УИД 39RS0002-01-2024-000969-22

Дело №2-2804/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 июня 2024 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Сараевой А.А.,

при секретаре Еруновой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Балттрансгрупп» к ФИО1 ФИО15, ФИО2 ФИО16 о переводе прав и обязанностей покупателя на долю в праве на нежилое здание, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, с участием третьих лиц Александрия ФИО17, Управления Росреестра по Калининградской области, нотариуса Калининградского нотариального округа ФИО4 ФИО18

УСТАНОВИЛ:

ООО «Балттрансгрупп» обратилось с иском в суд к ФИО1 и ФИО2, указывая, что общество является обладателем 4/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, общей площадью 4 260 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

 адрес > Ранее, обладателем 1/5 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное здание являлся ответчик ФИО1 10.12.2022 года им была направлена телеграмма в адрес истца с предложением о покупке 1/5 доли в праве общей собственности за 10 000 000 рублей, ответа на которое истцом не дано. В связи со сменой учредителей и единоличного исполнительного органа ООО «БАЛТТРАНСГРУПП», упомянутая телеграмма ФИО1 была обнаружена в папке «входящая корреспонденция» 19.10.2023 года. 20.10.2023 года в адрес ФИО1 было направлено письмо с предложением о покупке спорной 1/5 доли. О сделке между ФИО1 и ФИО2 истцу известно не было. В ходе подготовки к делу № (заседание было 01.11.2023 в АС Калининградской области) 31.10.2023 года истцом была получена выписка из ЕГРН №№, из которой следовало, что обладателем 1/5 доли в праве общей собственности на нежилое помещение № является ответчик ФИО2, о чем в реестре сделана запись №. 14.11.2023 года, истец получил документы из МФЦ, согласно которым 05.09.2023 года между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 был заключен договор купли-продажи 1/5 доли 39 АА 2741250 в праве собственности на вышеуказанное нежилое помещение. Договор удостоверен нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО4 Общество, в силу положений статьи 250 ГК РФ, полагает, что его преимущественное право покупки доли было нарушено. В телеграмме ФИО1, направленной в адрес Общества было указано только одно условие продажи - единовременная уплата покупной цены в размере 10 000 000 рублей. В пункте 6 договора купли-продажи доли от 05.09.2023 года, заключенного между ответчиками содержится условие о продаже доли в праве собственности на нежилое помещение в рассрочку за 10 000 000 рублей, которые уплачиваются покупателем продавцу в течение 12 месяцев до 04.09.2024 года соответственно. Кроме того, в пункте 8 договора стороны установили, что спорная доля в силу положений пункта 5 статьи 488 ГК РФ будет находиться в залоге у продавца до ее полной оплаты. В данном случае, Обществу и ФИО2 были предложены неравные условия покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение. Данное неравенство выражается в различных порядках оплаты имущества. Условие с рассрочкой/отсрочкой платежа существенно облегчает финансовую нагрузку на хозяйствующий субъект. Если бы Обществу были предложены условия об оплате доли в рассрочку/отсрочку, оно бы согласилось с таким условием купли-продажи в момент получения телеграммы. Таким образом, права ООО «Балттрансгрупп», предусмотренные статьей 250 ГК РФ были нарушены. Учитывая изложенное, просит суд перевести на ООО Балттрансгрупп» права и обязанности ФИО2 ФИО19, как приобретателя 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, общей площадью 4 260 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

 адрес >, взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 58 200 рублей. 

Протокольным определением суда от 07.05.2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Александрия Ж.Т., Управление Росреестра по Калининградской области, нотариус Калининградского нотариального округа ФИО4 

В судебном заседании представители истца ООО «Балттрансгрупп» в лице директора ФИО5, и по доверенностям ФИО6, ФИО7, заявленные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении, указав, что Общество готово приобрести данное нежилое помещение за 10 000 000 рублей, что подтверждается внесением указанной денежной суммы на депозитный счет. Полагают, что сторона продавца не будет страдать, если получит деньги после вынесения судом решения по делу. ФИО8 был директором ООО «Балттрансгрупп» и методично вел предприятие к банкротству. Предприятие было выкуплено и начался его подъем. На протяжении длительного периода времени между Обществом и ФИО1 велись переговоры относительно продажи друг другу долей. В октябре 2023 года руководство Общества сменилось и в тот период узнало о предложении ФИО1 выкупить его долю в праве, на что сразу дало положительный ответ. В Арбитражном суде Калининградской области рассматривается спор, в ходе которого 30.10.2023 года истцу стало известно о состоявшейся сделке, а 14.11.2023 года после получения копии договора, стали известны детали сделки относительно рассрочки оплаты, то есть о нарушении своих прав истцу стало известно 14.11.2023 года, в связи с чем срок исковой давности подлежит исчислению именно с указанной даты, который не пропущен. В ноябре Общество обращалось в суд с аналогичным иском, который был оставлен без движения, а затем возвращен, в связи с тем, что вся сумма по сделке не была внесена на депозитный счет. У Общества не было единовременно такой суммы, поэтому недостатки указанные в определении не были устранены. В январе Общество обратилось с настоящим иском, иск был оставлен без движения и в установленный судом срок денежные средства в размере 10000000 рублей были внесены на депозитный счет. Поскольку оплата стоимости объекта по договору осуществляется в рассрочку, при таких условиях Общество было готово выкупить долю ФИО1, однако предлагались иные условия, с единовременной оплатой. После получения извещения о продаже доли Общество не отреагировало, своих ответных предложений относительно порядка расчета в адрес ФИО1 не направляло. Истцу и ответчику ФИО2 были предложены не равные условия расчетов. Полагали расчеты по сделки в рассрочку являются существенным условием. Рассрочка оплаты цены договора снижает стоимость продаваемого объекта. Ответчики состоят в родственных отношениях, к расписке ответчика полагают необходимо отнестись критически, поскольку отсутствуют доказательства реального движения денежных средств между ответчиками. При этом расчет по сделке осуществлен после предъявления иска в суд. Кроме того, полагали необходимым обратить внимание на то, что в адрес истца ответчиком ФИО2 направлена телеграмма (уведомление) о намерении продать приобретенную им у ФИО1 долю в праве на нежилое помещение, в которой указано о рассрочке оплаты, чего ФИО1 не было указано в его предложении, чем нарушены положениям Методических рекомендаций. 

Ответчики ФИО1 и ФИО2, будучи надлежаще извещенными о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причине неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не представили. Их представитель по ордеру и доверенностям – адвокат Комарова О.М. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать по основаниям изложенным в письменных возражениях, которые сводятся к тому, что ФИО1 являлся собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, общей площадью 4 260 кв.м. с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

 адрес >1 на основании договора купли-продажи от 01.12.2017 года. 10.12.2022 года он направил в адрес ООО «Балттрансгрупп» уведомление (телеграмму) о намерении продать указанную долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу за 10000000 рублей, указав, что если участник долевой собственности в течение месяца со дня извещения не приобретает продаваемую долю, то он вправе продать свою долю любому лицу. Указанное извещение (телеграмма) получено ООО «Балттрансгрупп» 12.12.2022 года, следовательно, до 12.01.2023 года истец был вправе реализовать свое право преимущественного права покупки продаваемой доли нежилого здания на условиях указанных в извещении. Однако, данным правом истец не воспользовался. Кроме того, в течение восьми месяцев до даты договора купли-продажи не проявлял никакого интереса в отношении данного объекта недвижимости. На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 05.09.2023 года ФИО1 продал свою долю на спорное недвижимое имущество ФИО2 за 10000000 рублей. Расчет по сделке произведен в полном объеме. Право собственности ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом, которым проверено и установлено, что сособственник ООО «Балттрансгрупп» извещено продавцом о предстоящей продаже путем направления телеграммы, которая вручена 12.12.2022 года. Ссылаясь на положения статей 165.1, 246, 250 ГК РФ, пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 года №03/16), полагают, что ФИО1 не было нарушено право истца на преимущественно право покупки доли нежилого помещения; обязанности, предусмотренные законодательством были исполнены. Доля в праве была отчуждена в пользу ФИО2 за 10000000 рублей, что соответствует предложению продавца, направленному в адрес истца, который получив указанное предложение сообщений о намерении приобрести указанную долю не направляло, что давало ФИО1 право продажи принадлежащей ему долю любому другому лицу. Кроме того, сторона ответчика полагает пропущенным трехмесячный срок исковой давности, который следует исчислять с момента регистрации права ФИО2 на спорный объект недвижимости, то есть с 06.09.2023 года. Однако настоящее исковое заявление направлено в суд 31.01.2024 года. Кроме того, полагали поведение стороны истца недобросовестным, поскольку с 2021 года ООО «Балттрансгрупп» пыталось лишить ФИО1 право собственности на спорный объект недвижимости, чему имеется подтверждение решение Арбитражного суда Калининградской области по делу №А21-9689/2021. В настоящее время истец пытается лишить права собственности ФИО2 на недвижимое имущество, которое является совместной собственностью супругов ФИО2 и Александрия Ж.Т. Ответчики не состоят в родственных отношениях, оплата по сделке окончательно была осуществлена в феврале 2024 года, о чем была составлена соответствующая расписка. Оплата произведена тремя наличными платежами, расписка составлена одна по факту окончательного расчета на всю сумму. ФИО1 как ИП оплатил налоги от продажи своей доли в размере 600000 рублей. Ответчики разные люди, в разные периоды времени направляли в адрес истца предложения о выкупе и каждый по своему усмотрению определял существенные для него условия продажи. Если бы истец обратился в установленный законом срок к ФИО1 с ответом о готовности приобрести спорное имущество в рассрочку, то он бы согласился. Однако никаких предложений сто стороны истца не поступало. Сведения о состоявшейся между ответчиками сделки истцу стали известны 30.10.2023 года, при таких обстоятельствах срок исковой давности пропущен. 

Третье лицо Александрия Ж.Т., будучи извещенной о дате и времени рассмотрения, в судебное заседание не явилась, о причине неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении не заявляла, представив письменный отзыв по заявленным требованиям, которые сводятся к несогласию с исковыми требованиями, поскольку преимущественное право истца на покупку доли не нарушено, что проверено нотариусом при составлении договора. Право собственности ФИО2 по договору купли-продажи от 05.09.2023 года зарегистрировано 06.09.2023 года. С указанной даты начинает течь срок исковой давности, поскольку именно с указанной даты сособственник должен был знать о заключении договора купли-продажи и регистрации права собственности за новым правообладателем, поскольку для него данная информация является в открытом доступе. Исковое заявление зарегистрировано в суде 08.02.2024 года, то есть истец обратился в суд по истечению трехмесячного срока исковой давности. Кроме того, истец ведет недобросовестно по отношению к ней и ФИО2, поскольку его действия направлены на лишение ФИО2 и ее права собственности на объект недвижимого имущества, который в силу положений СК РФ является совместной собственностью супругов. Полагает, что оспариваемая сделка совершена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Истец заблаговременно, зная о продаже спорной доли, а также получив официальное извещение с предложением о реализации права преимущественной покупки, имел реальную возможность известить ФИО1 о своем намерении приобрести долю в недвижимом имуществе, однако уклонился от совершения данного действия, ч то в силу статьи 10 ГК РФ расценивается как злоупотребление правом. 

Представитель третьего лица нотариуса Калининградского нотариального округа ФИО4 по доверенности ФИО9 в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку преимущественное право покупки истца доли в праве на спорное недвижимое имущество не нарушено. В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенным условием договора является предмет и цена. Условия устанавливаются между сторонами сделки. Исходя из документов, которые были представлены нотариусу продавцом, сособственник был уведомлен в декабре 2022 года, в соответствии с требованиями действующего законодательства, Общество считается извещенным. Истцом не представлено никаких доказательств, что в течение месяца им предпринимались какие-то меры направленные на приобретение спорной доли. Нотариус всегда выясняет, обращались ли сособственники с правом преимущественной покупки и было ли ими заявлено о намерении приобрести долю. В данном случае было установлено, что истец не обращался. Кроме того, исходя из заявленных правоотношений применение положения оферты невозможно. Ссылки стороны истца на Методические рекомендации полагала не обоснованными, поскольку они носят рекомендательный характер, в них указано, что помимо цены и объекта продажи, с учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например рассрочка. Значимые условия стороны сами для себя устанавливают. Рассрочка оплаты цены договора, исходя из положений статьи 554 ГК РФ не является существенным условием. Истец, получив уведомление 12.12.2023 года, в течение установленного законом срока не воспользовалось своим преимущественным правом покупки. Цена сделки соответствует цене, по которой предложено истцу выкупить спорную долю. Заявление стороны истца, что уведомление полученное Обществом в декабре 2022 года обнаружено только в октябре 2023 года не является доказательством нарушения преимущественного права. Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется. 

Третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области, будучи извещенным о дате и времени рассмотрения дела, своего представителя не направило, ходатайств об отложении не заявляло, возражений по существу требований не представило. 

Заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

На основании пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 23.06.2005 года №283-0, пункт 3 статьи 250 ГК РФ, устанавливая специальный срок, в течение которого участник общей собственности, права которого нарушены, вправе требовать их защиты, направлено не только на обеспечение интересов любого участника общей долевой собственности, но и на реализацию положений Конституции Российской Федерации, ее статей 19, 35, 45 и 46.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Положения части 2 статьи 250 ГК РФ наделяют участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 года №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от 06.02.2007 года), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 принадлежала 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 4260 кв.м. с № по адресу: 

<

 адрес > на основании договора купли-продажи жилых помещений № от 01.12.2017 года.

ООО «Балттрансгрупп» является вторым участником общей долевой собственности на указанное нежилое помещение, которому принадлежит 4/5 доли в праве собственности. 

Как следует из доводов стороны ответчика, ФИО1 в 2022 году было принято решение о продаже принадлежащей ему доли в праве на указанное нежилое помещение.

05.09.2023 года между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 4 260 кв.м. с КН № по адресу: 

<

 адрес >

Стороны оценили отчуждаемую долю нежилого помещения в 10000000 рублей. 

Покупатель купил у продавца указанную 1/5 доли в праве общей долевой собственности за 10000000 рублей, которые уплачиваются покупателем продавцу с рассрочкой платежа на 12 месяцев любым способом: наличными денежными средствами или в безналичном порядке путем перечисления на счет продавца. 

Полная оплата должна быть произведена не позднее 04.09.2024 года.

С момента передачи указанной доли нежилого помещения покупателю и до ее полной оплаты указанная доля нежилого помещения будет считаться находящейся в залоге у продавца.

До заключения и подписания настоящего договора сособственник ООО «Балттрансгрупп» извещено продавцом о предстоящей продаже 1/5 доли нежилого помещения путем направления 10.12.2022 года телеграммы на адрес ООО «Балттрансгрупп». 12.12.2022 года указанная телеграмма вручена уполномоченному на прием корреспонденции Сашенской.

Обстоятельства получения ООО «Балттрансгрупп» указанной телеграммы в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Продавец добросовестно подтверждает, что от указанного участника долевой собственности на указанную долю нежилого помещения, имеющего преимущественное право покупки продаваемой доли нежилого помещения на условиях указанных в извещении (уведомлении) продавца, предусмотренные статьей 250 ГК РФ, согласие на приобретение продаваемой доли нежилого помещения на предложенных условиях в установленный законодательством РФ срок не поступало, а также он не реализовал преимущественное право покупки продаваемой доли нежилого помещения на условиях, указанных в извещении (уведомлении) продавца, предусмотренные статьей 250 ГК РФ, в установленный законодательством РФ срок. 

Право собственности на указанную 1/5 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. 

Договор купли-продажи от 05.09.2023 года был удостоверен нотариусом Калининградского нотариального округа ФИО4

Переход права собственности от продавца ФИО1 к ФИО2 был в установленном порядке зарегистрирован в ЕГРН, о чем 06.09.2023 года сделана соответствующая запись регистрации.

При этом, согласно данным ЕГРН по состоянию на 31.10.2023 года в отношении 1/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ФИО1 

Получение продавцом от покупателя предусмотренных договором денежных средств общей суммой в размере 10 000 000 рублей подтверждается распиской от 12.02.2024 года, которая была предъявлена 13.02.2024 года в МФЦ г.Пионерский для снятия обременения в виде ипотеки.

Согласно данным ЕГРН по состоянию на 27.05.2024 года обременений в отношении 1/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение в пользу ФИО1 не имеется. 

08.04.2024 года ФИО1 произведена оплата налогов в размере 6% по УСН за продажу 1/5 доли недвижимого имущества в размере 600000 рублей, что подтверждается платежным поручением №9 от 08.04.2024 года. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Балтттрансгрупп» заявило о нарушении его преимущественного права на приобретение 1/5 доли в праве на нежилое помещение и наличии в этой связи оснований для перевода на него прав покупателя.

Так, судом установлено и сторонами не оспаривалось, что до заключения указанного договора купли-продажи, ФИО1 10.12.2022 года направил в адрес ООО «Балттрансгрупп» телеграмму (уведомление) по адресу регистрации юридического лица: 

<

...> из А о намерении участника долевой собственности продать свою долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в виде: 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 4 260 кв.м. с КН № по адресу: 

<

 адрес > постороннему лицу по цене 10000000 рублей. Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 250 ГК РФ, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности указанного нежилого помещения в течение месяца со дня извещения, продавец в праве продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продажа постороннему лицу ранее указанных сроков.

Из содержания указанной телеграммы не следует, что оплата стоимости цены объекта должна быть уплачена единовременно. 

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3, 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 года №03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления. В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Из пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Указанная телеграмма вручена уполномоченному лицу ООО «Балттрансгрупп» на прием корреспонденции Сашенской 12.12.2022 года, что не оспаривалось стороной истца в ходе рассмотрения дела, однако своего согласия на приобретение доли на предложенных продавцом условиях истец не выразил.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

С учетом требований статьи 250 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статей 432, 554, 555 ГК РФ в телеграмме (уведомлении) от 10.12.2022 года были указаны все существенные условия продажи 1/5 долей в праве собственности на нежилое помещение.

При этом, установленные пунктами 2.1, 2.3, 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 года №03/16), правила извещения продавцом участников долевой собственности о намерении продать свою долю предусматривают обязанность продавца в извещении указать объект продажи и цена продажи. Иные условия, в частности порядок расчета, указываются сторонами по их усмотрению относительно его значимости.

Направление извещения о намерении продать свою долю посредством телеграммы предусмотрено законодательством Российской Федерации в качестве надлежащего способа извещения, свидетельствует о добросовестном поведении ответчика ФИО1 и соблюдении им требований пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

Ответчиком ФИО1 не допущено нарушения преимущественного права истца на приобретение принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

ООО «Балттрансгрупп», получив телеграмму (уведомление) от ответчика и достоверно зная о намерении последнего продать долю за указанную им цену, не предпринял никаких шагов к заключению сделки или проведению переговоров в течение месяца после извещения о продаже спорной доли и восьми месяцев до момента заключения договора купли-продажи, доказательств обратного, вопреки положениям статьи 56 ГК РФ истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ООО «Балттрансгрупп» конкретных действий, направленных на приобретение доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, не предпринимал, хотя не был лишен возможности высказать встречные условия приобретения, обсудить с продавцом факультативные условия сделки; не начал процесс переговоров с целью обсуждения конкретных условий такой продажи, в том числе механизма расчетов, возможной отсрочки либо рассрочки оплаты выкупной цены, либо ее части; истцом не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ответчику, направление протокола разногласий, напротив, истец никак не отреагировал на полученное уведомление, не совершил никаких действий по фактическому приобретению спорной доли, вследствие чего право на преимущественную покупку спорной доли со стороны истца считается утраченным.

Таким образом, из действий истца не усматривается наличие у него намерения приобретать 1/5 доли в праве собственности на нежилое помещение за установленную ответчиком цену с рассрочкой или без таковой, поскольку после получения уведомления о продаже доли истец не обращался к ответчику со встречными предложениями относительно приобретения доли и с целью согласования условий о рассрочке оплаты.

Доводы истца о нарушении его преимущественного права покупки отсутствием указания в уведомлении от 12.12.2022 года условия о возможной рассрочке оплаты стоимости продаваемого имущества суд признает несостоятельными, поскольку условие о рассрочке платежа к существенным условиям договора купли-продажи, согласно требованиям закона, не относится, при необходимости установления такого условия в договоре по требованию одной из сторон данное условие согласовывается сторонами отдельно в рамках условий договора цены продажи.

При этом, сама по себе продажа доли в праве собственности на недвижимое имущество на условиях рассрочки оплаты, установленную пунктом 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию добросовестности и разумности поведения участников гражданских правоотношений не опровергает.

Доводы стороны истца о том, что рассрочка оплаты цены договора снижает стоимость продаваемого объекта, суд находит несостоятельными.

Каких-либо доказательств указывающих на то, 1/5 доли в праве собственности на нежилое помещение отчуждена по иной цене, нежели указано в договоре купли-продажи, в материалах дела не имеется, стороной истца не представлено, суждения основаны лишь на предположениях.

Заявленное стороной истца ходатайство о назначении по делу судебной финансовой экспертизы по определению реальной стоимости сделки, оцененной в 10 000 000 рублей на 05.09.2023 года с учетом условий финансирования сделки (рассрочка платежа до 04.09.2024 года) исходя из характера и сути заявленных требований, предмета заявленного спора, совокупности представленных в материалы дела письменных доказательств, а также установленных к моменту рассмотрения ходатайства обстоятельств дела, судом отклонено, доказательств невозможности самостоятельного получения указанной оценки, суду не представлено. 

Стоимость доли в спорном имуществе согласована ответчиками как сторонами договора в соответствии с правилами статьи 421 ГК РФ; договор сторонами исполнен; факт получения продавцом от покупателя денежных средств за продажу вышеуказанной доли подтверждается распиской.

Ответчик ФИО1 исполнил возложенную на него законодательством обязанность по извещению участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены, при этом истец, получив уведомление от 10.12.2022 года о продаже 1/5 доли в праве собственности на указанное выше нежилое помещение, не воспользовался своим правом преимущественной покупки 1/5 доли, не начал процесс переговоров с продавцом с целью обсуждения конкретных условий такой продажи, в том числе механизма расчетов, само по себе намерение истца приобрести спорную долю нежилого помещения, если таковое было, не реализованное путем заключения договора купли-продажи в установленный законом срок, не свидетельствует о продаже ФИО1 принадлежавшей ему доли с нарушением преимущественного права покупки ООО «Балттрансгрупп». Доказательств того, что ФИО1 намеренно уклонился от заключения договора с истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, совокупности условий, предусмотренных статьей 250 ГК РФ, для перевода на истца прав на спорную долю нежилого помещения, по делу не установлено. 

Приводимые истцом доводы о том, что о совершенной сделке ООО «Балттрансгрупп» узнало 30.10.2023 года, получив выписку из ЕГРН, а о ее деталях в части рассрочки оплаты цены 14.11.2024 года после получения копии договора купли-продажи, не опровергнуты. 

Доводы стороны ответчика о том, что истцу должно было быть известно о переходе прав собственности на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение ФИО2 06.09.2023 года судом отклоняются, поскольку истцу достоверно не было известно о состоявшейся между ответчиками сделке и о ее условиях, что в частности следует из направленного им в адрес ФИО1 ответа 19.10.2023 года на извещение о намерении продажи. 

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что истцу должно было стать известно о совершении сделки ранее 30 октября 2023 года и об условиях указанной сделки ранее 14.11.2023 года, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что о нарушении своих прав на преимущественное право покупки стало известно 14.11.2023 года. 

Таким образом, установленный законом трехмесячный срок права требования в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя истекал 14.02.2024 года. 

Настоящее исковое заявление принято в отделение почтовой связи с целью направления в адрес суда 31.01.2024 года, что следует из оттиска печати Почта России.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по настоящим требованиям истцом не пропущен. 

Вместе с тем, учитывая установленные по делу обстоятельства, отсутствие совокупности условий для перевода на истца прав на спорную долю нежилого помещения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В связи с отказом в удовлетворении иска, понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Балттрансгрупп» к ФИО1 ФИО20, ФИО2 ФИО21 о переводе прав и обязанностей покупателя на долю в праве на нежилое здание, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 13 июня 2024 года.

Судья А.А. Сараева