Мотивированное 

апелляционное определение

 составлено 10.02.2026

УИД 66RS0053-01-2025-001407-02

Дело № 33-1648/2026 (2-1677/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

27 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.

судей Зайцевой В.А., Некрасовой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воробьевой Д.Т., рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 24.09.2025.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения явившихся участников, судебная коллегия

установила:

истец обратилась с иском к ответчику, просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ответчика ФИО3 к ФИО2 в лице законного представителя ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 711 кв.м, с кадастровым номером 

<

№>, указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности в органах Росреестра.

В обоснование требований указала, что по договору купли-продажи 01.08.2022 ФИО3 продала несовершеннолетнему ФИО2 в лице законного представителя ФИО1 земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

№>.

Спорный земельный участок был приобретён ФИО1 в интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО2 за 1 000 000 рублей. Расчет с ФИО3 был произведен в полном объеме в день заключения сделки, что отражено в договоре купли-продажи.

09.08.2023 стороны договора подали заявления в многофункциональный центр оказания услуг о государственной регистрации перехода прав собственности.

15.08.2023 истцу, как законному представителю покупателя ФИО2, было направлено уведомление из Росреестра о приостановке регистрационных действий по заявлению ФИО3

Истец считает, что Х.А.АБ. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности в пользу ФИО2, до настоящего времени ответчик в Росреестр не явился, регистрация без его волеизъявления невозможна.

Пунктом 2.4 договора стороны установили, что договор купли-продажи земельного участка от 01.08.2022 является передаточным актом спорного недвижимого имущества.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с таким решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы указано на неправильное определение юридически значимых обстоятельств, недоказанность установленных обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права.

Ответчик представил возражения на апелляционную жалобу, в которых просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № 2-174/2024, заслушав объяснения ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы законность и обоснованность судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом на основании исследованных материалов дела, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 711 кв.м, с кадастровым номером 

<

№>, принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от 25.10.2021. В пределах спорного участка расположен жилой дом.

В материалы дела представлен договор купли-продажи земельного участка от 01.08.2022, согласно которому ФИО3 продала, а ФИО1, действующая в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО2, купила спорный земельный участок.

Согласно пункту 2.4 настоящий договор является актом приема-передачи земельного участка. Других документов, подтверждающих факт передачи земельного участка, не требуется. Цена земельного участка составляет 1 000 000 руб., которые передаются наличными денежными средствами (пункты 3.1, 3.2 договора). Также в договоре имеется указание на получение ФИО3 1000000 руб. полностью.

Данный договор предоставлен для государственной регистрации перехода права собственности 09.08.2023.

15.08.2023 приостановлена регистрация перехода права собственности по заявлению ФИО3 В дальнейшем прекращена государственная регистрация прав.

Согласно материалу КУСП № 27503 от 09.08.2023 отдела полиции № 12 по г. Екатеринбургу ФИО3 09.08.2023 обратилась с заявлением о привлечении ФИО1 к уголовной ответственности, поскольку последняя принудила ее к перерегистрации земельного участка. На момент рассмотрения дела судами по заявлению ответчика проводилась проверка.

Вступившим в законную силу решением Сысертского районного суда Свердловской области от 15.03.2024 по делу № 2-174/2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09.07.2024 № 33-9644/2024 и определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.11.2024 № 88-20218/2024 отказано в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок по договору купли-продажи и встречного иска ФИО3 к ФИО1 об оспаривании этого договора. Судами было установлено, что 25.10.2021 ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи спорного земельного участка, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. На участке находится жилой дом, не учтенный в государственном кадастре недвижимости и не зарегистрированный ни за кем на праве собственности, где проживает ФИО1 с несовершеннолетним ФИО2 При совершении сделки купли-продажи между сторонами было достигнуто устное соглашение о сохранении за ФИО1 с сыном права проживания в жилом доме, квалифицированное судом как фактические отношения по безвозмездному пользованию имуществом. Впоследствии стороны оформили обратный выкуп земельного участка посредством договора купли-продажи от 01.08.2022, за регистрацией перехода права собственности по которому ФИО1 и обратилась в суд. ФИО3 в свою очередь заявила о недействительности договора об обратном выкупе, ссылаясь на заключение сделки под влиянием угрозы применения насилия со стороны ФИО1 Отклоняя первоначальный иск о государственной регистрации, суд указал, что спорный земельный участок находится во владении ФИО1 не в связи с договором от 01.08.2022, а в рамках ранее возникших отношений по безвозмездному пользованию имуществом, кроме того, не доказан факт оплаты по договору и финансовой возможности ее осуществления. Отказывая во встречном иске, суд исходил из недоказанности заключения договора под влиянием угрозы применения насилия.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 06.02.2025 по делу № 2-33/2025 с учетом апелляционного определения Свердловского областного суда от 12.11.2025 по делу № 33-14520/2025 отказано в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО2, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, о взыскании судебной неустойки.

Установлено, что ФИО1 до заключения с ФИО3 договора от 25.10.2021 купли-продажи спорного земельного участка являлась законным владельцем находящегося на участке жилого дома, и после заключения договора не утратила этого статуса, поскольку сделка фактически обусловлена сохранением за ФИО1 владения и пользования зданием бессрочно. Из обстоятельств настоящего дела и установленных судами обстоятельств дела № 2-174/2024 не следует, что стороны, заключая договор от 25.10.2021, имели в виду передачу в собственность ФИО3 жилого здания; во владение ей ни сам этот дом, ни занятый им участок фактически не передавались. Этот договор никем из сторон не оспорен. ФИО1 являясь законным владельцем правомерно возведенного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, хотя бы и принадлежащем иному лицу ФИО3, имеет право пользоваться не только самим зданием, но и земельным участком, на котором оно расположено. Более того, именно на совершение сделки на таких условиях и была направлена воля сторон при заключении договора от 25.10.2021. Соглашаясь с этими условиями, ФИО3 выразила волю на принятие в собственность земельного участка с указанным обременением. ФИО3, не будучи ни собственником, ни владельцем жилого дома, расположенного на принадлежащем ей земельном участке, не вправе заявить к ФИО1 негаторный иск, основанный на статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. Владение жилым домом ответчик осуществляет на законных основаниях, следовательно, отказ в иске является правильным.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно положениям пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше положений следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Судом первой инстанции установлено на основании надлежащей оценки предоставленных доказательств в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сделан вывод, что доказательств, подтверждающих фактическую передачу ответчиком истцу имущества по договору купли-продажи, оплаты стоимости имущества по договору и фактической финансовой возможности ее осуществления, истцом не предоставлено.

В связи с изложенным, у суда первой инстанции отсутствовали основания для регистрации перехода права собственности на спорное имущество в пользу истца по договору купли-продажи от 01.08.2022.

Основания для иной оценки предоставленных доказательств и других выводов у судебной коллегии отсутствуют. Нарушений норм материального права, а так же требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом допущено не было.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 24.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Зайцева В.А.

Некрасова А.С.