дело № 3а-93/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 11 марта 2020 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Обносовой М.В.,

при помощнике судьи Выстроповой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-93/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, с кадастровым № площадью .... кв.м., расположенного по 

<

адрес> помещение № в размере 23547 376 рублей по состоянию на 14 мая 2019 года. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости. Таким образом, затронуты его права как налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной на основании заключения эксперта.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО3 в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной согласно проведенной по делу судебной экспертизы. 

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в письменном отзыве указывает на то, что орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому является ненадлежащим ответчиком по делу, решение вопроса оставили на усмотрение суда.

Представитель администрации МО «Город Астрахань» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, суд пришел к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. В соответствии с частью 2 статьи 24.19 Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной, административный истец должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, с кадастровым № площадью .... кв.м., расположенного по 

<

адрес> 

Учитывая, что для спорного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, ФИО1, чьи права и обязанности она затрагивает как собственника, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. 

Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года №562-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области» утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 14 мая 2019 года в размере 78428756, 45 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 6 декабря 2019 года.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости нежилого помещения по состоянию на 14 мая 2019 года, административный истец представил суду отчёт об оценке № 3601 от 11 декабря 2019 года, выполненному оценщиком ООО КФ «Гранд - эксперт» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым № составляет 23547 376 рублей.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке следует, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объектов оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам – аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объектов оценки.

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением суда от 30 января 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 14 мая 2019 года, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 26 февраля 2020 года № 30-20, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью .... кв.м., расположенного по 

<

адрес> по состоянию на 14 мая 2019 года определена в размере 23782 917 руб. 

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 26 февраля 2020 года, подготовленное экспертом Автономной некоммерческой организации по проведению судебных экспертиз и иных исследований «Базис», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости с кадастровым № произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки сравнительным и доходным подходами, что отражает действительную стоимость объектов недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектами оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объектам оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением весовых коэффициентов, отражающим долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости, с кадастровым № определена экспертом по состоянию на 14 мая 2019 года, в размере 23782 917 руб.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. 

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объекты исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 26 февраля 2020 года № 30-20 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым № в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере рыночной стоимости по состоянию на 14 мая 2019 года в сумме 23782 917 руб.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в суд является 25 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым № площадью .... кв.м., расположенного по 

<

адрес> на 14 мая 2019 года в размере 23782 917 (двадцать три миллиона семьсот восемьдесят две тысячи девятьсот семнадцать) рублей на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 25 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.