РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2023 года 

<

адрес> края,

<

адрес>Б

Ачинский городской суд в составе: председательствующего судьи Гудовой Н.В., при секретаре Черновой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2023-1» (далее – ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2023-1») обратилось в суд к ФИО1, ФИО2 о взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и первоначальным кредитором 

<

адрес>вым фондом жилищного строительства был заключен кредитный договор 

<

***>, по которому Банк предоставил ответчикам кредит в размере 1 250 000 руб. на срок 240 мес. под 11,90 % годовых для целевого использования: приобретения в общую долевую собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 3-й 

<

адрес>. Обеспечением исполнения заемных обязательств заемщиков является залог (ипотека) указанной квартиры в силу закона. В последующем права (требования) по закладной были переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1». Как следует из выписки по счету заемщиков, обязательства по ежемесячному гашению кредита ими неоднократно нарушались, платежи вносились несвоевременно и не в полном объеме. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности по кредиту составляет 965 260,47 руб., а потому в связи с нарушением заемщиками условий кредитного договора, общество просит расторгнуть кредитный договор 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между 

<

адрес>вым фондом жилищного строительства и ФИО1, ФИО2, взыскать с ответчиков в солидарном порядке остаток по основному долгу в сумме 921 780,40 руб., по процентам 36 251,54 руб., по пени 7 228,53 руб., обратить взыскание на заложенное имущество с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 447 200 руб., взыскать с ответчиков в солидарном порядке государственную пошлину в сумме 24 852,60 руб., уплаченную при подаче искового заявления, а также взыскать проценты за пользование кредитом по ставке 11,20 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга, с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу (л.д.3-5).

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены 

<

адрес>вой фонд жилищного кредитования, АО «ДОМ.РФ» (л.д.179).

В судебное заседание представитель истца, надлежащим образом извещенный о дне слушания дела, не явился. От представителя истца ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-10), поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя истца (л.д. 5). 

Ответчики ФИО1, ФИО2, в судебное заседание не явились, о дате проведения слушания извещены надлежащим образом, судебными извещениями, врученными под роспись ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 181,185), ответчик ФИО1 представила письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.183).

Представители третьих лиц 

<

адрес>вой фонд жилищного кредитования, АО «ДОМ.РФ», извещенные о дне слушания дела надлежащим образом судебным извещением (л.д. 182), в суд не явились, заявлений, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в следующем объеме и по следующим основаниям.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

На основании ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиям

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между 

<

адрес>вым фондом жилищного строительства и ФИО1, ФИО2 заключен договор займа 

<

***>, согласно которому банк предоставил заемщикам кредит в размере 1 250 000 руб. сроком на 240 месяцев считая с даты фактического предоставления займа под 11,90 % годовых. Размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита установлен в 13 103 руб. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения в целях постоянного проживания в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2 жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 3-й 

<

адрес>, состоящего из двух комнат, общей площадью 47,1 кв.м., расположенного на 2 этаже 5-этажного дома, стоимостью 1 800 000 руб. (п. 1.3 договора займа, л.д. 34-49).

В соответствии с п. 1.4.1. указанного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков по данному договору является ипотека квартиры в силу закона. 

Согласно п. 3.1 договора за пользование займом уплачиваются проценты. Проценты по займу начисляются на остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по дату фактического возврата займа включительно по процентной ставке, указанной в п.1.1 настоящего договора, и с учетом положений п.3.12.1 и п.3.12.2 настоящего договора (п. 3.2.)

Согласно п. 4.4.1. договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 4.4.3. договора кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, в случае просрочки заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В силу п. 4.4.4. договора займодавец имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную. 

Согласно п. 5.2., 5.3 договора при нарушении сроков возврата кредита и процентов, заемщики уплачивают кредитору неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Во исполнение условий договора займа с ипотекой в силу закона сторонами составлена закладная (л.д. 58-66), которой удостоверены права 

<

адрес>вой фонд жилищного строительства по обеспеченному ипотекой обязательству. В настоящее время владельцем закладной на основании договора купли–продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1», дата передачи закладной – ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой о смене владельца закладной (л.д.63). 

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 купили квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 3-й 

<

адрес>, за 1 800 000 руб., полная стоимость приобретаемого объекта недвижимости в размере оплачивалась покупателями за счет заемных средств 

<

адрес>вого фонда жилищного строительства, полученных на основании договора займа 

<

***> (л.д.46-49).

Право общей долевой собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано УФСГРКиК ДД.ММ.ГГГГ с обременением в виде ипотеки в силу закона за ФИО1, ФИО2 (л.д.130, оборот листа -131).

Согласно графику платежей, заемщики обязались выплачивать кредит не позднее 17-го числа каждого месяца в размере 13 103 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ, последний платеж в сумме 623,23 руб. должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-57). 

Из представленного ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2023-1» расчета задолженности по договору займа следует, что ответчиками платежи вносились несвоевременно и не в полном объеме, что подтверждает доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиками принятых на себя обязательств (л.д. 24-28). 

Согласно расчету задолженности по договору займа, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, заявленная истцом сумма задолженности по кредиту составляет 965 260,47 руб., в том числе: просроченная ссудная задолженность – 921 780,40 руб., проценты – 36 251,54 руб., неустойка на остаток основного долга – 3 194,54 руб., неустойка на просроченные проценты – 4 033,99 руб. (л.д.24-28).

Однако, суд не может согласиться с представленным истцом расчетом неустойки, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей данной статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Указанное Постановление вступило в законную силу со дня его официального опубликования, то есть с ДД.ММ.ГГГГ и действует в течение 6 месяцев до ДД.ММ.ГГГГ

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 названного закона.

В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Таким образом, в силу вышеизложенных положений закона, на срок действия моратория с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не подлежат начислению финансовые санкции (неустойка, пени, штрафы), обеспечивающие исполнение денежных обязательств.

В данном случае, исходя из размера неуплаченной суммы основного долга и процентов по кредиту, а также периода, исключенного судом для начисления неустойки (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), суд полагает сумму неустойки (штрафов) определить в следующем размере:

- неустойки на просроченный основной долг – 2 374,44 руб., 

- неустойки на просроченные проценты – 2 552,18 руб., всего 4 926,62 руб.

На основании изложенного, исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2023-1» подлежат частичному удовлетворению, с ответчиков ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке подлежит взысканию задолженность по договору займа в сумме 962 958,56 руб. (921 780,40 + 36 251,54 + 4 926,62).

Кроме того, поскольку в период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вынесения решения – ДД.ММ.ГГГГ (196 дней), сведений об оплате задолженности не имеется, с учетом требований истца о взыскании с ответчиков процентов за пользование кредитом, суд считает необходимым взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке проценты за пользование кредитом за указанный период в сумме 55 438,15 руб., из расчета 921 780,40 руб. х 11,20%/365 х 196. 

Таким образом, общая сумма, подлежащая солидарному взысканию с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу банка составляет 1 018 396,71 руб. (921 780,40 + 36 251,54 + 55 438,15 + 4 926,62). 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Согласно ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 

В адрес ответчиков Банком были направлены требования от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном возврате всей суммы задолженности по кредитному договору, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 953 210,44 руб. Досрочный возврат должен быть осуществлен в срок не позднее 30 дней с момента направления требования (л.д. 76,77). 

Указанные требования ответчиками оставлены без ответа и удовлетворения.

Неисполнение обязательств по возврату займа является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, требование истца о расторжении договора займа 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между 

<

адрес>вым фондом жилищного строительства и ФИО1, ФИО2 подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, суд считает их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Статьей 329 ГК РФ определены способы обеспечения исполнения обязательства. Согласно п.1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 56 вышеназванного закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Поскольку заемщики не исполняют обязательства по возврату долга по кредитному договору, сумма задолженности по договору составляет 1 018 396,71 руб., что составляет более 5% от залоговой стоимости имущества и период просрочки исполнения обязательств по договору составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 4 ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

В данном случае стороны к соглашению относительно начальной продажной стоимости заложенного объекта недвижимости не пришли, представив различные сведения о его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости, разрешая вопрос об обращении взыскания на заложенную квартиру, суд считает необходимым исходить из заключения судебной оценочной экспертизы, составленной ЧПО ФИО4 на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139-140). 

В соответствии с данным заключением рыночная стоимость 

<

адрес> 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 130 000 руб.(л.д.146-173). 

Не доверять заключению эксперта у суда нет оснований, поскольку эксперт ФИО4 имеет специальное образование, состоит в Обществе профессиональных экспертов и оценщиков, числится в государственном реестре экспертов-техников, деятельность эксперта застрахована ООО СК «ЕВРОИНС» (л.д.172-173).Оценка объекта недвижимости произведена после его осмотра, который произведен ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 166-171)

Кроме того эксперт ФИО4 была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, тогда как исполнитель заключения ЗАО «Красноярское ипотечное агентство» об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ не предупреждался.

Разрешая вопрос об обращении взыскания на заложенную квартиру, суд полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога-квартиры, расположенной по адресу: Россия, 

<

адрес>, 3-й 

<

адрес> соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в размере 80% от рыночной стоимости, то есть в сумме 2 504 000 рублей, которую ответчики не оспаривали. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина, которая подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке в сумме 24 852,60 руб. (л.д.23). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между 

<

адрес>вым фондом жилищного строительства и ФИО1, ФИО2. 

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ИНН №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ИНН №,) в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» (ИНН №) в солидарном порядке задолженность по договору займа 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 018 396,71 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 852,60, а всего 1 043 249 (один миллион сорок три тысячи двести сорок девять) рублей 31 копейку.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ИНН №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ИНН №,) в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» (ИНН №) в солидарном порядке проценты за пользование кредитом по ставке 11,20 % годовых, начисленных на остаток суммы основного долга с ДД.ММ.ГГГГ, по дату вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 

<

адрес> кв.м., этаж 2, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежащую на праве собственности ФИО1, ФИО2, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости данного имущества - в размере 2 504 000 (два миллиона пятьсот четыре тысячи) рублей. 

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Гудова Н.В.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ