№ 2-231/2024

УИД 50RS0052-01-2023-008046-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2024 года пл. Ленина, д. 5, г.о. Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Малинычевой Т.А.,

при помощнике судьи Стетюха Л.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к Администрации городского округа Щелково о признании права на самовольную постройку,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Щелково Московской области о признании права собственности на самовольную постройку. В обоснование исковых требований указала, что ей на основании договора купли-продажи от 29 июня 2022 года, заключенного между ФИО1 и Администрацией городского округа Щелково принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым №, площадью 8550 к.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН 08.07.2022. На земельном участке уже расположены и поставлены на государственный кадастровый учет объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности: нежилое здание с кадастровым №, площадью 368,1 кв.м. наименование офисный цент и хозблок, количество этажей 2. Также истцом на указанном земельном участке за свой счет и из своих материалов создан объект недвижимости жилой дом площадью 561,9 кв.м. На основании вышеизложенного просит суд признать за истцом право собственности на объект недвижимости-здание, площадью 561,9 кв.м., назначение: жилое, расположенное на земельном участке с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ее представитель – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, просила удовлетворить, пояснила, что иных жилых домов на земельном участке, предоставленном под ИЖС, не имеется, сведениями об извещении истца об ограничениях не располагает. 

Представитель Администрации городского округа Щелково – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Московской области - в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассматривать дело при имеющейся явке. 

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения, возникающие вследствие осуществления самовольного строительства, носят комплексный характер и регулируются положениями Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации и других федеральных законов. При рассмотрении дел данной категории судами учитываются разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), правовые позиции, содержащиеся в решениях Конституционного Суда Российской Федерации. 

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 указанной статьи самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

По смыслу приведенных норм, для признания постройки самовольной необходимы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных в статье 222 названного Кодекса обстоятельств влечет за собой признание объекта самовольно возведенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно подпункту 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ, объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации;

В силу ч. 1.1. ст. 17 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления N 25).

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка № от 29 июня 2022 года, заключенного между ФИО1 и Администрацией городского округа Щелково Московской области, принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым №, площадью 8550 к.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН 08 июля 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности: нежилое здание с кадастровым №, площадью 49,5 кв.м. (хозблок), нежилое здание с кадастровым №, площадью 64 кв.м. (хозблок), нежилое здание с кадастровым №, площадью 368,1 кв.м. (офисный центр и хозблок), что подтверждается выписками ЕГРН (л.д. 159-173). 

Как предусмотрено ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Определением суда от 26 сентября 2023 года по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

В результате проведенного экспертом обследования строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, были установлены его технические, объемно-планировочные и конструктивные решения, установлено назначение его помещений: общая площадь строения составляет 561,9 кв.м. Строение является объектом недвижимого имущества, назначение: жилое. Строение по своим объемно-планировочным и техническим решениям соответствует гигиеническим и градостроительным нормам, нормам технической, пожарной безопасности, правилам землепользования и застройки территории Строение не нарушает права и интересы третьих лиц, не угрожает безопасности граждан. По своему расположению на земельном участке имеется снижение нормативного расстояния от дома до границы участка с северной стороны до 2,2 м. Учитывая форму крыши (двускатная), ориентацию скатов крыши на западную и восточную стороны, расстояние от которых до границ участка значительно превышают нормативное, оснащение крыши системами водоотведения, подобное расположение объекта исследования не угрожает безопасности граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц. 

Вместе с тем, экспертом установлено, что основная часть земельного участка (77,1%), на котором расположено строение, находится в охранной зоне объекта культурного наследия федерального значения «

<

данные изъяты>.». Данная часть участка застроена, на ней расположен спорный объект. Другая часть участка (22,9%) находится в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «

<

данные изъяты>

Согласно ст. 42 Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Щёлково Московской области утвержденными Постановлением Администрации городского округа Щёлково № от 15.12.2021г. режим использования земель в границах охранной зоны 

<

данные изъяты>", запрещает строительство и реконструкцию капитальных зданий и сооружений.

Вместе с тем, выписка из ЕГРН на земельный участок от 06.09.2023 г. №, договор купли-продажи земельного участка № от 29 июня 2022 года не содержат сведений об ограничении использования земельного участка (л.д.10-15, 159-162). 

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

В силу положений статьи 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3). 

Положениями статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лица, осуществляющего строительство, осуществлять строительство капитального объекта, в том числе с учетом ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. 

В силу статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий. 

Согласно пункту 4 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации охранные зоны являются зонами с особыми условиями использования территорий. 

Согласно пункту 10 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". 

Положениями данного Закона устанавливаются правовой статус и режим объектов культурного наследия, а также определенные ограничения к деятельности и использованию как объектов культурного наследия, так и иных объектов в пределах территории объектов культурного наследия. 

В соответствии с п.1 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 19.10.2023) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Пунктом 2 данной статьи предусматривается, что охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами (п. 1). Могут вводиться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (пп. 1 п. 2). Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом (п. 3). Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами (п. 6). 

В соответствии со статьей 99 Земельного кодекса Российской Федерации к землям историко-культурного назначения относятся земли достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел (пп. 2 п. 1). В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населенных пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры. 

Как установлено судом при заключении договора купли-продажи земельного участка № от 29 июня 2022 года сведения о каких-либо ограничениях в использовании земельного участка отсутствовали. В соответствии с п. 1.2 договора купли-продажи земельного участка № от 29 июня 2022 на указанном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности. 

В редакции статьи 222 ГК РФ, введенной в действие с 4 августа 2018 года, закреплена презумпция защиты добросовестного создателя объекта: в силу абзаца второго пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 21 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны быть уведомлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальные органы) о внесении сведений о данной зоне в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Следовательно, действующее законодательство содержит необходимые правовые механизмы, обеспечивающие информирование собственников и иных владельцев соответствующих земельных участков о наличии ограничений в пользовании ими. 

Судом не установлена осведомленность истца о существовании ограничений в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка. 

В ответ на запрос от Управления Росреестра по Московской области сведений об извещении истца об ограничении в использовании земельного участка не поступили.

В ответ на запрос о том, когда был сформирован земельный участок, принадлежащий истцу, а также о том, из каких земель он был сформирован, сведений об извещении собственника о внесении земельного участка в зону с особыми условиями использования территории от ответчика поступили сведения, согласно которым земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2012 году. Кроме того, в материалы дела представлены разрешение на строительство хозблока, площадью 67,7 кв.м. (л.д. 218-229), разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «офисный центр и хозблок» от 19 декабря 2019 года (л.д. 230-234). 

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

С учетом приведенных норм, принимая во внимание, что спорное строение возведено на земельном участке с категорией земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», на земельном участке возведены объекты капитального строительства, между тем, не имеется иных жилых строений, в то время как сведений об извещении собственника об ограничении в оборотоспособности земельного участка суду не представлено, с учетом мнения ответчика и заключения эксперта о соответствии строения нормам технической и пожарной безопасности, исходя из принципа добросовестности участников гражданского оборота, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 ФИО8 - удовлетворить.

Признать за ФИО1 ФИО9 право собственности на объект недвижимости - здание, площадью 561,9 кв.м., назначение: жилое, расположенное на земельном участке с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>

Вступившее в законную силу решение суда является оснований для внесения сведений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щёлковский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А. Малинычева