Дело № За-4/2025 54OS0000-01-2024-000297-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2025 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шумовой Н.А.

при секретаре Рожковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» о признании незаконным решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнений просит:

признать незаконным решение ГБУ НСО «ЦКО и БТИ № ОРС-54/2024/000222 от 03.07.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 14 727,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, наименование: Торговый центр «

<

данные изъяты>» со встроенной открытой автостоянкой и ТП в размере 244 743 000 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что указанный объект недвижимости принадлежит административному истцу на праве собственности.

Актом об утверждении кадастровой стоимости №3533-НПА от 03.11.2023 утверждены результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. Данные сведения внесены в ЕГРН с 10.12.2023 г.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 921 633 761 руб.

Однако, согласно отчету оценщика ООО Центр оценки «Скоринг» №20736- 2024 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.05.2024 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 28.03.2024 составляет 244 743 000 руб.

Административный истец обращалась к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, однако ей в этом решением №ОРС-54/2024/000222 от 03.07.2024 было отказано, с чем истец не согласна.

Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права истца, так как установленная кадастровая стоимость ведет к уплате налога на имущество в повышенном размере.

Представитель административного истца ФИО2, выступающая также представителем заинтересованного лица ООО «Бердский рынок», в судебном заседании поддержала исковые требования. Вместе с тем, пояснила, что согласна с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО3 в судебном заседании возражала против исковых требований но доводам, изложенным в отзыве на иск (л.д. 196 том 1). Пояснила, что согласна с заключением судебной экспертизы.

Представитель ДИЗО НСО в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представил отзыв на иск (л.д.247 том 2).

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 №565-п на территории Новосибирской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В соответствии со статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Судом установлено, что административный истец, согласно выписке из ЕГРН на л.д.6 том 1, л.д.82 том 2 является сособственником объекта недвижимости - здания с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 14 127,7 кв.м, назначение: нежилое, наименование - торговый центр «

<

данные изъяты>» со встроенной открытой автостоянкой и ТП, количество этажей 3, в том числе подземных 0. Истцу принадлежит 969/1000 доли в праве общей долевой собственности, 31/1000 доли находится в собственности «Бердский рынок».

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости на л.д.16 том 1, кадастровая стоимость объекта недвижимости, на основании акта об утверждении кадастровой стоимости 3533-НПА от 03.11.2023 г. по состоянию на 30.05.2024 г. установлена в размере 921 633 761 руб., дата начала применения кадастровой стоимости - с 01.01.2024 г.

Истец, будучи не согласной с определенным размером кадастровой стоимости здания, 04.06.2024 г. обратилась к ответчику ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28.03.2024 г., приложив в обоснование Отчет об оценке рыночной стоимости №20736-2024 от 24.05.2024 г. (л.д.201 том 1).

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» №ОРС-54/2024/000222 от 03.07.2024 г., оспариваемым истцом, ей было отказано в удовлетворении заявления (л.д. 172 том 1).

Истец просит признать указанное решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости на основании указанного отчета оценщика.

Оценивая решение ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», суд не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В качестве причин, послуживших основанием для принятия решения, указано следующее:

В правилах отбора Оценщик указывает, что отбираются объекты- аналоги, которые совпадают по наибольшему количеству ценообразующих факторов.

В нарушение принципа наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объекта оценки в таблице 32 на стр.91-104 удаляются три объекта-аналога №№6,7,10 меньше всех остальных объектов-аналогов отличающиеся от объекта оценки, т.е. наиболее сопоставимые объекты-аналоги с объектом оценки (объекты торгового назначения, площадью не менее 1000 кв.м и не более 25 000 кв.м, сопоставимые по местоположению). Объекты-аналоги №№6,7 расположены в рп Кольцово и с.Толмачево (населенные пункты ближайшей окрестности областного центра), а объект-аналог №10 расположен в г.Бердске (населенный пункт ближайшей окрестности областного центра) так же, как и объект оценки. Если оставить объекты-аналоги №№6,7,10, выборка также будет являться однородной совокупностью.

- Расчет стоимости в рамках доходного подхода в Отчете об оценке приведен в разделе 5.2 на стр. 122-156 Отчета об оценке.

Правила отбора объектов-аналогов для расчета стоимости в рамках доходного подхода в Отчете описаны в разделе 5.2.2. на стр. 123 Отчета.

Оценщик на стр. 123 Отчета пишет, что рынок аренды торговой недвижимости в рассматриваемом сегменте в Новосибирской области в г.Новосибирске активно развит, но в нарушение принципа наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объекта оценки не приводит наиболее сопоставимые объекты-аналоги с объектом оценки (объекты торгового назначения площадью не менее 1000 кв.м и не более 25 000 кв.м, сопоставимые по местоположению-расположенные в г.Бердске, так же как и объект оценки и других населенных пунктах ближайшей окрестности областного центра).

В результате нарушены требования п.22в) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации 25.09.2014 № 611 (далее по тексту ФСО 7), который предусматривает, что при применении сравнительного подхода к оценке должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Изложенные нарушения могут оказать существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта.

Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации и 14.04.2022 № 200 (пункт 2) установлено, что в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.

Согласно п.24 ФСО-7, затратный подход рекомендуется применять для объектов капитального строительства, но не их частей, при низкой активности рынка, когда недостаточно данных о недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

Объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание торгового назначения (торговый центр), расположенное в г.Бердске (в ближайшей окрестности областного центра). На рынке недвижимости имеются единичные данные о сделках и предложениях в отношении подобных объектов, Следовательно, отказ от применения затратного подхода в отчете об оценке не обоснован.

В разделе 4.3 на стр.88 Отчета Оценщик пишет, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, но при этом делает выводы о нецелесообразности применения затратного подхода.

Указанные нарушения могут повлиять на итоговый результат оценки.

Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ» установлено, что содержание отчета об оценке объекта оценки не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Данное требование закона не соблюдено, а именно: в разделе 5.2.3 на стр.139 Отчета ошибочно рассчитаны корректировки на площадь (фактор масштаба).

Корректировка в % рассчитывается как отношение коэффициентов корректировки (Ks) объекга оценки и объекта-аналога:

для объекта-аналога №1 корректировка равна 0,2707/0,4451-1 = -0,392 (- 39,2%),

для объекта-аналога №2 корректировка равна 0,2707/0,4103-1 = -0,34 (-34%),

для объекта-аналога №3 корректировка равна 0,2707/0,412-1 = -0,343 (- 34,3%),

для объекта-аналога №4 корректировка равна 0,2707/0,4306-1 = -0,371 (- 37,1%).

Кроме того, выбор максимального (-0,2), а не среднего значения коэффициента торможения (-0,152) в формуле расчета зависимости стоимости от площади объекта недвижимости ввиду значительного расхождения в площадях, необоснованно и приводит к завышению корректировки и занижению стоимости объекта оценки.

- В разделе 3.5 на стр.76 Отчета приведена таблица ценообразующих факторов. Этаж расположения входит в пятерку наиболее важных факторов.

Оценщик в рамках Отчета об оценке ценообразующий фактор этаж расположения не учитывает, поскольку данный фактор применим для встроенных помещений, в то время как объект оценки - отдельно стоящее здание. Отказ от применения корректировки на этаж расположения не обоснован, так как в описании ценообразующих факторов не написано, что этаж расположения важен только для встроенных помещений.

При расчете стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами Оценщик не делает корректировки на этаж расположения.

Указанные нарушения могут повлиять на итоговый результат оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом была назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

Согласно выводам заключения эксперта № 3151/9-4-24 от 25.12.2024 г. (л.д.8 том 3), отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Центр оценки «Скоринг» №20736-2024 от 24.05.2024 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 28.03.2024 г. составляет 625 230 591,09 руб.

Таким образом, выводы судебной экспертизы подтверждают правильность решения бюджетного учреждения.

Суд принимает указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, поскольку экспертиза проведена государственным учреждением, экспертом, имеющим соответствующие образование и квалификацию, стаж работы по экспертным специальностям с 2018 г.,

предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подпиской эксперта (л.д. 9 том 3).

Заключение эксперта полностью соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Заключение является мотивированным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта полностью подтверждаются собранной информацией и приведенными расчетами, не допускают их неоднозначного толкования и неясностей. Экспертом даны ответы на все поставленные вопросы.

Выводы, изложенные в отчете, представленном административным истцом, относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, не согласуются с выводами судебной экспертизы, которая признана судом достоверным доказательством по делу. Выводы судебной экспертизы согласуются с выводами оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является достоверным и допустимым доказательством по делу, установившим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и нарушения, допущенные в отчете, представленном истцом, которые повлияли на определение стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца согласилась с выводами судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о признании оспариваемого решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» незаконным, поскольку судебным экспертом было установлено несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, в связи с чем у ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной на основании представленного им отчета. Оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением, с соблюдением установленного порядка его принятия.

Поскольку заключением судебной экспертизы, признанной судом достоверным доказательством, установлен иной, меньший размер рыночной стоимости (625 230 591,09 руб.), чем размер кадастровой стоимости - 921 633 761 руб., суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, с чем согласилась представитель истца.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года) рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135- ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке от 24.05.2024 г., рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 28.03.2024 г., судебным экспертом рыночная стоимость определена на ту же дату, в связи с чем кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается судом по состоянию на 28.03.2024 г.

Суд также приходит к выводу, что истец вправе обратиться в суд с настоящим иском по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 №28, с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Принимая во внимание, что истец является сособственником здания КН 54:32:010528:197, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного

судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 625 230 591,09 рублей по состоянию на 28.03.2024 г.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 27 января 2025 г.