Дело № 3а-102/2025УИД 47OS0000-01-2025-000137-40 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 

18 августа 2025 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Павловой О.Н.

при секретаре Блохиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Веста» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

ООО «Веста» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит: признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.01.2025 №ОРС-47/2025/000025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 27.12.2024 равной 36 000 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что вышеназванный объект недвижимости принадлежит ООО «Веста» на праве собственности. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 62 628 367,3 руб. В отчете об оценке от 27.12.2024 №27263-П оценщика ООО «Единый центр оценки и экспертиз» ФИО5 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 27.12.2024 определена в размере 36 000 000 руб. ФИО1 «ЛенКадОценка» от 28.01.2025 №ОРС-47/2025/000025 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной. Административный истец полагает, что оснований для отказа в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не имелось, указанные в решении замечания являются необоснованными. Превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца в связи с увеличением налогового бремени. По результатам экспертизы, проведение которой по настоящему делу назначено определением Ленинградского областного суда от 14.05.2025, рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 27.12.2024 в размере 44 400 000 руб.

Представитель административного истца ФИО6 в судебное заседание явилась, требования административного иска поддержала.

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО7 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, поддержав доводы письменного отзыва на административное исковое заявление и указав, что возражает против удовлетворения требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.01.2025 №ОРС-47/2025/000025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, размер рыночной стоимости, установленной по результатам судебной экспертизы, является заниженным.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО8 в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований административного иска возражала, поддержав доводы письменного отзыва на административный иск. 

Выслушав объяснения присутствующих участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – КАС РФ и Федеральный закон №237-ФЗ соответственно) с учётом изменений, внесённых Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №269-ФЗ).

Федеральным законом №269-ФЗ в Федеральный закон №237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривании её результатов.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №269-ФЗ постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 №713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 №424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В соответствии с п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Материалами дела установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 62 628 367,3 руб. 

В соответствии с отчетом об оценке от 27.12.2024 №27263-П, составленным оценщиком ООО «Единый центр оценки и экспертиз» ФИО5, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 27.12.2024 определена в размере 36 000 000 руб. 

28.12.2024 ООО «Веста» обратилась в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой согласно отчету об оценке от 27.12.2024 №27263-П.

ФИО1 «ЛенКадОценка» от 28.01.2025 №ОРС-47/2025/000025 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании представленного административным истцом отчета в связи с допущенными в нем нарушениями норм действующего законодательства.

14.05.2025 определением Ленинградского областного суда по настоящему административному делу назначено проведение судебной экспертизы для выяснения обстоятельств соответствия указанного отчёта требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности, и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО9

Согласно заключению эксперта от 25.06.2025 №14/05/25-1 представленный административным истцом отчет об оценке от 27.12.2024 №27263-П, составленный оценщиком ООО «Единый центр оценки и экспертиз» ФИО5, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, а именно – при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в разделе V решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 №ОРС-47/2022/000223, также в отчете об оценке имеются иные нарушения, которые могли повлиять на определения итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 27.12.2024 определена экспертом в размере 44 400 000 руб.

Административный истец не согласен с результатами судебной экспертизы, в связи с чем заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что эксперт, проигнорировав данные технического паспорта, изменяя технические характеристики части цокольного этажа на первый этаж по признаку наличия отдельной двери на уровне земли, вышел за пределы своей компетенции. 

В обоснование заявленного ходатайства ООО «Веста» представило заключение специалиста ООО «Северо-Западное экспертное бюро» ФИО10, в котором указано, что выводы эксперта относительно нарушений законодательства в представленном административным истцом отчете не являются результатом исследования на какой-либо научной и методической основе, замечания эксперта относительно допущенных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки полностью воспроизводят замечания, изложенные в разделе V решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 №ОРС-47/2022/000223, собственное непосредственное исследование объекта экспертизы экспертом не проводилось; заключение не является объективным, всесторонним и полным, основано на ложной исходной информации об объекте в связи с произвольным ухудшением характеристик объекта оценки (этажность).

Суд считает изложенные доводы административного истца несостоятельными в связи со следующим.

Как следует из заключения эксперта, ФИО9 пришел к выводу о нарушении оценщиком п. 2 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с неверным определением площади каждым занимаемым этажом помещения: площадь первого этажа занимает 221,9 кв.м, который расположен значительно выше уровня земли и тротуара, вход в помещение расположен с другой стороны, где он идет в уровень с тротуаром и землей. При этом разный уровень земли относительно одного помещения обуславливает факт того, что часть помещения, указанная в документах как цоколь, фактически является первым этажом. 

Эксперт указывает на некорректное проведение оценщиком корректировки на занимаемой этаж, в котором он присваивает коэффициент, показывающий отношение удельной цены объекта на цокольном этаже к удельной цене объекта на первом этаже, применительно ко всей площади цокольного этажа, несмотря на то, что площадь цоколя расположена на разных уровнях: наземная часть площадью 125,2 кв.м расположена в уровень с тротуаром и имеет отдельный выход без заглублений, подземная часть площадью 128,8 кв.м расположена с заглублением и является полноценным цоколем.

В судебном заседании 11.08.2025 эксперт ФИО9 дополнительно пояснил, что эксперт анализирует характеристики объекта недвижимости в контексте ценообразующих факторов, влияющих на его стоимость и выявленных на этапе анализа рынка, которые не могут быть отражены в технической документации на объект недвижимости, поскольку содержат технические характеристики здания исходя из требований строительных норм и правил, но не характеризует экономическую полезность конкретной части помещения, однако в данном случае рассматриваемая часть помещения имеет такую же ценность на рынке коммерческой недвижимости, как и помещения, расположенные на первом этаже. При этом эксперт не делит цокольный этаж на два помещения, учет занимаемого объектом этажа как средневзвешенного значения служит цели определения корректной стоимости объекта оценки ввиду различной условной ценности первого и цокольного этажей. 

Исходя из вышесказанного, суд считает, что в заключении экспертом дано подробное обоснование наличия установленного бюджетным учреждением в представленном административным отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, которое подтверждено дополнительными письменными пояснениями эксперта ФИО9 и его показаниями, данными в судебном заседании 11.08.2025.

Кроме того, суд учитывает, что вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке от 27.12.2024 №27263-П, составленного оценщиком ООО «Единый центр оценки и экспертиз» ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки основан также на содержащихся в указанном документе математических ошибках, которые повлекли за собой искажение итогового результата оценки, а именно: при применении корректировки на площадь по данным справочника оценщика недвижимости «Торговая недвижимость-2023» под ред. ФИО2 (л.д. 13-14 том 2).

Данный вывод эксперта административным истцом не опровергнут, доказательств, подтверждающих правильность математических расчетов, содержащихся в отчете об оценке, суду не представлено.

Вместе с тем, эксперт ФИО9 ссылается на нарушение оценщиком подп. «б» п. 22 ФСО №7, согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Так, при анализе представленного отчета об оценке в экспертном заключении ФИО9 указывает, что объект оценки представляет собой нежилое помещение, расположенное в жилом доме, в то время как, объекты-аналоги №№ 5, 6 являются нежилыми помещениями, расположенными в торговых центрах. Данный коммерческой недвижимости относится к другому сегменту, однако оценщиком не проведена соответствующая корректировка. Объект-аналог №5 не имеет отдельного входа, так как вход осуществляется общий, что также не учитывается оценщиком и не проводится соответствующая корректировка.

Аналогичное нарушение, связанное с не проведением соответствующей корректировки, выявлено экспертом в рамках доходного подхода: объекты-аналоги №№ 1, 4, 6 представляют собой расположенные в торговых центрах нежилые помещения, которые также не имеют отдельного входа, так как вход осуществляется общий. 

При таких обстоятельствах, оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч. 2 ст. 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведённого исследования и его результаты, с указанием применённых методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

В рамках изучения экспертного заключения от 25.06.2025 №14/05/25-1, составленного экспертом АО «Региональное управление оценки» ФИО9 в ходе судебного разбирательства произведен допрос указанного эксперта, которому заданы вопросы и получены исчерпывающие ответы относительно примененных подходов, методик и расчетов.

Основания для назначения повторной экспертизы установлены ч. 2 ст. 83 КАС РФ, которой предусматривается, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Суд не усматривает оснований для назначения по делу повторной экспертизы по ходатайству административного истца с учетом указанных в замечаний, поскольку приведенная информация в заключении эксперта ФИО9 не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО №3), в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7), не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Между тем, сама по себе критическая оценка экспертного заключения не влечет сомнений в правильности последнего, поскольку представляет собой лишь субъективное мнение административного истца о предмете и методике проведенного экспертом исследования.

В свою очередь, факт непроведения осмотра объекта оценки экспертом не может являться основанием считать заключение недостоверным. Осмотр объекта исследования при определении его стоимости на прошедшую дату не требуется ввиду нецелесообразности, поскольку осмотр объекта оценки при ретроспективном характере оценки не отвечает существу поставленного перед экспертом вопроса. В данном случае рыночная стоимость объектов определялась в 2024 году по состоянию на 27.12.2024.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой отчётом оценщика.

Поскольку оспариваемое решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает, оснований для признания его незаконным не имеется.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ от 03.06.2016 «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

В соответствии с п. 24 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

При таких обстоятельствах, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Несмотря на производный характер требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с учетом изложения диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что причиной обращения с настоящим административным иском в суд послужила необходимость восстановления нарушенных прав административного истца на справедливое налогообложение, суд полагает возможным принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, а именно в размере 44 400 000 руб. по состоянию на 27.12.2024 

Таким образом, заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Веста» – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 44 400 000 (сорок четыре миллиона четыреста тысяч) рублей по состоянию на 27 декабря 2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Веста» в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья 

О.Н. Павлова 

В окончательной форме решение изготовлено 5 сентября 2025 года