Дело № 3а-252/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 23 мая 2024 г.

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 - и.о. генерального директора АО «Ейскхлеб» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 - и.о. генерального директора АО «Ейскхлеб» - обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества: 

- жилого помещения с кадастровым номером ........, общей площадью 186,5 кв.м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что АО «Ейскхлеб» является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 22 ноября 2023 г. № КУВИ-........ Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ утверждена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края № 2259 от 09 сентября 2021 г. по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................ коп. Данная кадастровая стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 20 ноября 2023 г. № КУВИ-......... Вместе с тем, рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. составляет ................ руб., что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости жилого помещения от 27 ноября 2023 г. № ........, подготовленным АО Оценочная компания «Рутения». Он просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: жилого помещения с кадастровым номером ........, общей площадью 186,5 кв.м., расположенного по адресу: ............, по состоянию на 01 января 2021 г. в размере его рыночной стоимости - ................ руб., поскольку кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает законные интересы АО «Ейскхлеб» как собственника объекта недвижимого имущества из-за необоснованного увеличения размера налоговых платежей. 

В отзыве на административный иск представитель ФИО3, действующий по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В отзыве на административный иск ФИО4, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В возражении на административное исковое заявление ФИО5, действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ и Методическими указаниями о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226.

В информационном письме заместитель директора ППК «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю ФИО6, указывает на то, что кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ........ в размере ................ коп. применялась с 01 января 2022 г. до 01 января 2024 г., дата по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость – 01 января 2021 г. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ........ в размере ................ коп. будет применяться с 01 января 2024 г., дата определения кадастровой стоимости в размере ................ коп.– 01 января 2023 г.

В судебном заседании ФИО7, действующий по доверенности в интересах АО «Ейскхлеб», поддержал заявленные исковые требования и просил назначить дополнительную, повторную экспертизы.

В судебное заседание другие лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Исследовав представленные доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований ФИО2 - и.о. генерального директора АО «Ейскхлеб», по следующим основаниям. 

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ч.1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

Согласно части 1 статьи 6, пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6).

Год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п.1.ч.5.ст.11).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно абзацу 4 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В пунктах 6, 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ) (п. 6).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ (п.14).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п.15 ст. 378.2, п.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ, ст. 24.18, абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности) (п.15).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. 

При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. 

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно статье 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (ч.1).

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, системы веб-конференции, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (ч. 2).

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч.2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

В силу статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов) ( ч.1).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов ( ч.2).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Из материалов дела следует и установлено в процессе судебного разбирательства, что административный истец АО «Ейскхлеб» является собственником жилого помещения с кадастровым номером ........ общей площадью 186,5 кв.м., расположенного по адресу: ............ что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 22 ноября 2023 года № КУВИ-........, представленной в материалы дела.

Из письма Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 17 апреля 2024 г. № 22-08244-К3/24 следует, что кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ........ в размере ................ ................ коп. применялась с 01 января 2022 г. до 01 января 2024 г., дата по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость – 01 января 2021 г. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ........ в размере ................ коп. будет применяться с 01 января 2024 г., дата определения кадастровой стоимости в размере ................ коп.– 01 января 2023 г. (л.д. 144-145 т.2). 

Несмотря на то, что в государственный кадастр недвижимости внесены новые результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, исчисление налоговых платежей до новой даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости данного объекта. 

Соответственно, у АО «Ейскхлеб» по настоящее время сохраняется право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2021 г.

Не соглашаясь с размером кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, АО «Ейскхлеб» обратилось в АО Оценочная компания «Рутения» для определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 г. 

Согласно данным представленного отчета об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 ноября 2023 года № ОКР-23-109, выполненного АО Оценочная компания «Рутения», рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. составляет ................ руб. 

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 23 января 2024 г. была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено ООО «Бизнес-Партнер».

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой. 

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». 

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-........ от 05 марта 2024 г., выполненному экспертом ФИО8, отчет об оценке от 27 ноября 2023 г. № ОКР-23-109, выполненный АО Оценочная компания «Рутения», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером ........ определена по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................ руб. 00 коп.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Бизнес-Партнер» № БП-........ от 05 марта 2024 г., представил отзыв, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно: при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2021 г. в рамках сравнительного подхода допущены нарушения: при определении рыночной стоимости объекта экспертизы месторасположение выбранных объектов-аналогов несопоставимо с расположением объекта экспертизы по инвестиционной привлекательности, удаленности от моря и транспортной доступности, корректировка по вышеуказанному ценообразующему фактору отсутствует. Обоснование эксперта о сходстве исследуемого объекта и выбранных объектов-аналогов не подтверждено рыночными данными. Использование в расчетах объектов-аналогов без применения корректировки значительно снижает рыночную стоимость объекта экспертизы. Данные о состоянии и уровне внутренней отделки объекта экспертизы и объектов-аналогов № 2 и № 3 в приложенных скриншотах объявлений отсутствуют. Применение в расчетах понижающей корректировки в размере 12 % на различие в состоянии внутренней отделки объекта экспертизы и вышеуказанных объектов-аналогов не обосновано и ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы. Величина скорректированной итоговой стоимости объекта-аналога № 3 значительно отличается от скорректированной итоговой стоимости объектов-аналогов № 1 и № 2 (более в 1,4 раза), что говорит о неверном подборе объектов-аналогов, а поэтому полученный экспертом итоговой результат не может считаться достоверным. По мнению департамента, эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам. 

ФИО7, действующий по доверенности в интересах АО «Ейскхлеб», ознакомившись с заключением эксперта ООО «Бизнес-Партнер» № БП-........ от 05 марта 2024 г., просил назначить по делу дополнительную или повторную судебную экспертизу, также представил возражение, в котором указал, что по их мнению, эксперт ошибочно предполагает в описании объекта, что объект требует косметического ремонта. На основании осмотра и фотографий, приведенных в данном заключении, объект признан: не соответствующим нормативным требования в области строительства; дальнейшая эксплуатация объекта оценки небезопасна для работающих на 1-м этаже сотрудников, так как угрожает их жизни и здоровью. С момента возведения здания никакие работы по ремонту и восстановлению объекта не проводились, в связи с чем, он приходит еще больше в упадок и при осмотре оценщиком, проведенном 10 октября 2023 г., был подтвержден факт аварийности объекта оценки. В отчете оценщика было указано, что объект находится в аварийном состоянии и был приведен акт осмотра, подтверждающий этот факт. Поэтому расчет эксперта на основании стоимости объектов, предлагаемых к продаже на рынке и находящихся в хорошем техническом состоянии и пригодных для эксплуатации, является в корне неверным. Рыночная стоимость объекта экспертом рассчитана ошибочно, так как неверно определено техническое состояние объекта, ошибочно построен расчет, исходя из неверного понимания технического состояния объекта оценки. 

Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края и доводов ФИО7, действующего по доверенности в интересах АО «Ейскхлеб», суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО8 для дачи пояснений по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края и ФИО7 на заключение судебной экспертизы.

В судебном заседании и письменных пояснениях эксперт ФИО8 на отзыв департамента имущественных отношений Краснодарского края пояснил, что местоположение объекта недвижимости оказывает решающее влияние на его стоимость. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенность ландшафта и ближайшее окружение. Им было принято решение не корректировать объекты-аналоги на местоположение, так как объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность. Объекты сравнения расположены в г. Ейске, на не значительном удалении друг от друга, имеют выход на красную линии и хорошую транспортную доступность. Следовательно, применение корректирующего коэффициента не требуется. Относительно отдаленности от береговой линии, то данный фактор является ценообразующим параметром для земельных участков, а не для объектов капитального строительства. Даже в справочниках отсутствует корректирующий коэффициент по данному параметру, то есть они находятся в пешей доступности от моря. Относительно второго замечания пояснил о том, что состояние объекта экспертизы определялось по материалам дела № 3а-252/2024, согласно которым, установлено то, что состояние внутренней отделки объекта экспертизы требует косметического ремонта. Состояние внутренней отделки объектов-аналогов № 2 и № 3 можно охарактеризовать как «типовой ремонт». На скриншотах объявлений объектов-аналогов, представленных в приложении № 1 к заключению эксперта, представлены фотоматериалы и краткое описание объектов-аналогов, на основании которых можно сделать вывод о том, что данные объекты использовались собственниками для ведения коммерческой деятельности. Следовательно, они предложены к продаже с выполненными отделочными работами, применение корректирующего коэффициента обоснованно. Относительно третьего замечания пояснил, что выборка объектов-аналогов должна удовлетворять условиям однородности и нормального распределения. Для проверки этих условий вычисляется коэффициент вариации, который вычисляется по указанной определенной формуле: рассчитывается среднее отклонение, поделенное на математическое ожидание, то есть на среднюю стоимость объектов-аналогов и полученные значения, если коэффициент вариации не превышает 10 %, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10 % до 20 % относится к средней, больше 20 % и меньше 33 % к значительной. Если коэффициент вариации превышает 33 %, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений. Таким образом, коэффициент вариации составляет 16,3%, что соответствует установленному диапазону значений, следовательно, объекты-аналоги подобраны верно, корректирующие коэффициенты применены правильно. 

В судебном заседании и письменных пояснениях эксперт ФИО8 на возражение доводов ФИО7, действующего по доверенности в интересах АО «Ейскхлеб», пояснил, что состояние объекта экспертизы определялось по материалам дела, согласно которым, экспертом установлено то, что состояние внутренней отделки объекта экспертизы требует косметического ремонта. Согласно справочнику оценщика недвижимости, под редакцией ФИО9, который является общепризнанным в оценочной деятельности, приемлемым при проведении судебных оценочных экспертиз, косметический ремонт характеризуется затратами на замену полов, стен, оконных и дверных блоков, сантехнических устройств. Как правило, косметический ремонт включает в себя: демонтаж старого стенового, напольного покрытия, шпатлевание стен с последующей окраской или оклейкой обоями под покраску, монтаж потолков, окраску окон дверей, труб, и радиаторов отопления, проводка новой электрики или частичная замена существующей. Данное определение соответствует объему необходимых работ, для сопоставления объектов-аналогов, использованных при подготовке заключения эксперта и объекта экспертизы, основанных на изучении материалов дела, в том числе, Отчета об оценке, в котором имеются фотоматериалы оцениваемого объекта. В отчете об оценке оценщиком определено состояние объекта экспертизы как аварийное, однако согласно Градостроительному кодексу РФ, объект капитального строительства может быть признан аварийным или подлежащим сносу или реконструкции по результатам обследования его фактического состояния и территории, на которой расположен такой объект капитального строительства. Данное обследование может выполняться членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований объектов капитального строительства, их строительных конструкций, работ по обследованию элементов ограждающих и несущих конструкций объекта капитального строительства, необходимых для принятия решения о признании объекта капительного строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В свою очередь, оценщик, проводивший оценку рыночной стоимости исследуемого объекта, обладает образованием в области оценочной деятельности и имеет возможность производить оценочные исследования в отношении объектов недвижимости, но не строительно-технические исследования. Следовательно, указание на аварийность спорного объекта недвижимости, является мнением оценщика, подготовившего отчет об оценке. Также стоит отметить, что в материалах дела содержится технический паспорт на здание- объект экспертизы, составленный по состоянию на 09 марта 2006 г., Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Ейску, В соответствии с данным документом, физический износ здания определен в размере 42 % по состоянию на дату составления технического паспорта за 52 года эксплуатации, что соответствуют удовлетворительному состоянию. После составления данного технического паспорта до даты оценки прошло 15 лет эксплуатации. Следовательно, неясно каким образом, за 15 лет эксплуатации к физическому износу, установленному специалистами Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризаиця» по г. Ейску прибавилось еще 48 % физического износа, как утверждает представитель административного истца.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик, всех факторов, указывающих наиболее существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, физические характеристики помещений, соответствующие корректировки, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется. 

Таким образом, ФИО7, действующий по доверенности в интересах АО «Ейскхлеб», не представил заслуживающие внимание основания, предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, для назначения дополнительной и повторной судебной экспертизы, а поэтому суд отказал ему в удовлетворении ходатайства.

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-........ от 05 марта 2024 г., на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2 - и.о. генерального директора АО «Ейскхлеб», правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-........ от 05 марта 2024 г. или не доверять выводам эксперта ФИО8, не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. Достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт ФИО8 имеет диплом бакалавра № 102312 0133650, ФГБОУ ВПО «Кубанский Государственный Аграрный университет имени И.Т. Трубилина» по программе «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» № 79-Б от 15 июля 2022 г., диплом о профессиональной переподготовке 04/23-ПП28003 АНО ДПО «Московский научно-исследовательский институт современных технологий» по программе «Оценочная деятельность» выдан 28 апреля 2023 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № 03049-1 от 15 июня 2023 года, свидетельство № 01397 от 20 июля 2020 г. о членстве в СРО «Региональная ассоциация оценщиков», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-093568/23 от 11 июля 2023 г., членство в некоммерческом партнерстве СРО «Региональная ассоциация оценщиков», свидетельство № 01397 от 20 июля 2023 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2019 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость. Определение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости проводилось с применением сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости. Сравнительный подход – способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому имуществу, путем метода прямого сравнительного анализа продаж, который включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым, единицей сравнения выбран 1 кв.м.. При таком методе цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. По состоянию на дату оценки существует достаточно информации по предложениям рыночных цен по продаже схожей недвижимости в районе расположения объекта экспертизы. Экспертом обоснованно были отобраны в качестве объектов-аналогов – 3 объекта ( № 1, № 2 и № 3), характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 22б ФСО № 7, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по ценообразующим факторам». При выборке аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже недвижимости в г. Ейске на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. Использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам. Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы и в целом отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. № 200. Эксперт применил корректировку на торг -(10,70%), на размер площади согласно Сборнику рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости № 15 по состоянию на 01 января 2021 г. под редакцией ФИО10 Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край, на этаж расположения в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под редакцией ФИО9, табл. 120, корректировка на функциональное назначение объекта, корректировка на состояние отделки, выполнена согласно Сборнику рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости № 15 по состоянию на 01 января 2021г. под редакцией ФИО10 Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край, корректировка на тип объекта выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости-2020 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под редакцией ФИО9, табл. 109. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Показания свидетеля ФИО11 в судебном заседании об аварийном характере 2-го этажа объекта экспертизы, суд не принимает во внимание, поскольку они противоречат собранным по делу доказательствам.

Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП........ от 05 марта 2024 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ – ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г., достоверным.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края со ссылкой на положения Распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, надуманны, в связи с чем не принимаются судом во внимание. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ч. 1 ст. 41). 

Часть 2 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», прямо распространяет на указанных лиц действие статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24).

Определение Правительством РФ в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в решение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93.

Определение Правительством РФ в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Отсюда следует, что с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

Доводы ФИО2 - и.о. генерального директора АО «Ейскхлеб» о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости в 2021 г., о превышении кадастровой стоимости над рыночной в 2021 г., что затрагивает права и обязанности последнего, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому административный иск об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит частичному удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 26 декабря 2023 г. (дата направления иска в суд). В связи с этим, датой подачи заявления следует считать 26 декабря 2023 г.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером ........ равную рыночной стоимости в размере ................ руб. по состоянию на 01 января 2021 г. 

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ подлежит применению с 01 января 2022 г. до 01 января 2024 г. 

То есть, на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость жилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2021 г. является «архивной». 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО2 - и.о. генерального директора АО «Ейскхлеб» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить частично:

установить в отношении объекта недвижимого имущества - жилого помещения с кадастровым номером ........, общей площадью 186,5 кв.м., расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере ................).

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ подлежит применению с 01 января 2022 г. до 01 января 2024 г.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 26 декабря 2023 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 06 июня 2024 г.