Дело № 2-605/2021

УИД: 26RS0012-01-2021-000558-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «15» марта 2021 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указано следующее. 

29 ноября 2018 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, согласно которому, покупатель за счет кредитных денежных средств, предоставляемых банком ВТБ, покупает в собственность у продавца квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Стоимость квартиры согласно договору составляла 4 348 800 руб.

В процессе эксплуатации жилого помещения ФИО1 и членов ее семьи стало очевидно, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. 

Согласно заключению строительно-технической экспертизы №029/Стэ-19 от 17 декабря 2019 года жилое здание имеет недостатки, которые носят скрытый характер и не были оговорены сторонами при заключении договора договор купли продажи объекта недвижимости, а именно:

- при строительстве не были выполнены гибкие связи и армирование облицовочной стены, предусмотренные п. 6.31 СНиП - П- 22-81 «Каменные и армокаменные конструкции». Гибкие связи не обеспечивают возможность восприятия силовых и нагрузочных элементов, а также усадочных и просадочных деформаций по вертикали. В связи с этим наблюдаются трещины в стеновой кладке квартиры № 46. Вертикальные и горизонтальные просадочные швы, трещины изнутри помещений квартиры № 46;

- в жилой комнате № 5 площадью 20, 5 кв. м в подоконной части обнаружены трещины проникающего характера, что свидетельствует о просадочном явлении несущей конструкции в целом;

- отсутствие горизонтального армирования наружной кирпичной кладки, воспринимающее часть температурных напряжений, не выполнено, что является нарушением рекомендации по армированию кладки;

- опирание наружной кирпичной кладки выполнено непосредственно на железобетонные плиты перекрытий с некоторым свесом происходит отслоение штукатурки или пиленого кирпича, приклеенного в качестве облицовки к торцам плит перекрытий;

- в осенне-зимний и зимне-весенний периоды года на стальных элементах образуется конденсат, который увлажняет кирпичную облицовку фасада - в результате циклов попеременного замораживания - оттаивания происходит отслоение наружных площадок кирпичей.

- в многоквартирном доме и в квартире № 46 наружные стены не удовлетворяют требованиям по теплозащите. Причиной тому служит наличие дефектов в утепляющем слое вследствие некачественной укладки утеплителя или усадки самого материала в процессе эксплуатации, а также низкая долговечность утеплителя;

- несущие конструкции жилой квартиры № 46, расположенной на третьем этаже жилого многоквартирного дома, не соответствуют действующим строительным регламентам и ст. 55 «Градостроительного кодекса» - пригодны к эксплуатации в нормальных условиях, не соответствуют требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», а также СП 14.13330.2016 «Строительство в сейсмических районах», ФЗ от 22.06.2008г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, СанПиН 2.1.2.2645 - 10 « Санитарно - эпидимиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Общее техническое состояние конструкции жилой квартиры № 46 неудовлетворительное, конструкции жилой квартиры имеют дефекты и отклонения вертикали;

- при установке системы отопления были нарушены требования СНиП 40-01- 2003, «Системы отопления и вентиляции»;

- диаметр канализационных труб не рассчитан на пропуск суммарной максимальной нагрузки, что не соответствует СП 32.13330.2012 «Канализация, наружные сети и сооружения».

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Правовые последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, наступают, если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки; к явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания); скрытые это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны, в противном же случае он будет нести ответственность перед покупателем.

04 декабря 2020 года ею была направлена претензия, в которой указано, что в ходе эксплуатации жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> были выявлены скрытые недостатки. В связи с чем, ею заявлено требование о возврате уплаченных денежных средств в размере 4 348 000 руб., в срок 7 дней с даты получения претензии. В связи с неудовлетворением претензии ФИО1 вынуждена обратиться за судебной защитой своих прав и законных интересов. 

Считает, что при заключении сделки она была введена ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодично комфортного проживания в нем и использования без несения затрат, устранение скрытых недостатков. На момент покупки квартиры при осмотре каких-либо видимых дефектов не было обнаружено. Во время проживания было обнаружено, что в квартире холодно, практически сразу, как начали пользоваться водой, заметили, что вода в канализацию плохо уходит. Провести ремонтные работы, указанные экспертом, она не в состоянии, поскольку не имеет ни финансовой, ни физической возможности, все денежные средства, имеющиеся у нее и ее семьи, были потрачены на счет погашения ипотеки перед банком ПАО «ВТБ Банк», что подтверждается справкой.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. п. 1,2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли - продажи. При отсутствии в договоре купли - продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

Недостатки, указанные в экспертном заключении № 029/Стэ -19 от 17 декабря 2019 года, не могли быть обнаружены при визуальном осмотре жилого помещения. Следовательно, в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ допущенное продавцом нарушение договора является существенным нарушением договора и, является основанием в силу требований пункта 2 статьи 475 ГК РФ для расторжения договора по требованию стороны покупателя.

Расторжение договора между сторонами должно повлечь такие последствия, как возврат переданного имущества продавцу и возврат переданной по договору денежной суммы покупателю. Она полагает, что должны быть применены именно такие последствия расторжения договора. 

На основании изложенного, просит суд:

- расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, заключенный 29 ноября 2018 года между ней и ФИО2, на жилое помещение - квартиру, общей площадью 98,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:010229:847, расположенную по адресу: 

<

адрес>;

- прекратить ее право собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью 98,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:010229:847, расположенную по адресу: 

<

адрес>;

- признать право собственности ФИО2 на жилое помещение - квартиру, общей площадью 98,9 кв.м, с кадастровым номером 26:30:010229:847, расположенную по адресу: 

<

адрес>;

- взыскать с ФИО2 в свою пользу денежную сумму, полученную по договору купли - продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 29 ноября 2018 года в размере 4 348 800 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 исковые требования признала в полном объеме, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, надлежаще уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. 

Суд, с учетом мнений участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. 

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (ст.130)

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (п.2 ст.434) Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что 29 ноября 2018 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого, ФИО1 за счет кредитных денежных средств в размере 4 348 800 руб., предоставляемых банком ВТБ, приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Переход права собственности на указанную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов, представленных Управлением Росреестра по Ставропольскому краю по запросу суда. 

По утверждению истца, на момент покупки квартиры при осмотре каких-либо видимых дефектов не было обнаружено. Однако, во время проживания было обнаружено, что в квартире холодно, имеются проблемы в системе канализации.

Ссылаясь на то, что при заключении сделки она была введена ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодично комфортного проживания в нем, ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценивая доводы истца, суд исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. (п. 1) При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. (п. 2)

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 2 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Как следует из выводов представленного истцом заключения строительно-технической экспертизы № 029/Стэ-19 от 17 декабря 2019 года, выполненной ООО УК «Строй-Эксперт», несущие конструкции жилой квартиры № 46, расположенной на третьем этаже жилого многоквартирного дома, не соответствуют действующим строительным регламентам и ст. 55 «Градостроительного кодекса», требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», а также СП 14.13330.2016 «Строительство в сейсмических районах», ФЗ от 22.06.2008г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, СанПиН 2.1.2.2645 - 10 «Санитарно - эпидимиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Общее техническое состояние конструкции жилой квартиры № 46 неудовлетворительное, конструкции жилой квартиры имеют дефекты и отклонения вертикали. При установке системы отопления были нарушены требования СНиП 40-01- 2003, «Системы отопления и вентиляции». Диаметр канализационных труб не рассчитан на пропуск суммарной максимальной нагрузки, что не соответствует СП 32.13330.2012 «Канализация, наружные сети и сооружения».

Суд отмечает, что экспертное исследование проведено экспертом, имеющим необходимую квалификацию и специальные познания в соответствующей области, с соблюдением требований Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая, что выводы эксперта сторонами не оспорены и не опровергнуты, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и является относимым, допустимым, достоверным доказательством по делу, считает возможным положить его в основу решения.

По утверждению ФИО1, приобретенная у ответчика квартира имеет недостатки, носящие скрытый характер, которые не могли быть обнаружены при осмотре квартиры. Выявленные недостатки, о которых ФИО1 не была предупреждена продавцом, являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается. 

Указанное свидетельствует о том, что по правилам ст. 475 ГК РФ ФИО1 вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что 04 декабря 2020 года ФИО1 направила ответчику требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в размере 4 348 000 руб. в течение 10 дней.

Поскольку в установленный срок денежные средства не возвращены, соглашение о расторжении договора не заключено, ФИО1 обоснованно обратилась в суд за защитой своих интересов.

Суд учитывает, что ответчик ФИО2 (в лице своего представителя) исковые требования признала. 

В силу ст. 39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Согласно ч. 3 ст. 173 ГПК РФ, при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

С учетом обстоятельств дела, суд считает, что признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. Суд отмечает, что обязательства по кредитному договору перед Банком ВТБ (ПАО) ФИО1 исполнены, что подтверждается представленной в дело справкой.

В рассматриваемом случае, суд принимает признание иска ответчиком, и приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 в силу положений ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, заключенный 29 ноября 2018 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 в отношении квартиры, общей площадью 98,9 кв.м., с кадастровым номером 26:30:010229:847, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, общей площадью 98,9 кв.м., с кадастровым номером 26:30:010229:847, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, общей площадью 98,9 кв.м., с кадастровым номером 26:30:010229:847, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 4 348 800 руб., полученные по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 29 ноября 2018 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи жалобы через Ессентукский городской суд.

Судья: В.Т. Казанчев 

Мотивированное решение изготовлено «19» марта 2021 года.