дело № 2-3284/2024

УИД 26RS0035-01-2023-000463-03

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 октября 2024 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Толстикова А.Е., с участием представителя истца/ответчика - администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности ФИО1, старшего помощника прокурора Шпаковского района Ставропольского края Писаренко Т.Н., при секретаре Магдалина Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда гражданское дело по иску Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к ФИО2, ООО «НСК», ФИО3 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, обязании снести самовольно возведенный объект капитального строительства, признании недействительными договоров аренды земельного участка, соглашений к договору аренды, прекращении записи в ЕГРН, истребовании земельных участков, по встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, 

УСТАНОВИЛ:

администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обратилась в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) к ФИО2, ООО «НСК», ФИО3 и просила:

- признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером: №, по 

<

адрес>, самовольной постройкой;

- обязать ФИО2 снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером: №, по 

<

адрес>, самостоятельно либо за счет собственных средств;

- признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером: № по 

<

адрес>, самовольной постройкой;

- обязать ФИО2 снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером: №, по 

<

адрес>, самостоятельно либо за счет собственных средств;

- признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между администрацией города Михайловска и ООО «НСК»;

- признать недействительным соглашение № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ. о передачи (уступки) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ., заключенное между ООО «НСК» и ФИО3;

- признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ. о передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ., заключенное между ФИО3 и ФИО2;

- признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и ФИО2;

- прекратить запись регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации №;

- прекратить запись регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации №

- истребовать у ФИО2 земельный участок, с кадастровым номером: №, расположенный по 

<

адрес>;

- истребовать у ФИО2 земельный участок, с кадастровым номером: №, расположенный по 

<

адрес>.

В обосновании заявленных исковых требований указала, что ООО «НСК» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования 

<

адрес> (далее - администрация 

<

адрес>) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, находящегося в границах муниципального образования 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, площадью 35 400 кв.м., с видом разрешенного использования «жилая застройка» расположенного по 

<

адрес> а, заключенного между администрацией муниципального образования 

<

адрес> и ООО «НСК»; о применении последствий недействительности (ничтожной) сделки.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ. суд первой инстанции утвердил мировое соглашение по настоящему делу, заключенное между ООО «НСК» и администрацией города, согласно которому ООО «НСК» отказывается от заявленных исковых требований в полном объеме; в связи с тем, что аннулировать записи регистрации не представилось возможным, стороны решили: расторгнуть договор № аренды земельного участка в связи с невозможностью его использования по целевому назначению - жилая застройка, который ранее был предоставлен в аренду ООО «НСК» по результатам проведения аукциона и данный участок считается свободным; прекращена регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. № на земельный участок, площадью 35 400 кв.м., с кадастровым номером: №, земельный участок снят с кадастрового учета; при этом стороны не имеют претензий имущественного и неимущественного характера по исполнению договора аренды № и договариваются, что администрация города Михайловска производит замену земельного участка, с кадастровым номером: №, площадью 35 400 кв.м., расположенного по 

<

адрес>, на 45 земельных участков.

В связи с этим, администрация города Михайловска обязуется в течение 30 дней с момента подписания мирового соглашения осуществить необходимые мероприятия по предоставлению вышеуказанных земельных участков в аренду, в том числе подготовить проект договоров аренды земельных участков, направить на подпись ООО «НСК», зарегистрировать подписанные договоры аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Вышеуказанное определение Арбитражного суда Ставропольского края отменено постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования общества с ограниченной ответственностью строительного управления «НСК» удовлетворены частично. Признан недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №.

В порядке применения последствий недействительности сделки обязали администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края возвратить ООО «НСК» денежные средства, внесенные в качестве задатка истцом в размере 342 672 рублей. Признано отсутствующим обременение земельного участка, с кадастровым номером №, в виде аренды (регистрационная запись №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.), исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «НСК» на земельный участок.

Так, согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № между администрацией 

<

адрес> и ООО «НСК» заключен договор аренды на земельный участок, с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «НСК» и ФИО3 подписали соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче (уступки) прав и обязанностей.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 и ФИО2 пописали соглашение о передачи (уступки) прав и обязанностей на земельный участок, с кадастровым номером: №. Распоряжением комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. №-А утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории с кадастровым номером: №, из которого образовался земельный участок с кадастровым номером: №

ДД.ММ.ГГГГ. между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и ФИО2 на земельный участок, с кадастровым номером: №, заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости арендатором земельных участков, с кадастровыми номерами: №, расположенные по 

<

адрес> является ФИО2

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 подал встречное исковое заявление к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в котором просил:

- признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства - дом блокированной застройки (2 блока) блок 1: жилой дом, площадью 107,3 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: №, по 

<

адрес>;

- признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства - дом блокированной застройки (2 блока) блок 2: жилой дом, площадью 107,3 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером: №, по 

<

адрес>.

В обоснование требований указано, что согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № между администрацией г. Михайловска и ООО «НСК» заключен договор аренды на земельный участок, с кадастровым номером: №

ДД.ММ.ГГГГ. года ООО «НСК» и ФИО3 подписали соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче (уступки) прав и обязанностей.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 и ФИО2 подписали соглашение о передаче (уступки) прав и обязанностей на земельный участок, с кадастровым номером: №

ДД.ММ.ГГГГ. между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа 

<

адрес> и ФИО2 заключен договор аренды № на земельные участки, с кадастровыми номерами: №.

ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, в начале 2023 года приступил к строительству дома блокированной застройки площадью 107,3 кв.м.

В настоящее время, согласно технического плана объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером: №, по 

<

адрес>, степень готовности составляет 18 %. ФИО2 является арендатором земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенного по 

<

адрес>, в начале 2023 года приступил к строительству дома блокированной застройки площадью 107,3 кв.м.

В настоящее время, согласно технического плана объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером: №, по 

<

адрес> завершенность составляет 18%. Все строительные работы проводились согласно строительным и градостроительным нормативам. В связи с поданным исковым заявлением, основанием для обращения в суд с настоящим встречным иском послужила невозможность оформления права собственности на объект недвижимости в административном порядке.

В судебное заседание ответчики, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились.

Принимая во внимание изложенное, а так же, что информация о дне судебного заседания в соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ размещена на официальном сайте Шпаковского районного суда, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при установленной явке.

Представитель истца/ответчика - администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности ФИО1 в судебном заседании иск поддержала, в удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 просила отказать. 

Исследовав материалы дела, выслушав участвующего в деле прокурора района, суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией г.Михайловска и ООО «НСК» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования 

<

адрес> №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №, расположенный по 

<

адрес>, общей площадью 35 400 кв.м., срок договора аренды установлен на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. 

ООО «НСК» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации муниципального образования 

<

адрес> с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером: №, находящего в границах муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №; взыскании расходов, внесенных в качестве задатка в размере 342 672 рубля, расходов на проведение топографической съемки и бурение инженерно-геологических скважин в размере 80 000 рублей, на общую сумму 422 672 рубля, или предоставлении других земельных участков взамен земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 235 400 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный район, городское поселение 

<

адрес>; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 11 453 рубля. 

ДД.ММ.ГГГГ. Арбитражный суд Ставропольского края по делу № утвердил мировое соглашение между ООО «НСК» и администрацией муниципального образования 

<

адрес>, на следующих условиях:

«1. ООО «НСК» отказывается от заявленных исковых требований в полном объеме. 

2. В связи с тем, что аннулировать записи регистрации не представилось возможным, стороны решили: расторгнуть договор № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации № (далее по тексту - договор аренды №) и считают земельный участок площадью 35400 кв.м с КН №, по 

<

адрес>, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению - жилая застройка, который ранее был предоставлен в аренду ООО «НСК» по результатам проведения аукциона, свободным. 

3. Прекратить регистрационную запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок площадью 35400 кв.м. 11 с кадастровым номером №, и снять земельный участок с кадастрового учета. 

4. Стороны не имеют претензий имущественного и неимущественного характера по исполнению договора аренды №. 

5. Стороны договариваются о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, заключения кадастрового инженера A.M. ФИО4, технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий № 2020 года, заключения специалиста № Б.0054/20-12(2)-СТИ от ДД.ММ.ГГГГ, администрация города Михайловска производит замену земельного участка с кадастровым номером №, на земельные участки: 

1) КН №

Общая площадь предоставляемых земельных участков составляет 34 855 кв.м., которая соразмерна общей площади взамен ранее предоставленному земельному участку с кадастровым номером: №, площадью 35 400 кв.м. 

Администрация города Михайловска в течение 30 дней с момента подписания мирового соглашения осуществляет необходимые мероприятия по предоставлению вышеуказанных земельных участков в аренду, в том числе подготовить проект договоров аренды земельных участков, зарегистрировать подписанные договоры аренды. Судебные расходы по настоящему делу относятся на ту сторону, которая их понесла, т.е. на истца». 

Производство по делу № прекращено. 

После утверждения мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и на его основании ООО «НСК» заключило ДД.ММ.ГГГГ с администрацией г. Михайловска договор аренды земельного участка №, по условиям которого, ООО «НСК» предоставлен в аренду земельный участок №, общей площадью 1147 кв.м., расположенный по 

<

адрес>. Срок договора аренды установлен на срок по ДД.ММ.ГГГГ. (п. 2.2).

ООО «НСК» заключило ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО3 соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды №, по соглашению безвозмездно (п. 1) переданы права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок №

ФИО3 и ФИО2 заключили ДД.ММ.ГГГГ. соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., по соглашению безвозмездно переданы права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок № (п. 1 соглашения). 

Распоряжением комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. №-А утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории с кадастровым номером: №, из которого образовался земельный участок, с кадастровым номером: №

ДД.ММ.ГГГГ. между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа 

<

адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования Шпаковского муниципального округа Ставропольского края №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: №, расположенный по 

<

адрес>, общей площадью 573 кв.м., срок договора аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости арендатором земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенного по 

<

адрес>, и земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенного по 

<

адрес>, является ФИО2 

Определение от ДД.ММ.ГГГГ. Арбитражного суда Ставропольского края по делу № об утверждении мирового соглашения отменено постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. по делу № Арбитражным судом Ставропольского края принято решение согласно которому уточненные исковые требования ООО СК «НСК», г. Невинномысск, ОГРН № удовлетворены частично. Суд признал недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска, с кадастровым номером: №, площадью 35 400 кв.м., видом разрешенного использования «жилая застройка», расположенного по 

<

адрес> и ООО «НСК». 

В порядке применения последствий недействительности сделки обязал администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края возвратить ООО «НСК» денежные средства, внесенные в качестве задатка истцом в размере 342 672 рубля. Признал отсутствующим обременение земельного участка, с кадастровым номером: №, в виде аренды (регистрационная запись: №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.), исключив из ЕГРН запись о регистрации права аренды ООО «НСК» на земельный участок, с кадастровым номером: №, площадью 35 400 кв.м., 

<

адрес>, внесенную на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №. 

В удовлетворении остальной части иска отказал. Взыскал с администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН № в пользу ООО СУ «НСК» 9 285,27 рубля расходы по уплате государственной пошлины. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. вступило в законную силу.

Администрацией Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заявлены требования о признании недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.; признании недействительным соглашения о передачи (уступки) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ., признании недействительным дополнительного соглашения о передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд приходит к выводу, что все четыре оспариваемые сделки были заключены после утверждения Арбитражным судом Ставропольского края определением от ДД.ММ.ГГГГ. мирового соглашения, предметом сделок являлась передача прав аренды на земельные участки: №

Определение от ДД.ММ.ГГГГ. Арбитражного суда Ставропольского края по делу № отменено постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд кассационной инстанции указал что ООО «НСК» не имеет преимущественного права на приобретение незастроенных земельных участков (45 участков) без проведения торгов, установил нарушения прав третьих лиц. 

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 

Поскольку право аренды на земельный участок, с кадастровым номером: № (в последующем из которого был образован земельный участок, с кадастровым номером: №) получено ООО «НСК» по договору аренды земельного участка № с нарушением требования закона (положений ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), при этом данной сделкой затрагиваются охраняемые законом интересы третьих лиц, принимая во внимание, что определение об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого заключена сделка отменено, суд считает исковые требования администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. с кадастровым номером: №, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

По общему правилу право аренды можно купить, приобрести в порядке наследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ), на право аренды недвижимого имущества может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства (ст. 75 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). 

Последующие сделки о передаче прав аренды на земельный участок, с кадастровым номером: № от ООО «НСК» к ФИО3 по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ., от ФИО3 к ФИО2 по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ а также по заключению договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении земельного участка, с кадастровым номером: №, суд также признает недействительными (ничтожными), поскольку у ООО «НСК» прав аренды по недействительной сделки не возникло, эти права не могли быть переданы ФИО3, а ФИО3 соответственно ФИО2

В связи с изложенным, требования о признании сделок недействительным подлежат удовлетворению.

Последствием признания сделок ничтожными является исключение записи в ЕГРН о наличии обременения в виде прав аренды, внесенных на основании ничтожных сделок. 

В связи с чем, требования о прекращении записей регистрации ограничения прав и обременения объектов недвижимости также подлежат удовлетворению.

Разрешая требования о признании объектов капитального строительства, расположенных на спорных земельных участках, самовольными постройками, их сносе, и встречные исковые требования ФИО5 о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, суд приходит к следующему. 

Закрепленные в ст.ст. 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено ст. 222 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 8, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Положениями ст. 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260) (п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 настоящего Кодекса (п. 2).

Из положений пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

На основании ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно п. 1 ст. 43 ЗК РФ граждане осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, утвержденными постановлением администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края первого созыва № от ДД.ММ.ГГГГ., земельные участки, с кадастровыми номерами: №, расположены в территориальной зоне Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной жилой застройки. 

В соответствии с положениями ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного ч. 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 1). В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с ч. 7 ст. 36 настоящего Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (ч. 1.1). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч. 2). Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (ч. 19).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 51.1. ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве). 

В силу ч. 14 ст. 51.1 ГрК РФ в случае изменения параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает или направляет способами, указанными в ч. 1 настоящей статьи, уведомление об этом в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления с указанием изменяемых параметров. Рассмотрение указанного уведомления осуществляется в соответствии с ч.ч. 4 - 13 настоящей статьи. Форма указанного уведомления утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на земельных участках с кадастровым номером: №, по 

<

адрес> и с кадастровым номером: №, по 

<

адрес>, расположены объекты незавершенного строительства в виде фундаментов, что подтверждается актами осмотра земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Данные объекты возведены без получения разрешения на строительство. 

По заказу ФИО2 ООО «ТОР» была подготовлена проектная документация, которой предусмотрено, что на вышеуказанных земельных участках будет возведен дом блокированной застройки (2 блока).

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ., на земельном участке с кадастровым номером: №, по 

<

адрес>, расположен объект незавершенного строительства, 18 % готовности, наименование объекта недвижимости – дом блокированной застройки (2 блока) блок 2, площадь застройки 107,3 кв.м.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ., на земельном участке с кадастровым номером №, по 

<

адрес>, расположен объект незавершенного строительства, 18 % готовности, наименование объекта недвижимости – дом блокированной застройки (2 блока) блок 1, площадь застройки 107,3 кв.м.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2).

При этом, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ст. 222 ГК РФ, закрепляющие в том числе признаки самовольной постройки и последствия такой постройки (п.п. 1 и 2), обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов; при этом обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения (уведомления о соответствии) на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями ВС РФ, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014г.), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при возведении постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в ст. 222 ГК РФ.

Факт наличия или отсутствия нарушения норм градостроительных и строительных норм и правил должен быть констатирован судебной строительно-технической экспертизой (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Указанная в ст. 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию ст. 17 (ч. 3) и 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015г. N 101-0, от 24.03.2015г. N 658-0, от 27.09.2016г. N 1748-0, от 28.03.2017г. N 609-0 и др.).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судом принимаются во внимание положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ

- объекты (ленточные фундаменты на момент осмотра), возведенные на земельных участках, с кадастровыми номерами: №, расположенные по 

<

адрес> являются фундаментами капитальных строений, следовательно, подлежащие возведению на них надземные конструкции сблокированного жилого дома, состоящего из двух блоков, возводимых согласно проектной документации с шифром №, выполненной ООО «ТОР» 

<

адрес>, являются объектами капитального строительства по следующим признакам: имеют прочную связь с землей, так как имеют заглубленный на нормативную глубину ленточный фундамент с глубиной заложения более 80 см., который является фундаментом капитального здания по нормативным требованиям сезонного промерзания грунтов согласно СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» (минимально допустимое заложение фундаментов должно быть не менее 80 см для Ставропольского края) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению не возможно; надземные конструкции исследуемых объектов на момент проводимого исследования не возведены, но так как исследуемый объект, является сблокированным) жилым домом, возводимым по разработанной для таких объектов проектной документации, согласно которой, конструкции не являются разборными, не могут разбираться и монтироваться в другом месте без несоразмерного ущерба его назначению или перемещаться грузоподъемными механизмами в другое место в пределах их зоны действия; имеется возможность подключения инженерных коммуникаций;

- возведенные объекты незавершенные строительством, готовностью 18 % (ленточные фундаменты), расположенные на земельных участках, с кадастровыми номерами: №, расположенные по 

<

адрес> соответствуют требованиям СНиП, ГОСТов, строительным, санитарно-эпидемиологоческим и иным установленным нормам и правилам, параметрам установленным документацией при планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащихся в иных документах, для зданий и сооружений подобного рода. Нарушены требования ст. 51 ГрК РФ в части отсутствия разрешения на строительство объекта, который считается самовольно возведенным;

- проведение исследований не требуется, по причине отсутствия выявленных нарушений. Повреждений и нарушений могущих повлечь уничтожение исследуемого объекта, которые могут создавать угрозу причинения вреда жизни и здоровья граждан, повреждения или уничтожения имущества других лиц в ходе исследования не выявлено. Угрозы жизни и здоровью граждан не создается. Отсутствие разрешения на строительство в нарушение требований ст. 51 ГрК РФ не создает угрозы жизни и здоровью, в отсутствие иных нарушений;

- возведенные объекты, расположенные на земельных участках, с кадастровыми номерами: №, по 

<

адрес>, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, окружающей среде и близлежащим зданиям, сооружениям, а также не нарушают права и законные интересы граждан.

Суд считает, что стороной ответчика (истца по встречному иску) представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что при возведении объектов капитального строительства существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, объекты недвижимого имущества не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанном на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Суд считает, что выявленные по делу нарушения не влекут применение такой крайней меры ответственности как снос объекта, поскольку истцом не представлено допустимых, достоверных и достаточных доказательств того, что возведение ответчиком спорного строения влечет реальную угрозу жизни и здоровью граждан, либо могут повлечь уничтожение имущества.

Как следует из п. п. 7, 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022г., снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. 

Для удовлетворения иска о сносе строения необходимо доказать, что его наличие в данном месте нарушает права владельца смежного земельного участка и жилого помещения, и что нарушения его прав являются существенными и могут быть устранены лишь путем сноса данной постройки. Данное требование должно быть разумным и соразмерным, обеспечивающим баланс прав и законных интересов обеих спорящих сторон.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. 

В соответствии с положениями ст. ст. 10, 12 ГК РФ защита гражданских прав должна осуществляться добросовестно и разумно и должна быть соразмерна наступившим последствиям такой защиты. 

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов. 

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении построек принимаются во внимание и вышеуказанные положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. 

Допущенное нарушение градостроительных норм в виде отсутствия разрешения на строительство, является не существенным, не создает угрозу жизни, здоровью, окружающей среде и близлежащим зданиям, и сооружениям, а также не нарушает права и законные интересы граждан. 

В Определении N 78-КГ18-49 от 25.09.2018г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков то отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

С учетом установленных по делу обстоятельств, избранный истцом - способ защиты нарушенного права в виде сноса объектов незавершенного строительства ФИО2 несоразмерен нарушению и выходит за пределы, необходимые для его применения. Фактически такой способ защиты нарушенного права лишает ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 права на защиту собственности, что ему гарантировано ст. 35 Конституции РФ. 

Снос объектов капитального строительства может привести к причинению значительного материального ущерба ответчику (истцу по встречному иску) ФИО2, объекты были возведены в период действия договора аренды земельных участков. 

Доводы стороны истца (ответчика по встречному иску) администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о недобросовестности ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 выразившиеся в том, что строительство спорных объектов было начато в период судебных споров и в период действия обеспечительных мер по указанному делу в виде запрета на проведение всех видов строительных работ, суд считает несостоятельными ввиду следующего. 

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

ДД.ММ.ГГГГ. иск поступил в суд, которое было принято к производству.

ДД.ММ.ГГГГ. в суд поступило заявление администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета ФИО2 и Управлению государственной службы кадастра и картографии по Ставропольскому краю совершать любые регистрационные действия в отношении земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенного по 

<

адрес>, и земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенного по 

<

адрес>; запрета на проведение всех видов строительных, монтажных (демонтажных) работ, с капитальными и некапитальными строениями, а также с любыми элементами благоустройства расположенными на земельном участке, с кадастровым номером: №, расположенного по 

<

адрес>, и на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. приняты вышеуказанные меры по гражданскому делу. 

В материалах дела отсутствуют сведения о получении ФИО2 досудебной претензии истца, сведений об извещении о дате проведения осмотров земельных участков по инициативе истца, об осведомленности об инициированном в суде споре, принятых по указанному делу мер по обеспечению иска. При этом, в качестве арендодателя истец получал от ответчиков арендную плату за владение и пользование спорным участком, что администрацией округа не оспаривалось. Сведений о наличии задолженности по арендной плате не представлено, требований о взыскании арендной платы не заявлено. 

Более того, ошибочные действия органов местного самоуправления в части распоряжения земельными участками, не могут быть поставлены в вину арендатору, который действовал разумно и добросовестно. 

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что в соответствии со ст. 142 ГПК РФ на основании определения суда об обеспечении иска судья или суд выдает истцу исполнительный лист и направляет ответчику копию определения суда.

Согласно ст. 428 ГПК РФ исполнительный лист выдается по заявлению взыскателя и по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно судом.

При этом, представитель истца администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о выдаче исполнительного листа обратился в суд - ДД.ММ.ГГГГ. и был получен ДД.ММ.ГГГГ. 

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии недобросовестности в действиях ФИО2 

Таким образом, истцом не представлено обоснований соразмерности избранного способа защиты права путем сноса строения, содержанию нарушенного права.

Рассматривая настоящий спор, суд оценив собранные по делу доказательства, в том числе вышеуказанное заключение судебной экспертизы, по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положения ст. 222 ГК РФ, приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости создан на земельном участке, находящемся на момент постройки на праве аренды у ответчиков, при этом при возведении спорного объекта капитального строительства существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, объект недвижимого имущества не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а выявленные нарушения пожарной безопасности являются устранимыми и не влекут применение такой крайней меры ответственности как снос объекта, поскольку истцом не представлено допустимых, достоверных и достаточных доказательств того, что возведение ответчиками спорного строения влечет реальную угрозу жизни и здоровью граждан, либо могут повлечь уничтожение имущества, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, исключении из ЕГРН сведений о регистрации права собственности на объект капитального строительства, не имеется.

Судом учитывается, что на момент возведения жилого дома договор аренды не был признан недействительным. Получая право аренды земельного участка, у ответчиков не имелось оснований сомневаться в законности такого права, тем более, когда право первоначальной аренды возникло на основании судебного акта - определения Арбитражного суда Ставропольского края об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. 

Судом, при рассмотрении дела установлена добросовестность всех участников по сделкам, соблюдая баланс интересов сторон; учитывая, что земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 - «Зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки», спорный объект возведен на земельном участке, находящемся на момент постройки на праве аренды у ответчиков, суду следовало определить - обладает ли спорный объект признаками самовольного строения, нарушено ли назначение земельного участка при строительстве спорного объекта.

Кроме того, судом принимается во внимание, что земельный участок выбыл из владения собственника (передан в аренду) не помимо его воли, а в результате заключенного 12.10.2020г. и утвержденного Арбитражным суд Ставропольского края по делу № А63-11665/2020 мирового соглашения между ООО «НСК» и администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края.

Требования истца в части признания объекта самовольной постройкой и его сносе, не подлежат удовлетворению, так как целью судебной защиты с учетом требований ч. 3 ст. 17, ч. 1 ст. 19, ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации является восстановление нарушенных или оспариваемых прав, при этом защита такого права в судебном порядке должна обеспечивать как соразмерность нарушенного права и способа его защиты, так и баланс интересов всех участников спора. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права один из способов защиты гражданских прав.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации в силу ст. 219 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 14.11.2018г. одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности.

Исходя из вышеприведенных требований действующего законодательства разъяснений высших судебных инстанций, отсутствие указанных разрешений не влекут за собой невозможность признания права собственности.

Учитывая, что сохранение возведенных объектов капитального строительства не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, нарушения допущенные ФИО2 при возведении объектов капитального строительства в виде отсутствия разрешения на строительство, не являются безусловным основанием для сноса строения, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о признании права собственности на спорные строения.

Истцом также заявлено требование об истребовании земельных участков из незаконного владения ответчика ФИО2, которое не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота (данная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13 октября 2022 года № 301-ЭС22-2640 по делу №А31-15546/2018).

Согласно ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. 

При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в п. 1 ст. 124 ГК РФ. 

В пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. 

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст. 301, 302 ГК РФ. 

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст.ст. 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ. 

Суд приходит к выводу, что администрацией Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заявлен ненадлежащий способ защиты права, поскольку в результате заключения ничтожных сделок ФИО2 получено право аренды земельного участка (то есть право пользования земельным участком), а право владения и распоряжения участком муниципальное образование не утрачивало, спорный участок находится во владении муниципального образования, собственник сохранил контроль над имуществом.

Аналогичный подход, содержится в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее - информационное письмо № 153), поддерживается практикой Верховного Суда Российской Федерации. 

Последствием признания сделок ничтожными является исключение записи в ЕГРН о наличии обременения в виде прав аренды, внесенных на основании ничтожных сделок. 

Кроме того, как установлено судом, на испрашиваемых земельных участках расположены объекты недвижимости.

По правилам ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем иному лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком; при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к ФИО2, ООО «НСК», ФИО3 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, обязании снести самовольно возведенный объект капитального строительства, признании недействительными договоров аренды земельного участка, соглашений к договору аренды, прекращении записи в ЕГРН, истребовании земельных участков - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией города Михайловска и ООО «НСК».

Признать недействительным соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ о передачи (уступки) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «НСК» и ФИО3.

Признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ о передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО3 и ФИО2.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и ФИО2. 

Прекратить запись регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации №

Прекратить запись регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации №.

В удовлетворении остальных требований администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к ФИО2, ООО «НСК», ФИО3 - отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, удовлетворить. 

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства блок 1, степень готовности объекта строительства 18 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по 

<

адрес>. 

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства блок 2, степень готовности объекта строительства 18 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Е. Толстиков

Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2024 года.