Дело №2-3404/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2019 года г.Волгоград

Центральный районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи – Шепуновой С.В.,

при секретаре судебного заседания – Худяковой С.В., 

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в городе Волгограде гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. Просит взыскать с ФИО2 в пользу истца по договору аренды земельного участка №...-В от 26.01.2016г. задолженность по арендной плате в размере – 294899 руб. 79 коп. за период с 01.11.2017г. по 31.03.2019г. и пени в размере – 28255 руб. 66 коп. за период с 11.11.2017г. по 31.03.2019г.; а также установленную п.6.2 договора аренды земельного участка неустойку начиная с 01.04.2019г. в размере 1\300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ от невыплаченной суммы в размере – 294899 руб. 79 коп. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства (оплаты суммы задолженности по арендной плате).

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ на основании дополнительного соглашение №... от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды №...-В между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1900 кв.м, предоставленного для размещения магазина продовольственных и непродовольственных товаров, расположенного по адресу: г.Волгоград, ... как срок действия данного договора аренды был установлен до ДД.ММ.ГГГГ и по истечении указанного срока отсутствовали возражения со стороны арендодателя в пользовании арендатором земельным участком, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. 

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: г.Волгоград, ...Б, первоначально принадлежал на праве собственности ООО «Гермес Р.». С ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект перешло к ФИО3, с ДД.ММ.ГГГГ право собственности на 1/3 долю объекта зарегистрировано за ФИО2

Истец полагает, что поскольку переход прав и обязанностей по договору аренды от ООО «Гермес Р.» и ФИО3 к ФИО2 произошел без согласия арендодателя, то ФИО2 несет солидарную (с ООО «Гермес Р.», ФИО3) обязанность по внесению платы за пользование земельными участками до момента замены арендатора в договоре.

При таких обстоятельствах обязательства по погашению задолженности ООО «Рермес Р.», ФИО3 перед Облкомимуществом, сложившейся на дату перехода права аренды к ФИО2 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (должник ООО «Гермес Р.») и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (должник ФИО3) по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №...-В переходят к ФИО2 

Расчет годовой арендной платы за земельный участок произведен истцом в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участи, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011г. №...-п, до настоящего времени долг не погашен.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в суд к ФИО2 с вышеуказанными требованиями.

В процессе рассмотрения дела определением Центрального районного суда г.Волгограда от 29.11.2019г. произведена процессуальная замена истца по гражданскому делу по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на Департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

До рассмотрения дела по существу от представителя Департамента муниципального имущества администрации Волгограда поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие представителя.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился о времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы представителю на основании доверенности ФИО1, которая возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать. 

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии со ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. 

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичные положения закреплены в ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Как следует из материалов дела, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области являлся арендодателем по договору аренды от 26.01.2016г. №...-В земельного участка площадью 1900 кв.м, кадастровый номер №..., предоставленного для размещения магазина продовольственных и непродовольственных товаров, расположенного по адресу: г.Волгоград, ...Б, заключенному с ФИО2 на основании дополнительного соглашения №... от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка. 

Так как срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №...-В был установлен до ДД.ММ.ГГГГ и по истечении указанного срока отсутствовали возражения со стороны арендодателя в пользовании арендатором земельным участком, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. 

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: г.Волгоград, ...Б, первоначально принадлежал на праве собственности ООО «Гермес Р.». С 28.12.2017г. на основании договора купли-продажи право собственности на объект перешло к ФИО3, затем с ДД.ММ.ГГГГ право собственности на 1/3 доли объекта перешло к ФИО2

Согласно ст. 392.3 ГК РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Исходя из указанных правовых норм, первоначальный и новый арендатор несут солидарную ответственность перед арендодателем только в том случае, если передача всех прав и обязанностей по договору аренды (передача договора) была опосредована заключением между этими лицами договора перенайма.

Следовательно, в отсутствие состоявшегося между первоначальным и новым арендатором факта передачи прав и обязанностей по договору аренды на основании соглашения о перенайме оснований полагать наличие солидарных обязательств этих лиц перед арендодателем и, таким образом, для применения ст.323 ГК РФ о правах кредитора при солидарной ответственности должников не имеется.

Исходя из указанных правовых норм, первоначальный и новый арендатор несут солидарную ответственность перед арендодателем только в том случае, если передача всех прав и обязанностей по договору аренды (передача договора) была опосредована заключением между этими лицами договора перенайма.

Следовательно, в отсутствие состоявшегося между первоначальным и новым арендатором факта передачи прав и обязанностей по договору аренды на основании соглашения о перенайме оснований полагать наличие солидарных обязательств этих лиц перед арендодателем и, таким образом, для применения ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации о правах кредитора при солидарной ответственности должников не имеется.

Из материалов дела следует, что договор перенайма в отношении земельного участка, являвшегося предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №...-в, между ФИО3 и ФИО4, ФИО2, ФИО5 не заключался. Отсутствует соответствующее соглашение сторон и в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между указанными лицами.

Материалами дела подтверждается, что права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №...-в перешли к ответчику, а также к ФИО5 и ФИО4 в силу закона.

Согласно ст.552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичные правила содержатся в ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности ФИО2 по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №...-В в действительности не передавались ему предыдущим арендатором земельного участка, а перешли по внедоговорным основаниям в связи с приобретением в общую долевую собственность объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Волгоград, ....

При заключении договора купли-продажи объекта незавершённого строительства от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 принял на себя обязательство самостоятельно произвести расчеты по арендной плате с арендодателем вышеуказанного земельного участка за период, когда продавец являлся арендатором по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №...-В (пункт 1.6 договора).

В связи с изложенными обстоятельствами, отсутствуют правовые основания для применения к возникшим правоотношениям сторон норм о солидарных обязательствах первоначального (ФИО3) и нового (ФИО2) арендаторов перед Облкомимуществом не усматриваются.

Исходя из обстоятельств дела, обязанность по оплате арендной платы возникает у ФИО2 с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства. Данные обстоятельства подтверждаются п. 4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №... к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №...-В, в соответствии с которым действие соглашения распространяется на правоотношения, возникшие у сторон с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка стороны определили временные границы отношений по использованию арендуемого земельного участка, ограничив тем самым ответственность арендаторов только тем периодом времени, когда использование этого земельного участка осуществляется непосредственно арендаторами.

Из представленной суду выписки из ЕГРН следует, что право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Волгоград, ..., зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Гермес Р.». ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано прекращение права в связи с продажей данного объекта ФИО3

Таким образом, из указанного документа следует, что какие-либо правоотношения между ответчиком и ООО «Гермес Р.» в действительности не существовали, что исключает возможность указания на солидарный характер имевшейся у них в различное время обязанности по внесению платы за арендуемый земельный участок.

С учетом изложенных обстоятельств, ввиду отсутствия у ответчика обязанности производить оплату задолженности, существовавшей у ООО «Гермес Р.» и ФИО3, заявленные исковые требования за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:040022:136 к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №...-В произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ №...-п (Порядок), приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ №...-Н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ №...-н «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград».

В то же время размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов неправомерно произведен истцом в соответствии с п.1.13, пп.2.1.1, абзацем 9 пп. 2.1.5 Порядка в редакции от ДД.ММ.ГГГГ по следующей формуле: А = КСЗУ X Кви X Кдп X Ккан X 5 X 1,4 X 1,4, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; 5 - повышающий коэффициент; 1.4 - коэффициент инфляции на 2017 г.; 1.4 - коэффициент инфляции на 2018.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №... «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» одним из основных принципов является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Между тем установление повышающего коэффициента «5» в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности, который означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Решение о повышении ставки арендной платы за земельный участок, на котором не возведен в установленный срок объект недвижимости, должно быть экономически обоснованным при установлении связи повышения арендной платы с учетом категории, вида разрешенного использования земельного участка, его доходности. Принятие административным органом нормативного акта о повышении арендной платы за земельные участки без исследования этих обстоятельств является мерой ответственности за нарушение сроков строительства, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, абз. 9 подп. 2.1.5 Порядка в редакции от ДД.ММ.ГГГГ не подлежит применению при расчете арендной платы, поскольку противоречит принципам, закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В связи с этим, из расчета арендной платы в спорный период повышающий коэффициент «5» подлежит исключению, как установленный нормативным правым актом, не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Таким образом, расчет арендной платы по договору аренды земельного участка №...-В от ДД.ММ.ГГГГ должен производиться по формуле, указанной выше, но без учета повышающего коэффициента. При новом расчете годовой размер арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №...-В составляет следующий: 

11354 000 х 0,015 х 1,2 х 1 х 1,04 х 1,04 = 221048 руб. 76 коп. 

Размер годовой арендной платы по указанному договору в размере 1/3 доли от годового размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ равен: 221048 руб. 76 коп.. х 1/3 = 73682 руб. 92 коп. 

Размер арендной платы в месяц по вышеуказанному договору равен: 73682 руб. 92 коп.: 12 месяцев = 6140 руб. 24 коп.

Исходя из указанного расчета, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2 образовалась переплата в размере – 59015 руб. 54 коп.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются исследованными в судебном заседании относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами по делу, а именно копиями: договора аренды с приложениями, извещениями; выпиской из ЕГРН; переписки сторон; договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, а также расчетами задолженности по арендной плате, произведенными сторонами.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая представленные суду доказательства, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению, так как фактически задолженность ответчика перед истцом отсутствует. 

Доводы стороны истца о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований основаны на неверной оценке обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства, и неверном толковании норм действующего законодательства. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №...-В от 26.01.2016г. за период с 01.11.2017г. по 31.03.2019г. и пени за период с 11.11.2017г. по 31.03.2019г., а также пени начиная с 01.04.2019г. за каждый день просрочки до дня фактического погашения - отказать

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в месячный срок через Центральный районный суд города Волгограда.

Судья- подпись С.В.Шепунова

Изготовлено мотивированное решение 06 декабря 2019 года 

Судья- подпись С.В.Шепунова