Дело № 3а-699/2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2020 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Симоновой Т.В., 

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – ФИО1, административный истец) обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдых (рекреация), для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, общей площадью 1655 кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере равной его рыночной стоимости 1 300 000 рублей по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленного требования ФИО1 указала, что в период с 08.04.2016 по 23.04.2019 являлась собственником указанного выше земельного участка, соответственно, на нее возложена обязанность по уплате земельного налога за данный период времени. Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01.01.2013, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, по мнению административного истца, нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере. В административном иске также содержится ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения с настоящим административным иском.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 14.05.2020, к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Правительство Пермского края, в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Лысьвенского городского округа Пермского края.

Определением Пермского краевого суда от 15.05.2020 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена К.. 

В судебное заседание административный истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась судом надлежащим образом.

Представитель административного истца в судебном заседании на требованиях, изложенных в административном исковом заявлении, настаивал.

Административный ответчик Правительство Пермского края в суд представителя не направил, суду представлены письменные пояснения на административный иск, приобщенные к материалам дела, в которых ответчик просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. Кроме того, ссылаясь на то, что на момент обращения в суд определены новые результаты кадастровой стоимости земельного участка, Правительство считает, что административным истцом пропущен установленный законом срок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в суд представителя не направил. Согласно ранее представленному в материалы дела отзыву на иск указывает, что Управлением результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка не утверждались, следовательно, оно не является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Заинтересованное лицо администрация г. Лысьвы явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте слушания дела было извещено надлежаще, в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Заинтересованное лицо К. в суд не явилась, просила рассмотреть настоящее административное дело в ее отсутствие.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка участников процесса не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 в период с 08.04.2016 по 23.04.2019 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдых (рекреация), для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, общей площадью 1655 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается договорами купли-продажи от 04.04.2016, от 18.04.2019, зарегистрированными в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Лысьвенский отдел).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Принимая во внимание, что административный истец в указанный период времени являлся собственником указанного выше объекта недвижимости, а равно плательщиком земельного налога, исчисляемого из спорной кадастровой стоимости, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, ФИО1 вправе оспорить его кадастровую стоимость. 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 Постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из представленных административными ответчиками отзывов, а также выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость спорного участка определена в результате государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края, утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края» по состоянию на 01.01.2013 и составила 3 593 716,65 рублей.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества может быть подано в суд в период действия оспариваемых результатов кадастровой стоимости.

Судом установлено, что после утверждения кадастровой стоимости земельного участка, государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Пермского края проведена в 2019 году, результаты утверждены Приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края», которые применяются с 01.01.2020, и в которые вошел спорный земельный участок. 

Таким образом, на момент принятия настоящего решения, кадастровая стоимость спорного земельного участка является архивной.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Абзацем 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Принимая во внимание дату внесения сведений в ЕГРН об архивной кадастровой стоимости земельного участка, дату досудебного обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, суд полагает, что ФИО1, являясь собственником земельного участка в период с 08.04.2016 по 23.04.2019, имеет законный интерес в установлении в отношении него кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости, то есть до 01.01.2020, поскольку истец обязана уплатить земельный налог, размер которого исчисляется от спорной кадастровой стоимости земельного участка, за соответствующие налоговые периоды, предшествующие 2020 году, в которых истица являлась собственником земельного участка. 

Кроме того, заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Однако пропуск этого срока не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

С учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (01.01.2014) спорного участка, наличия на дату обращения с настоящим административным иском заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости объекта, пропуск срока для обращения в суд не свидетельствует об утрате права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения, поэтому срок для обращения в суд в отношении данного земельного участка подлежит восстановлению.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке № 132-02/20 от 25.02.2020, составленный оценщиком Союза «Пермская Торгово-промышленная палата» М., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 1 300 000 рублей.

Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик М., является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», включен в реестр оценщиков 04.05.2007, регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом о профессиональной переподготовке ** № ** № **, выданный 30.07.2000 Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской академии им. ФИО3, регистрационный номер **, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 03.11.2017 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 28.04.2019 ПАО СК «Росгосстрах» со сроком действия с 28.04.2019 по 27.04.2020. 

Таким образом, отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, кроме того, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Исходя из вида разрешенного использования (под размещение здания мини-комплекса (включающего в себя: гостиницу, бар, кафе) оценщик отнес объект оценки к рынку – земельные участки коммерческого назначения, сегмент рынка – под объекты общественно-делового назначения.

В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков коммерческого назначения (то есть того сегмента рынка, к которому отнесен спорный объект) на территории Пермского края за 4 квартал 2012 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Используя информацию ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», оценщик пришел к выводу, что диапазон цен предложений на участки под коммерческую застройку в Пермском крае составляет от 455,65 руб./кв.м. до 1 032,44 руб./кв.м., среднее значение – 744,045 руб./кв.м.

При составлении отчета оценщик определил основные факторы, влияющие на цены земельных участков коммерческого назначения: имущественные права, условия финансирования, дата продажи, условия рынка, категория и разрешенное использование, местоположение, площадь, физические характеристики, наличие коммуникаций.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, основанный на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, и наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован. 

Оценщиком при выборе аналогов были проанализированы данные о ценах предложений (публичные оферты), опубликованные на официальных сайтах в сети Интернет, а также в газетных изданиях.

Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (тип объекта, назначение и др.) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для оцениваемого участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка, скидки на торг, местоположения, площади, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался. 

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено. 

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик М. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, административными ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не заявлялось.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены Правительством Пермского края, то суд признает его надлежащим административным ответчиком по заявленному требованию.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю 16.03.2020 с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. С учетом изложенного суд считает необходимым указать дату обращения в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдых (рекреация), для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, общей площадью 1655 кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере равной его рыночной стоимости 1 300 000 рублей по состоянию на 01.01.2013.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 16 марта 2020 г.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, т.е. с 1 января 2020 г., а также должна учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, т.е. с 1 января 2014 г., на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 10.06.2020. 

Судья подпись