Дело №2-4655/2025

УИД 39RS0002-01-2025-004308-12

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 декабря 2025 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ивановой И.А.,

при секретаре Русаковой О.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО "Специализированный застройщик "Горизонт" о взыскании стоимости устранения строительных недостатков (убытков), неустойки, штрафа, морального вреда по договору долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

11.08.2020 между ООО "Специализированный застройщик "Горизонт" и ФИО2 заключен договор об участии в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Калининградская область, 

<

 адрес >, в отношении объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры под строительным номером 3-12, расположенной на 4 этаже секции №, входящей в состав многоквартирного дома по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, 

<

 адрес >, на земельном участке с кадастровым номером №

По условиям договора Застройщик обязался произвести ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в срок до 

<

 Дата > и передать объект долевого строительства в течение шести месяцев с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При принятии объекта долевого строительства ФИО2 обнаружены недостатки, стоимость устранения которых, согласно заключению ООО "ДЕКОРУМ", 499200 руб.

Претензия об устранении недостатков оставлена без внимания и удовлетворения.

Считая свои права нарушенными ФИО2 с учетом уточненных требований просит взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков в размере 499200 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 462 718,25 руб., штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ о защите прав потребителей, а также расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явился, ранее исковые требования поддерживал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований, указав, что объект долевого строительства должен был быть передан истцу в течении шести месяцев с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то есть в срок до 14.10.2023, в связи с чем неустойка подлежит начислению за период с 15.10.2023 по 21.03.2024 до принятия моратория. Оснований для взыскания штрафа не имеется, так как требования по выплате неустойки были предъявлены в период действия моратория. Возражал против удовлетворения требований о взыскании недостатков, указывая, что ответчик не отказывается от устранения недостатков, в настоящее время все недостатки устранены.

Заслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать, в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 6 названного закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6 Закона).

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 указанной статьи закона).

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.(часть 6).

11.08.2020 года между ООО "Специализированный застройщик "Горизонт" и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № в отношении объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры общей проектной площадью 41,56 кв.м под строительным номером 3-12, расположенной на 4 этаже секции № (с учетом холодных помещений общая площадь квартиры составляет 42,63 кв.м, холодные помещения с понижающим коэффициентом), входящей в состав многоквартирного дома по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, 

<

 адрес >, на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно п. 3.6 Договора, застройщик обязуется произвести ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в срок до 14.04.2023 года. Передача объекта долевого строительства осуществляется в течение 6 месяцев с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, указанной в п. 3.6 Договора (п. 5.8). Таким образом, передача объекта долевого строительства должна быть не позднее 14.10.2023.

Общая стоимость квартиры составляет 5894500,09 руб. (п.3.3).

В ходе судебного разбирательства ответчиком указывалось, что дом сдан в эксплуатацию 18.10.2023.

Из претензии от 02.07.2024, направленной в истцом в адрес ответчика следует, что 21.12.2023 при приемке квартиры обнаружены множественные недостатки, в том числе дефекты оконных блоков, стеклопакетов, оштукатуривания, разуклонки в лоджии, входной двери, которые были отражены в акте осмотра, подписанном с участием представителя Застройщика с установленным сроком устранения недостатков - 45 календарных дней. Уведомлением от 26.12.2023 Застройщик известил об устранении недостатков и готовности передать квартиру. Также уведомлением от 04.06.2024 Застройщик известил об устранении недостатков и готовности передать квартиру. В результате повторного осмотра квартиры 17.06.2024, установлено, что недостатки, выявленные в декабре 2023 застройщиком не устранены.

Из претензии от 02.07.2024 также следует, что на 21.06.2024 стеклопакеты загрязнены (что препятствует полноценному осмотру целостности изделия), оконные блоки загрязнены и повреждены, требуется очистка и регулировка, уплотнительные резинки загрязнены и деформированы; имеется продувание в местах стыка элементов рамы, монтажные швы выполнены неверно, козырьки дренажных каналов отсутствуют, штукатурка выполнена ненадлежащим образом, так как осыпается при незначительном физическом давлении, имеет местные неровности, а также выявлен факт умышленного сокрытия дефектов, участок стены поврежден - дыра. Повторно просил устранить недостатки до 15.07.2024

Заключением специалиста № 24/25 от 26.03.2025, выполненного ООО "Декорум" установлено, что устройство панорамных оконных блоков не соответствует требованиям ГОСТ 30971-2012 Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия; СП70.1333.2012 Несущие и ограждающие конструкции, а также применении некачественных (бракованных) изделий. Из заключения следует, что герметизация выполнена не равномерно, швы заполнены не равномерно, отсутствует теплоизоляция окон (продувается ветром), вентиляционная решетка в кухне не работоспособная, отклонение оконной двери по вертикали.

Стоимость устранения дефектов определена в сумме 499200 руб. При этом из расчета стоимости устранения дефектов следует, что требуется в полном объеме произвести демонтаж оконных блоков, а также монтаж новых оконных блоков. Вместе с тем из представленного заключения не следует, в связи с чем необходимо полностью демонтировать существующие оконные блоки и произвести их замену на новые.

Из заявления истца от 09.12.2025 следует, что недостатки не устранены. Указано, что продолжает иметь место неравномерная герметизация окон, оконные швы заполнены неравномерно, отсутствует теплоизоляция окон (продуваются ветром), вентиляционная решетка на окне в кухне не работоспособная, балконная дверь имеет сильное отклонение по вертикали.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика указывалось, что продувание окон связано не с самими оконными блоками, а необходимостью утепления фасада с внешней стороны, что ответчиком осуществляется, одна балконная дверь была заменена, основная дверь отрегулирована. Представлен акт на услуги автовышки. Также указал, что оснований производить полную замену оконных блоков не имеется. Общество не отказывается от устранения недостатков и готово устранять все появившиеся недостатки.

Учитывая, что на настоящее время квартира истцом по акту приема-передачи не принята, в связи с чем ответчик не лишен возможности устранить недостатки до фактического принятия истцом квартиры, а также принимая во внимание, что ответчик не отказывается от устранения недостатков, производит их устранение, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании стоимости устранения строительных недостатков в сумме 499200 руб. При этом, истец не лишен права требовать устранения недостатков со стороны ответчика, при наличии таковых, при непосредственном подписании акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, суд принимает во внимание пояснение ответчика, что продувание окон связано не с самими оконными блоками, а необходимостью утепления фасада, что ответчиком в настоящее время устраняется. Причины продувания окон в заключении не указаны, специалистом не исследовались.

Вместе с тем, суд находит обоснованными доводы истца о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В соответствии с условиями договора застройщик обязуется произвести ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в срок до 14.04.2023 года. Передача объекта долевого строительства осуществляется в течение 6 месяцев с даты ввода многоквартирного дома, указанной в п. 3.6 Договора (п. 5.8). Таким образом, передача объекта долевого строительства должна быть не позднее 14.10.2023.

Поскольку объект долевого строительства до настоящего времени не передан истцу, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщику.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

18 марта 2024 г. Правительством Российской Федерации издано постановление N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее также - Постановление) в редакции от 19.06.2025 пунктом 1 которого также установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно абзацу второму пункта 1 Постановления в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

Абзацем 8 пункта 1 Постановления установлено, что проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно, не начисляются.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации N 326 от 18 марта 2024 года в редакции от 19.06.2025 проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно, не начисляются.

В период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 Постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Постановления (пункт 3 Постановления).

Учитывая, вышеизложенное, принимая во внимание, что по договору долевого участия срок передачи объекта долевого строительства определен не позднее 14.10.2024 года, положения Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024, срок просрочки исполнения обязательств по которому подлежит начислению неустойка, размер неустойки составляет 157 дней за период, указанный истцом в уточненных требованиях, с 17.10.2023 по 21.03.2024 и составит 462718,25 руб. из расчета 5894500 х ? 157 дней ? 2 ? 1/300 ? 7.5%

В силу ч.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 года суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание длительность нарушения обязательства, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, руководствуясь принципами соразмерности, разумности и справедливости, а также принимая во внимание соответствующее ходатайство застройщика, суд считает, что размер неустойки должен быть уменьшен до 290 000 рублей, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 290 000 руб.

В силу положений части 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Вместе с тем, в силу положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», учитывая, что претензия о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства направлена истцом в адрес ответчика 02.07.2024, а также 10.04.2025 года, то есть в период действия моратория, соответственно обязанности у ответчика выплатить данную неустойку в период действия вышеуказанный постановлений Правительства РФ не возникло, соответственно оснований для взыскания штрафа в настоящее время отсутствуют.

В соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

С учетом установленных по делу обстоятельств, факт нарушения прав истца в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве за период с 15.10.2023 по 21.03.2024 установлен, в связи с чем суд полагает возможным определить истцу размер денежной компенсации морального вреда в сумме 6000 руб.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истцом при подаче иска государственная пошлина уплачена не была, в силу ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере 12700 руб. за требования имущественного характера о взыскании неустойки и требования неимущественного характера о взыскании компенсации морального вреда.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Горизонт" (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору № от 

<

 Дата > в размере 290000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 6000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Горизонт" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 12700 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья И.А. Иванова

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2026 года.