Дело № 3а-450/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2017 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя ОАО «Югавторемонт» ФИО1, представителя Правительства Ростовской области ФИО2, представителя Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Югавторемонт» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, общество с ограниченной ответственностью «Ритм» – об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Югавторемонт» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере ... руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика, которая составляет ... руб., что нарушает его права, как арендатора земельного участка, уплачивающего арендную плату, исчисляемую из величины кадастровой стоимости.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 полагала, что в удовлетворении уточнённых требований следует отказать, представила письменные возражения на заключение проведённой по делу судебной оценочной экспертизы и просила назначить повторную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ФИО3 поддержала позицию, изложенную представителем Правительства Ростовской области.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, ООО «Ритм», надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд своих представителей, наделённых полномочиями в соответствии с требованиям статей 55 – 57 КАС РФ, не направили.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Судом установлено, что ОАО «Югавторемонт» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации производственных помещений и производственной базы, площадью ... кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .... Срок аренды участка установлен с 5 февраля 2002 года по 11 мая 2044 года (т. 1 л.д. 11 – 15, 16 – 25, 26 – 36, 40 - 43).

Наряду с ОАО «Югавторемонт» арендатором указанного земельного участка также является ООО «Ритм», что подтверждается договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 6 июля 2015 года № __ и выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 40 – 43). 

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 28 сентября 2005 года (т. 1 л.д. 40 - 43).

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 44).

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. 

При этом в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. 

Пунктом 6 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 предусмотрено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Зависимость арендной платы от величины кадастровой стоимости земельного участка подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 25 августа 2016 года по делу № __ по иску ДИЗО города Ростова-на-Дону к ОАО «Югавторемонт» о внесении изменений в договор аренды земельного участка и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2017 года по делу № __ (т. 1 л.д. 16 – 25, 26 - 36).

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, и он вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Согласно отчёту оценщика Т. от 10 октября 2016 года № __ рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 46 – 124).

15 декабря 2016 года представитель административного истца обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, представив, в том числе, вышеуказанный отчёт оценщика. 

Материалами дела подтверждается, что комиссия решением от 26 декабря 2016 года № __ отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, указав на наличие недостатков в отчёте об оценке (т. 1 л.д. 128 – 130).

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности указанного отчёта, а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом по ходатайству представителя административного истца была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО "Э" (т. 1 л.д. 178, 182 – 184, 185 – 187). 

Согласно заключению эксперта ООО "Э" Б. от 10 мая 2017 года № __, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 192 – 246). 

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчёту об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание методологии процесса оценки, качественных и количественных характеристик объекта исследования; определение сегмента рынка, к которому принадлежит земельный участок; анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому отнесён оцениваемый объект, и анализ основных факторов, влияющих на цену; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование применённых корректировок.

Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт отказался.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости в цены объектов-аналогов введена корректировка на уторговывание. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, обоснование применения или неприменения конкретных корректировок. 

Ознакомившись с заключением эксперта, представитель Правительства Ростовской области ФИО2 представила возражения на него, указав, что заключение, по её мнению, не отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности, поскольку экспертом неправильно применена корректировка на уторговывание, необоснованно не были применены корректировки на инженерное обустройство участков, на категорию земель, на местоположение и на площадь участков, в заключении не нашёл отражения такой элемент сравнения, как транспортная доступность.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, представитель Правительства Ростовской области ФИО2 заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. 

Проанализировав возражения и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.

Так, определяя сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы, эксперт пришёл к выводу, что спорный земельный участок относится к землям под промышленную застройку.

Для исследования рынка предложений экспертом была использована информация из открытых источников: объявлений в сети Интернет об объектах, выставленных на продажу до 28 декабря 2013 года. Для анализа были подобраны объекты по критериям: месторасположение, площадь, назначение. 

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 5 земельных участков, расположенных в г. ..., схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. Объявления об их продаже представлены в приложении к экспертному заключению и содержат сведения о местоположении земельных участков, их площади, назначении, коммуникациях, цене продажи.

Применяя скидку на торг к стоимости всех объектов-аналогов, эксперт указал, что она зависит от объёмов и активности соответствующего сегмента рынка. С учётом этих факторов величина корректировки на уторговывание в размере 7 % определена на основании использованной экспертом справочной информации.

Поскольку участки имеют одинаковую категорию земель – «земли промышленного назначения», то корректировка по указанному признаку экспертом не применялась.

При определении степени влияния на рыночную стоимость спорного участка факта наличия или отсутствия коммуникаций эксперт исходил из того, что объект оценки полностью обеспечен коммуникациями, объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, 4, 5 обеспечены полным набором инженерных коммуникаций: электро-, водо- газоснабжением и канализацией, в связи с чем величина корректировки по этому фактору составила 0 %.

Обосновывая отказ от корректировки на местоположение, эксперт указал, что корректировка по данному фактору учитывает разницу в рыночной стоимости объектов недвижимости в зависимости от развитости, окружающей социальной и транспортной инфраструктуры и рыночной привлекательности. Все объекты расположены на значительном удалении от районного центра, влияние расположения на цену объекта в данном случае нивелируется, и корректировка не проводилась.

Эксперт также указал, что одним из ценообразующих факторов для земельных участков является фактор масштаба. Фактор масштаба учитывает, что участки меньшей площади в пересчёте на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Размер корректировки для земельных участков под индустриальную застройку рассчитан на основе исследований, приведённых в «Справочнике оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» автора ФИО4, с учётом которых эксперт пришёл к выводу, корректировка составляет 0 %.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО "Э" Б. подтвердила выводы экспертного заключения, обосновала отказ от применения ряда корректировок, в том числе на транспортную доступность, и представила письменные пояснения на возражения Правительства Ростовской области.

Суд находит пояснения эксперта обоснованными. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным, применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности выводов эксперта, поскольку основания применения корректировок экспертом разъяснены. 

Доказательства, опровергающие изложенные в заключении эксперта выводы, в материалах дела отсутствуют. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Доводы представителей Правительства Ростовской области и ДИЗО г. Ростова-на-Дону о несоответствии заключения федеральным стандартам оценки опровергаются исследованными доказательствами, в связи с чем признаются судом несостоятельными. Определением суда от 26 июня 2017 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка отказано.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка. 

При таком положении административное исковое заявление ОАО «Югавторемонт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 15 декабря 2016 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Из представленного счёта от 10 мая 2017 года № __ (т. 1 л.д. 190) усматривается, что стоимость экспертизы составляет ... руб. Возражений относительно стоимости работ по проведению экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило, в связи с чем услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, и это право Правительством Ростовской области не оспорено, а его возражения сводились лишь к несогласию с величиной рыночной стоимости, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов. При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

В связи с этим сумма ... руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда на основании платежного поручения от 14 апреля 2017 года № __, подлежит перечислению экспертной организации за проведённую ею судебную оценочную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации производственных помещений и производственной базы, площадью ... кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., в размере его рыночной стоимости, составляющей ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 декабря 2016 года.

За счёт денежных средств, поступивших от ОАО «Югавторемонт» в целях выплаты экспертам и специалистам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму ... руб. на счёт ООО "Э" за проведённую им судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 10 мая 2017 года № __.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 27 июня 2017 года.