Дело №3а-175/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Пром-Сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Пром-Сервис» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:19:0010201:5132, площадью 50 004 +/- 78 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования, изложенные в административном исковом заявлении, не согласился с заключением судебной экспертизы, представил суду рецензию составленную ООО «Оценочно-правовая компания «Авторитет оценка». 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» направил в суд замечания на заключение эксперта в письменном виде, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав представителя административного истца, показания эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:19:0010201:5132, площадью 50 004 +/- 78 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 01.01.2018 года 34 503 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено НП «Деловой союз судебных экспертов», эксперту ФИО1.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 70 444 607 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, в связи с чем в удовлетворении требований ООО «Пром-Сервис» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке №27/2019 от 28 мая 2019 года надлежит отказать.

Определяя величину рыночной стоимости объекта оценки, эксперт ФИО1 обосновал выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Не доверять представленному заключению повторной экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердил свое заключение и опроверг письменные замечания ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и рецензию ООО «Оценочно-правовая компания «Авторитет оценка». 

Так, эксперт ФИО1 пояснил в судебном заседании, что на стр.17 заключения: «В целях экспертизы была проанализирована большая совокупность аналогов по продаже земельных участков согласно назначению и разрешенному использованию. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов». Таким образом, проанализировав большое количество аналогов, эксперт на стр. 18 приводит наиболее сопоставимые объекты с объектом исследования, и диапазон цен предложения к продаже земельных участков под коммерческую застройку в Московской области определялся исходя из большого количества проанализированных цен предложений.

Площадь примененных аналогов не является резко отличающейся, данное утверждение подтверждается данными матрицы, приведенной на стр. 194 Справочника, согласно таблице сравниваются объекты 1 000 кв.м. и 30 000 кв.м., разница объектов более чем в 30 раз. Авторами рассчитаны значения корректировок и при таких различиях в стоимости, их эксперт и использовал в своих расчетах.

Вывод представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о том, что приведенный экспертом на стр.30 заключения отказ от внесения корректировки на дату предложения ошибочен, некорректен, поскольку в рамках составленного заключения используются объекты-аналоги, дата публикации которых укладывается в среднерыночные сроки экспозиции. При этом, анализ рынка, проведенный экспертом, не выявил существенных колебаний цен на рынке недвижимости, которые бы привели к необходимости изменения продавцами цен продаж в пределах среднерыночных сроков экспозиции.

Расположение относительно красной линии определяет величину трафика как пешеходного так автомобильного.

Согласно информации содержащейся в объявлениях (с ст. 19-23 заключения): объект-аналог №1 расположен в «проходном месте», объект-аналог №2 расположен на пересечении дорог А-107 (ММК) и строящейся трассы ЦКАД, объект-аналог №3 примыкает к Новорижскому шоссе.

Таким образом, все объекты расположены в местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Расположение объектов относительно красной линии подтверждено текстами объявлений.

Анализ рынка экспертом представлен на стр. 16-17 заключения. Диапазон цен приведен на стр. 24 заключения: «Диапазон цен предложения к продаже земельных участков под коммерческую застройку в Московской области, расположенных в Западном направлении на удалении 40-90 км от МКАД составляет 1400-3400 руб./кв.м., в зависимости от основных ценообразующих факторов».

Расчет стоимости объекта экспертизы выполнен в полном соответствии с требованиями ФСО, полученное итоговое значение стоимости соответствует рыночным данным.

В п. 226 ФСО №7 указывается, что «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». Таким образом, критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам. При этом, объект оценки может быть как лучше объекта- аналога по каждому конкретному ценообразующему фактору, так и хуже. Суть метода сравнения продаж заключается как раз в приведении характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта с помощью корректировок. Сегмент рынка объекта исследования определен на стр. 15 экспертного заключения, текущая застройка участка представлена действующим строительным рынком, офисами продаж и др. объектами торгового назначения), используемые в расчетах аналоги, взятые с анализируемого в заключении сегмента рынка, полностью описаны по всем ценообразующим факторам, при этом информация имеет максимально достоверный характер.

На стр. 27 заключения отмечено: «В целях экспертизы была проанализирована большая совокупность аналогов по продаже земельных участков согласно назначению и разрешенному использованию. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с объектом исследования». Таким образом, эксперт применил в расчётах наиболее сопоставимые аналоги с объектом оценки.

На стр. 36 заключения экспертом были проанализированы критерии статистической значимости результата в отношении скорректированных удельных значений стоимости аналогов, отражены выводы данного анализа: «Поскольку значение коэффициента вариации меньше допустимого значения (33%), то можно утверждать, что выборка объектов аналогов удовлетворяет условиям однородности, а потому средневзвешенное значение по выборке может использоваться для расчета стоимости».

Таким образом, используемые в расчётах объекты-аналоги принадлежат к одному сегменту рынка с объектом исследования, а потому вполне могут использоваться в качестве аналогов, имеющиеся различия по ценобразующим факторам учтены при помощи корректировок, итоговые скорректированные значения единицы сравнения по ценам объектов-аналогов (стр. 36 экспертного заключения) удовлетворяют критериям однородности. 

Фактическая плотность застройки (в размере ~11%/16% в зависимости от способа измерения) является экономически неэффективной (что отражено на стр. 39 Заключения), данное утверждение подтверждается данными диапазона значений плотности застройки для офисно-торговых объектов отраженных в Справочнике оценщика недвижимости - 2017 (под ред. ФИО2)

Таким образом, поскольку существующая застройка не отвечает принципам НЭИ (п.12 ФСО №7) в отношении земельного участка, эксперт в качестве потенциальной застройки рассматривает строительство торговых объектов исходя из рыночной плотности застройки.

Экспертом проанализированы и учтены основные ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость, в том числе и местоположение объекта. Все сравниваемые объекты расположены в черте г. Руза (сам по себе город небольшой), влияние фактора, на который указывает истец в замечании, учтено экспертом через корректировку на красную линию (стр. 47 Заключения). Именно хороший пешеходный и автомобильный трафик влияет на стоимость арендной торговой недвижимости. 

На стр. 60 заключения отмечено: «Поскольку планируется строительство новых магазинов, то износ равен 0».

Следовательно, поскольку текущая застройка участка не соответствует НЭИ, в качестве потенциальной застройки исследуемого земельного участка эксперт рассматривает строительство торгового комплекса, что не противоречит разрешенному использованию и соответствует НЭИ участка. Износ фактических строений, расположенных на земельном участке, не оказывает влияния на стоимость земельного участка.

В разделе согласования результатов (стр. 62 Заключения) отмечено, что недостаток применения доходного подхода заключен: «...в сложности составления корректного прогноза и определения ставок». В силу этого экспертом в расчетах принимается большее количество допущений, по сравнению со сравнительным подходом. В связи с чем, доходному подходу присваивается наименьший вес.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 08 августа 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Пром-Сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 08 августа 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:19:0010201:5132, площадью 50 004 +/- 78 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 70 444 607 (семьдесят миллионов четыреста сорок четыре тысячи шестьсот семь) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года.