Дело № 3а-50/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 02 марта 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 02 ноября 2016 года № 1, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 02 ноября 2016 года № 1, которым на основании заявления ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1687 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.02.2014г. в размере 1 906 748, 62 руб.; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 7 641 215, 89 руб.. ФИО2, являясь арендатором данного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО2 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО2 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Хабаровска, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о пересмотре кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО2 представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФИО2 имеет право на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не требуемый согласия администрации г. Хабаровска, и может выступать заказчиком оценки. Участие ФИО2 в процессе внесения сведений о кадастровой стоимости при ее изменении не требуется. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный на Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка подтвержден положительным экспертным заключением, у Комиссии отсутствовали основания для принятия решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка. Приведенные в административном иске доводы административного ответчика являются необоснованными и противоречат нормам действующего законодательства.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражал по аналогичным основаниям.

Заслушав представителя заинтересованного лица, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора № аренды земельного участка от 25.12.2014, заключенного между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО2, последний является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 1687 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для использования под временную открытую площадку – место парковки легкового автотранспорта (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок действия договора определен с 25.12.2014 по 24.12.2015 (пункт 1.2 Договора). По истечении срока действия договора, указанного в п. 1.2, Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренда на новый срок (пункт 5.2 Договора). Если Арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок (пункт 5.4 Договора).

На основании пункта 5.4 Договор продлен на неопределенный срок.

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 21.02.2014. Разрешенное использование земельного участка: для устройства временной открытой площадки – места для парковки легкового автотранспорта.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 21.02.2014г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 7 641 215, 89 руб. 

14.10.2016г. ФИО2 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 103/ЗУ/2016 об оценке, составленный 06.06.2016 оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21.02.2014г. составляет 1 906 748, 62 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-010616-7/2 от 03.10.2016г, составленное экспертом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО4.

На заседании Комиссии от 02.11.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 75%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 21.02.2014г. в размере 1 906 748, 62 руб..

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012г. № 263 (далее – Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО5 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО5, членов комиссии ФИО7, ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 103/ЗУ/2016 от 06.06.2016г. об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-010616-7/2 от 03.10.2016г.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО2 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку ФИО2 является арендатором земельного участка, арендная плата которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, он имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Комиссией заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления, которые, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено. 

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО2 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 103/ЗУ/2016 от 06.06.2016г. следует, что оценка проводилась по состоянию на 21.02.2014г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком определены критерии отбора потенциальных аналогов: земельные участки, расположенные в Хабаровске; земельные участки, информация по которым носит полный характер, позволяет достаточно точно определить местоположение предлагаемого к продаже имущества; земельные участки, имеющий вид разрешенного использования, соответствующий виду разрешенного использования объекта оценки; земельные участки, не обремененные какими-либо обязательствами; земельные участки, при продаже которых предусмотрены стандартные условия оплаты; аналоги, по которым информация дана в одном объявлении; аналоги, в которых не указано о продаже вместе с земельным участок проекта застройки. 

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска «Вся недвижимость Хабаровска» № 7 (432) от 17.02.2014, официального сайта Росреестра (http://portal.rosreestr.ru/wps/portal).

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка. 

Выявлено 4 объекта сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки: на условия продажи (не применялась для объекта-аналога № 4, в отношении которого имеется информация о состоявшейся сделке); на местоположение; на размер площади. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировка на назначение земельного участка не произведена. При определении вида разрешенного использования объекта оценки и аналогов «ВРИ-5» (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), оценщик принял допущение, что автостоянка «встроена» в торговый бизнес, что типично для окружающей застройки зон ЦО.

Корректировка на рыночные условия не произведена с указанием на отсутствие необходимости ее проведения, так как информация о предложениях к продаже и состоявшейся сделке максимально приближена к дате оценки.

Корректировка прав на землю не произведена с указанием, что все объекты-аналоги находились в собственности продавцов, следовательно, покупателю будет передано право собственности.

При проверке вариации по отобранным аналогам, установлено, что значение скорректированной стоимости по всем объектам-аналогам находится в пределах допустимого диапазона, к дальнейшему расчету приняты все аналоги. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 906 748, 62 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-010616-7/2 от 03.10.2016, составленное экспертом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО4, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, заданию на оценку; выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки являются обоснованными. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что по объектам-аналогам, где использовалась информация о цене предложения, применялась корректировка на торг. Проанализировав доступные источники, она пришла к выводу, что объект оценки относится к сегменту земельных участков, предназначены для размещения автостоянок при объектах торговли, что позволяет его рассматривать как земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5). Возможность использования в качестве аналогов земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, обоснована тем, что рынок земельных участков, предназначенных под автостоянки на территории г. Хабаровска отсутствует. Согласно Правилам землепользований и застройки городского округа «Город Хабаровск» размещение открытых автостоянок в пределах градостроительной зоны ЦО является вспомогательным видом разрешенного использования, допустимым только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования, т.е. целесообразно принять допущение, что автостоянки являются дополнением к торговому бизнесу, что типично для окружающей застройки.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 ФСО № 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В силу указанной нормы подбор объектов-аналогов с известной ценой предложения, с последующей корректировкой на торг не является нарушением требований федеральных стандартов оценки. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В отчете обосновано допущение отнесения объекта оценки и объектов-аналогов к ВРИ-5. 

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по проверке Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности заявлено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, основания для признания решения Комиссии незаконным, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 02 ноября 2016 года № 1, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – отказать. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 03 марта 2017 года. 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз