Дело № 2-441/2025 (2-6112/2024)

УИД 27RS0003-01-2024-008168-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года г. Хабаровск

Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Сенотрусова Г.И.,

при секретаре судебного заседания Бедюк Н.В.,

с участием истцов ФИО3 ФИО6 и ФИО1 ФИО7 представителя ответчика ООО СЗ «Перспектива» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО6, ФИО1 ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» о взыскании неустойки и переплаты по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились в суд с указанным иском, мотивировав его тем, что они заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно условиям которого ответчик обязался передать объект долевого строительства – квартиру площадью 56,83 кв.м. Стоимость квартиры составляет 6 364 960 рублей из расчета 112 000 рублей за 1 кв.м. Истцы оплатили стоимость квартиры полностью. Ответчик передал истцам квартиру ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 55 кв.м. без учета теплой лоджии. Согласно сведениям из ЕГРН спорный объект имеет общую площадь 55 кв.м., площадь лоджии составляет 2,4 кв.м., ответчик передал объект с учетом понижающего коэффициента площадью 56,2 кв.м. (55+1,2). В связи с чем, видна разница в площади между объектом, являющимся предметом договора, и фактически переданным объектом, следовательно, итоговая стоимость квартиры составляет 6 294 400 рублей (56,2х112 000), переплата за квартиру составляет 70 560 рублей (6 364 960-6 294 400). Срок передачи квартиры истек ДД.ММ.ГГГГ, соглашение об изменении срока передачи объекта не заключалось, т.е. ответчик нарушил срок его передачи, просрочка исполнения ответчиком обязательств по передаче объекта составила 86 дней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, следовательно неустойка – 273 693,28 рубля (6 364 960х86х2х1/300х7.5%). Истцы обратились к ответчику с требованием об уплате неустойки и пересчете цены договора, на последний предложил возместить неустойку в размере 90 000 рублей и отказал в пересчете цены договора. Учитывая изложенное, просят взыскать с ответчика неустойку в размере 273 693,28 рублей, переплату за объект в размере 70 560 рублей, компенсацию морального вреда – 10 000 рублей, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от суммы присужденной судом.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле третьим лицом привлечено ООО «РегионСтрой».

В судебном заседании истцы, каждый в отдельности, требования иска поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика с требованиями истцов не согласился, представил письменный отзыв на иск, просил применить к неустойке контррасчет и снизить ее размер, не возражал против удовлетворения о взыскании компенсации морального вреда, просил в удовлетворении остальной части требований отказать.

Представитель третьего лица ООО «РегионСтрой» в суд не явился, третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие его представителя на основании ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между участниками ФИО3 ФИО6 ФИО1 ФИО7 и застройщиком ООО СЗ «Перспектива» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № К№, по условиям которого застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства - квартиру, номер (условно) 232-2Г, расположенную на 24 этаже жилого 

<

адрес>, площадью 56,83 кв.м., а участники обязуются принять объект и уплатить обусловленную договором цену.

Стоимость квартиры по договору составила 6 364 960 рублей, которая уплачена участниками долевого строительства полностью из расчета 112 000 рублей за 1 кв.м., включая лоджию, что ответчиком не оспаривается.

Застройщик обязался передать участникам объект в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик передал истцам объект, общей площадью с учетом теплой лоджии 57,4 кв.м., общей площадью без учета теплой лоджии 55 кв.м., площадь теплой лоджии 2,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истцами ответчику направлена претензия с требованиями о возмещении переплаты за объект в размере 70 560 рублей и неустойки за просрочку передачи объекта в размере 273 693,28 рублей, в удовлетворении требований отказано.

В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относится, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как разъяснено в п. 8 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом – Законом № 214-ФЗ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (статья 12). При этом необходимо учитывать, что по отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 10).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.

Таким образом, на возникшие правоотношения помимо норм ГК РФ и Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяются положения Закона "О защите прав потребителей".

По общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 6 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей").

Достоверных и относимых доказательств и в своей совокупности достаточных для освобождения от ответственности ответчика в силу требований указанных выше норм суду не представлено.

Судом установлено, что между сторонами достигнуто соглашение о предмете договора, которым является спорное жилое помещение, определена цена отчуждаемой недвижимости, а также соблюдены требования статьи 434 ГК РФ - договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.

В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования положений договора от ДД.ММ.ГГГГ № К/112-714/232-2Г следует, что стороны согласовали условие в пункте 2.1 о том, что цена 1 кв.м. общей приведенной площади объекта долевого строительства составляет 112 000 рублей. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства состоит из суммы общей площади всех помещений объекта долевого строительства, включая площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Для целей определения цены жилого помещения, выступающего объектом долевого строительства, частью которого являются лоджия, веранда, балкон, терраса, используется понятие «общая приведенная площадь».

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными в соответствии с приказом Минстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Понижающий коэффициент для лоджий установлен данным приказом 0,5.

Исходя из условий договора участия в долевом строительстве жилого дома, истцам с учетом понижающего коэффициента в части площади лоджии должен быть передан объект 56,83 кв.м.

Применительно к лоджии переданного истцам объекта площадью 2,4 кв.м. понижающий коэффициент составляет 1,2 (2,4х0,5).

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства истцам передан объект общей площадью с учетом теплой лоджии 57,4 кв.м., следовательно, истцам передан объект, с учетом понижающего коэффициента по площади лоджии, площадью 56,2 кв.м. (57,4-1,2), стоимость объекта, согласно цены 1 кв.м., согласованной сторонами в размере 112 000 рублей, должна составлять 6 294 400 рублей (56,2х112 000).

Согласно расчету, представленному истцами, проверив который суд находит арифметически правильным, переплата за квартиру составила 70 560 рублей (фактически оплаченная сумма 6 364 960 рублей – цена объекта 6 294 400 рублей).

Довод ответчика о том, что к переданному истцам объекту не применим приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", отклоняется как не основанный на законе.

Доводы ответчика о том, что фактически лоджия, в переданной истцам квартире, не является лоджией, является вспомогательным помещением, поскольку расположена внутри контура внешних стен, оборудована окном как для жилого помещения, отапливается, имеет отдельный прибор отопления, использование лоджии ничем не отличается от использования жилой площади, на площадь лоджии производятся начисления коммунальных платежей, указанные выше обстоятельства не опровергают, в этой связи, судом не принимаются.

В силу ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Суд, применив положения статей 421, 422, 431 ГК РФ, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истцов о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 70 560 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости с солидарным правом взыскания.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований о возмещении предусмотренной Законом о долевом строительстве неустойки суд не усматривает.

Одновременно с этим в соответствии с п. 2 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ, в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Согласно находящимся в сети "Интернет" в открытом доступе сведениям по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер ключевой ставки составлял 7,50% годовых.

Таким образом, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 267 328,32 рублей (стоимость 

<

адрес> 364 960 х 84 дня просрочки х ставка 7.50% х 2 х 1/300) и подлежит взысканию в пользу истцов с солидарным правом взыскания.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судам рекомендовано учитывать конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.

Учитывая снижение размера неустойки постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № в 2 раза, установленный факт несвоевременной передачи объекта участникам долевого строительства, отсутствие каких-либо исключительных обстоятельств, повлекших нарушение срока передачи объекта, а также с целью сохранения баланса интересов истцов и ответчика, оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о снижении размера неустойки в большем размере, суд не усматривает.

На основании ст.ст. 151, 1099-1100 ГК РФ, ст. 15 Закона о защите прав потребителей, исходя из установленных судом обстоятельств, учитывая, что судом установлено нарушение прав истцов, как потребителей, гарантированных законом, принимая во внимание характер причиненных истцам нравственных страданий и длительность нарушения прав истцов со стороны ответчика, суд находит размер взыскиваемой компенсации морального вреда отвечающим принципам справедливости и разумности.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Закона о долевом строительстве при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Между тем, согласно абз. 5 п. 1 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326 (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (п. 3 постановления).

При таких обстоятельствах, учитывая обращение истцов к ответчику с претензией в период действия моратория на применение штрафа, оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании штрафа не имеется.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании ст. 103 ГПК РФ, п. 2 ст. 333.18, пп. 1 и пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, поскольку истцы в силу закона освобождены от уплаты госпошлины, с ответчика подлежит взысканию в бюджет городского округа «

<

адрес>» государственная пошлина в размере 13 947 рублей.

Учитывая положения п. 1 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326, суд полагает возможным предоставить ответчику отсрочку исполнения решения до ДД.ММ.ГГГГ включительно за исключением взыскания компенсации морального вреда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 ФИО6, ФИО1 ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» о взыскании неустойки и переплаты по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО3 ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №), ФИО1 ФИО7 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

...>) с солидарным правом взыскания неустойку в размере 267 328,32 рублей, сумму соразмерного уменьшения покупной цены в размере 70 560 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» отсрочку исполнения указанного выше решения за исключением взыскания компенсации морального вреда до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН №, ОГРН №) в бюджет городского округа «

<

адрес>» государственную пошлину в размере 13 947 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через суд его вынесший.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Г.И. Сенотрусов