Дело № 3а-343-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Няшина В.А.

при секретаре Борщове А.В., 

с участием представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 21 декабря 2017 года дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №749 от 22.08.2017 года,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №749 от 22.08.2017 года, полагая, что оно принято на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства. По мнению заявителя, решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. Это привело к нарушению имущественных интересов истца, поскольку установление заниженной кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в виде платежей в городской бюджет.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась.

Представитель заинтересованного лица МАДОУ "Детский сад №94" будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не принял.

Заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются необоснованными.

При рассмотрении данного спора следует исходить из того, что Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В этой связи, при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом в заявлении должно быть указано, каким образом нарушены его права, и какую норму права нарушила Комиссия при принятии решения.

Учитывая положения Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). 

Из материалов дела явствует, что 03.08.2017 в Комиссию поступило заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, расположенного по адресу: край Пермский, г. Пермь, р-н Кировский, ул. Маршала Рыбалко, 1096. По результатам рассмотрения заявления Комиссией было принято решение 749 от 22.08.2017 об определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 20.07.2017 № ** (далее - отчет об оценке).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии представленного заинтересованным лицом в Комиссию отчета об оценке по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований ст. 11 ФЗ 135-ФЗ и п. 6 ФСО № 3, нельзя признать обоснованными. Следует исходить из того, что Отчет имеет сквозную нумерацию. Страница 1 является титульным листом, который может быть не пронумерован. 

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п. 11 ФСО № 7 (л.д.5), также нельзя признать обоснованными. 

Следует отметить, что оценщиком в разделе анализа рынка объекта оценки 6.4. проведен анализ рынка купли-продажи под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство ( стр. 19-22 отчета); выделены два сегмента рынка земельных участков, относящихся к объекту оценки (для строительства многоквартирных жилых домов и для объектов коммерческой недвижимости). Таким образом, можно сделать вывод о том, что в качестве сегмента рынка объекта недвижимости определен рынок купли-продажи под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство. 

Земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов и под строительство объектов коммерческой недвижимости на Пермском земельном рынке объединены в один сегмент рынка: участки под многоэтажное строительство. Использование в отчете об оценке данных по двум подсегментам рынка, к которым относятся подсегмент «земельные участки, предназначенные для строительства объектов коммерческого строительства» и подсегмент «земельные участки, предназначенные для строительства многоквартирных домов», не противоречит действующему законодательству.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.п. И п.8 ФСО № 3 (л.д.6), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что в разделе 13 Отчета (стр.25-27) приведены подходы и методы оценки рыночной стоимости объекта оценки и обоснование применимости или отказа от применения метода (таблица 16). Также оценщиком сделан вывод, что наиболее достоверным методом определения рыночной стоимости земельного участка является метод сравнения продаж. Согласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. 

Кроме того, в качестве объекта-аналога Оценщиком был избран земельный участок, имеющий категорию земель «земли населенных пунктов» и площадь 42 «сотки». Информация, приведенная Административным истцом, относится к иному земельному участку.

На странице 43 отчета Оценщиком приводится обоснования отказа от проведения корректировки на вид разрешенного использования. Кроме того, следует учесть, что объекты-аналоги, имеющие указанные виды разрешенного использования, находятся в одном с объектом оценки сегменте рынка, соответственно, имеют сопоставимые ценообразующие факторы, и поэтому быть использованы в качестве таковых. Оценщик в целях определения рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с положениями законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, а именно подпунктом 3 пункта 8 ФСО № 3 должен отразить в отчете сведения об анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Земельные участки, избранные Оценщиком в качестве объектов-аналогов имеют различные, но коррелирующие между собой виды разрешенного использования, а также входят в один с объектом оценки сегмент рынка.

Доводы истца о наличии на объекте-аналоге № 3 объектов недвижимости не подтверждены ссылками на допустимые доказательства, объявление о продаже этого участка к числу таких доказательств не относится.

Таким образом, объект-аналог № 3 обоснованно оценивался оценщиком как незастроенный. Положения п. 22 «д» ФСО № 7, п. 22 «е» ФСО № 7 не нарушены.

Следует отметить, что при определении кадастровой стоимости не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов. Зона катастрофического затопления относится к ограничениям (обременениям). В данном случае, оценка объекта проводилась для целей оспаривания кадастровой стоимости, т.е. рыночная стоимость определялась по тем же критериям, что и кадастровая, в связи с чем, поправки на расположение участка в зоне катастрофического затопления не применялись. Кроме того, на территориях катастрофического затопления размещаются или предусмотрены к размещению: многоэтажная и малоэтажная жилая застройка (Ж), общественно-деловая застройка разного назначения (ОД), промышленнокоммунальные предприятия различных классов вредности (П), зоны зеленых насаждений общего пользования (Р), объекты инженерно-транспортной инфраструктуры (ИТ), объекты специального назначения (СП). В зонах возможного катастрофического затопления не допускается размещение предприятий и промышленных узлов (СНиП П-89-80, п 2.4.), размещение зданий, сооружений и коммуникаций (СНиП 2.07.01-89*, п. 9.3*) без предварительной инженерной защиты. Из отчета явствует, что при проверке объекта-аналога на ресурсе https://isogd.gorodperm.ru/, оценщик не обнаружил данные о нахождении данного участка в зоне катастрофического затопления. Его расположение среди жилого массива и факт наличия на участке жилого многоквартирного дома, не позволило усомниться в возможности строительства на данном участке зданий. На местности сооружения инженерной защиты от затопления на участке - аналоге, которые указаны в замечаниях к отчету, оценщик не обнаружил. Таким образом, оценщиком был сделан обоснованный вывод о том, что использование в расчете данного объекта аналога возможно.

Кроме того, на странице 48 Отчета Оценщиком указано следующее: «интервальные значения рыночной стоимости в рамках данной оценки не определяются».

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п. 11 ФСО № 3 (л.д.13) также нельзя признать обоснованными. 

Следует отметить, что текст материалов, на которых основан отчет об оценке, приведен (воспроизведен) Оценщиком в основном тексте отчета. В отчете указан источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» представляет своим Заказчикам данные Аналитические материалы в формате Word. Соответственно, Оценщик в Отчете, практически дословно, воспроизвел содержание данных материалов. Пунктом 11 ФСО №3 не установлено в каком именно разделе Отчета должны быть приведены данные материалы. В указанном отчете, в соответствии с требованиями к оформлению отчета, к требованиям о последовательности информации, содержащейся в отчете, отчете после описания объекта оценки содержится раздел з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Из отчета явствует, что источником данных анализа рынка являются Пермская мультилистинговая система, еженедельный информационный каталог «Недвижимость как 1-2-3», газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина», сведения из данных источников находятся в общем доступе.

Сведения об источниках информации об объектах - аналогах приведены в отчете в отношении четырех участков, поскольку именно они были использованы в качестве объектов - аналогов.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.13 ФСО № 3 (стр. 15 заявления), также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что справочник оценщика недвижимости ЗАО «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки на 2012г., под ред. ФИО2 это справочник, основанный на материалах опроса более чем двухсот ведущих оценщиков из 53 городов России. Справочник предназначается для использования в процессе оценки недвижимости. Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов и покупателей, а также других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают. Поскольку приведенные в Справочнике данные представляют собой коллективные экспертные оценки, которые обобщают мнения большого количества оценщиков, они практически исключают субъективную составляющую, присущую мнению каждого оценщика в отдельности, и основаны на обобщенных рыночных данных. Сказанное относится и к Справочнику корректировок для оценки стоимости земельных участков, издание ООО «РусБизнесПрайсИнформ», 2012 г., который составлен по результатам анализа предложений от собственников недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости.

Рынок купли-продажи является закрытым, и большая часть сделок совершается без опубликования информации об этом в открытых источниках. Учитывая сказанное, следует исходить из того, что использованные Оценщиком источники информации соответствуют рыночным данным, поскольку использовалось не единичное мнение эксперта, а источник, учитывающий совокупное мнение профессиональных участников рынка недвижимости, то есть соответствующее рыночным данным. 

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.5 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Судом проверена правильность использованного оценщиком подхода к применению указанной поправки, установлено, что этот подход является правильным.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (далее - положительное экспертное заключение).

Таким образом, комиссия вправе принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае:

если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки;

если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов и заявителем не представлено положительное экспертное заключение.

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено. 

На основании вышеизложенного, следует исходить из того, что при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом не доказано нарушение требований закона при принятии решения Комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ.

При таком положении заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 215, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №749 от 22.08.2017 года отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий – подпись –