с позицией представителя Правительства Калининградской области о наличии оснований для отказа в удовлетворении административного иска АО «ВНИИэлектротранспорт» в полном объёме. Выявленная недостоверность представленного административным истцом отчёта об оценке № 69-11/2017-ОКС от 30 ноября 2017 года не должна препятствовать реализации законного права административного истца на установление в судебном порядке данных о том, какова же действительная величина рыночной стоимости принадлежащего истцу спорного объекта недвижимости, при наличии достоверного экспертного заключения не может быть положена судом в основу решения об отказе в удовлетворении искового заявления.

При вышеприведённых обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания - здания административного корпуса, литер «А, а», общей площадью 2670,9 кв.м, с кадастровым номером 39:15:111601:34, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 42000000 рублей, в связи с чем заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению в части. 

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

С учётом вышеизложенного, датой подачи АО «ВНИИэлектротранспорт» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости является дата обращения общества в Комиссию - 13 декабря 2017 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «ВНИИэлектротранспорт» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица – Администрация городского округа «Город Калининград», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:15:111601:34, удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания административного корпуса, литер «А, а», общей площадью 2670,9 кв.м, с кадастровым номером 39:15:111601:34, расположенного по адресу: 

<

...>, на дату 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – 42 000000 (Сорок два миллиона) рублей 00 копеек.

Датой подачи АО «ВНИИэлектротранспорт» заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать дату обращения АО «ВНИИэлектротранспорт» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 13 декабря 2017 года. 

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учёта такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 мая 2018 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков