РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2017 года с.Шигоны

Шигонский районный суд Самарской области в составе: 

председательствующего судьи Полянского А.Ю., 

при секретаре Логиновой М.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-566 по иску ФИО1 к Администрации муниципального района Шигонский Самарской области и Администрации сельского поселения Тайдаково муниципального района Шигонский Самарской области о признании права собственности на нежилое здание,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального района Шигонский Самарской области и Администрации сельского поселения Тайдаково муниципального района Шигонский о признании права собственности на нежилое здание стройцеха общей площадью 178,8 кв., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование иска истец указал, что спорное нежилое здание принадлежало на праве собственности колхозу «40 лет «Октября», которое не было зарегистрировано. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанное здание было приобретено им за 

<

данные изъяты> и передано ему в собственность, в подтверждение чего ему выдана квитанция к приходному кассовому ордеру и накладная от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в ФРС с заявлением о регистрации права собственности на данный объект, однако ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации было отказано в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации обратился только он, а также в связи с невозможностью идентифицировать объект недвижимости по договору. ДД.ММ.ГГГГ в отношении колхоза «40 лет «Октября» была введена процедура наблюдения, ДД.ММ.ГГГГ открыто конкурсное производство, а ДД.ММ.ГГГГ колхоз признан банкротом. Спорное здание в конкурсную массу колхоза не включалось, кредиторы и конкурсный управляющий о правах на данное здание не заявляли. 

В судебном заседании истец ФИО1 иск поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнив, что в связи с ликвидацией колхоза и отсутствием первичной регистрации права собственности он лишен возможности поставить спорное здание на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке.

Представители соответчиков Администрации муниципального района Шигонский и Администрации сельского поселения Тайдаково муниципального района Шигонский в суд не явились, в заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие, возражений на иск не представили. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра» по Самарской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, не известив о причинах неявки, возражений на иск не представил. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения истца, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

По мнению суда, истец представил достаточные и убедительные доказательства в обоснование заявленных требований. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что спорным имуществом является нежилое одноэтажное здание стройцеха, 1980 года постройки, общей площадью 178,8 кв.м., площадью застройки 197,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, инвентарный номер ОТИ №, что следует из копии техпаспорта 2015 года и других материалов дела.

Как установлено судом, указанное здание принадлежало на праве собственности колхозу «40 лет «Октября» Шигонского района, который за счет собственных средств возвел данное здание на занимаемых хозяйством землях.

Постановлением администрации сельского поселения Тайдаково № от ДД.ММ.ГГГГ спорному зданию присвоен указанный выше адрес. 

Права и обременения на данное здание не зарегистрированы, что следует из техпаспорта и уведомления ФРС от ДД.ММ.ГГГГ. 

Принадлежность здания колхозу никем не оспаривается и подтверждается материалами дела, в частности, расчетом амортизационных отчислений по основным средствам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарной книгой учета основных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что на основании решения правления колхоза «40 лет «Октября» № от ДД.ММ.ГГГГ спорное здание было продано по предложенной оценочной комиссией цене (

<

данные изъяты>) по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между колхозом в лице председателя ФИО2 и истцом. Расчет между сторонами договора был произведен полностью, спорное здание передано покупателю, что следует из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и накладной от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно материалам дела колхоз «40 лет Октября» ликвидирован в связи с признанием банкротом на основании определения Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2008 года, и исключен из ЕГРЮЛ 24.12.2008 года. 

Как следует из отчета конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ, спорное здание в состав конкурсной массы не включалось, что подтверждает тот факт, что колхоз утратил правой интерес в отношении спорного имущества в связи с его передачей истцу. 

Как было предусмотрено ст. 100 ГК РСФСР 1964 года, действовавшего на момент возведения спорного здания, собственностью колхозов и других кооперативных организаций, их объединений являются средства производства и иное имущество, необходимое им для осуществления уставных задач.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, в силу указанных норм колхозу «40 лет Октября» на момент продажи спорного здания истцу принадлежало право собственности на указанное здание.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действовавшей в момент подписания договора купли-продажи от 17.07.2006 года, было установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Как установлено п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В заключенном с истцом договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ адрес продаваемого здания не указан, однако его название (стройцех) и отсутствие в собственности колхоза других аналогичных зданий позволяют прийти суд к выводу о возможности идентифицировать предмет договора.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

Как следует из подп. 3 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется по заявлению сторон договора.

В силу п. 7 ст. 15 указанного Федерального закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Кроме того, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из материалов дела, в том числе кадастровой выписки, заключения кадастрового инженера ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, письма Администрации сельского поселения Тайдаково от ДД.ММ.ГГГГ, спорное здание расположено в кадастровом квартале № на земельном участке из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, ранее принадлежавшем колхозу «40 лет Октября» на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с госактом на право пользования землей А-I №. Указанный земельный участок находится в границах сельского поселения Тайдаково муниципального района Шигонский в 

<

адрес>. Здание расположено в территориальной зоне 

<

данные изъяты>, предназначенной для размещения объектов, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной назначения. Права на указанный земельный участок в ЕГРН не зарегистрированы.

При реорганизации колхоза данный земельный участок не был распределен между дольщиками в силу п. 10 действовавшего на тот момент Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 708 от 04.09.1992 года, поскольку занят не сельхозугодьями, а производственным зданием. 

Из кадастровой выписки, заключения кадастрового инженера следует, что сведения о правах и обременениях на земельный участок с кадастровым номером № отсутствуют. 

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ФРС с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, однако ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации было отказано. Решение об отказе в государственной регистрации указано, что с заявлением о государственной регистрации обратилась только одна сторона сделки – истец; не зарегистрировано право собственности на здание за продавцом (колхозом); объект недвижимости по договору идентифицировать невозможно; не подтверждены полномочия председателя колхоза ФИО2 на заключение договора по распоряжению основным средством (спорным зданием); кадастровый учет здания не осуществлен.

Согласно п. 3 ст. 38 Федерального закона от 08.12.1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» сделки кооператива (в том числе сделки по передаче в аренду земельных участков и основных средств кооператива, по залогу имущества кооператива), стоимость которых в процентах от общей стоимости активов кооператива за вычетом стоимости земельных участков и основных средств кооператива составляет до 10 процентов, совершаются по решению правления кооператива, от 10 до 20 процентов - по совместному решению правления кооператива и наблюдательного совета кооператива, свыше 20 процентов - по решению общего собрания членов кооператива. 

Уставом колхоза «40 лет Октября» также предусмотрено, что распоряжение основными фондами относится к исключительной компетенции общего собрания колхоза. 

Следовательно, заключение договора купли-продажи здания председателем колхоза должно было осуществляться с разрешения общего собрания, а не правления колхоза. 

Вместе с тем, статьей 174 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 17.07.2006 года), было предусмотрено, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ (в действующей редакции) сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Таким образом, учитывая, что сделка купли-продажи спорного здания колхозом и иным лицом не оспорена, недействительной не признана, принадлежность данного здания истцу никем не оспаривается, отсутствие соответствующего решения общего собрания колхоза в данном случае основанием для отказа в иске не является. 

Судом установлено, что спорное здание принадлежало на праве собственности колхозу «40 лет Октября», которое возникло до момента вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как предусмотрено ст.ст. 26, 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в частности, когда не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Суд считает, что в данной ситуации требование закона об обязательной регистрации перехода права собственности и постановке здания на кадастровый учет для истца невыполнимо по указанным выше основаниям (в связи с ликвидацией юридического лица – передающей стороны, а также отсутствием первичной регистрации права собственности). 

В силу ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым иск удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить. Признать за ним право собственности на нежилое одноэтажное здание стройцеха общей площадью 178,8 кв., расположенное по адресу: 

<

адрес>, инвентарный номер ОТИ №.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Шигонский районный суд.

Председательствующий А.Ю.Полянский