Дело № № КОПИЯ УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года 

город Рязань 

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лукашевича В.Е.,

при секретаре Линьковой К.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО16, 

представителя административных ответчиков - государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области по доверенности ФИО17,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № № по административному иску ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Рязанский областной суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец ФИО1 указал, что он является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, площадью 2699.5 кв. м, назначением: нежилое, местоположением: 

<

адрес>

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 28-П от 2 октября 2023 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки вышеназванного нежилого здания по состоянию на 1 января 2023 года в размере 69 074 994 рублей 52 копеек.

Согласно отчету об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленному акционерным обществом «Консультант-Сервис», рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 37 255 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 обратился в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, составленного АО «Консультант-Сервис».

Решением административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года административному истцу ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец считает, что решение ГБУ РО «Центр ГКО» является незаконным, поскольку, вопреки указанным в оспариваемом решении причинам, послужившим основанием для отказа, отчет об оценке соответствует требованиям и положениям Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке», Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Каких-либо иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговый величины рыночной стоимости, отчет не содержит. Установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, затрагивает права и обязанности административного истца, уплачивающего налог на имущество физических лиц, исчисляемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с чем административный истец ФИО1 просил признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года и установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, площадью 2699.5 кв. м, назначением: нежилое, местоположением: 

<

адрес> 15, равную его рыночной стоимости в размере 37 255 000 рублей, определенном в отчете об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, составленном АО «Консультант-Сервис».

Согласно представленному в письменной форме отзыву административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» при принятии решения № № от ДД.ММ.ГГГГ года бюджетным учреждением были соблюдены требования законодательных актов Российской Федерации и нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия Учреждения на принятие оспариваемого решения, процедура и порядок его принятия, а также требования, устанавливающие форму и вид, в которых бюджетное учреждение вправе принимать указанное решение. В связи с этим решение ГБУ РО «Центр ГКО» является законным и обоснованным. Отчет АО «Консультант-Сервис» № № от ДД.ММ.ГГГГ года, представленный ФИО1, не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Административный истец ФИО1 имеет возможность повторно обратиться в бюджетное учреждение с заявлением после устранения нарушений, выявленных в отчете и перечисленных в оспариваемом решении.

Определением Рязанского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ года произведена замена заинтересованного лица администрации муниципального образования - городской округ город Касимов Рязанской области на ее правопреемника - администрацию Касимовского муниципального округа Рязанской области.

В судебное заседание административный истец ФИО1, а также представители заинтересованных лиц - публично-правовой компании «Роскадастр» и администрации Касимовского муниципального округа Рязанской области не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ, Кодекс). Информация о времени и месте рассмотрения дела в силу части 7 статьи 96 КАС РФ была также размещена на сайте Рязанского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно ч. 2 ст. 150 и ч. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в административном деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

От представителя заинтересованного лица - публично-правовой компании «Роскадастр» по доверенности ФИО18 поступил в письменной форме отзыв, в котором ППК «Роскадастр» не оспаривает требования административного истца ни по основанию их возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости. Кроме того, Компания просит рассмотреть дело без участия их представителя.

На основании ч. 2 ст. 150 и ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие административного истца ФИО1 с участием его представителя по доверенности ФИО16, а также представителей заинтересованных лиц - ППК «Роскадастр» и администрации Касимовского муниципального округа Рязанской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО16 полностью поддержал заявленные административные исковые требования. 

Представитель административных ответчиков - ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области по доверенности ФИО17 пояснила, что сторона административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области административный иск ФИО1 не признает и просит отказать в его удовлетворении. Она поддержала доводы, изложенные в ранее представленном ГБУ РО «Центр ГКО» письменном отзыве, о том, что решение бюджетного учреждения является законным и обоснованным, так как представленный заявителем отчет об оценке не соответствовал законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что также подтверждается заключением эксперта. Административный истец ФИО1 не лишен возможности исправить выявленные недостатки и вновь обратиться в бюджетное учреждение. С письменными пояснениями эксперта ООО «Красные ворота» ФИО2 административные ответчики ознакомлены, пояснения им понятны, замечаний и дополнений не имеют, рыночную стоимость объекта недвижимости они не оспаривают.

Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела № №), находит административный иск ФИО1 подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 4 КАС РФ суд защищает нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы граждан и организаций. 

В силу ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Помимо Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в настоящее время регулируется Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года).

Федеральным законом № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года в Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года устанавливается до 1 января 2026 года переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации: применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (подпункт 1); не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года (подпункт 2); рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года) не осуществляется (подпункт 3).

Исходя из вышеизложенного, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года до окончания переходного периода (до 1 января 2026 года либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, то есть после 1 января 2026 года или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Распоряжением Правительства Рязанской области № 534-р от 13 ноября 2020 года на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В силу ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 2 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В соответствии с ч. 5 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

В силу ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года подлежат применению на территории Рязанской области с 1 января 2021 года. 

На основании п. 1 ст. 399 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Рязанской области № 65-ОЗ от 30 октября 2014 года «Об установлении единой даты начала применения на территории Рязанской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2015 года сумма налога на имущество физических лиц (в том числе на здания), подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Статьей 400 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу пп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно разъяснениям, приведенным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 6 постановления Пленума № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов административного дела № № и установлено судом, административному истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости - здание с кадастровым номером №, площадью 2699.5 кв. м, назначением: нежилое, местоположением: 

<

адрес>. Данное обстоятельство подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ 2024 года.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 28-П от 2 октября 2023 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области по состоянию на 1 января 2023 года, в том числе, как следует из Приложения, установлена кадастровая стоимость вышеназванного здания.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № утверждена в размере 69 074 994 рублей 96 копеек по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года. Датой внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН является ДД.ММ.ГГГГ 2023 года, датой начала ее применения - ДД.ММ.ГГГГ года.

В силу положений главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, распоряжения Правительства Рязанской области № 534-р от 13 ноября 2020 года «Об установлении даты перехода на территории Рязанской области к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» административный истец ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц на общих основаниях, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости здания, являющегося объектом налогообложения.

ДД.ММ.ГГГГ года в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. К данному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года ФИО1 был приложен отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленный АО «Консультант-Сервис», согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № составила 37 255 000 рублей.

Решением административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года административному истцу ФИО1 было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Согласно разделу V указанного решения причиной, послужившей к отказу, является: использование в отчете неполных и недостоверных сведений; расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости. 

Поскольку административный истец ФИО1 в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости является плательщиком налога на имущество физических лиц на общих основаниях и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ФИО1, то он вправе обратиться с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Стороной административного истца ФИО1 был соблюден установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок обращения в суд с административным иском, который в Рязанский областной суд поступил ДД.ММ.ГГГГ года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, суд полагает, что решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия. Данные обстоятельства стороной административного истца не оспаривались.

Суд также отмечает, что решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года тридцатидневный срок с даты подачи ФИО1 заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано директором бюджетного учреждения и ведущим кадастровым оценщиком.

В соответствии с ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В силу ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе путем назначения по административному делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» о несоответствии отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного АО «Консультант-Сервис», требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также для подтверждения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом по настоящему административному делу по ходатайству административного истца ФИО1 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО3

Суд при выборе экспертной организации исходил из того, что по настоящему административному делу не исключается возможность назначения судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-оценочных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами (аналогичная правовая позиция изложена в решении Верховного Суда Российской Федерации № АКПИ22-93 от 24 марта 2022 года).

Из заключения эксперта ООО «Красные ворота» ФИО4 № № от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что отчет АО «Консультант-Сервис» № № от ДД.ММ.ГГГГ года об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (далее - ФСО) в части пункта 1.3 ФСО III, пункта 2 ФСО V, пункта 5 ФСО V, пункта 7 ФСО V, пункта 9 ФСО V, пункта 10 ФСО V, пункта 2.1 ФСО VI, пункта 2.2 ФСО VI, пункта 2.3 ФСО VI, пункта 7.13 ФСО VI, пункта 8 ФСО VI, пункта 10 ФСО № 7, пункта 11б ФСО № 7, пункта 11в ФСО № 7, пункта 15 ФСО № 7, пункта 16 ФСО № 7, пункта 22б ФСО № 7 и пункта 22е ФСО № 7, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в том числе указанные в решении ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года. В связи с чем эксперт не может подтвердить рыночную стоимость здания с кадастровым номером №, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в отчете об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, составленном АО «Консультант-Сервис», в размере 37 255 000 рублей. После устранения выявленных замечаний, дополнительных расчетов и анализа полученных результатов, эксперт заявляет, что рыночная стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, площадью 2699.5 кв. м, назначением: нежилое, местоположением: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет 54 665 000 рублей.

Суд считает, что заключение эксперта ООО «Красные ворота» ФИО5. № № от ДД.ММ.ГГГГ года соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований и их результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. 

Эксперт ФИО6 является незаинтересованным по делу лицом, имеет высшее образование, длительный стаж работы по экспертной специальности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Перечисленные в экспертном заключении № № от ДД.ММ.ГГГГ года нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были отражены в оспариваемом административном истцом решении ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», застраховавшим ответственность оценщика.

Суд, оценив собранные по административному делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № не могла быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

В связи с этим суд полагает, что при рассмотрении заявления ФИО1 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания решения ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ года незаконным отсутствует, заявленное в этой части требование административного истца ФИО1 не подлежит удовлетворению.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № эксперт ООО «Красные ворота» ФИО7 руководствовался принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки; в заключении эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ года приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; дана подробная характеристика объекту оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; при проведении оценки были использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № в части применения подходов к оценке с приведением расчетов и с обоснованием применения сравнительного подхода, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, ошибок в расчетах не допущено.

По мнению суда, использование соответствующих коэффициентов экспертом произведено корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих достоверность указанной выше величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, сторонами не представлено.

В соответствии с п. 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 611 от 25 сентября 2014 года, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В силу положений ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В п. 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки. 

В ходе рассмотрения настоящего административного дела стороной административного истца заявлено ходатайство о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы, указывая на неполноту и неясность первоначального заключения эксперта, а после отказа в назначении дополнительной экспертизы было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы со ссылкой на необоснованность проведенной экспертизы, содержание в экспертном заключении неполных и недостоверных сведений, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Согласно ч. 1 ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В соответствии с ч. 2 ст. 83 КАС РФ повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов). 

Вместе с тем такие неполнота и неясность, сомнения и противоречия в заключении эксперта по данному делу не установлены, поэтому судом было отказано в удовлетворении ходатайств стороны административного истца ФИО1 о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы.

Ссылки представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО16 в письменных возражениях, а также в ходатайствах о назначении дополнительной и повторной судебной оценочной экспертизы на допущенные экспертом ООО «Красные ворота» ФИО8 нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Все приведенные представителем административного истца ФИО1 по доверенности ФИО16 доводы опровергаются письменными пояснениями эксперта ООО «Красные ворота» ФИО9 данными им после проведения экспертизы, в частности, о том, что объект, расположенный 

<

адрес> имеет минимальную цену в выборке. Использование его в расчетах привело бы к искажению/занижению рыночной стоимости объекта оценки, вследствие чего эксперт отказался от использования данного предложения в расчетах. В обоснование своей позиции эксперт привел расчетную часть с использованием указанного аналога. После произведенных расчетов, без использования аналога с минимальным значением, коэффициент вариации имеет допустимое значение - 28,76 %, что свидетельствует об однородности использованных аналогов и корректности расчетов. Кроме того, на дату публикации объявления о продаже указанный аналог находился в категории «строящийся», о чем в объявлении присутствует специальная оговорка. Объект оценки и объекты-аналоги расположены в Рязанской области и имеют сопоставимые социально-экономические и природно-климатические характеристики. В заключении эксперт подробно анализирует классификацию и стандартизацию гостиниц, при этом четко определяет сегмент, к которому относится объект оценки, а также анализирует актуальные на дату оценки предложения о продаже гостиниц на территории Рязанской области. Поскольку данный сегмент достаточно узок и предложения на нем ограничены, эксперт выявил 8 актуальных предложений, в той или иной мере сопоставимых с объектом оценки. В информационном письме общества с ограниченной ответственностью «ИнформОценкаПро» исх. № № от ДД.ММ.ГГГГ года, подготавливающего и выпускающего справочники оценщика недвижимости, акцентируется внимание на то, что справочник не следует рассматривать как нормативно-правовой документ, регламентирующий процесс оценки, а организацию, которая составила справочник, как институт, который может давать указания, обязательные к исполнению, в том числе, что и каким образом должен учитывать оценщик в каждом конкретном случае. В справочниках и других профильных материалах представлен диапазон значений, приведены сведения о статистическом распределении значений внутри этих диапазонов. Однако вопрос о выборе конкретных корректировок и их значений остается за оценщиком или экспертом, изучающим конкретный объект в конкретной ситуации. Справочник не может заменить исследований рынка объекта оценки, которые в соответствии с федеральными стандартами оценки должен выполнить оценщик. Эксперт в ходе проведения исследования не учитывал в стоимости объекта недвижимости стоимость оборудования, мебели и техники, поскольку она не влияет на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В заключении эксперта отсутствуют указания на то, что объекты-аналоги это имущественные комплексы. Статистические материалы, которыми пользовался в расчетах эксперт, не содержат корректировок предназначенных для гостиничного оборудования. У объекта-аналога № 1 земельный участок находится в аренде, собственником участка является орган местного самоуправления. В цене продаваемого объекта-аналога отсутствует доля стоимости земли, поскольку при продаже к покупателю переходит лишь право пользования (аренды) земельного участка, на котором расположено здание, поэтому стоимость прав на земельный участок не учитывается в стоимости единого объекта недвижимости. На замечания представителя административного истца о том, что по состоянию на 1 июня 2023 года экспертом рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере 43 635 000 рублей, а в настоящем экспертом заключении она составляет 54 665 000 рублей по состоянию на 25 октября 2024 года, эксперт пояснил, что в процессе проведения данной экспертизы он использовал методы сравнительного подхода. Расчеты, произведенные экспертом, строились на основе рыночной информации. Рост стоимости недвижимости обусловлен не недостатками и ошибочностью экспертного заключения, а совокупностью экономических факторов, а также соотношением спроса и предложения. 

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что экспертное заключение отвечает требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Таким образом, ставить заключение эксперта ООО «Красные ворота» ФИО10 № № от ДД.ММ.ГГГГ года под сомнение у суда оснований не имеется; выводы эксперта являются предельно ясными, обоснованными исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

При таких обстоятельствах суд отклоняет возражения представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО16 относительно заключения судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении различными оценщиками, что обусловлено вероятностным характером оценки.

В связи с этим суд полагает, что в материалах административного дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий административный спор по существу.

Относительно представленной стороной административного истца рецензии, подготовленной частнопрактикующим оценщиком ФИО15 содержащей выводы о допущенных экспертом ООО «Красные ворота» ФИО11 ошибках, суд не находит оснований для иной оценки заключения эксперта и иных выводов о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Кроме того, представленная рецензия получена вне рамок административного судопроизводства по делу, без соблюдения требований процессуального закона и учета прав сторон, в силу чего не может быть принята в качестве доказательства.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Красные ворота» ФИО12 № № от ДД.ММ.ГГГГ года достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости здания с кадастровым номером №, поэтому оно может быть положено в основу решения суда.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела стороной административных ответчиков неоднократно приводился довод о невозможности удовлетворения судом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в случае отказа в признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения, поскольку административный истец имеет возможность повторно обратиться в бюджетное учреждение после устранения нарушений, выявленных в отчете и перечисленных в оспариваемом решении.

Как полагает суд, такая позиция основана на ошибочном толковании правовых норм.

Согласно ч. 1 ст. 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием в суде решения бюджетного учреждения может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Кроме того, пунктом 3 статьи 3 НК РФ предусмотрено установление налогов, имеющих экономическое основание. 

В связи с этим принципом суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении эксперта ООО «Красные ворота» ФИО13 № № от ДД.ММ.ГГГГ года, нарушает права административного истца ФИО1, как налогоплательщика, суд считает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является законным и обоснованным.

Учитывая, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, а также то, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца ФИО1 явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд полагает необходимым определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленной экспертом ООО «Красные ворота» ФИО14

Таким образом, административный иск ФИО1 к ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимуществу Рязанской области подлежит частичному удовлетворению.

Датой подачи административным истцом ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № следует считать ДД.ММ.ГГГГ года (дата обращения с заявлением в бюджетное учреждение). 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 227, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, площадью 2699.5 кв. м, назначением: нежилое, местоположением: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 54 665 000 (пятидесяти четырех миллионов шестисот шестидесяти пяти тысяч) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

В удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья - подпись В.Е. Лукашевич

Копия верна.

Судья В.Е. Лукашевич

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ года.