дело № 2-6587/2025

07RS0001-02-2025-005519-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нальчик 14 октября 2025 года

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего – судьи Бажевой Р.Д., 

при секретаре судебного заседания – Нальчиковой М.Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО7 к ООО «Спецстрой» о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном договором участия в долевом строительстве, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО2 ФИО8 обратилась в суд с иском к ООО «Спецстрой», в котором просит признать договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ФИО2 ФИО9 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 1-комнатной 

<

адрес> Б, площадью 44,8 м2, расположенной на 8-м этаже в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, подлежащим государственной регистрации; указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ как договора участия в долевом строительстве, без заявления ООО «Спецстрой»; взыскать с ООО «Спецстрой» в пользу ФИО2 ФИО10 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 65000 рублей.

В обоснование исковых требований, указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО11 с целью приобретения объекта недвижимости в строящемся 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> (район многоквартирных жилых домов № и № по 

<

адрес>), обратилась к застройщику данного дома ООО «Спецстрой». В тот же день, с целью инвестирования в строительство квартиры, ФИО2 ФИО12 заключила договор беспроцентного займа с ООО «Спецстрой», в соответствии с условиями которого, Заимодавец обязалась передать в собственность ФИО1 денежные средства в размере 1210 000 рублей, а Заемщик принял и обязался вернуть Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа). Сумма займа была передана Заемщику в сроки, установленные договором займа. Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до марта 2022 г. (п. 2.2. Договора займа). С целью исполнения Заемщиком взятых на себя обязательств, между Займодавцем и Заемщиком было подписано Соглашение об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту также – Соглашение), в соответствии с условиями которого, Заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет Займодавцу отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1. Соглашения). Обязательство, взамен которого Заемщик предоставляет Займодавцу отступное: основание: Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 ФИО13 и ООО «Спецстрой». Содержание: предоставление беспроцентного займа (п. 1.1., 1.2. Договора займа). Размер: 1210 000 рублей. Срок исполнения: март 2022 г. (п. 2.2. Договора займа) (п. 2.1. Соглашения). Отступное, которое передает ФИО1 Займодавцу в счет погашения задолженности (далее – Имущество) представляет собой 1-комнатную квартиру № № расположенную на 6-м жилом этаже в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по 

<

адрес>). Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 1 210 000 рублей (п. 3.3. Соглашения).

Дополнительным соглашением № от 30.11.2022 г. к договору беспроцентного займа от 17.06.2020 г. в п. 1.1. Договора займа был изменен и изложен в следующей редакции: «Займодавец передает в собственность Заемщика денежные средства в размере 1210000 (Один миллион двести десять тысяч) рублей (далее – Сумма займа), а Заемщик обязуется вернуть сумму займа в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором. Займодавец вносит денежные средства в рублях, при этом: 400000 (четыреста тысяч) рублей – при заключении Договора; 200000 (двести тысяч) рублей – сентябрь 2020 г.; 144000 (сто сорок четыре тысячи) рублей – до октября 2021 г. 466000 (четыреста шестьдесят шесть тысяч) рублей – до ДД.ММ.ГГГГ».

Указанным дополнительным соглашением п. 2.2. Договора займа был изменен и изложен в следующей редакции: «Возврат Заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ». Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ были внесены следующие изменения: Пункт 2.1. Раздела 2 соглашения был изменен и изложен в следующей редакции: «Обязательства, взамен которого Заемщик предоставляет Займодавцу отступное (далее – Обязательство): денежный заем по Договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ Основание: Договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор) между гр. ФИО2 ФИО14 и Обществом с ограниченной ответственностью «Спецстрой». Содержание: предоставление беспроцентного займа, п. 1.1. Договора. Размер 1210000 (Один миллион двести десять тысяч) рублей. Застройщик обязуется принять меры с целью завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию во втором квартале 2023 года. Срок исполнения: август 2023 года». Пункт 3.1. Раздела 3 соглашения был изменен и изложен в следующей редакции: «Отступное, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашения задолженности (далее – Имущество): в виде 1-комнатной квартиры № № площадью 44,8 м2, расположенной на 8-ом этаже в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: КБР, 

<

адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по 

<

адрес>). Вышеуказанная квартира № № не находится в залоге, в споре и под арестом не состоит. Пункт 3.4. Раздела 3 соглашения был изменен и изложен в следующей редакции: «В случае непредоставления вышеуказанной площади в срок до ДД.ММ.ГГГГ, Заемщик несет ответственность в соответствии с законодательством РФ».

В возражении на иск представитель третье лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 ФИО15 в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания не явилась. От представителя истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без их участия, исковые требования просили удовлетворить. 

Представитель ответчика ООО «Спецстрой», извещенный надлежащим образом в судебное заседание не явились, поступило заявление о признании иска в полном объеме. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Карданов ФИО16 Управлении Росреестра по КБР, извещенные надлежащим образом в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, в связи, с чем дело рассмотрено без их участия. 

Изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г. указывается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, в частности договора займа и соглашения об отступном к нему, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Из представленных материалов следует, что 17 июня 2020 года между ФИО2 ФИО17 и ООО «Спецстрой» в лице генерального директора ФИО4 ФИО18 заключен договор беспроцентного займа, согласно которому займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 1210 000 руб., а заемщик обязуется вернуть сумму займа в срок до марта 2022 года. За пользование суммой займа заемщик не выплачивает заимодавцу проценты. 

17 июня 2020 года между сторонами подписано соглашение к договору займа от 17 июня 2020 года, из которого следует, что заёмщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд.2 Соглашения предоставляет займодавцу отступное, указанное в разд.3 Соглашения в порядке и на условиях, которые определены Соглашением. Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашении задолженность (Имущество): 1 комнатная квартира № № расположенная в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: КБР, 

<

адрес> б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по 

<

адрес>). 

Из квитанции, следует о принятии ООО «Спецстрой» от ФИО2 ФИО19 ФИО1 в размере 400000 руб., 200000 руб., 36000 руб., 25000 руб., 24000 руб., 24000 руб.,24 000 руб., 

При таких обстоятельствах независимо от наименования заключенных сторонами договоров, оценив их условия, учитывая, что ФИО2 ФИО20 передала денежные средства в целях строительства указанных в Договоре объектов недвижимости в многоквартирном доме, ответчик возводил многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательство по передаче в собственность истца обозначенное в договоре имущество, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключённый договор между ООО «Спецстрой» и ФИО2 ФИО21 договора беспроцентного займа и соглашения об отступном необходимо квалифицировать как договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В этой связи исковые требования ФИО2 ФИО22 о признании договоров беспроцентного займа и соглашений об отступном к договорам займа соответствующим договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению, как и производное, от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об отступном (вместе с приложением), поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

Распоряжением и.о. руководителя Местной администрации г.о. Нальчик МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства» № от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с кадастровым номером № и объекту незавершенного строительства (разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ) присвоены адрес: РФ, КБР, 

<

адрес>.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действующей на момент подписания сторонами соглашения, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Разрешая требования истца об указании, что решение суда является основанием для государственной регистрации договоров займа и соглашений об отступном как договора участия в долевом строительстве без заявления ООО «Спецстрой», суд приходит к следующему. 

Исходя из принципа разделения ветвей власти суд не вправе произвольно вмешиваться в деятельность исполнительных органов власти, а может возложить какую-либо обязанность только в случае признания действий (бездействия) органов государственной (муниципальной) власти незаконными.

Поскольку таких требований в исковом заявлении в отношении Управления Росреестра по КБР истцом не предъявлено, правомерность его действий (бездействия) не оспаривается, в связи с чем, принимая во внимание, что требования проистекают не из публичных правоотношений, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований истца об указании в решении суда о наличии оснований для регистрации договоров беспроцентного займа и соглашения об отступном как договора участия в долевом строительстве без заявления ООО «Спецстрой». 

Стороны имеют возможность самостоятельного обращения в Управление Росреестра по КБР с соответствующим заявлением о государственной регистрации договоров займа и соглашений об отступном как договора участия в долевом строительстве, доказательств отсутствия такой возможности в материалы дела не представлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Руководствуясь ст. 103 ГПК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в бюджет муниципального образования государственную пошлину, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, в размере 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 ФИО23 к ООО «Спецстрой» удовлетворить частично. 

Признать договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ФИО2 ФИО24 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей 1-комнатной 

<

адрес> Б, площадью 44,8 м2, расположенной на 8-м этаже в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, подлежащим государственной регистрации.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО2 ФИО25- отказать.

Взыскать с ООО «Спецстрой» в пользу ФИО2 ФИО26 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 65000 рублей.

Взыскать с ООО «Спецстрой» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 3 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через в Нальчикский городской суд КБР.

Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2025 года. 

Председательствующий -