Дело № 3а-39/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 мая 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никитиной Г.Н.

при секретаре Виноградове В.А. 

с участием представителя Закрытого акционерного общества «Октябрьский рынок» –ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Октябрьский рынок» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

установил:

Закрытое акционерное общество «Октябрьский рынок» (далее – Общество) обратилось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих земельных участков:

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10845 кв. м., категория земель: земли поселений – для эксплуатации рынка. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира рынок, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>

-земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2082 кв. м., категория земель: земли поселений-занимаемый магазином. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес> в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в обоснование требований указав, что указанные земельные участки принадлежат Обществу на праве собственности.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» определена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2010 года в следующих размерах:

-земельного участка с кадастровым номером № в размере 161372298,60 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 30981950, 52 руб.

Считает, что указанная выше кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права заявителя, поскольку подлежащий уплате земельный налог исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в соответствии с представленным отчетом ООО «ОЦЕНКА ХХI ВЕК» № 004-16-Р от 11.11.2016 года, согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2010 года определена в размере 58205115 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2010 года определена в размере 12633576 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Закрытого акционерного общества «Октябрьский рынок» – ФИО1, действующий на основании доверенности, уточнил заявленные административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2010 года в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, а именно, земельного участка с кадастровым номером № в размере 127491000,30 рублей, земельного участка с кадастровым номером №1- 26317 687,56 рублей на период с 01 января 2016 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Согласно позиции, изложенной в представленном отзыве, возражений относительно заявленных требований не имеется, поскольку законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (л.д. 134-136).

Представитель мэрии города Новосибирска также в судебное заседание не явился, представил возражения на административное исковое заявление, из которых следует, что проведенная процедура установления кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего истцу, соответствует действующему законодательству и утверждена Правительством Новосибирской области. Рыночная стоимость, установленная оценщиком по состоянию на 01.01.2010г. значительно отличается от кадастровой стоимости, утвержденной органом исполнительной власти субъекта РФ, что ставит под сомнение достоверность содержащихся в отчете ООО «ОЦЕНКА ХХI ВЕК» № 004-16-Р от 11.11.2016 года сведений о рыночной стоимости земельных участков. Полагает, что оценка, проведенная по заданию истца, является его видением ситуации, результаты отчета не могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости без соответствующего правового акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (л.д. 138-141).

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили, ходатайств от них не поступило.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей указанных административных ответчиков, заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Закрытое акционерное общество «Октябрьский рынок» является собственником:

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10845 кв. м., категория земель: земли поселений – для эксплуатации рынка. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира рынок, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>

-земельного участка с кадастровым номером №1, общей площадью 2082 кв. м., категория земель: земли поселений-занимаемый магазином. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.07.2007 года серии № и от 11.07.2011 года серии № (л.д. 11,12 ) и в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога.

Следовательно, Общество обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку определением кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагиваются права и обязанности административного истца.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.п. 1,2,5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки. Поскольку административный истец является собственником указанных земельных участков и оплачивает земельный налог, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков методом массовой оценки.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, административный истец, будучи плательщиком земельного налога, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

По результатам государственной кадастровой оценки утвержденным Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2010 года в размере 30 981 950,52 руб., земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2010 года в размере 161372 298,60 руб., что подтверждается кадастровыми справками, выданными 21.12.2016 года (л.д. 13,14). 

Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков и оспорил их в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области, путем подачи 29 ноября 2016 года заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Согласно уведомлению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 30 ноября 2016 г. N 01-17-3160/16 заявление возвращено административному истцу (л.д. 76-80 ).

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение ЗАО «Октябрьский рынок» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года, является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2010 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу Общества проведена его оценка.

Согласно представленному отчету ООО «ОЦЕНКА ХХI ВЕК» № 004-16-Р от 11.11.2016 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, определенной по состоянию на 01 января 2010 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 12633 576 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 58205115 рублей (л.д. 15-65 ). 

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, административный истец представил положительное экспертное заключение № ЭП – 011216 от 21.12.2016 года, выполненное Некоммерческим партнерством «Саморегулируемой организацией оценщиков «Экспертный Совет» (л.д.66-75 ).

Определением Новосибирского областного суда от 28 февраля 2017 года по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков (л.д. 158-159 ).

Согласно заключению судебной экспертизы № 604/9-4 от 24.04.2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2010 года определена в размере 26317687, 56 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2010 года определена в размере 127491000,30 руб.(л.д. 167-200).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. 

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Оценивая представленные административным истцом отчет ООО «ОЦЕНКА ХХI ВЕК» № 004-16-Р от 11.11.2016 года, положительное экспертное заключение № ЭП – 011216 от 21.12.2016 года, выполненное Некоммерческим партнерством «Саморегулируемой организацией оценщиков «Экспертный Совет», и заключение эксперта № 604/9-4 от 24.04.2017 года, суд приходит к следующему.

Заключение судебной экспертизы № 604/9-4 от 24.04.2017 года содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, содержат ответы на поставленные судом вопросы. Эксперты проанализировали каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвели необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привели подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д. 165-166). Суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов судебной экспертизы о рыночной стоимости земельных участков.

В связи с чем, оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не имеется. Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Выводы, изложенные в отчете, представленном административным истцом, относительно рыночной стоимости земельных участков, не согласуются с выводами судебной экспертизы, которая признана судом достоверным доказательством по делу.

Из сопоставления отчета ООО «ОЦЕНКА ХХI ВЕК» № 004-16-Р от 11.11.2016 года и заключения судебной экспертизы № 604/9-4 от 24.04.2017 года следует, что рыночная стоимость земельных участков определена со значительным расхождением в суммах, что свидетельствует о противоречиях в соответствующем отчете и заключении. Рыночная стоимость в отчете значительно меньше установленной кадастровой стоимости и рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой. 

Кроме того, как следует из вышеуказанного заключения судебной экспертизы оценщиком ООО «ОЦЕНКА ХХI ВЕК» допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины стоимости, кроме того, информация, использованная оценщиком, является не в полном объеме достоверной и недостаточной.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для признания достоверными представленных административным истцом доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельных участков.

Суд также учитывает, что в судебном заседании представитель административного истца уточнили заявленные требования и просили установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной, определенной судебной экспертизой.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. 

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Оценивая собранные по делу доказательства в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки земельных участков его рыночной стоимости. В связи с чем, требование Закрытого акционерного общества «Октябрьский рынок» подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В данном случае Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области 29 ноября 2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Октябрьский рынок» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10845 кв. м., категория земель: земли поселений – для эксплуатации рынка. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира рынок, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года в размере 127491000,30 руб., на период с 01 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2082 кв. м., категория земель: земли поселений-занимаемый магазином. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года в размере 26317687,56 руб., на период с 01 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Дата обращения Закрытого акционерного общества «Октябрьский рынок» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 29 ноября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок, со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда.

Председательствующий по делу Г.Н. Никитина 

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2017 года