Дело № 2-12/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2019 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Родионова В.А.,

при секретаре Эктовой Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Континент» о расторжении договора и взыскании денежных средств и по иску третьего лица ПАО «Сбербанк России» к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к ООО "Континент" о расторжении договора и взыскании денежных средств, указав в обоснование иска, что в соответствии с договором долевого участия № 70-14/141Ко от 11.11.2014 принял участие в строительстве однокомнатной квартиры 

<

адрес>, общей площадью 38,42 кв.м, базовой стоимостью 1 552 150 руб. По договору участия в долевом строительстве ответчик обязался в во втором квартале 2016 года получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и в течение двух месяцев после этого передать квартиру дольщику по передаточному акту, то есть до 1 сентября 2016 г. Дольщик же обязан оплатить стоимость указанной квартиры. Свои обязательства истец выполнил в полном объеме. Кроме того, в день подписания договора долевого участия застройщиком была предоставлена для ознакомления проектная декларация, которая была размещена в сети "Интернет" 05.05.2014. Пунктом 7 проектной декларации, в указанном многоквартирном доме не были предусмотрены помещения общественного назначения. Однако, в 2015 году застройщик, не поставив истца в известность и не уведомив его надлежащим образом, внес существенное изменение в проектную документацию указанного строящегося дома. Расположенные на первом этаже жилого дома помещения были реконструированы в нежилые помещения и в них организован детский сад (МБДОУ «Детский сад № «Исток»). Считает, что ответчик заведомо скрыл от истца факт перевода части жилых помещений в нежилой фонд и организации в них детского сада. Полагает, что любое изменение проектной документации после заключения с ним договора долевого участия, является изменением условий обязательств, предусмотренных договором долевого участия строительстве жилья от 11.11.2014. При выборе и приобретения квартиры данное обстоятельство имело существенное значение. Если бы, истцу было известно о том, что согласно проектной документации под его квартирой будет находиться детский сад, то договор о долевом участи в строительстве был бы заключен на другое жилое помещение. О том, что застройщик внес изменения в проектную документацию, истцу стало известно только в апреле 2016 года после получения письма о завершении строительных работ. На неоднократные просьбы истца, предоставить ему другую равноценную квартиру в данном доме или в другом строящемся доме, о рассмотрении других вариантов предоставления ему другой квартиры, застройщик не отреагировал. 21.06.2016 в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой расторгнуть заключенный договор о долевом участи в строительстве и возвратить уплаченные истцом денежные средства в сумме 1 552 150 руб. В удовлетворении претензии о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья и возвращении денежных средств ответчиком было отказано. Проектная документация в отношении данного дома была размещена ответчиком на сайте ГК «Гражданстрой» в разделе «О компании», подраздел «Документы», вкладка «Проектная документация» 05.05.2014. Таким образом, на день подписания договора долевого участия в строительстве жилья от 11.11.2014 проектной документацией не были предусмотрены на 1 этаже в 1-й блок – секции данного дома нежилые помещения, в том числе детский сад, тем самым ответчиком в нарушении п.2 ст.19 Закона проектная декларация с изменениями опубликована через 11 месяцев после заключения договора долевого участия, а не до заключения данного договора. Полагает, что любое изменение проектной документации после заключения с ним договора, по сути является изменением условий обязательств, предусмотренных договором долевого участия в строительстве жилья от 11.11.2014 и может повлиять на права и законные интересы дольщика. Кроме того, 29.12.2016 ответчиком в одностороннем порядке составлен односторонний акт о передаче квартиры 

<

адрес>. Указанный акт о передаче объекта недвижимости, считает недействительным, поскольку данный объект недвижимости не соответствует проектной документации, которая была предоставлена ему на день подписания договора о долевом участии в строительстве жилья от 11.11.2014, а, следовательно, не соответствует условиям договора. Также считает, что с ответчика подлежит взысканию дополнительные расходы, связанные с наймом жилого помещения на основании заключенного договора от 01.04.2016 в сумме 50 000 руб. за период с сентября 2016 года по январь 2017 года. Просит суд расторгнуть договор долевого участия в строительстве жилья №70-14/141Ко, заключенный 11.11.2014 между ООО "Континент" и ФИО3 на однокомнатную квартиру 

<

адрес>, общей площадью 38,42 кв.м; признать односторонний акт приема-передачи жилого помещения от 29.12.2016 недействительным; взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства, уплаченные по договору долевого участия в строительстве жилья в размере 1 552 150 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 636 315, 27 руб., в счет компенсации морального вреда 20 000 руб., в возмещение представительских расходов 20 000 руб., расходы связанные с наймом жилого помещения в размере 50 000 руб., штраф за отказ ответчика в добровольном порядке выполнить требования потребителя, а также в возврат госпошлины 14 392, 33 руб. 

ПАО "Сбербанк России" как третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, обратилось в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, указав в обоснование иска, что 22.12.2014 между Банком и созаёмщиками ФИО3 и ФИО4 заключен кредитный договор 

<

***> и выдан кредит в сумме 1 350 150 руб. на срок 156 мес. под 13% годовых, на инвестирование строительства объекта недвижимости – квартиры 

<

адрес>, по договору долевого участия в строительстве жилья №70-14/141Ко от 11.11.2014. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей, предусмотренных договором заемщик обеспечил залог имущественных прав на объект недвижимости – квартиру, общей площадью 38,42 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес> В соответствии с условиями договора, заемщик обязуется возвратить Банку полученный денежный кредит, уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, сроки на условиях договора. Согласно п. 2.1 договора долевого участия, денежная сумма в размере 1 350 150 руб. вносится застройщику за счет кредитных денежных средств, предоставляемых дольщику по кредитному договору ПАО Сбербанк России №291066 от 22.12.2014. В соответствии с п. 2.5 договора долевого участия № 70-14/141Ко от 11.11.2014 в строительстве жилья, в случае расторжения/ прекращения действия договора, дольщик поручает застройщику после расторжения договора перечислить денежные средства, предоставленные дольщику по кредитному договору в соответствии с п.2.1 договора долевого участия в порядке ст. 313 ГК РФ на счет Банка в погашение кредитных обязательств. По состоянию на 15.03.2018 задолженность ответчика по кредитному договору составляет 1 435 296, 07 руб. из которой: неустойка – 3 523 руб. 95 коп.; проценты – 172 001 руб. 48 коп.; ссудная задолженность – 1 254 792 руб. 08 коп. Просит суд в случае удовлетворения исковых требований ФИО3 к ООО «Континент», взыскать с ООО «Континент» в пользу ПАО Сбербанк 1 350 150 руб., с ФИО3, ФИО4 задолженность по кредитному договору в размере 85 146 руб. 07 коп. В случае отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Континент» взыскать с ФИО3, ФИО4 в пользу Банка задолженность в размере 1 435 296 руб. 07 коп.; расходы по оплате госпошлины в размере 15 376 руб. 48 коп., обратить взыскание на залог имущественных прав по договору об участии в долевом строительстве №70-14/141Ко от 11.11.2014, заключенному с ФИО3, установив начальную продажную стоимость прав квартиру в размере 1 552 150 руб.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представители ФИО5, ФИО6 и ФИО7 исковые требования поддержали, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами, исковые требования ПАО "Сбербанк России" признали только в части основного долга, считают, что проценты и неустойку не должны выплачивать, так как просрочка с их стороны была вызвана виновными действиями застройщика. 

Представители ответчика ООО "Континент" ФИО8 и ФИО9 исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных отзывах на иск (т. 1 л.д. 90, т. 2 л.д. 42, 173, т. 3 л.д. 170).

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО "Сбербанк России" ФИО10 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Разрешение исковых требований ФИО3 оставила на усмотрение суда. В случае удовлетворения требований ФИО3, согласна на то, чтобы на взысканные в его пользу с ООО «Континент» денежные средства было обращено взыскание в счет погашения задолженности перед Банком. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом. При таких обстоятельствах в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Представитель третьего лица ГУ МЧС России по Смоленской области ФИО11 в судебном заседании пояснил, что в многоквартирном доме размещено помещение детского сада. В соответствии с существующими нормативами, если предполагается размещение более 10 человек в группе, то теплогенераторная должна быть расположена вне помещения детского сада. Помещение теплогенераторной соответствует противопожарным нормам. Заинтересованности в исходе дела не имеет, поэтому разрешение спора оставляет на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица Администрации г. Смоленска в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица. 

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что 11.11.2014 между ООО «Континент» (застройщик) и ФИО3 (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве № 70-14/141Ко однокомнатной квартиры № на 2-м этаже в многоквартирном жилом доме 

<

адрес>, общей площадью квартиры по проекту 38,42 кв.м, площадью лоджии (балкона) по проекту 3,53 кв.м, базовой стоимостью на день заключения договора 1 552 150 руб. 

В соответствии с п. 2.1 указанного договора дольщик обязан произвести оплату базовой стоимости квартиры в следующие сроки: 202 000 руб. – за счет собственных средств дольщика путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика не позднее пяти банковских дней с момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области; 1 352 150 руб. вносится дольщиком за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России», по кредитному договору, заключенному с дольщиком на цели оплаты цены договора, в срок до 29 января 2015 года. 

Согласно п. 2.5. указанного договора ответчик принял на себя обязательство по осуществлению строительства указанной квартиры в срок – второй квартал 2016 года, ввода дома в эксплуатацию и передаче квартиры истцу в течение 2-х месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, а истец обязалась оплатить цену квартиры и принять ее. 

По условиям договора долевого участия в строительстве жилья № 70-14/141Ко от 11.11.2014 с момента государственной регистрации дольщиком права собственности на квартиру, она будет находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» в соответствии с ФЗ «Об ипотеки». Имущественные права дольщика, возникшие в соответствии с настоящим договором, будут с момента его заключения находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательства дольщика перед банком по кредитному договору, заключенным с банком, залогодержателем по данному залогу будет являться банк. В случае расторжения, прекращения действия настоящего договора по любым основаниям, за исключением надлежащего исполнения, дольщик поручает застройщику в течении 15 календарных дней со дня такого расторжения/прекращения действия настоящего договора перечислить денежные средства, предоставленные дольщику по кредитному договору в соответствии с п.2.1 настоящего договора, в порядке ст. 313 ГК РФ на счет банка в погашение кредитных обязательств дольщика (т.1 л.д. 11).

Обязательства по оплате стоимости квартиры ФИО3 в размере 202 000 руб. выполнены надлежащим образом, что подтверждается чек-оредром от 05.12.2014 и соответствующей справкой, выданной 19.01.2017 ПАО «Сбербанк России» отделение №8609 (т.1 л.д. 27, т. 2 л.д. 213).

22.12.2014 между Банком и ФИО3, ФИО4 (созаёмщик) заключен кредитный договор 

<

***> и выдан кредит в сумме 1 350 150 руб. на срок 156 мес. под 13% годовых, на инвестирование строительства объекта недвижимости – квартиры 

<

адрес>, по договору долевого участия в строительстве жилья №70-14/141Ко от 11.11.2014.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют кредитору залог имущественных прав по договору №70-14/141Ко долевого участия в строительстве жилья от 11.11.2014. Залоговая стоимость устанавливается в размере 100 % от его стоимости в соответствии с договором долевого участия (п.10 кредитного договора) (т. 1 л.д. 22). 

Банк свои обязательства по предоставлению денежных средств исполнил в полном объеме, зачислив на счёт ФИО3 1 350 150 руб. (т. 1 л.д. 24). 

23.01.2015 ФИО3 наличными получил указанную денежную сумму, что подтверждается справкой о состоянии вклада, выданной ПАО «Сбербанк России» (т. 1 л.д. 26).

В этот же день 23.01.2015 ФИО3 внёс наличными на расчётный счёт ООО «Континент» 1 350 150 руб., что подтверждается чек-ордером и платёжным поручением № 863881 от 26.01.2015. 

Таким образом, принятые обязательства по договору в части финансирования строительства квартиры в сумме 1 552 150 рублей исполнены истцом в полном объеме и своевременно. 

На момент заключения ФИО3 договора долевого участия в строительстве жилья от 11.11.2014 проектная декларация многоквартирного, размещённая в сети Интернет 05.05.2014 и сданная на регистрацию в Управление Росреестра по Смоленской области 27.06.2014, не предусматривала строительство в доме нежилых помещений (т. 1 л.д. 12).

27 октября 2015 года ООО «Континент» внесло изменения в проектную декларацию, предусмотрев размещение на 1 этаже в 1 блок-секции одного нежилого помещения и нежилых помещений для реализации образовательных программ дошкольного образования, которые были сданы на регистрацию в Управление Росреестра по Смоленской области 28 апреля 2016 года (т. 1 л.д. 149, 150).

Однако фактически данные изменения проекта произошли ещё ранее, поскольку 16 декабря 2015 года Администрация г. Смоленска выдало ООО «Континент» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – многоквартирного жилого дома № с размещением на 1-ом этаже блок-секции № 1 нежилых помещений, в том числе помещений для реализации образовательных программ дошкольного образования (т. 1 л.д. 112). 

Одновременно с этим за счёт придомовой территории многоквартирного жилого дома № был сформирован и 11.12.2015 поставлен на кадастровой учёт земельный участок с кадастровым номером № площадью 350 кв.м, предназначенный для прогулки детей, посещающих дошкольное образовательное учреждение (т. 1 л.д. 233). 

Согласно заключению эксперта ООО "Агентство оценки ФИО12 и Компании" ФИО13 в результате корректировки рабочего проекта на жилой дом № (по генплану) в жилой застройке в 

<

адрес> S=8,6 гa в г. Смоленске в связи с изменением этажности (с 9-ти до 10-ти жилых этажей) и размещением на 1-ом этаже блок-секции № 1 нежилых помещений увеличена этажность жилого дома, а так же на 1-ом этаже блок-секции № 1 размещены помещения нежилого назначения (оси 17-21 и 22-24). Первое нежилое помещение, используемое под учреждение дошкольного образования, выделено путем объединения шести квартир (одной двухкомнатной и пяти однокомнатных) в осях 17-21, Д-И, второе - путем объединения двух двухкомнатных квартир в осях 22-24, Д-И. Основные выходы (входы) нежилых помещений ориентированы на центральных фасад жилого дома, запасные (эвакуационные) на дворовую придомовую территорию, т.е. на противоположную сторону жилого дома. В нежилом помещении, используемом под учреждение дошкольного образования, образовано пять основных помещений, два холла, три санузла, две комнаты приема пищи, кладовая, два тамбура и четыре балкона. Во втором нежилом помещении организовано два основных помещения, тамбур и санузел. Помещения нежилого назначения образованы вследствие переноса и частичного удаления внутренних перегородок, устройства дверных проемов для аварийного выхода в существующих оконных проемах путем уменьшения оконных проемов, без пробивки дополнительных проемов. Для выхода из образованных помещений на придомовую территорию устроены крыльца, для обеспечения доступа в помещения нежилого назначения маломобильных групп населения устроен пандус, а также предусмотрен подъемник открытого типа. 

В результате корректировки рабочего проекта на жилой дом № (по генплану) в жилой застройке 

<

адрес> S=8,6ra в г.Смоленске в связи с размещением на 1-ом этаже блок-секции № 1 нежилых помещений увеличена площадь застройки здания на 46 м2, что составляет 5,67% от первоначальной площади застройки жилого дома, уменьшилось количество квартир. При этом площадь жилого здания и его строительный объем остался без изменения. 

На момент проведения экспертизы земельный участок под многоквартирным жилым домом № (по генплану) в жилой застройке в районе Краснинского шоссе не сформирован. Кроме этого в ЕГРН отсутствуют сведения о границах данного участка. На исследованном земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 86 203 кв.м, с разрешенным использованием: (по документам) многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) - для многоэтажного жилищного строительства расположен жилой дом. На момент проведения экспертизы сведений о границах земельного участка под многоквартирным жилым домом № (по генплану) в жилой застройке 

<

адрес> не имеется. В проектной документации: Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» 072-03/2015-СПЗУ), Корректировка рабочей документации многоквартирного жилого дома № (по генплану) в жилой застройке 

<

адрес>, S=8,6 га в г. Смоленске в связи с размещением на 1-ом этаже б/с №1 нежилых помещений – отсутствуют сведения о проектируемых границах земельного участка под многоквартирным жилым домом №. В исследованном проекте (лист №7) выделены границы зон для многоквартирного жилого дома № (по генплану) в той застройке в районе Краснинского шоссе: игровая площадка для детей для дома №; площадка для отдыха взрослого населения для дома №8; площадка для хозяйственных целей для дома № площадка для занятия физкультурой для дома № 

В соответствии с геодезической съемкой и сведениями ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № расположен в выделенной по данной проектной документации зоне - игровая площадка для детей для дома № (показано на Совмещенном плане земельных участков - Приложение). 

Объем, состав и место нахождения элементов благоустройства многоквартирного дома изменились вследствие разработки проектной документации: Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» 072-03/2015-СПЗУ), Корректировка рабочей документации многоквартирного жилого дома № (по генплану) в жилой застройке 

<

адрес>, S=8,6 га в г. Смоленске в связи с изменением этажности (с 9-ти до 10-ти жилых этажей) и размещением на 1-ом этаже б/с № 1 нежилых помещений.

Проектная документация - Корректировка рабочей документации многоквартирного жилого дома № (по генплану) в жилой застройке 

<

адрес>, S=8,6 га в г. Смоленске в связи с размещением на 1-ом этаже б/с №1 нежилых помещений подготавливалась до постановки на кадастровый учет и регистрации земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование (под детскую площадку), поставленного на кадастровый учет 11.12.2015. На Схеме планировочной организации участка границы данного участка не отображены. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО1 пояснила, что в при образовании помещения дошкольного образовательного учреждения в него помимо площадей квартир, расположенных на первом этаже, были включены площади коридоров размером 19,5 кв.м, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Кроме того, в пристройке к дому было оборудовано помещение теплогенераторной, предназначенной для отопления нежилых помещений. 

4 апреля 2016 года ООО «Континент» направило ФИО3 заказное письмо с уведомлением о готовности передать объект долевого строительства, которое им было получено 13.04.2016 (т. 3 л.д. 190-192).

21.06.2016 ФИО3 направил в адрес ООО «Континент» уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья №70-14/141Ко от 11.11.2014 в одностороннем порядке и возврате уплаченных истцом денежные средств в сумме 1 552 150 руб. в срок до 29.12.2016, в связи с внесением в проектную документацию строящегося дома, существенных изменений и перевода части жилых помещений в нежилой фонд и организации в них детского сада (т. 1 л.д. 20-21).

29.12.2016 ООО «Континент» составлен односторонний акт о передаче квартиры №

<

адрес> (т. 1 л.д. 43). 

Письмом от 09.01.2017 ООО «Континент» отказало ФИО3 в расторжении договора долевого участия в строительстве жилья №70-14/141Ко от 11.11.2014, указав, что по заявленным основаниям указанный договор может быть расторгнут только в судебном порядке (т.1 л.д. 115-116). 

Разрешая вопрос, является ли после заключения договора об участии в долевом строительстве изменение назначения помещений в многоквартирном доме с жилого на нежилое с образованием детского садика и изменение планировки земельного участка под многоквартирном домом, основанием для расторжения заключенного договора, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом соседних помещений и окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, о расположении нежилых помещений общественного назначения, иного технического оборудования в доме.

В заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве от 11.11.2014, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления ФИО3 документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о размещении на первом этаже под этим объектом помещения детского сада, о наличии предназначенной для отопления детского сада теплогенераторной, размещённой в пристройке к подъезду, о размещении на придомовой территории под окнами квартиры огороженного земельного участка, не принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома и предназначенного для прогулки детей, посещающих детский сад. 

Безусловно, размещение в многоквартирном доме нежилого помещения детского сада и предназначенной для него инфраструктуры влияет на принятие потребителем решения о выборе квартиры в таком доме, поскольку даже при отсутствии нарушений санитарных, гигиенических и строительных нормативов наличие детского сада влияет на комфортную среду проживания: дополнительный шум и в помещении и на улице во время прогулки детей, наличие посторонних людей во дворе, наличие во дворе постороннего автотранспорта, на котором родители утром и вечером приезжают в сад, а также в течение дня автотранспорта, обслуживающего детский сад. 

Применительно к настоящему спору факторами, влияющими на выбор квартиры, также являются перенос детской площадки, предназначенной для детей, проживающих в многоквартирном доме, со двора на некоторое удаление от дома. Уменьшение площади лестничных площадок, присоединённых к помещению детского сада, использование помещений, относящихся к общему имуществу, под размещение газовых котлов для отопления детского сада. 

При заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена ФИО3 необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы ему как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения. Таким образом, были нарушены права ФИО3 на получение информации о качестве передаваемого объекта, которые включают и параметры, перечисленные в статье 21 Закона об участии в долевом строительстве и, как следствие, права на получение квартиры надлежащего качества в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, который не предусматривал размещение детского сада под выбранной истцом квартирой и наличие площадки детского сада перед окнами этой квартиры. 

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает порядок восстановления нарушенных прав. Так, согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Вышеприведённая правовая позиция нашла своё отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016, и в определении Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 5-КГ16-47.

Поскольку объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта, на письменные претензии истца о восстановлении его нарушенного права оставлены без удовлетворения, объект долевого строительства не приведён в состояние, соответствующее условиям договора, то требования истца о расторжении договора участия в долевом строительстве и взыскании с ответчика денежных средств в размере 1 552 150 руб., уплаченных по договору, подлежат удовлетворению. 

Принимая решение о расторжении договора, суд отмечает, что в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

При таких обстоятельствах, односторонний акт о передаче квартиры 

<

адрес>, составленный ответчиком 29.12.2016, является недействительным. 

Также подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании процентов за пользования чужими денежными средствами.

Пунктом 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. 

Истец просит взыскать проценты, начисленные на сумму 1552150 руб. с 06.12.2014 и по день вынесения судом решения. 

Между тем, проценты могут быть начислены с 06.12.2014 только на сумму 202000 руб., а на сумму 1552150 руб. только с 23.01.2015, когда была внесена оставшаяся сумма 1 350 150 руб.

Таким образом, размер процентов за период времени с 06.12.2014 по 22.01.2015 на сумму 202000 руб. равен 5332,8 руб. и за период с 23.01.2015 по 25.01.2019 на сумму 1552150 руб. равен 1338858,73 руб., а всего 1344191,5 руб. 

Ответчик просил снизить размер неустойки с учетом ст. 333 ГК РФ.

Снижение неустойки, согласно ст. 333 ГК РФ, судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 января 2006 года N 9-О разъяснено, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Предоставление законодателем судам общей юрисдикции права уменьшения размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Как указано в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Учитывая все обстоятельства дела, в том числе период просрочки исполнения обязательства, меры которые предпринимает ответчик для передачи квартиры истцу, а также соблюдая баланс интересов истца и ответчика и, руководствуясь ч.1 ст.333 ГК РФ, суд находит неустойку в размере 1344191,5 руб. несоразмерной последствиям нарушения обязательства и считает возможным уменьшить её размер до 750 000 руб. 

Неустойка в указанном размере вполне компенсирует истцу возможные убытки, вызванные нарушением срока возврата заёмных денежных средств. 

Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом. 

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит удовлетворению требование истца о компенсации морального вреда, поскольку его права нарушены по вине ответчика.

При определении размера компенсации морального вреда суд руководствуется требованиями ст.151, 1101 ГК РФ (размер компенсации определяется в зависимости от характера причиненных истцу нравственных страданий, с учетом требований разумности и справедливости) и с учетом всех обстоятельств, установленных по делу, длительности просрочки исполнения обязательств, оценивает его в 15 000 руб.

Как разъяснено в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). 

В материалы дела представлены копии претензий, которые были направлена в ООО «Континент», и почтовая квитанции о их направлении. 

Поскольку требования истца в добровольном порядке ответчиком не были выполнены, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. 

Таким образом, размер штрафа составит 1158575 руб., исходя из общего размера, взысканных судом сумм. 

Учитывая поступившее от ответчика заявление о несоразмерности взыскиваемого штрафа нарушенным обязательствам, суд в целях соблюдения баланса интересов двух сторон считает возможным на основании ст. 333 ГК РФ снизить штраф до 250 000 руб. 

Разрешая исковые требования ФИО3 в части с взыскания с ответчика убытков в размере 50000 руб., понесённых в связи с наймом жилого помещения, суд исходит из положений ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, предусматривающей, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В материалы дела представлен договор найма от 01.04.2016, заключенный между ФИО2 (наймодатель) и ФИО3 (наниматель), в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Плата за наем составляет 10 000 руб. ежемесячно (т. 1 л.д. 47), а также копии расписок о внесении ФИО3 денежных средств по оплате найма (т. 1 л.д. 50-57, 89). 

Между тем, ФИО3 на момент заключения договора долевого участия в строительстве был зарегистрирован по адресу: 

<

адрес> в квартире, принадлежащей его матери. 

Истец не предоставил достаточных и убедительных доказательств, обосновывающих необходимость изменять 01.04.2016 своё постоянное место жительства. 

Объект долевого строительства подлежал передаче истцу в срок до 31.08.2016, уведомление о готовности объекта к передаче было вручено ФИО3 13.04.2016, то есть просрочки исполнения обязательства со стороны застройщика допущено не было. Далее между сторонами возник спор о расторжении договора, который подлежал разрешению в судебном порядке. 

При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ООО «Континент» 50000 руб. в счёт возмещения убытков не имеется. 

Как установлено в судебном заседании, 22.12.2014 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3, ФИО4 (созаемщиками) заключен кредитный договор №291066 и выдан кредит в сумме 1 350 150 руб. на срок 156 мес. под 13% годовых, на инвестирование строительства объекта недвижимости – квартиры 

<

адрес>, по договору долевого участия в строительстве жилья №70-14/141Ко от 11.11.2014.

В соответствии с п.3.1 Общих условий обслуживания и погашения жилищных кредитов, погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом производится ежемесячно в платежную дату в соответствии с графиком платежей заемщик обязуется производить платежи в погашение основного долга по кредиту ежемесячными аннуитентными платежами в соответствии в графиком платежей. 

Согласно п.3.3 уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком в платежные даты в составе ежемесячного аннуитентного платежа, а также при досрочном погашении кредита или его части.

В силу п. 12 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита или уплате процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20 % с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленного договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору. 

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Согласно ст.ст.309, 310, 810 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, а также в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. 

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа, вместе с причитающимися процентами.

Представленные Банком письменные доказательства свидетельствуют о том, что ответчик не исполняет свои обязательства, предусмотренные кредитным договором, и по состоянию на 15.03.2018 задолженность ответчика по кредитному договору составляет 1 435 296, 07 руб. из которой: неустойка – 3 523 руб. 95 коп.; проценты – 172 001 руб. 48 коп.; ссудная задолженность – 1 254 792 руб. 08 коп. (Т. 2 л.д. 219).

Правильность данного расчета ответчиками не оспорена, у суда сомнений не вызывает.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиками нарушены принятые на себя обязательства по кредиту, в связи с чем, требование Банка о взыскании с созаемщиков просроченной задолженности по кредитному договору 

<

***> от 22.12.2014, подлежит удовлетворению в полном объёме. 

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ ответчики ФИО3 и ФИО4 обязаны возместить Банку понесенных расходы по оплате госпошлины в размере 15 376 руб. 48 коп. 

Поскольку в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаёмщики предоставили Банку в залог имущественное право требование по договору №70-14/141Ко долевого участия в строительстве жилья от 11.11.2014, который настоящим решением суда расторгается, то в счёт частичного удовлетворения требования ПАО «Сберебанк России» о взыскании задолженности по кредитному договору суд принимает решение об обращении взыскания на сумму 1 350 150 руб., присужденную настоящим решением ФИО3 за счёт ООО «Континент». 

ФИО3 просит взыскать с ответчика расходы, связанные с оплатой услуг представителя в сумме 20 000 руб. 

Из представленных суду договора на консультационно-юридическое услуги от 24.11.2016 и квитанции, усматривается, что ФИО3 произведена оплата за составление искового заявления и представительство в суде ФИО14 в размере 20 000 руб. (т. 1 л.д. 58, 59).

Определяя сумму, подлежащую возмещению истцу в качестве расходов на оплату услуг представителя, суд исходит из правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела, в соответствии с которой, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (п.12).

При этом, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п.13).

В силу ст. 100 ГПК РФ, с учетом того, что ФИО14 только подготовила исковое заявление и приняла участие в нескольких первых судебных заседаниях, после чего была заменена другим представителем, то суд принимая во внимание принцип разумности и справедливости, считает возможным возместить расходы по оплате слуг указанного представителя в размере 10 000 руб. 

Требования истца о взыскании понесенных расходов по оплате госпошлины в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат удовлетворению пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

В соответствии с п. 4 ч. 2 и ч. 3 ст. 333.36 НК РФ истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Таким образом, требование истца о взыскании понесенных расходов по оплате госпошлины в сумме 14 392 руб. 33 коп. в силу ст. 98 ГПК РФ подлежит удовлетворению пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (т. 1 л.д. 78). 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования города Смоленска оставшаяся часть неоплаченной государственной пошлины в сумме 13200 руб., от уплаты которой в силу закона (п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ) был освобождён истец.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Расторгнуть с момента вступления настоящего решения в законную силу договор долевого участия в строительстве жилья № 70-14/141 Ко от 11.11.2014, заключенный между ООО «Континент» и ФИО3, предметом которого является строительство однокомнатной квартиры № на втором этаже в многоквартирном жилом доме 

<

адрес> стоимостью 1552150 руб. 

Взыскать с ООО «Континент» в пользу ФИО3 1 552 150 руб. в счёт возврата денежных средств, уплаченные по договору, 750 000 руб. в счёт неустойки, 15000 руб. в счёт компенсации морального вреда, 250 000 руб. счёт штрафа за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке, 10 000 руб. счёт возмещения расходов по оплате услуг представителя, 14 392 руб. 33 коп. в счёт возмещения расходов по оплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО4 в пользу ПАО «Сберебанк России» просроченную задолженность по кредитному договору 

<

***> от 22.12.2014 в размере 1 435 296 руб. 07 коп. и расходы по оплате госпошлины в сумме 15376 руб. 48 коп. 

В счёт частичного удовлетворения требования ПАО «Сберебанк России» о взыскании задолженности по кредитному договору 

<

***> от 22.12.2014 обратить взыскание на сумму 1 350 150 руб., присужденную настоящим решением ФИО3 за счёт ООО «Континент». 

Взыскать с ООО «Континент» госпошлину в доход бюджета муниципального образования г. Смоленска в размере 13200 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Родионов