Дело № 2-449/2023 19 октября 2023 года

УИД 29RS0004-01-2023-000576-68

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Виноградовский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Мой А.И., при секретаре Алекберовой В.В., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Березник гражданское дело по иску представителя истца ФИО1 – ФИО2, к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя тем, что 27.04.2023 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №. По условиям договора стоимость жилого дома определена соглашением сторон в размере 20000 000 рублей, которые покупатель обязался уплатить до 01.06.2023. С момента подписания договора и до полной оплаты жилой дом признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате. Право собственности ответчика зарегистрировано в установленном порядке, запись регистрации № от 04.05.2023. Также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу истца. Ответчик обязательство по оплате жилого дома по настоящий момент не исполнил. Просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи в размере 20000000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 60000 рублей. Обратить взыскание на предмет залога – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, путем продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную цену в размере 20000000 рублей.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 03 октября 2023 года направил отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать, в обоснование указал, что не оспаривает заключение договора купли-продажи жилого дома, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, установлена отсрочка платежа до 01 июня 2023 года. 15.05.2023 между ответчиком и истцом подписано соглашение об отступном, в соответствии с которым обязательство по оплате жилого дома в размере 20000000 рублей заменено предоставлением бульдозера SHANTUI DH20M с отвалом и рыхлителем, год выпуска 2023. Исполняя обязательства по соглашению об отступном ответчиком совершены необходимые действия по поиску, покупке и доставке бульдозера в г. Архангельск. В адрес истца направлялись письма о готовности исполнить обязательства о передаче бульдозера, в свою очередь, истец направлял письма о готовности принять бульдозер, но в последующем от истца поступали дополнительные требования о стране происхождения (сборки) бульдозера, комплектации и т.д., что повлияло на сроки передачи. В соответствии со ст. 409 ГК РФ подписание соглашения об отступном влечет изменение обязательств по договору купли-продажи. Истец требований об исполнении обязательства по отступному в адрес ответчика не направлял. В настоящее время ответчик готов исполнить обязательства по соглашению об отступном, подготовлен для передачи бульдозер, с учетом пожеланий истца в части комплексации (л.д.88).

19.10.2023 направил уведомление о принятии исполнения обязательства ФИО3, связанного с оплатой по договору купли-продажи жилого дома от 27.04.2023, от третьего лица ООО «Промышленная группа» ИНТЕХ» по соглашению об отступном от 15.05.2023.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали, пояснили, что при подписании соглашения об отступном от 15.05.2023существенные условия сторонами не согласованы. В соглашении не содержится указания на третье лицо, которое могло бы исполнить за должника обязательства по предоставлению отступного, конкретное транспортное средство с указанием его VIN номера и регистрационного знака в соглашении также не указано. Полагают, что соглашение об отступном не является заключенным. 

Уведомление ответчика о возложении обязанности по исполнению своего обязательства, в качестве которого указывает на передачу бульдозера, на третье лицо с точки зрения ст. 313 ГК РФ является неправомерным, поскольку представленные документы не подтверждают, что ответчик либо третье лицо действительно обладают конкретным транспортным средством с соответствующими идентификационными признаками, которое могло бы быть передано истцу в счет отступного.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Суд, заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (далее ГК РФ) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 1 и ч. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (часть 5 статьи 454 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частями 1, 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.04.2023 между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: 2-х этажный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 557,3 кв. м. (л.д. 7-8).

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена жилого дома установлена соглашением сторон, является фиксированной, изменению не подлежит и составляет 20000000 руб. Жилой дом приобретается за счет собственных средств покупателя.

Подпунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что цена договора уплачивается покупателем в срок до 01 июня 2023 года.

Уплата цены договора производится покупателем путем перечисления денежных средств на счет продавца или передачей наличных денежных средств, в соответствии с указаниями продавца. Уплата цены договора может быть произведена за покупателя третьим лицом. Настоящим продавец выражает согласие на принятие исполнение от третьего лица. По письменному указанию продавца покупатель вправе исполнить обязательство по оплате цены договора третьему лицу (подпункт 2.2.2 договора).

В силу пункта 2.3 договора купли-продажи жилого дома с момента подписания договора и до полной оплаты жилой дом признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости правообладателем объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес> общей площадью 557,3 кв.м., с кадастровым номером №, является ФИО3 Государственная регистрация права собственности осуществлена 04.05.2023. В отношении данного объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома от 27.04.2023 (л.д. 53-56).

Таким образом, установлено, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома. 

На основании статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" предусмотрено, что по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. При этом правила об отступном не исключают, что в качестве отступного будут выполнены работы, оказаны услуги или осуществлено иное предоставление (пункт 1 статьи 407, статья 421 ГК РФ).

Стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства, в том числе до просрочки его исполнения.

По смыслу статей 407 и 409 ГК РФ стороны вправе прекратить первоначальное обязательство предоставлением отступного как полностью, так и в части, в отношении основного и (или) дополнительных требований.

Стороной ответчика в материалы дела представлена копия соглашения об отступном, заключенного 15.05.2023 между ФИО1 и ФИО3, согласно которому в счет исполнения обязательств ФИО3 перед ФИО1, возникших из договора от 27.04.2023 купли-продажи 2-х этажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, третье лицо обязуется передать кредитору ФИО1 в качестве отступного бульдозер SHANTUI DH20M с отвалом и рыхлителем 3 зуба (без наработки), год выпуска: 2023. На момент заключения соглашения размер неисполненных обязательств должника ФИО3 перед кредитором, взамен исполнения которых предоставляется отступное, составляет 20000000 рублей (л.д.89-90).

Из пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" следует, что соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем. Если моменты заключения соглашения и предоставления отступного не совпадают, между сторонами возникает факультативное обязательство, по которому должник вправе как исполнить первоначальное обязательство, так и предоставить отступное, которое кредитор обязан принять (статьи 308.2, 406, 409 ГК РФ).

При этом судам следует учитывать, что стороны также вправе заключить соглашение, которое порождает право кредитора по своему выбору потребовать либо исполнения первоначального обязательства, либо иного указанного в соглашении предоставления. В этом случае к отношениям по исполнению обязательства применяются правила об альтернативных обязательствах (статьи 308.1, 320 ГК РФ).

Воля сторон на выбор факультативного или альтернативного обязательства устанавливается путем толкования условий соответствующего соглашения (статья 431 ГК РФ). При наличии сомнений толкование осуществляется в пользу выбора сторонами факультативного обязательства (пункт 2 статьи 320.1 ГК РФ).

Если должник в течение соответствующего срока не осуществил факультативное предоставление (не предоставил отступное), кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства, но не предоставления отступного (пункт 1 статьи 320.1, статья 409 ГК РФ). В таком случае кредитор вправе воспользоваться средствами защиты, установленными на случай неисполнения первоначального обязательства, включая взыскание неустойки и (или) процентов за просрочку исполнения первоначального денежного обязательства, которые начисляются, начиная с первого дня просрочки исполнения первоначального обязательства (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) от 24 апреля 2019 года, в отличие от новации, предусмотренной ст. 414 ГК РФ, при отступном не происходит замены первоначального обязательства новым, в случае отступного первоначальное обязательство прекращается уплатой денежных средств или передачей имущества, при этом первоначальное обязательство прекращается в момент предоставления отступного, а не в момент заключения соглашения о нем. Соответственно, кредитор вправе требовать исполнения лишь первоначального обязательства.

В ходе рассмотрения дела доказательств передачи бульдозера SHANTUI DH20M кредитору ФИО1 судом не установлено. 

В ответе на претензию ФИО3 предложил истцу прибыть 12.07.2023 в г. Архангельск для подписания акта приема-передачи бульдозера. ФИО1 выразил свое согласие принять бульдозер по адресу: 

<

адрес> (л.д. 91,92).

В судебном заседании от 04.10.2023 ФИО1 и его представитель пояснили, что 12.07.2023 ни ответчик, ни его представители не явились для подписания акта приема-передачи бульдозера. Транспортное средство доставлено не было. Со стороны истца никаких действий, направленных на уклонение от исполнения соглашения об отступном, не предпринималось. 

Указанные обстоятельства подтверждаются также скриншотом переписки истца с ответчиком (л.д. 120-121).

Поскольку должник в течение соответствующего срока не осуществил факультативное предоставление (не предоставил отступное) суд приходит к выводу, что кредитор ФИО1 вправе требовать исполнения первоначального обязательства по договору купли-продажи жилого дома.

Судом установлено, что обязательства по договору купли-продажи жилого дома истцом исполнены, недвижимое имущество передано в собственность ответчика ФИО3

До настоящего времени требования истца не удовлетворены.

Таким образом, судом установлено, что ответчик не исполняет обязательства, взятые на себя по договору купли-продажи жилого дома от 27.04.2023, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности в размере 20000000 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Абзацем вторым данного пункта презюмировано положение о том, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Обеспечением исполнения договора купли-продажи является залог приобретенного ответчиком объекта недвижимости – 2-х этажного жилого дома с кадастровым номером №.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст.56 вышеуказанного закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. 

Нарушение ответчиком условий договора купли-продажи, выразившееся в неисполнении порядка и сроков уплаты цены договора, что является достаточным основанием для обращения взыскания на предмет залога путем продажи его с публичных торгов.

В соответствии с ч. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

При этом в силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По условиям договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о том, что цена жилого дома составляет 20000000 руб.

Таким образом, поскольку стоимость предмета залога была согласована сторонами и определена в размере 20000 000 руб., суд приходит к выводу, что исковые требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 20000 000 руб. также являются обоснованными, в связи, с чем подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы. Поэтому с ответчика подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина, уплаченная им при подаче искового заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования представителя истца ФИО1 – ФИО2, к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 (паспорт гражданина РФ серия № №, выдан 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО1 (ИНН №) задолженность по договору купли-продажи жилого дома от 27.04.2023 в размере 20000 000 рублей 00 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 300 рублей 00 копеек, всего 20060 300 (Двадцать миллионов шестьдесят тысяч триста) рублей 00 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, принадлежащий ФИО3, путем продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость в размере 20 000 000 (Двадцать миллионов) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Виноградовский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 25 октября 2023 года.

Судья А.И. Мой