УИД: 78RS0015-01-2024-005217-67

Дело № 2-763/2025 (2-7969/2024;)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 12 марта 2025 г.

Невский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи: Поповой Н.В.,

при секретаре: Зверковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Белевское» о компенсации морального вреда, судебных расходов, денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры в размере 344 429,96 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 30 июня 2023 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве. Истец произвела замеры площади помещения и установила, что площадь помещения на 1,19 кв.м. меньше заявленной в договоре, в связи с чем, просит взыскать переплату по площади. 

Представитель истца в судебное заседание явился, доводы, изложенные в иске, поддержал, просил удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований, однако в случае если суд придет к выводу об обоснованности требований истцов, просил о снижении размера штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в соответствии с положениями ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. А также указал на несоразмерность размера компенсации морального вреда и судебных расходов. 

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и ответчика, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального Закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту – Закона об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом на основании письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, объяснений сторон установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 30 июня 2023 года между ООО «Специализированный застройщик «Белевское» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве. 

В силу п. 1.6 договора объектом долевого строительства является жилое помещение общей площадью 21,49 кв.м., состоящее из одной комнаты, с условным № №. Проектная общая приведенная площадь квартиры состоит из суммы общей площади квартиры и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными действующей нормативно-технической документацией, и составляет 22,43 кв.м

Согласно приложению № 1 – комната -14,68 кв.м, прихожая – 2,69 кв.м., санузел – 4,12 кв.м., лоджия – 1,88 кв.м..

В соответствии с актом приема-передачи площадь квартиры, после обмеров, составила 21 кв.м., из которой: 2,6 кв.м. – коридор, 14,5 кв.м. – комната, 3,9 кв.м. – санузел, а также 1 кв.м. – лоджия.

Истец обратилась к оценщику, который произвел обмеры, в результате которых установлено, что общая площадь – 20,3 кв.м., из которых 2,5 кв.м. – коридор, 14,1 кв.м. – комната, 3,7 кв.м. – санузел, а также 1,9 кв.м. – лоджия.

Таким образом, разница в площади составляет 1,18 кв.м. ((1,9 кв.м. * 0,5) + 20,3 кв.м. = 21,25 кв.м.; 22,43 к.в.м – 21,25 кв.м. = 1,18 кв.м.). 

Принимая во внимание условия договора, фактическую площадь квартиры, установленную актом приема-передачи, суд приходит к выводу о взыскании переплаты в связи с уменьшением фактической площади в размере 327 222,44 руб. (1,18 кв.м. * 277 307,16 руб.). 

В обоснование своих доводов ответчик ссылается на положения п. 1.7.2-1.7.3 договора.

В силу п. 1.7.2 договора изменение проектной документации в части изменения общей приведенной площади квартиры, указанной в п. 1.6 договора. В пределах 5% от указанной площади считается допустимой и не является основанием для расторжения договора по требованию дольщика. 

Существенным изменением размера квартиры будет считаться несоответствие фактической общей приведенной площади квартиры проектной общей приведенной площади, указанной в п. 1.6 договора, более чем на 5% и/или несоответствие (в сторону уменьшения) фактической высоты помещения квартиры более чем на 2% высоте, определенной проектом. 

С данным доводом суд не может согласиться в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,18 кв. м.

Ссылка ответчика на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 июля 2021 г. N 22-КГ21-3-К5, от 09 марта 2021 г. N 48-КГ20-21-К7.

В силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации» регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации примирителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку факт нарушения прав истца как потребителя нашел свое подтверждение, то в силу требований ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которого с учетом принципа разумности и справедливости суд определяет в сумме 15 000 рублей.

Указав на неудовлетворение претензии потребителя в досудебном порядке, истец также предъявил требование о взыскании штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Предусмотренный ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки, в связи с чем, уменьшение размера штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является допустимым. 

Однако, ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Учитывая, что в настоящий момент требование о взыскании штрафа за нарушение прав гражданина – участника долевого строительства стало напрямую регулироваться специальной нормой (ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»), предусматривающей размер ответственности в пять процентов от присужденной судом суммы, то на основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» применению подлежит именно специальная норма.

Принимая во внимание характер нарушения прав истца, отсутствие в материалах дела доказательств удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд исходит из того, что предусмотренный ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» размер штрафа соответствует последствиям нарушенного права, взыскание его в полном объеме не приведет к возникновению обогащения, ввиду чего приходит к выводу об отсутствии оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера предусмотренного штрафа, его взыскании в полном объеме в размере 17 111,12 руб. ((327 222,44 + 15 000)х 5%).

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К судебным издержкам положением ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесены, в том числе расходы на оплату услуг представителей, почтовые расходы, другие, признанные судом необходимыми расходы. 

Поскольку иск удовлетворен в части, а при его подаче истцы понесли расходы, связанные с оплатой услуг представителя, то их возмещение должно быть отнесено на ответчика в размере, пропорциональной удовлетворённой части.

В силу ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесены стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В обоснование своей позиции истцом представлены следующие документы: договор на оказание юридических услуг б/н от 02 апреля 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, расписка о получении денежных средств в размере 50 000 руб. (л.д. 16). 

Из содержания главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации («Судебные расходы») следует, что судебные расходы - это затраты, которые несут участники процесса в ходе рассмотрения дела в порядке гражданского судопроизводства с целью полного или частичного покрытия средств, необходимых для доступа к осуществлению правосудия.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21.12.2004 года N 454-О обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ.

Вместе с тем, если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах.

Сумма вознаграждения, в частности, зависит от продолжительности и сложности дела, квалификации и опыта представителя, обусловлена достижением юридически значимого для доверителя результата, должна соотноситься со средним уровнем оплаты аналогичных услуг.

Неразумными при этом могут быть сочтены расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права, либо несложностью дела.

Как усматривается из материалов дела представителем в рамках настоящего гражданского дела были выполнены следующие работы: подготовлено в суд исковое заявление, участие в судебном заседании. 

Учитывая объем проделанной представителем работы, с учетом фактической и правовой сложности дела, объема защищенного права, исходя из целей реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечению необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, принимая во внимание, что заявленные требования материального характера удовлетворены в части, суд полагает размер заявленных ко взысканию истцом расходов на оплату услуг представителя чрезмерными, и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 судебные расходы по оплате услуг представителя в общем размере 25 000 руб. 

В соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. 

Исходя из буквального толкования закона, суд приходит к выводу, что вышеуказанные нормы распространяются исключительно на требования о взыскании неустойки, процентов, возмещения убытков, в связи с чем полагает возможным предоставить ООО «Специализированный застройщик «Белевское» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания в пользу истца неустойки и штрафа. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета Санкт-Петербурга государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в силу положений Закона РФ «О защите прав потребителей», в размере 10 680 руб. 

руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Белевское» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) денежные средства 327 222,44 руб., компенсацию морального вреда 15 000 руб., расходы на оплату услуг представителя 25 000 руб., штраф 17 111,12 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Белевское» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета государственную пошлину 10 680 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Белевское» (ИНН 

<

***>) отсрочку исполнения решения суда в части сумм взысканных денежных средств и штрафа до 30 июня 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Попова

В окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.