Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Балтийск 19 июля 2017 года

Судья Балтийского городского суда Калининградской области Смыкова Г.А.

при секретаре Макаровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Балтийская жемчужина» об обязании передать объект долевого строительства по акту приема-передачи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с иском к ООО «Балтийская жемчужина», в котором просит обязать ответчика передать по акту приема-передачи объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: «…», площадью 61 кв.м., состоящую из коридора площадью 11,4 кв.м., кухни – 9,7 кв.м., жилой комнаты – 18,1 кв.м., ванной – 3,4 кв.м., туалета – 2,0 кв.м., жилой комнаты - 12,5 кв.м., лоджии – 3,9 кв.м.

Свои требования истец обосновывает тем, что 31.12.2013 заключил с ответчиком договор «…» (далее - Договор) на участие в долевом строительстве и соглашение № 1 от 07.05.2014 (далее – Соглашение), согласно которым ответчик должен был построить и передать в собственность истца квартиру, проектной площадью 58,9 кв.м., расположенную в первом подъезде на 8 этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: «…».

Свои обязательства о выплате денежных средств в размере 2 179 300 руб., предусмотренные Договором и Соглашением, истец выполнил в полном объеме.

17.05.2016 ответчик уведомил истца о том, что площадь квартиры со строительным номером «…» после обмеров составляет 61 кв.м. и предложил заключить соглашение, в котором, в том числе, следовало указать точный метраж квартиры, на строительство которой производился долевой взнос, указать размер доплаты за изменение уточненной площади в соответствии с ценой квадратного метра 37 000 руб.

В своей претензии, направленной в адрес ответчика 10.12.2016, ФИО1 уведомил ООО «Балтийская жемчужина» о своем несогласии в части доплаты, так как при заключении с ответчиком Договора при подсчете площади, по его мнению, был применен понижающий коэффициент 0,5, что следует из схемы в приложении № 2 к Договору.

29.12.2016 ответчик получил разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного дома и уведомил истца, что в соответствии с п. 4.5 Договора, площадь квартиры со строительным номером «…» после обмеров составляет 61 кв.м. и предложил заключить с ООО «Балтийская жемчужина» дополнительное соглашение, в котором предлагалось отразить следующие изменения: прописать почтовый адрес дома; номер квартиры в соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого дома; указать срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры; указать точный метраж квартиры; приложить план квартиры в соответствии с техническим паспортом дома; указать размер доплаты за увеличение площади, в соответствии с ценой квадратного метра 37 000 руб., указанной в Договоре; произвести доплату в размере 77 700 руб. за увеличение площади в течение 10-ти рабочих дней с даты заключения дополнительного соглашения к договору; получить у Застройщика Акт приема-передачи квартиры после государственной регистрации дополнительного соглашения к договору и доплаты за увеличение площади квартиры. С полным пакетом документов обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с целью государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.

11.02.2017 истец направил ответчику претензию, в которой вновь уведомил ответчика о своем несогласии в части доплаты, так как при заключении Договора и Соглашения при подсчете площади лоджии был применен понижающий коэффициент 0,5.

Истец считает, что ответчик необоснованно требует с него произвести доплату во исполнение Договора и Соглашения.

Указывает, что к Договору «…» на участие в долевом строительстве и Соглашению № 1 от 07.05.2014 имеется Приложение № 2, представляющее собой схему квартиры из проектной документации и являющееся неотъемлемой частью вышеуказанного Договора и Соглашения. Согласно п. 4.1 Договора и Соглашения стоимость объекта составила 2 179 300 руб. из расчета 37 000 руб. за 1 кв.м. Как следует из Приложения № 2 к Договору, в отношении площади лоджии применен понижающий коэффициент 0,5 и площадь лоджии указана – 1,7 кв.м. В Приложении № 2 указано, что объект долевого строительства со строительным номером 31 состоит из следующих помещений: коридора площадью 11,4 кв.м., кухни – 9,9 кв.м., жилой комнаты – 12,5 кв.м., ванной – 3,4 кв.м., туалета – 2,0 кв.м., жилой комнаты - 18,0 кв.м., лоджии – 1,7 кв.м. с применением понижающего коэффициента 0,5 (фактически 3,4 кв.м.), а всего площадь квартиры составила 60,6 кв.м.

В соответствии с экспликацией к плану помещения объект долевого строительства со строительным номером 31 состоит из помещений: коридора площадью 11,4 кв.м., кухни – 9,7 кв.м., жилой комнаты – 18,1 кв.м., ванной – 3,4 кв.м., туалета – 2,0 кв.м., жилой комнаты - 12,5 кв.м., лоджии – 3,9 кв.м., а всего площадь квартиры составляет 61,0 кв.м. Таким образом, по мнению истца, разница между проектной площадью вышеуказанной квартиры по сравнению с фактической площадью квартиры, установленной после обмеров, составляет 0,4 кв.м., то есть менее 1 кв.м. и не является существенной. 

Истец считает, что поскольку при определении цены договора площадь квартиры определялась с учетом понижающего коэффициента, то при окончательном расчете площадь квартиры также должна быть учтена с понижающим коэффициентом. 

В судебное заседание ФИО1 не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие. 

Представитель истца адвокат Романова О.П., действующая на основании ордера, исковые требования поддержала в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал и просил в их удовлетворении отказать по тем основаниям, что проектная площадь квартиры, согласно Договору, составила 58,9 кв.м. Приложение № 2 к Договору представляет собой схему из проектной документации и является необъемлемой частью Договора и Соглашения. В соответствии с Договором, стоимость объекта составила 2 179 300 руб. из расчета 37 000 руб. за 1 кв.м.

Представитель ответчика указал, что площадь объекта долевого строительства, указанная в Договоре и приложении к нему, является проектной (ориентировочной), а фактическая площадь объекта определяется после обмеров кадастровым инженером в техническом плане здания по сравнению с данными проектной документации.

Договором, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащей оплате застройщику, фактической площади всех помещений объекта, включая площадь застекленной лоджии. При этом, Договор и дополнительные соглашения к нему не содержат положений о том, что стороны при определении окончательной стоимости квартиры договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии.

Ответчик считает, что применение истцом понижающего коэффициента 0,5 при расчете лоджии является необоснованным, поскольку площадь лоджии с его применением не отражает действительных измерений и направлена на использование для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации и официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей (п. 3.34 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04.08.1998 № 37).

В соответствии с экспликацией к плану помещения, содержащейся в техническом плане здания, площадь квартиры со строительным номером «…» после обмеров составила 61,0 кв.м. с учетом всех помещений, в том числе: застекленной лоджии. Квартира состоит из помещений: коридора площадью 11,4 кв.м., кухни – 9,7 кв.м., жилой комнаты - 18,1 кв.м., ванной – 3,4 кв.м., туалета – 2,0 кв.м., жилой комнаты – 12,5 кв.м., лоджии – 3,9 кв.м. 

Ответчик указывает, что по сравнению с проектной общая площадь объекта увеличилась на 2,1 кв.м., стоимость квартиры составила 2 257 000 руб., из которых истцом оплачено 2 179 300 руб. Размер доплаты составляет 77 700 руб.

Истец был проинформирован ответчиком об окончании строительства и необходимости внести доплату за увеличение площади объекта, после чего получить акт приема-передачи.

Поскольку истец не произвел окончательный расчет по договору и не доплатил за увеличение площади объекта, то у него отсутствуют правовые основания требовать от ответчика передачи ему объекта долевого строительства. 

Выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Правовое регулирование договоров долевого участия в строительстве закреплено нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч.1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п.1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, действующего на момент заключения договора).

Согласно п.2 ст. 12 указанного закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст. 420, ч.1 и ч.2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При толковании условий договора судом, принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Как следует из материалов дела между сторонами 31.12.2013 заключен Договор «…» на участие в долевом строительстве и Соглашение к нему № 1 от 07.05.2014, в соответствии с которыми объектом долевого строительства является квартира со строительным номером «…», проектной площадью 58,9 кв.м., расположенная на 8 этаже многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, расположенном по адресу: «…», характеристика (расположение и планировка) которой указана в Приложении № 2 к договору «…» на участие в долевом строительстве от 31.12.2013, представляющим собой схему квартиры из проектной документации и являющимся неотъемлемой частью вышеназванного договора и настоящего соглашения.

Согласно п. 1.7 Договора проектно-сметная документация определена как исходно-разрешительная, техническая документация, тонические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности. 

Соглашением № 1 от 07.05.2014 к Договору определено, что стоимость объекта долевого строительства составляет 2179300 руб. из расчета 37 000 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с п. 4.4, 4.5 Договора стоимость объекта может быть изменена в случае внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с изменениями действующего законодательства; корректировки площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.. В случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. после обмеров территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п.4.1 настоящего Договора. При этом, стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему договору, в соответствии с которым участник долевого строительства осуществляет доплату за увеличение площади объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с даты заключения дополнительного соглашения. 

Таким образом, исходя из принципа свободы договора и положений статей 420, 421 ГК РФ стороны – ООО «Балтийская жемчужина» и ФИО1 определили предмет договора долевого строительства - квартиру с лоджией со строительным номером 31, проектной площадью 58,9 кв.м., стоимостью 2 179 300 руб., из расчета 37 000 руб. за 1 кв.м 

Вместе с тем, условиями Договора и Соглашениями к нему не предусмотрен порядок формирования стоимости объекта долевого участия, в частности, применение понижающего коэффициента 0,5 при расчете площади лоджии.

Исходя из дословного толкования условий договора, суд приходит к выводу о том, что между сторонами было согласовано условие об оплате общей площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента.

Следовательно, при решении вопроса об определении окончательной стоимости объекта после обмеров квартиры, следует исходить из фактической площади квартиры, без применения понижающего коэффициента 0,5.

Как следует из выкипировки из Технического плана здания, выполненного ООО «РСК-Земля», площадь квартиры составила 61 кв.м., в том числе: коридор площадью 11,4 кв.м., кухня – 9,7 кв.м., жилая комната - 18,1 кв.м., ванная – 3,4 кв.м., туалет – 2,0 кв.м., жилая комната – 12,5 кв.м., лоджия – 3,9 кв.м. 

Таким образом, по сравнению с проектной, общая площадь объекта увеличилась на 2,1 кв.м.

Таким образом, стоимость квартиры составила 2 257 000 руб., из которых истцом оплачено 2 179 300 руб., что ответчиком не оспаривается. 

Принимая во внимание, что условиями Договора предусмотрена доплата в случае увеличения площади более чем на 1 кв.м., ответчиком в адрес истца были направлены извещения о том, что квартира со строительным номером после обмеров составляет 61 кв.м., в связи с чем, ФИО1 предлагалось произвести доплату в размере 77 700 руб. за увеличение площади, с чем истец не согласился.

Доказательств иных обмеров площади квартиры истцом суду не представлено. 

Таким образом, в судебном заседании объективно установлено, что квартира со строительным номером 31, фактически имеет большую площадь, чем была определена в договоре.

Обстоятельства того, что фактическая площадь квартиры определена в соответствии с обмерами, произведенными ООО «РСК-Земля», а не территориальным бюро технической инвентаризации, не влечет удовлетворение иска. 

Обязанность по внесению денежных средств, в нарушение требований договора, а также положений ст. 309, 310 ГК РФ, истцом до настоящего времени не исполнена, следовательно, у ответчика отсутствует обязанность по передаче ФИО1 объекта долевого строительства. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Балтийская жемчужина» об обязании передать объект долевого строительства по акту приема-передачи, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда 

Калининградской области Г.А. Смыкова 

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2017 года.