РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи. 

29.07.2024.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе 

председательствующего судьи Качур С.В., 

при секретаре судебного заседания Волошиной Л.Е.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО "Универсал" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО "Универсал" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что она является собственницей квартиры 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым №, площадью 25800 кв.м., расположенного по адресу: 354003 г.Сочи, 

<

адрес>. Застройщиком жилого комплекса "Раз, Два, Три" является АО "Универсал". За АО "Универсал", согласно выписке из ЕГРН зарегистрировано право собственности на подвальные помещения в корпусе 

<

адрес> г.Сочи: на нежилое помещение № площадью 670,1 кв.м, кадастровый №; на нежилое помещение №, площадью 561,4 кв.м, кадастровый №; на нежилое помещение №, площадью 551,6 кв.м, кадастровый №; на нежилое помещение № площадью 207,3 кв.м, кадастровый №.

Вышеперечисленные помещения являются подвальными техническими этажами и поскольку в них расположены инженерные коммуникации сетей горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, пожарной сигнализации, слаботочные системы, инженерное оборудование, которые предназначены для обслуживания многоквартирного дома. Данные помещения с находящимся в нем оборудованием являются общим имуществом собственников помещений корпуса № ЖК "123", а право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в корпусе № ЖК "123" в силу закона. 

Выступая в защиту своих интересов и интересов собственников помещений третьего корпуса МКД "123", входящего в ЖК "123", истец просит истребовать из чужого незаконного владения (у АО "Универсал") подвальные помещения корпуса № МКД"123", в том числе: нежилое помещение № площадью 670,1 кв.м, кадастровый №; нежилое помещение № площадью 561,4 кв.м, кадастровый №; нежилое помещение № площадью 551,6 кв.м, кадастровый №; нежилое помещение № площадью 207,3 кв.м, кадастровый №, и прекратить право собственности АО "Универсал" на эти объекты недвижимости (подвалы корпуса № МКД "123"), признать данное имущество (подвалы корпуса № МКД "123") общедомовым имуществом собственников помещений третьего корпуса МКД "123", входящего в ЖК "123".

В судебное заседание истец ФИО1 и её представитель Фурсов А.В. в суд не явились, от Фурсова А.В. как представителя истца ФИО1 поступило заявление о рассмотрении искового заявления без участия истца и её представителя по существу. В своём заявлении представитель истца ФИО1 - адвокат Фурсов А.В. поддержал исковые требования в полном объёме и настаивал на их удовлетворении.

В судебное заседание представитель ответчика АО "Универсал" по доверенности ФИО2 также не явился, направил в суд заявление о рассмотрении искового заявления без участия ответчика АО "Универсал" и его представителя по существу. В своём заявлении представитель АО "Универсал" ФИО2 просил удовлетворить ранее заявленное ходатайство в рамках отзыва о признании заявленных исковых требований в полном объёме.

Принимая во внимание нормы процессуального права, регламентирующие порядок надлежащего уведомления участников процесса и основания отложения слушания дела (ст.ст. 113, 117, 167 ГПК РФ), а также, что явившиеся участники процесса были не против слушания дела по существу, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы гражданского дела, суд полагает возможным принять признание иска и удовлетворить заявленные исковые требования.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу требований частей 1-3 ст.173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду в заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания. Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон. 

При отказе истца от иска и принятии его судом или утверждении мирового соглашения сторон суд выносит определение, которым одновременно прекращается производство по делу. Определение суда об утверждении мирового соглашения сторон выносится по правилам, установленным главой 14.1 настоящего Кодекса. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Как установлено судом 15.07.2014 АО "Универсал" администрацией г.Сочи выдано Разрешение на строительство № RU-23-309-2930 на второй этап строительства - Жилой дом №, площадь застройки 1814,4 кв.м, общая площадь 40301,47 кв.м, строительный объем 143810,35 куб.м, количество этажей 25.

17.08.2018 акционерному обществу "Универсал" выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU-23-309-1367-2018, согласно которому администрация г.Сочи в соответствии со ст.55 ГрК РФ разрешает ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями 2 этапа строительства: Жилой дом №; Котельная; ТП 1.

В соответствии со ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290).

Согласно положениям ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В п.1 ст.36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

17.08.2018 администрацией г.Сочи выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома № (корп.№).

31.12.2020 администрацией г.Сочи выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома № (корп.№).

Согласно п.21 Обзора практики Верховного суда РФ от 19.07.2023, положениями ч.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч.1 ст.36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведённых норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений ч.5 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ч.5 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

При этом следует учитывать, что положения Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

31.12.2020 выдано Разрешение на ввод в эксплуатацию последней очереди строительства - третьего корпуса 1А.

Непосредственно после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию происходит передача объектов долевого строительства по актам приема-передачи и регистрация права собственности.

Согласно сведениям из ЕГРН, 10.12.2019 котельной присвоен кадастровый №, а также зарегистрировано право собственности за АО "Универсал", ИНН: 

<

***>, номер и дата регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщик непосредственно после 31.12.2020 был обязан оформить право общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса на подвальные помещения.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений в том числе путём создания товарищества собственников недвижимости - в соответствии с п.2 ч.2 и ч.2.2 ст.161 (пп."б" п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

В настоящий момент собственники помещений корпуса № (МКД) в ЖК "1,2,3" избрали способ управления через ТСН.

Согласно Ответу Государственной Жилищной инспекции Краснодарского края от 29.02.2024 №75-09-06-2667/24 Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края по результатам рассмотрения уведомления (от 05.02.2024 вх- № У75-4) о выборе собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Сочи, 

<

адрес> способа управления ТСН "123а корпус 3", принято решение от 29.02.2024 № 757 о внесении изменений в реестр лицензий Краснодарского края в части исключения сведений о вышеуказанном многоквартирном доме из перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат ООО "Управляющая компания "Парк Горького" (ИНН 

<

***>, лицензия от 27.04.2015 № 51). В соответствии с пп."б" п.14 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 938/пр, вышеуказанные изменения будут внесены в реестр лицензий Краснодарского края с первого числа календарного месяца, следующего за датой принятия решения, то есть 01.03.2024.

Таким образом в настоящий момент ЖК "1,2,3" поменял способ управления и все три дома управляются ТСН созданными в каждом корпусе (МКД) ЖК "1,2,3". 

Корпусом № ЖК "1,2,3" управление с 01.03.2024 осуществляется Товариществом собственников недвижимости "123А корпус 3" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, сокращённое название ТСН "123/А корпус 3"),354003, Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>. 

В результате истребования из чужого незаконного владения подвальные помещения корпуса № в ЖК "1,2,3" подлежат передаче в управление Товариществу собственников недвижимости "123А корпус 3" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, сокращённое название ТСН "123/А корпус 3"),354003, Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>. 

В соответствии с ч.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст.157.2 Жилищного кодекса РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. 

По смыслу ст.128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, частности, помещения (жилые и нежилые).

Согласно ч.1 ст.288 ГК РФ, ч.1 ст.15 ЖК РФ, объектом права собственности может быть жилое помещение.

При этом в силу ч.2 ст.15 ЖК РФ, под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч.1 ст.16 ЖК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.290 ГК РФ, п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы. лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно п.3.1.26 Свода правил (СШ 54.13330.2022) "СКИП 3101-2003 Здания жилые многоквартирные", утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 13.05.2022 № 361/пр, под техническим подпольем понимается этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.

Согласно ст.37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Согласно разъяснениям, содержащимся в п.52 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Также в силу пп."а" п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее "Правила"), в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, исходя из пп."а" п.2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закреплённым в этих законоположениях юридическим признакам.

Во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции.

В-третьих, это находящееся в данном доме оборудование механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное по обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Принимая во внимание, что назначением технического подполья в МКД является размещение инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, оформление этого помещения в собственность АО "Универсал" является злоупотреблением правом застройщика, которое знало о назначении нежилого помещения как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Ответчик АО "Универсал" в лице представителя по доверенности ФИО2 считает исковые требования обоснованными и законными, признаёт заявленные требования истицы ФИО1 в полном объёме.

Как полагает ответчик, признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

На основании вышеизложенного и в соответствии со статей 35, 39, 173 ГПК РФ предъявленный истцом иск ответчик АО "Универсал" признаёт в полном объёме.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства по делу, суд полагает правомерным принять признание иска ответчиком и удовлетворить заявленные исковые требования.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Прекратить право собственности АО "Универсал" с момента регистрации права за АО "Универсал" и истребовать из незаконного владения АО "Универсал" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) подвальные помещения корпуса № МКД "123", входящего в ЖК "123", расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес> "А", а именно: 

нежилое помещение № площадью 670,1 кв.м, кадастровый №; 

нежилое помещение № площадью 561,4 кв.м, кадастровый №; 

нежилое помещение № площадью 551,6 кв.м, кадастровый №; 

нежилое помещение № площадью 207,3 кв.м, кадастровый №, 

в пользу собственников помещений корпуса № МКД "123", входящего в ЖК "123", расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>, как общедомовое имущество.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений корпуса № МКД "123", входящего в ЖК "123", расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>, на подвальные помещения корпуса № МКД "123", входящего в ЖК "123", а именно: 

нежилое помещение № площадью 670,1 кв.м, кадастровый №; 

нежилое помещение № площадью 561,4 кв.м, кадастровый №;

нежилое помещение № площадью 551,6 кв.м, кадастровый №; 

нежилое помещение № площадью 207,3 кв.м, кадастровый №. 

Настоящее решение по вступлении в законную силу является основанием для производства соответствующих регистрационных записей Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 05.08.2024. 

Председательствующий