Дело №

50RS0№-75

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 декабря 2019 года 

Подольский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Волковой А.В., 

при секретаре судебного заседания Гуленко Е.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «НЕКСОН», Администрации г.о.Подольск о признании права собственности на квартиру, сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, 

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; сохранить указанную квартиру в перепланированном состоянии. В обоснование иска указывает на то, что по договору о долевом инвестировании строительства жилого дома, ей подлежала передаче в собственность указанная 

<

адрес>, по окончании строительства указанного дома. Обязательства ею исполнены, квартира полностью оплачена, однако зарегистрировать право собственности не представляется возможным. Также, с целью улучшения условий проживания, в квартире произведена перепланировка, в результате которой изменилась площадь помещений в квартире. Разрешения на данную перепланировку в установленном законом порядке получено не было, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с заявленными требованиями.

ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик - ООО «НЕКСОН», представитель в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик - Администрация городского округа 

<

адрес>, представитель ФИО6 в судебное заседание явилась, возражала против исковых требований.

Третье лицо - ООО «Орион-Л», представитель в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

27.12.2002г. между ООО «МГСН» и ФИО2 заключен договор № № долевом инвестировании строительства жилого дома, в соответствии с которым общество уступило инвестору право участия в инвестировании строительства 98,0 кв.м. общей площади жилья в доме-новостройке по адресу: 

<

адрес>, с правом получения инвестором в собственность в указанном доме трехкомнатной 

<

адрес>, на 2 этаже, общей площадью 98,0 кв.м. (л.д. 8).

Согласно п. 2 договора, право долевого инвестирования строительства жилого дома принадлежит обществу на основании договора № от 30.09.2002г. о долевом инвестировании строительства жилого дома на площадке по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ООО «СК ОТО» и ООО «Новая Квартира».

Пунктом 4 указанного договора предусмотрена цена указанной квартиры в сумме 47 040 условных единиц.

Расчеты по договору № ПВ22/2-42 о долевом инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ произведены в полном объеме (л.д.13). 

31.05.2003г. спорная квартира передана истцу по акту комендантской приемки 72-х квартирного жилого дома в 

<

адрес> (л.д.14).

Согласно справке МосОблЕИРЦ задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по 

<

адрес>, по состоянию на 01.07.2019г. не имеется (л.д.17).

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

С целью улучшения условий проживания, истцом в квартире произведена перепланировка, а именно: произведен демонтаж балконного блока и подоконной ненесущей ограждающей конструкции между жилой комнатой и лоджией; перенос радиатора отопления в жилой комнате; замена холодного алюминиевого остекления на теплый стеклопакет без изменения фасада здания и утепления лоджии; объединение жилой комнаты с кладовой и коридором с целью увеличения жилой площади путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными проемами между ними; демонтаж перегородок с дверным проёмом в кладовой и присоединении её к коридору с целью увеличения его площади; увеличение толщины стены между коридором и коридором; увеличение толщины стены с оконным проёмом на кухне; демонтаж ненесущей перегородки с дверным проёмом между жилой комнатой; объединение туалета, ванной, кладовой, части коридора и части жилой комнаты путем демонтажа ненесущих перегородок с дверными проёмами и устройстве новых перегородок с дверным проемом с целью создания просторной ванной комнаты, на основании проектной документации, выданной архитектурным бюро «ООО «Фирма «Байярд» (л.д.53-71).

Согласно экспликации к поэтажному плану спорной квартиры (до перепланировки), помещение состоит из: помещение 1 - коридор, площадью 15,5 кв.м.; помещение 2 - туалет, площадью 1,0 кв.м.; помещение 3 - ванная, площадью 3,5 кв.м.; помещение 4 - кладовая, площадью 1,4 кв.м.; помещение 5 - жилая, площадью 14,7 кв.м.; помещение 6 - жилая, площадью 28,0 кв.м.; помещение 7 - кухня, площадью 12,2 кв.м.; помещение 8 - кладовая, площадью 1,6 кв.м.; помещение 9 - коридор, площадью 1,2 кв.м.; помещение 10 - кладовая, площадью 2,9 кв.м.; помещение 11 - жилая, площадью 12,7 кв.м.; помещение 12 - лоджия, площадью 2,6 кв.м.; помещение 13 - лоджия, площадью 1,6 кв.м.; помещение 14 - лоджия, площадью 1,7 кв.м.; общая площадь с учетом неотапливаемых помещений составляет 100,6 кв.м.; общая площадь жилого помещения составляет 94,7 кв.м., в том числе жилая 55,4 кв.м., подсобная 39,3 кв.м. (л.д.46).

Согласно экспликации к поэтажному плану спорной квартиры (после перепланировки), помещение состоит из: помещение 1 - коридор, площадью 7,1 кв.м.; помещение 2 - санузел, площадью 9,2 кв.м.; помещение 3 - кухня, площадью 11,9 кв.м.; помещение 4 - жилая, площадью 22,0 кв.м.; помещение 5 - жилая, площадью 13,2 кв.м.; помещение 6 - гостиная, площадью 35,4 кв.м.; помещение 7 - лоджия, площадью 1,6 кв.м.; помещение 8 - лоджия, площадью 1,7 кв.м.; общая площадь с учетом неотапливаемых помещений составляет 102,1 кв.м.; общая площадь жилого помещения составляет 98,8 кв.м., в том числе жилая 70,6 кв.м., подсобная 28,2 кв.м. (л.д.44).

Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Администрации г.о.Подольск вынес решение от 26.08.2019г. об отказе ФИО2 в согласовании переустройства и (или перепланировки жилого помещения по адресу: 

<

адрес> (л.д.51).

Определением суда от 10.10.2019г. по гражданскому делу назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза и Оценка» (л.д.76-77).

Согласно заключению эксперта № СТЭ 43-11/19 от 13.11.2019г., выполненная перепланировка жилого помещения - 

<

адрес>, заключающаяся в: демонтаже перегородок между помещением кладовой (№ S=1,4кв.м.) и жилой (№ S=14,7 кв.м.), ванной (№, S=3,5кв.м.) и жилой (№, S=14,7 кв.м.), коридором (№, S=15,5 кв.м.) ижилой (№, S=14,7 кв.м.) и между помещением туалета (№ S=1,0 кв.м.) и коридором (№ S=15,5 кв.м.), между коридором (№, S=15,5 кв.м.) и жилой (№, S=35,4 кв.м.), между коридором (№, S=15,5 кв.м.) икладовая (№, S=1,6 кв.м.), между помещением кладовой (№ S=2,9 кв.м.) ижилой (№, S=12,7 кв.м.), между коридором (№ S=1,2кв.м.) и жилой (№, S=12,7 кв.м.), между помещением кладовой (№ S=2,9кв.м.) икоридором (№ S=1,2 кв.м.); частичном демонтаже ограждающей стенымежду помещениями жилой (№, S=12,7кв.м.) и лоджии(№ S=2,6кв.м.); утолщении перегородкимежду помещениями жилой (№, S=35,4кв.м.) и жилой (№, S= 12,2кв.м.); заменехолодного алюминевого стеклопакета лоджии на теплый стеклопакет, без изменения фасада. Выполненная перепланировка не влияет на прочность и устойчивость конструкций здания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в указанном доме, так как ее проведение не затрагивает несущие элементы каркаса здания. Перепланировка произведена без нарушений норм и правил СНиП (л.д.79-92).

Разрешая исковые требования о сохранении спорного жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, в перепланированном состоянии, суд исходит из следующего:

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 данного Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного Кодекса; самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность; собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование; на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В отличие от переустройства и перепланировки жилого помещения под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

По смыслу указанных выше норм материального права истец в спорном помещении произвела не перепланировку, а реконструкцию, поскольку произведен демонтаж балконного блока и подоконной ненесущей ограждающей конструкции между жилой комнатой и лоджией.

Жилищным законодательством предусмотрено сохранение в судебном порядке жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, однако положений о сохранении в судебном порядке жилого помещения после проведения реконструкции Жилищный кодекс РФ не содержит.

Порядок введения в эксплуатацию реконструируемых объектов капитального строительства определен градостроительным кодексом РФ, нормативными правовыми актами РФ.

В силу п.п. 5 п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

Таким образом, сохранение спорного жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, в перепланированном (реконструированном) состоянии с сохранением устроенной лоджии, предусмотренном ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, не допускается.

Согласно правовой позиции, изложенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2013г. №АКПИ13-873 отношения по эксплуатации зданий, сооружений являются градостроительными отношениями и составляют предмет регулирования градостроительного законодательства, включающего, в том числе и нормативные правовые акты Российской Федерации. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должно осуществляться их техническое обслуживание, проводимое в целях обеспечения надлежащего технического состояния этих зданий, сооружений, под которым понимается поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Согласно ст.7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей, деформации недопустимой величины строительных конструкций, повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности (п.п.1,3,4).

Суд критически относится к заключению строительно-технической экспертизы, т.к. п.4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденного Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. №, установлен императивный запрет на какое-либо изменение существующих проемов в стенах крупнопанельных зданий. По мнению суда, предполагаемый демонтаж части наружной несущей стены многоквартирного жилого дома определенно свидетельствует о несоответствии проекта установленным действующим законодательством Правилам, принятых с целью обеспечения сохранности жилищного фонда, что само по себе является нарушением прав и законных интересов граждан, проживающих в данном доме.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, из приведенных положений Жилищного кодекса РФ следует, что в качестве обязательного условия сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, либо передачи при этом части общего земельного участка.

В силу п.п. 14 п. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В результате проведенной перепланировки изменилась площадь жилого помещения, на месте оконного проема организован выход на устроенную лоджию, разобрана подоконная часть стены, осуществлен демонтаж перегородок между помещением кладовой (№ S=1,4кв.м.) и жилой (№ S=14,7 кв.м.), ванной (№, S=3,5кв.м.) и жилой (№, S=14,7 кв.м.), коридором (№, S=15,5 кв.м.) ижилой (№, S=14,7 кв.м.) и между помещением туалета (№ S=1,0 кв.м.) и коридором (№ S=15,5 кв.м.), между коридором (№, S=15,5 кв.м.) и жилой (№, S=35,4 кв.м.), между коридором (№, S=15,5 кв.м.) икладовая (№, S=1,6 кв.м.), между помещением кладовой (№ S=2,9 кв.м.) ижилой (№, S=12,7 кв.м.), между коридором (№ S=1,2кв.м.) и жилой (№, S=12,7 кв.м.), между помещением кладовой (№ S=2,9кв.м.) икоридором (№ S=1,2 кв.м.); частичном демонтаже ограждающей стенымежду помещениями жилой (№, S=12,7кв.м.) и лоджии(№ S=2,6кв.м.); утолщение перегородкимежду помещениями жилой (№, S=35,4кв.м.) и жилой (№, S= 12,2кв.м.).

Таким образом, при перепланировке спорного жилого помещения необходимость демонтажа имеющихся в квартире перегородок обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.

В связи с чем, произведенная истцами перепланировка требует согласия всех собственников помещений в данном доме.

Согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении истцом перепланировки помещения получено не было.

Учитывая вышеизложенное, суд отказывает ФИО2 в исковых требованиях о сохранении 

<

адрес> жилом 

<

адрес> в 

<

адрес> в перепланированном состоянии.

Разрешая заявленные требования ФИО2 о признании права собственности на спорную квартиру, учитывая, что истец приобрела имущественное право на спорную жилую площадь на основании договора, оплата по договору ею произведена в полном объеме, спорная квартира передана истцу в пользование, суд находит возможным удовлетворить исковые требования в данной части и признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью с учетом неотапливаемых помещений 100,6 кв.м., общей площадью 94,7 кв.м., жилой площадью 55,4 кв.м.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО «НЕКСОН», Администрации г.о.Подольск о признании права собственности на квартиру, сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии удовлетворить частично.

Признать право собственности за ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений 100,6 кв.м., общей площадью жилого помещения 94,7 кв.м., в том числе жилой площадью 55,4 кв.м.

Исковые требования ФИО2 к Администрации г.о.Подольск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение одного месяца.

Председательствующий А.В. Волкова