Дело №2-228/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2019 года пгт. Верховье 

Верховский районный суд Орловской области в составе: председательствующего судьи Заховаевой В.И.,

при секретере судебного заседания ФИО1,

с участием истца - представителя администрации Верховского района Орловской области ФИО2, представившей доверенность от 10 января 2019 г.,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении зала судебных заседаний районного суда гражданское дело по исковому заявлению администрации Верховского района Орловской области к ФИО3 об обязании заключить договор социального найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Верховского района Орловской области обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО3 об обязании заключить договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование исковых требований указала, что с 14 февраля 2018 г., наряду с другими квартирами многоквартирного жилого дома по указанному адресу, является собственником спорной квартиры, в которой проживает ответчик.

В соответствии со ст.10 ЖК РФ права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности.

17 декабря 2018 г., подготовив в соответствии с нормами действующего законодательства договор социального найма и акт приема-передачи жилого помещения, договор социально найма был вручен ФИО3 для ознакомления и подписания. Однако ответчик отказалась подписывать данный договор.

В последующем 22 февраля 2019 г. при направлении ответчику ответа на ее письменное обращение ФИО3 вновь было предложено подписать договор социального найма жилого помещения, который был ей направлен заказным письмом и получен ответчиком 01 марта 2019 г. Однако до настоящего времени договор социального найма ФИО3 не подписан, тем самым, ответчиком нарушаются права пользования жилым помещением, который относится к муниципальному жилищному фонду Верховского района Орловской области.

Ответчиком не производится оплата за пользование жилым помещением. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения с момента заключения такого договора.

Отсутствие у истца заключенного договора социального найма жилого помещения существенным образом затрагивает его права и законные интересы.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что ФИО3 на протяжении длительного времени обращается в различные инстанции по вопросу ненадлежащего технического состояния занимаемой ею квартиры. Во исполнение последнего предписания администрацией выполнены работы по герметизации кровельного покрытия над квартирой №1. Замена внутриквартирного газового оборудования и установка индивидуального прибора учета газа произведена не была, поскольку ответчик, не получив разрешения бывшего собственника либо балансодержателя жилого помещения, провела работы по переводу квартиры на газовое отопление, тогда как в жилом доме предусмотрено было печное отопление. Доказательств, свидетельствующих о соответствии жилого помещения санитарным, техническим правилам и нормам, не имеют. После того, как администрация района стала собственником квартир жилого дома, квартира, в которой проживает ответчик, межведомственной жилищной комиссией не обследовалась. Жилой дом 1958 года постройки. Сведениями о проведении капитального ремонта жилого дома не располагают. Не отрицает, что квартира требует капитального ремонта, но квартира пригодна для проживания. На 2020 г. администрацией района данный многоквартирный жилой дом включен в региональную программу капитального ремонта. 

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала и показала, что отказывается заключить договор социального найма на занимаемую квартиру по той причине, что квартира не соответствует санитарным, техническим правилам и нормам. В 1986 г. жилой дом частично был капитально отремонтирован: на стенах дома была установлена стяжка, заменены окна и двери, отремонтирована крыша, но ремонт был некачественный. В 1998 г., когда жилые дома стали газифицировать, данными вопросами занималось сельское поселение. В виду того, что в квартире было печное отопление, в целях благоустройства квартиры при содействии бывшего главы сельского поселения, за счет своих денежных средств подготовила документы по газификации квартиры, за свой счет перевела квартиру на индивидуальное газовое отопление, установив газовое оборудование. Межведомственной жилищной комиссией в 2011 г. квартира, в которой проживает, признана не соответствующей требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Недостатки, указанные в данном заключении, до настоящего времени не устранены, в связи с чем, по-прежнему обращается в различные инстанции по вопросу проведения капитального ремонта квартиры. Администрация Верховского района осенью 2019 г. в целях ремонта стыков кровли и фронтона запенила строительной пеной данный стык, но ненадлежащим образом, поскольку рабочего не обеспечили необходимым количеством строительной пены, а представленные истцом фотоиллюстрации не свидетельствуют о надлежащем ремонте. Полагает, что мероприятия по ремонту крыши, электроснабжения, замены газового оборудования, относятся к капитальному, а не к текущему ремонту.

Выслушав объяснения представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, допросив свидетелей ФИО4, ФИО5, ФИО6, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 50 Жилищного кодекса РСФСР (в редакции, действовавшей на момент возникновения жилищных правоотношений) пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Жилищный кодекс РФ введен в действие с 1 марта 2005 г.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Как указано в ч.1 ст.1 Жилищного кодекса РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими; граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований; граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Жилищным кодексом РФ установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч.ч.1 и 2 ст.15 ЖК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Исходя из ч.1 ст.62 Жилищного кодекса РФ, предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). 

В силу ст. 63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Согласно ст.65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ч.2). Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч.2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ч.3).

Из совокупности приведенных норм жилищного законодательства следует, что по договору социального найма наймодателем должно быть передано нанимателю для проживания жилое помещение, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам. В случаях, когда таким жилым помещением является квартира, проживающие в ней граждане должны иметь возможность для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу п.1 ст.676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п.2 ст.676 ГК РФ).

С учетом ст.7 Жилищного кодекса РФ возможно применение аналогии закона к жилищным правоотношениям.

На основании ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов гражданского дела, спорным жилым помещением является квартира №1, площадью 93 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

С 06 июня 1989 г. ФИО3 постоянно проживает и зарегистрирована по месту жительства в указанном жилом помещении (л.д. 54, 57).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости муниципальное образование Верховский район Орловской области с 14 февраля 2018 г. является собственником квартиры №1, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д.24-26). 

До указанной даты в соответствии с актом приема-передачи от 27.07.2006 и перечнем жилого фонда, передаваемого из муниципальной собственности Верховского района в муниципальную собственность Теляженского сельского поселения, наряду с другими жилыми помещениями данная квартира была передана в собственность Теляженского сельского поселения (л.д.178, 179-180).

Между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в муниципальном жилом фонде. В настоящее время ответчик продолжает пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения её в квартиру.

17 декабря 2018 г. на предложение истца подписать подготовленный им договор социального найма на занимаемое жилое помещение ФИО3 отказалась от подписания договора, мотивируя отказ тем, что администрации Верховского района необходимо выполнить ее требования по ремонту квартиры (л.д.28).

Ответчику 22 февраля 2019 г. почтовым отправлением был направлен проект договора социального найма и акт приема-передачи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, полученный ответчиком 01 марта 2019 г. (л.д.29-37.).

Аналогичные предложения о необходимости ознакомиться и подписать договор социального найма на тех же условиях были направлены и другим жителям 

<

адрес> (л.д. 77-80, 81-86).

Согласно п. 5 раздела II договора социального найма наймодатель обязался передать нанимателю пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и иным требованиям необходимым требованиям (л.д.33).

Из п.п.3, 4 акта приема-передачи спорной квартиры следует, что техническое состояние жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования исправное, жилое помещение пригодно для постоянного проживания (л.д.37).

Между тем, судом было установлено, что администрацией Верховского района Орловской области принятые на себя обязательства по договору социального найма жилого помещения, указанные в договоре (п. 5 раздела II договора социального найма), перед ФИО3 не выполнены.

Именно по тем основаниям, что спорное жилое помещение не соответствует требованиям, установленным в п. 5 договора социального найма жилого помещения, между сторонами не достигнуто согласование по данным условиям и договор найма жилого помещения ответчиком подписан не был.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в п.7 постановления Пленума от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены ст.15 ЖК РФ. Жилым признается изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу, пригодное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

При рассмотрении данного спора суд полагает необходимым учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. 

Пунктом 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение) (п.12 Положения). 

В соответствии с п. 33 Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.

В силу п. 42 Положения комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, а также закреплены правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.

Из п. 1.7.4. указанных Правил следует, что наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Согласно разделу 4.6. «Крыши» указанных Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда к техническому обслуживанию крыш предъявляются следующие требования.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;

защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;

воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий;

обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств;

чистоту чердачных помещений и освещенность;

достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами;

исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка;

выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки (пункт 4.6.1.1 Правил).

Пунктом 4.6.1.4. Правил установлено, что разрушенные защитные слои железобетонных несущих элементов крыш и выбоины с частичным оголением арматуры необходимо восстанавливать, а трещины - заделывать цементным раствором. Если повреждения привели к потере несущей способности конструктивных элементов, то их следует усилить или заменить.

Согласно п. 5.1.1. Правил системы теплоснабжения (котельные, тепловые сети, тепловые пункты, системы отопления и горячего водоснабжения) жилых зданий должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению (вентиляции), утвержденными в установленном порядке.

На основании п. 5.5.1. Правил пользователь обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых внутренних устройств газоснабжения. 

В соответствии с п. 5.5.6 Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна следить за соблюдением правил пользования газом проживающими.

Из технического паспорта домовладения от 17 марта 2010 г., имеющегося в материалах дела, следует, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, был возведен в 1958 г., в 1990 году к нему пристроена жилая и две холодные пристройки, процент износа жилого дома составляет 50% (л.д. 114-122).

Согласно техническому паспорту здания по адресу: 

<

адрес>, составленного по состоянию на 17 марта 2010 г. также следует, что данный дом 1958 года постройки, сведений о проведении капитального ремонта здания с момента его постройки не имеется, процент износа жилого дома составляет 50% (л.д. 123-137).

По заключению межведомственной комиссии Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области №218 от 18.10.2011 муниципальная квартира, расположенная по вышеуказанному адресу, не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение по п.10 раздела 11 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47. Выявлены следующие нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.3003 №170: отслоения местами штукатурных слоев цоколя, трещины по цоколю; повреждения гидроизоляционного слоя под шиферными листами, сколы, повреждения местами шиферного покрытия; отклонение от вертикали пристройки веранды от несущих стен дома до 3 см; ветхость входной двери; перекос дверной коробки: местами трещины по фасаду по штукатурному слою; имеются трещины по межплиточным швам отмостки и по примыканиям к наружным стенам; электропроводка проложена по чердаку открыто, не закреплена. Ухудшение произошло в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания и его эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций (л.д. 94).

По заключению межведомственной комиссии администрации Верховского района Орловской области №52 от 11.11.2011 для дальнейшей нормальной эксплуатации квартиры необходимо проведение ремонта. Основные конструкции и конструктивные элементы здания находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии (л.д.95-96).

В соответствии с информацией, направленной ФИО3 администрацией Теляженского сельского поселения, от 20.02.2012 №14 на основании заключения межведомственной комиссии ремонт жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, буде произведен в ноябре 2012 г. при наличии денежных средств (л.д.97).

До настоящего времени выявленные межведомственной комиссией Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области в 2011 году несоответствия жилого помещения, где проживает ФИО3, Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, собственниками жилого помещения не были устранены, какие-либо работы по капитальному ремонту спорного жилого помещения не производились, данный жилой дом включен лишь в перечень домов, требующих капитального ремонта.

ФИО3 с 2011 г. неоднократно обращалась в администрацию Верховского района Орловской области, прокуратуру Орловской области, Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области, к Председателю Правительства Орловской области по развитию инфраструктуры, в Управление Президента РФ по работе с обращениями граждан по вопросу ненадлежащего технического состояния и необходимости ремонта жилого помещения, предоставленного ей для проживания, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На заявление ответчика от 07.05.2019, поступившее в прокуратуру Орловской области по вопросу ремонта жилого помещения, администрация Верховского района обязалась выполнить предписания в срок до 01 июля 2019 г. (л.д.58).

На обращение ФИО3 Департаментом надзорной и контрольной деятельности Орловской области 17 июня 2019 г. дан ответ №Щ-12870-Г о том, что в ходе проведенных ранее мероприятий выявлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170, в части технического состояния кровельного покрытия над квартирой №1 дома 1 по ул. Почтовой с. Троицкое Верховского района Орловской области, являющейся объектом муниципальной собственности. На основании Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 №315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» ремонт отдельных конструктивных элементов, в том числе кровли, производится за счет наймодателя. Главе администрации Верховского района Орловской области было выдано предписание №965 от 09 апреля 2019 г. для принятия мер по обеспечению надлежащего технического состояния кровельного покрытия над вышеуказанной квартирой. Проверка исполнения предписания будет осуществлена после 01 июля 2019 г. Разъяснено, что обязанности по проведению текущего ремонта занимаемого ею жилого помещения возложены на нанимателя (л.д. 59-60).

Впоследствии в адрес ФИО3 1 августа 2019 г. администрацией Верховского района Орловской области направлен ответ, что в сентябре 2018 г. специалистами администрации проведено обследование состояния спорной квартиры №1, по результатам которого установлено, что крыша и кровля основного строения находится в работоспособном состоянии, протечек не выявлено, замена элементов не требуется (л.д. 61-63).

Из акта обследования квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, проведенного 04 сентября 2018 г. следует, что крыша и кровля основного строения находится в работоспособном состоянии, протечек не выявлено, замена элементов не требуется. Кровля пристройки имеет следующие дефекты: отдельные асбестоцементные листы имеют сколы и трещины, отдельные элементы обрешетки прогнили, отсутствуют ветровые планки, примыкание к дымовой трубе не герметично, окрасочный слой ветровых досок потрескался и отшелушился, окрасочный слой дымовой трубы частично отшелушился. По результатам осмотра сделаны выводы, что для нормальной эксплуатации жилого помещения требуется проведение работ, относящихся лишь к текущему ремонту, которые обязан производить наниматель жилого помещения (л.д. 138).

Вместе с тем данный акт, ответ администрации Верховского района Орловской области от 01.08.2019 противоречат информации, направленной ответчику Департаментом надзорной и контрольной деятельности Орловской области от 17.06.2019, при этом проведение каких-либо ремонтных работ жилого помещения истцом не производилось.

Кроме того, обследование спорной квартиры проводилось заинтересованной в исходе дела стороной, без участия ответчика или иных заинтересованных лиц, либо представителей надзорных органов в сфере жилищных прав граждан. 

После проведения данного обследования 2 августа 2019 г. Управлением государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области 02 августа 2019 г. наймодателю – администрации Верховского района Орловской области выдано предписание №599ж об устранении нарушений Правил и норм технической эксплуатации от 27.09.2003 в жилом помещении по адресу: 

<

адрес>, а именно, наличие многочисленных следов протечек кровли на потолке коридора, веранды, кухни в квартире №1, неработоспособность газового оборудования, отраженного в предписании от 22 января 2019 г. АО «Газпромгазораспределение Орел» п. Верховье, отсутствие индивидуального прибора учета природного газа. Срок исполнения мероприятий по устранению выявленных нарушений установлен до 25 октября 2019 г. (л.д.153-154).

Из ответа заместителя Председателя Правительства Орловской области по развитию инфраструктуры от 15.08.2019, направленного ФИО3, видно, что проверка исполнения предписания №965 от 09.04.2019 показала, что в установленный срок администрацией Верховского района предписание по обеспечению надлежащего технического состояния кровельного покрытия квартиры, в которой проживает ответчик, не выполнено, выдано повторное предписание с аналогичными требованиями. ФИО3 разъяснено, что работы по замене внутриквартирного газового оборудования не относятся к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, а относятся к работам капитального ремонта и выполняются за счет наймодателя. В связи с указанными обстоятельствами администрации Верховского района Орловской области выдано предписание с требованием произвести замену внутриквартирного газового оборудования, а также установить индивидуальный прибор учета природного газа (л.д. 64-65).

Аналогичные ответы поступили на имя ФИО3 от Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области 21 августа 2019 г., из Управления Президента Российской Федерации по работе с обращениями граждан 16 октября 2019 г. (л.д. 66-67).

Выданные администрации Верховского района Орловской области предписания по устранению нарушений, истцом не обжалованы, истец соглашался с нарушениями, указанными в них.

Из объяснений представителя истца ФИО2 следует, что 3 октября 2019 г. администрацией Верховского района Орловской области проведены работы по герметизации кровельного покрытия над квартирой 

<

адрес>, а именно запенены негерметичные швы кровли. В обоснование указанных доводов представлены фотоиллюстрации (139-140).

Ответчик ФИО3 не оспаривала, что были запенены швы кровли, но указала, что данные работы проведены не по всей кровле и ненадлежащего качества в виду отсутствия в достаточном количестве строительной пены.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами истца о том, что выявленные нарушения устранены, поскольку из представленных фотоиллюстраций не возможно сделать вывод об обеспечении надлежащего технического состояния кровельного покрытия квартиры, в которой проживает ответчик, иных доказательств суду не представлено.

Администрацией Верховского района Орловской области 24 октября 2019 г. по выполнению предписания №599ж от 02.08.2019 по устранению многочисленных следов протечек кровли на потолке коридора, веранды, кухни в спорной квартире Департаменту надзорной и контрольной деятельности Орловской области направлена информация, что 3 октября 2019 г. выполнена герметизация стыков кровли и фронтона. В части отказа от исполнения предписания по устранению выявленной неработоспособности газового оборудования и установке индивидуального прибора учета природного газа администрация указала, что ФИО3 самовольно осуществила перепланировку квартиры, дополнила её холодной верандой, переоборудовала её для кухни и прихожей, куда вынесла инженерное оборудование, пристроила две веранды в нарушение ст. 26 Жилищного кодекса РФ, без согласования с органом местного самоуправления. В 1998 году рабочий проект на газоснабжение жилого дома был выполнен АО «Орелагропромпроект» по заказу ФИО3 Перевод квартиры с печным отоплением на индивидуальное газовое отопление не был согласован с органом местного самоуправления (собственником квартиры). Ссылаются, что газовое оборудование является собственностью ФИО3 и не подлежит замене за счет средств муниципального образования (л.д. 111-113).

В соответствии с актом проверки от 11 ноября 2019 г. Департаментом надзорной и контрольной деятельности Орловской области была проведена проверка администрации Верховского района Орловской области, в ходе которой установлено, что кровельное покрытие над пристройкой было пропенено, работы по установке индивидуального прибора учета газового оборудования, а также работы по замене прибора отопления не произведены. Предписание № 599ж от 02 августа 2019 г. не выполнено в полном объеме (л.д. 158-159), в связи с чем, 11 ноября 2019 г. наймодателю - администрации Верховского района Орловской области выдано предписание №1001ж об устранении нарушений, выявленных в жилом помещении по адресу: 

<

адрес> (156-157).

Вместе с тем, указанное предписание истцом не выполнено по тем основаниям, что работы по газификации квартиры ФИО3 были выполнены самовольно. Обязательства администрации района как наймодателя возникают с момента подписания договора найма. Отсутствие данного обязательства лишает администрацию района права делать какие-либо операции в жилом помещении, где семья была заселена задолго до приобретения права собственности на него муниципальным образованием, что подтверждается информацией администрации Верховского района Орловской области от 02.12.2019 (л.д. 108-110).

Суд находит необоснованными доводы представители истца в той части, что ответчик самовольно осуществила перепланировку жилого помещения, газифицировала квартиру, а потому наймодатель не обязан проводить работы по установке индивидуального прибора учета газового оборудования, а также работы по замене прибора отопления в квартире.

Из материалов дела усматривается, что в спорной квартире имелось печное отопление. В 1998 г. в целях благоустройства квартиры ответчик за счет своих денежных средств осуществила газификацию квартиры (л.д.160-177).

Доводы истца о том, что ФИО3 самовольно в квартире установлено газовое оборудование и работы по его надлежащему состоянию должны быть произведены ею самостоятельно не основаны на законе.

В соответствии с п.2 ст.676 ГК РФ наймодатель обязан обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Иных положений Жилищным кодексом РФ не предусмотрено. 

Вместе с тем, в силу п.4 ч.2 ст.65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Поскольку на администрацию Верховского района Орловской области, как на наймодателя, возложена обязанность предоставления нанимателю коммунальной услуги по отоплению, то она с целью обеспечения исполнения указанной обязанности должна нести обязанность и по замене газового отопительного оборудования в квартире истца.

С требованиями к нанимателю ФИО3, по мнению истца, допустившей самовольное переустройство жилого помещения, установку дополнительного оборудования, об обязании привести это помещение в прежнее состояние, администрация Верховского района Орловской области не обращалась.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что недостатки жилого помещения, указанные в заключении межведомственной комиссии Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области №218 от 18.10.2011, в соответствии с которым жилое помещение не соответствует требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, заключении межведомственной комиссии администрации Верховского района Орловской области№52 от 11.11.2011, согласно которому основные конструкции и конструктивные элементы здания находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии и необходимо проведение ремонта квартиры для дальнейшей нормальной ее эксплуатации, до настоящего времени истцом не устранены и не исполнены.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Свидетель №2 показал, что 04 сентября 2018 г. в ходе выездной проверки по обследованию жилого помещения ФИО3 по адресу: 

<

адрес>, при визуальном осмотре установлено, что требуются работы по текущему ремонту квартиры, а именно: покраска фасада здания, окон, ремонт электропроводки, ремонт отдельных помещений (замена обоев), ремонт керамической плитки на дымоходе, частичный ремонт кровли, в том числе кровли пристройки, замена шифера, утепление входной двери.

Свидетель Свидетель №1 в судебном заседании показал, что является главой поселения администрации Теляженского сельского поселения Верховского района Орловской области, Ранее жилой дом стоял на балансе администрации Теляженского сельского поселения Верховского района Орловской области. Указанный жилой дом 1958 года постройки. Примерно в период 1982 г. - 1986 г. был проведен частично капитальный ремонт жилого дома, заменены окна, двери, отремонтированы потолок и крыша, на стенах домах установлены стяжки. Более капитальный ремонт жилого дома либо текущий ремонт не осуществлялся. В 2012 году администрацией Теляженского сельского поселения ФИО3 предлагалось заключить договор социального найма данного жилого помещения, но она отказалась его подписывать, ссылаясь, что квартира требует капитального ремонта. Коммунальные услуги ответчиком оплачивались, но не в полном объеме.

В 2018 году данный жилой дом передан в муниципальную собственность администрации Верховского района. 04 сентября 2018 г. в составе комиссии участвовал в обследовании жилого помещения ФИО3 по адресу: 

<

адрес>. Было установлено, что жилое помещение пригодно для проживания. 

09 июля 2019 г. администрация Верховского района Орловской области включила в региональную программу капитального ремонта наряду с иными многоквартирными жилыми домами, требующих капитального ремонта, включила жилой 

<

адрес>, 1958 года постройки (л.д. 89, 90-92).

Допрошенный в судебном заседании свидетель Свидетель №3 показал, что 04 сентября 2018 г. в составе комиссии участвовал при проведении обследования жилого помещения ФИО3 по адресу: 

<

адрес>. Осмотр проводился визуально, но результаты обследования не помнит, они указаны в акте. 

Многоквартирный жилой дом, в котором расположена муниципальная квартира ФИО3, в 2019 г. администрацией Верховского района на основании технического состояния жилого дома, указанного в техническом паспорте, включен в региональную программу капитального ремонта, но решение о том, какой жилой дом будет подлежать капитальному ремонту и дату капитального ремонта, определяет Фонд капитального ремонта Орловской области.

Суд относится критически к показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей Свидетель №2, Свидетель №1, Свидетель №3 в части технического состояния спорной квартиры по результатам обследования квартиры 04 сентября 2018 г., поскольку их показания в данной части противоречат заключениям межведомственной комиссии от18.10.2011, комиссии администрации Верховского района от 11.11.2011, тогда как, судом установлено, что после 2011 г. капитальный ремонт квартиры не осуществлялся, какие-либо недостатки не устранялись.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что передаваемая наймодателем администрацией Верховского района нанимателю ФИО3 по договору социального найма жилого помещения спорная квартира не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Это нарушение создает угрозу жизни и здоровью нанимателя, препятствует реализации им прав, предусмотренных положениями статей 61, 67 Жилищного кодекса РФ.

В силу ч.4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, п.п.7, 42, 51, 52 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 29 января 2008 г №47, решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, и не входит в полномочия судебных органов. 

По заключению межведомственной комиссии Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области №218 от 18.10.2011 муниципальная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, предусмотренным п.10 раздела 11 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ бесспорных и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что передаваемое ответчику жилое помещение отвечает требованиям Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, в материалы дела не представлено.

Напротив, в судебном заседании представитель истца ФИО2 не отрицала, что квартира требует капитального ремонта и на 2020 г. администрацией района данный многоквартирный жилой дом включен в региональную программу капитального ремонта. 

Само по себе отсутствие заключённого между сторонами письменного договора социального найма не может свидетельствовать о его фактической незаключенности, а также не может препятствовать осуществлению наймодателем свих прав и обязанностей, в том числе на получение от нанимателя оплаты коммунальных платежей и др., осуществление капитального ремонта.

Подтверждением фактических договорных отношений между наймодателем - администрацией Верховского района Орловской области, с одной стороны, и нанимателем ФИО3, с другой стороны, по предоставлению жилого помещения в пользование для проживания в нём за плату, являются квитанции об оплате коммунальных услуг (л.д.197).

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что обязательства администрации района как наймодателя по осуществлению капитального ремонта квартиры возникают с момента подписания договора найма и неподписание договора социального найма ФИО3 лишает истца права делать какие-либо операции в жилом помещении несостоятельны, поскольку администрация Верховского района Орловской области является собственником указанного жилого помещения и возникшие до регистрации права собственности фактические отношения по предоставлению жилого помещения по договору социального найма с ФИО3 не прекратились.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что предоставленное органом местного самоуправления по договору социального найма ФИО3 жилое помещение, не может являться предметом договора социального найма в виду его несоответствия требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем отказ ответчика в заключении письменно договора социального найма жилого помещения на указанных в нём условиях является обоснованным.

Жилищным кодексом РФ установлены основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. При этом, из положений Жилищного кодекса РФ не следует, что возможно понудить граждан в судебном порядке к заключению договора социального найма, возложить на них права и обязанности нанимателя жилого помещения муниципального жилищного фонда.

В силу ст.421 ГК РФ, ст.ст.1, 60 Жилищного кодекса РФ понуждение ответчика к заключению договора социального найма жилого помещения будет противоречить принципам свободы договора и свободы гражданина в реализации им своих прав.

С учетом изложенного, суд приходит к убеждению о наличии обстоятельств, исключающих обязание ответчика заключить договор социального найма и отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

В силу ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет.

Согласно п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований, государственная пошлина, взысканию с ответчика не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Отказать администрации Верховского района Орловской области в удовлетворении исковых требований к ФИО3 об обязании заключить договор социального найма жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Верховский районный суд Орловской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2019 г.

Председательствующий В.И.Заховаева