Дело № 2-1752/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июня 2018 года город Уфа

Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Уразметов И.Ф.,

при секретаре Валинуровой Г.Ш.,

с участием ответчика ФИО1 -ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Нагатинский» к ФИО1 -ФИО2 о взыскании суммы задолженности,

по встречному иску ФИО1 -ФИО2 к ООО «Нагатинский» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Нагатинский» обратилось в суд с иском к ФИО1 -ФИО2 о взыскании суммы задолженности, в котором просило взыскать с ответчика сумму основного долга по Договору №НГ-КВ-260/ЛИ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 670435,10 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27390,26 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 10178,25 рублей.

В обоснование иска истец указали на то, что ФИО1 -ФИО2 на основании Договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с АО «Лидер-Инвест», является участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве Жилого комплекса со встроенно-пристроенным ДОУ и подземной автостоянкой № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Жилой комплекс со встроенно-пристроенным ДОУ и подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, вл. 14 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Объект долевого строительства ответчику, а ответчик обязался уплатить обусловленную цену Договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Согласно п. 3.2 Договора цена Договора в размере 13 315 900 рублей оплачена в полном объеме.

Однако, законодатель установил специальное правило изменения цены Договора участия в долевом строительстве. Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены (п.2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 3.5 Договора Стороны согласовали, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. по данным экспликации территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из стоимости 1 кв.м.

В связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства на 4,1 кв.м, что подтверждается данными экспликации территориального БТИ, размер доплаты составляет 670 435 рублей 10 копеек.

02.01.2017 г. ответчиком с застройщиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором установлена обязанность ответчика произвести доплату за увеличенные метры в размере 670 435 рублей 10 копеек по следующему графику:

до 16.03.2017 - сумму в размере 170 435,10 руб.;

до 16.05.2017 - сумму в размере 250 000 руб.;

до 16.06.2017 - сумму в размере 250 000 руб.

В связи с тем, что оплата от ответчика не поступила, истцом была направлена ответчику претензия № 17/2407 от 21.08.2017, в которой истец повторно требовал произвести полную оплату за объект долевого строительства в вышеуказанном размере.

Претензия была получена ответчиком 30.08.2017 г.

До настоящего времени доплата в вышеуказанном размере ответчиком по договору не произведена. 

ФИО1 -ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ООО «Нагатинский» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным, в котором просила признать п.3.5 договора долевого участия в строительстве, заключенного с ФИО1 недействительным.

В обоснование указала, что ФИО1 считает положения п. 3.5 договора недействительными, т.к. они нарушают права потребителя.

Согласно названному договору, участник долевого строительства должен был получить квартиру с определенными характеристиками.

После завершения строительства письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Нагатинский» уведомило ФИО1 о завершении строительства жилого комплекса, о необходимости принятия объектов долевого участия, а также указал на необходимость произвести доплату, поскольку площадь квартиры увеличилась.

Как следует из материалов дела, характеристика ее квартиры изменилась.

Так, в договоре долевого участия в строительстве дано соответствующее описание (характеристики) объекта (квартиры), в том числе количество комнат, этаж, используемые материалы.

Кроме этого, указывалось, что все перегородки (кроме санузлов и шахт) в квартирах выполняются высотой в один блок из пенобетона или в один кирпич толщиной 100 мм.

Данная характеристика материалов, из которых должны были быть изготовлены межкомнатные перегородки, фактически означала, что ширина (толщина) межкомнатных перегородок составит от 100 до 120 мм, поскольку данные материалы, согласно размерам утвержденным нормативными актами, могут иметь только такие значения толщины. 

Однако в ходе строительства толщина межкомнатных перегородок уменьшена до 80 мм.

К возможности такого изменения характеристик, установленных договором, привели следующие обстоятельства, о которых ООО «Нагатинский» не могло не знать.

Тот факт, что материал, из которых будут выполняться межкомнатные перегородки, будет пазогребневая плита, а не пенобетон или кирпич, в рассматриваемом случае имеет существенное знание.

Пенобетон и кирпич являются строительными материалами, в отношении которых действуют утвержденные стандарты: ПНСТ 61-2015 - для блоков из пенобетона, согласно которому толщина блока составляет не менее 100 мм, ГОСТ 379-2015 - для кирпичей, в котором приводятся различные типы кирпичей, однако с толщинами не менее 120 мм.

Таким образом, заложив изначально (в проектной документации) материал, позволяющий в последующем изменить его параметры. ООО «Нагатинский» ввел ФИО1 в заблуждение относительно общих параметров строящегося жилого комплекса.

В связи с этим, заключая договоры долевого строительства, ООО «Нагатинский» изначально не мог не знать, что реальные характеристики объекта будут отличаться от тех, которые указаны им в договоре.

Данные обстоятельства подтверждаются тем, что в 2016 г. была произведена корректировка толщины перегородок. Утеплителя, полов автостоянки, фасадных панелей, в рамка которой толщина межкомнатных и сантехнических перегородок была уменьшена с 100 мм до 80 мм.

Таким образом, в связи с указанными действиям была фактически увеличена площадь жилого помещения, поскольку, если межкомнатные перегородки имеют толщину 100 мм, то от оси плана, по которой они располагаются, в каждую из сторон приходиться по 50 мм, соответственно, при их толщине 80 мм - по 40 мм. С учетом длин данных перегородок и их количестве площадь квартиры увеличилась на 4,1 кв.м.

Таким образом, при строительстве Жилого комплекса ООО «Нагатинский» без увеличения затрат на строительство и без изменения как таковой здания (поскольку все внешние характеристики, влияющие на качество, а также характеристики, влияющие на безопасность и прочее остались неизменными) фактически увеличило площадь реализуемых квартир, что соответственно, привело, к увеличению их стоимости.

Таким образом, действия ООО «Нагатинский» вводили в заблуждение потенциальных участников долевого строительства, в том числе ФИО1, без привлечения которых застройщик не имеет соответствующих средств для реализации проекта.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 -ФИО2 в судебном заседании встречный иск поддержала, просила удовлетворить, в удовлетворении исковых требований просила отказать.

Представители истца ООО «Нагатинский» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены заранее и надлежащим образом. Просили рассмотреть дело в их отсутствии.

Суд считает возможным в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав участника процесса, исследовав и оценив материалы дела, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, оценив в совокупности все доказательства имеющие юридическую силу, суд приходит к следующему.

Согласно статье 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. 

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работы, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК РФ).

В силу части 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Судом установлено, что ФИО1 -ФИО2 на основании Договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с АО «Лидер-Инвест», является участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве Жилого комплекса со встроенно-пристроенным ДОУ и подземной автостоянкой № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Жилой комплекс со встроенно-пристроенным ДОУ и подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, вл. 14 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Объект долевого строительства ответчику, а ответчик обязался уплатить обусловленную цену Договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Согласно п. 3.2 Договора цена Договора в размере 13 315 900 рублей оплачена в полном объеме.

Однако, законодатель установил специальное правило изменения цены Договора участия в долевом строительстве. Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены (п.2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 3.5 Договора Стороны согласовали, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. по данным экспликации территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из стоимости 1 кв.м.

В связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства на 4,1 кв.м, что подтверждается данными экспликации территориального БТИ, размер доплаты составляет 670 435 рублей 10 копеек.

02.01.2017 г. ответчиком с застройщиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором установлена обязанность ответчика произвести доплату за увеличенные метры в размере 670 435 рублей 10 копеек по следующему графику:

до 16.03.2017 - сумму в размере 170 435,10 руб.;

до 16.05.2017 - сумму в размере 250 000 руб.;

до 16.06.2017 - сумму в размере 250 000 руб.

В связи с тем, что оплата от ответчика не поступила, истцом была направлена ответчику претензия № 17/2407 от 21.08.2017, в которой истец повторно требовал произвести полную оплату за объект долевого строительства в вышеуказанном размере.

Претензия была получена ответчиком 30.08.2017 г.

До настоящего времени доплата в вышеуказанном размере ответчиком по договору не произведена. 

Между тем, согласно статьям 309, 310, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же статьи 810 названного кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона …, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Только надлежащее исполнение условий договора прекращает обязательство.

Расчет, представленный истцом, соответствует условиям договора, подтверждается представленными в суд письменными доказательствами.

Изложенное влечет удовлетворение иска ООО «Нагатинский» в части взыскания суммы основного долга по Договору №НГ-КВ-260/ЛИ участия в долевом строительстве жилого комплекса со встроено-пристроенными ДОУ и подземной автостоянкой от 10.05.2016 г. в размере 670435,10 рублей.

Истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27390,26 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, размер процентов с 16.03.2017 г. по дату составления искового заявления 24.10.2017 г. составляет 27 390,26 рублей.

Расчет процентов судом проверен, составлен арифметически парвильно. 

На основании вышеизложенного, суд считает необходимым взыскать с Токовой ФИО3 в пользу ООО «Нагатинский» проценты в размере 27390,26 рублей.

Рассмотрев заявление истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, суд приходит к следующему:

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из платежного поручения №471 от 18.10.2017 года истец ООО «Нагатинский» при подаче искового заявления в суд оплатило государственную пошлину в сумме 10178,25 рублей.

Учитывая, что иск ООО «Нагатинский» удовлетворен вполном объеме, то с Токовой ФИО3 в пользу ООО «Нагатинский» следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в заявленном размере 10178,25 рублей.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО1С-Х. о прзнании п.3.5 договора недействительным суд приходит к следующему.

По мнению ФИО1 истец водил ее в заблуждение относительно площади и цены объекта путем указания в договоре участия в долевом строительстве перегородок из материала (кирпич или плита из пенобетона), отличного от указанного в проектной документации изначально (пазогребневая плита). 

При этом не соответствует действительности довод ФИО1 о том, что в договоре участия в долевом строительстве указано, что все перегородки в квартирах выполняются высотой в один блок из пенобетона или толщиной в один кирпич 100 мм.

В пункте 1.2. Договора в части описания объекта долевого строительства ошибочно указано: «все перегородки (кроме санузлов и шахт) в квартирах выполняются высотой в один блок из пенобетона или в один кирпич». При этом в Приложении №1 к договору участия в долевом строительстве в качестве материала межкомнатных перегородок указаны пазогребневые плиты также как это предусмотрено проектной документацией («перегородки из ППЗ»). Подписывая договор участия в долевом строительстве ФИО1 также подписывала и Приложение к нему, а значит была с ним ознакомлена. 

Следует отметить, что ни в самом договоре участия в долевом строительстве ни в Приложении к нему не усматривается указание на толщину перегородок в 100 мм.

Толщина перегородок 100 мм была указана в Проектной документации Объекта. Учитывая, чтоп.5.1.2 ДДУ позволял вносить изменения в проект, истец внес изменения в проект в части толщины межкомнатных перегородок, предусмотрев в нем перегородки из пазогребневых плит толщиной 80 мм. 

При внесении такого изменения в проект истец руководствовался пунктом 3.4. договора участия в долевом строительстве, согласно которому стороны договора участия в долевом строительстве предусмотрели возможность изменения цены лишь в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 (один) квадратный метр. При внесении в проект такого изменения истцом учитывалось, что уменьшение толщины перегородок не могло повлечь изменение площади квартир более, чем на 1м. кв. (максимальное изменение площади в связи с этим могло произойти на 0.5 кв.м), что исключает введение в заблуждение ФИО1 со стороны истца.

ФИО1, сославшись на данные ГОСТ 379-2015 устанавливающий параметры кирпича, сделала неверный выводы относительно его размеров, указав в частности, что его толщина не может быть меньше 120 мм, ошибочно приняв его ширину за толщину (высоту).

Между тем, согласно п.3.1., 3.2,. Таблице А.1 ГОСТ 379-2015 толщина (высота) кирпича не может быть более 88 мм, самое меньшее значение - 65 мм.

Делая вывод о размерах пенобетонных блоков ответчик сослался на Стандарт ПНСТ 61-2015, который неприменим к межкомнатным блокам, так как он разработан для наружных стен и утепления помещений. Требования же к межкомнатным блокам указаны в ГОСТ 21521-89, согласно которым минимальная толщина их составляет 200 мм.

Учитывая, вышеизложенное, при использовании материала, ошибочно указанного вп. 1.2. договора участия в долевом строительстве (кирпич или пенобетон), толщина межкомнатных перегородок могла быть еще меньше либо наоборот, гораздо больше, то есть толщина перегородок могла варьироваться от 65 мм до 200 мм. Изменяя толщину межкомнатных перегородок со 100 мм на 80 мм, заявительдействовал не только в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве (п.5.1.2), но и в пределах минимальных значений толщин ошибочно указанного в договоре участия в долевом строительстве материала.

Таким образом, являются неверными выводы ФИО1, что заложив изначально (в проектной документации) материал, позволяющий в последующем изменить его параметры, Заявитель ввел в заблуждение участников долевого строительства относительно общих параметров строящегося жилого комплекса и увеличил конечную стоимость реализуемой недвижимости.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" допускает отклонение фактической плошали построенного объекта от проектной, поскольку технические нормы также допускают отклонения при выполнении строительных работ. Также ФЗ-214 допускает возможность изменения цены договора участия в долевом строительстве, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Строительство многоквартирных домов является сложным, трудоемким процессом, требующих специальных познаний, осуществляется на основании разработанной в установленном законом порядке проектной документации. 

Технические нормы допускают отклонения как при создании проекта, так и при выполнении строительных работ. Все это указывает на невозможность полного совпадения проектной и фактической площадей объектов долевого строительства

Согласно п.4. ст.48 Градостроительного кодекса РФ работы по договорам о подготовке проектной документации, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительною проектирования, если иное не предусмотрено законом. Выполнение работ по подготовке проектной документации по таким договорам обеспечивается специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования (главными инженерами проектов, главными архитекторами проектов).

В соответствии е.п.5. ст.48 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

Застройщик вправе выполнить подготовку проектной документации самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, либо с привлечением иных лиц по договору подряда на подготовку проектной документации.

Для возможности осуществления строительства многоквартирного дома, согласно ст.52 Градостроительного кодекса РФ также необходимо членство в саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Соответствующее членство в саморегулируемой организации также необходимо для выполнения функций Технического заказчика.

В рассматриваемой ситуации ФИО1 не имела и не имеет соответствующего членства в саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, строительства и т.д. Для разработки проекта Жилого дома по договору подряда им была привлечена проектная организация ООО «Архитектурная мастерская ФИО4 и Партнеры»; для строительства многоквартирного дома привлечен Генеральный подрядчик ЗАО «Промстройтехно-Иивест»; для контроля за проектированием и строительством был заключен договор с Техническим заказчиком АО «Москапстрой».

В отношении проектной документации жилого дома было получено положительное заключение государственной экспертизы, она была признана соответствующей действующему законодательству, утвержденным нормативам, стандартам и правилам.

Застройщик узнал о фактическом размере объекта долевого строительства ФИО1 только после обмера объектов органами технической инвентаризации 23.09.2016г.

В отношении построенного дома истцу 07.10.2016г. было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с которым площадь некоторых объектов долевого строительства была изменена.

В этой связи ООО «Нагатинский» не мог знать, о всех нормах, стандартах и правилах, которые в том или ином случае применил проектировщик, генеральный подрядчик и технический заказчик, и предвидеть последствия применения либо неприменения таковых. При этом такие нормативы зачастую предусматривают возможные погрешности и отклонения при строительстве.

Тем не менее ООО «Нагатинский», предполагая возможные погрешности в строительстве, действуя добросовестно, определил расхождение в 1 кв. м, при наличии которого цена объекта долевого строительства остается неизменной и обоюдная ответственность застройщика и участника долевого строительства по доплате /возврату оплаченных денежных средств исключается.

Таким образом, ООО «Нагатинский» не обладал и не мог обладать информацией о реальных размерах квартир на момент заключения договора участия в долевом строительстве с ФИО1, что исключает с его стороны намеренное введение в заблуждение ФИО1 

В этой связи выводы ФИО1 о намеренном введении в заблуждение его в условиях, когда ООО «Нагатинский» не обладал информацией о реальных размерах квартир вовсе, являются противоречивыми взаимоисключающими.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворении встречного иска ФИО1 -ФИО2 к ООО «Нагатинский» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным, суд не усматривает, в связи, с чем во встречном иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 56, 194-196, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Нагатинский» к ФИО1 -ФИО2 о взыскании суммы задолженности, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 -ФИО2 в пользу ООО «Нагатинский» сумму основного долга по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 670435,10 рублей, проценты в размере 27390,26 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 10178,25 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 -ФИО2 к ООО «Нагатинский» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан.

Судья И.Ф. Уразметов