№ 2-1130/2021 

<

данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2021 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Новиковой С.С.,

с участием:

истицы ФИО2,

истца ФИО3,

представителя истца ФИО3 на основании ордера адвоката Бронякиной Е.В.,

представителя ответчика ООО «ТрастСервис» на основании ордера адвоката Жбанковой З.А.,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО2 к ООО «ТрастСервис», ФИО4 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес> и гаражом, расположенном на земельном участке путем демонтажа оборудования под мойку автомобиля, шиномонтажа, мастерской по ремонту автомобилей, иного оборудования, которое не является необъемлемой частью гаража, выноса этого оборудования, инструментов и мебели, а также уборки территории земельного участка от строительного мусора,

установил:

Истцы ФИО3, ФИО2 обратились в суд с исковым требованиями к ФИО4 об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес>, путем сноса за свой счет части строений автомойки и шиномонтажа, расположенных по адресу: 

<

адрес> В обоснование иска указали, что земельный участок по указанному адресу принадлежит им на праве общей долевой собственности (по ? доле); ответчик длительное время чинит им препятствия в пользовании земельным участком, используя его по своему усмотрению, возведя на нем строение автомойки и шиномонтажа, частично строения находятся их земельному участке, частично имеет захват муниципальной собственности; 18.11.2014 решение суда был удовлетворен иск департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к об устранении препятствий в распоряжении земельным участком и сносе самовольного строения, определением суда от 13.03.2019 изменен порядок исполнения данного решения суда путем представления департаменту права сноса строения и демонтажа металлического ограждения; решение суда было исполнено, однако в дальнейшем ФИО4 вновь возвел сооружение автомойки и шиномонтажа, обещая оказать содействие в оформлении смежной части земельного участка площадью не менее 63 кв.м., являвшейся муниципальной; 07.06.2019 за пользование земельным участком ответчик им передал 1 000 000 руб., а летом 2020 года потребовал перезаключения договора, от чего истцы отказались; от освобождения земельного участка от строения ответчик отказался, получая прибыль от эксплуатации строений и высказывая требования о взыскании стоимости возведенного строения; на основании положений ст.ст. 12, 209, 304 ГК РФ, ст.ст. 15, 19, 30, 60, 76 ЗК РФ истцы просили удовлетворить заявленные требования (т. 1 л.д. 5-9).

Определением суда от 28.04.2021, занесенным в протокол судебного заседания, к производству суда принято уточненное исковое заявление ФИО5 к ФИО4, ООО «Траст Сервис» об устранении препятствий в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес> обязав ФИО4 нести за свой счет строения автомойки и шиномонтажа, расположенные по адресу: 

<

адрес>., кадастровый № и расчистить самовольно занятый участок от строительного мусора (т. 1 л.д. 59-63).

Определением суда от 09.06.2021, занесенным в протокол судебного заседания, к производству суда принято уточненное исковое заявление ФИО5 к ФИО4, ООО «Траст Сервис» об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес> кадастровый № и гаражом, расположенным на земельном участке путем демонтажа оборудования под мойку автомобилей, шиномонтажа, мастерской по ремонту автомобилей, иного оборудования, которое не является неотъемлемой частью гаража, выноса этого оборудования, инструментов и мебели, а также уборки территории земельного участка от строительного мусора (т. 1 л.д. 233-237). 

В обосновании уточненного иска истцы указали, что строение не являлось предметом арендных отношений, договора аренды считали не продленным, поскольку более двух лет он не исполнялся, арендная плата не выплачивалась, от подписания договора в 2020 году истцы отказались. На основании указанных в первоначальном иске норм права просили освободить строение от имущества ответчиков.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО3, его представитель на основании ордера адвокат Бронякина Е.В. просили исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном иске.

В судебном заседании ответчик ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что названным земельным участком он не пользуется, строительство спорного строения не осуществлял, договорных отношений с истцами не имеет; полагал, что доказательств обратного истцами суду не представлено. В материалы дела представлены письменные возражения (т. 1 л.д. 229-230).

В судебном заседании представитель ответчика ООО «ТрастСервис» на основании ордера адвокат Жбанкова З.А. против удовлетворения уточненного иска возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (т. 2 л.д. 6-7), дополнениях к письменным возражениям (т. 2 л.д. 17-18).

Третьи лица Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, администрация городского округа г. Воронеж о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обозрев инвентарное дело на домовладение, допросив свидетеля, исследовав материалы настоящего дела, суд считает иск ФИО6 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцы ФИО3 и ФИО2 являются сособственниками земельного участка № 

<

адрес> 

<

адрес>ю 681 кв.м. (по ? доле каждый), что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 10-11), выпиской из ЕГРН по состоянию на 20.01.2020 (т. 1 л.д. 12-14, 19-22).

Истцы в тех же долях являются сособственниками индивидуального жилого дома площадью 143,9 кв.м. по указанному выше адресу (т. 1 л.д. 67-68).

Согласно договору аренды земельного участка, находящегося в частной собственности от 07.02.2012, заключенному между ФИО2, ФИО3 (арендодателями) и ООО «ТрастСервис» (арендатор), в соответствии с которым арендодатели передали арендатору в пользование земельный участок площадью 198 кв.м. по адресу: 

<

адрес>; договор аренды заключен на 11 мес., срок аренды с 07.02.2012 по 07.01.2013; арендатор имеет право использовать возведенные им строения на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, в том числе 3 бокса автомойки, бокс шиномонтажа и автомастерской, помещение для приема клиентов и служебную комнату для обслуживающего персонала (п.п. 1.1, 2.1, 2.2, 4.3 договора) (т. 1 л.д. 182-185).

Земельный участок был фактически передан в аренду ответчику, что истцы в судебном заседании не оспаривали.

На указанном земельном участке на основании договора строительного подряда от 03.03.2012, заключенного между ООО «ТрастСервис» и ООО «МАСТЕРМАШ» (т. 1 л.д. 76-157) возведено строение автомоечного бокса на 3 поста и бокса автомастерской.

Право общей долевой собственности на указанное возведенное строение (гараж), назначение нежилое площадью 185,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано за истцами (1/2 доле за каждым), что повреждается копией свидетельства о государственной регистрации от 29.11.2012 (т. 1 л.д. 71), выпиской из ЕГРН по состоянию на 20.04.2020 (т. 1 л.д. 72-75). 

В дальнейшем, договор аренды между ФИО5 и ООО «ТрастСервис» неоднократно перезаключался на аналогичных условиях в соответствии с договорами от 07.01.2013 на срок с 01.07.2013 по 07.12.2013 (т. 1 л.д. 186-189), от 07.12.2013 на срок с 07.12.2013 по 07.11.2014 (т. 1 л.д. 190-193), от 07.11.2014 на срок с 07.11.2014 по 07.10.2015 (т. 1 л.д. 194-197), от 07.10.2015 на срок с 07.10.2015 по 07.09.2016 (т. 1 л.д. 198-201), от 09.07.2016 на срок с 09.06.2016 по 08.05.2017 (т. 1 л.д. 202-205), от 07.08.2017 на срок с 07.08.2017 по 07.07.2018 (т. 1 л.д. 206-209), от 07.07.2018 на срок с 07.06.2018 по 06.05.2019 (т. 1 л.д. 210-213), от 07.06.2019 на срок с 07.07.2019 по 07.05.2020 (т. 1 л.д. 214-217).

Кроме того, в материалы дела представлен договор аренды того же земельного участка от 04.06.2013 заключенного между истцами и ФИО1 на срок 11 месяцев с даты подписания договора (т. 1 л.д. 222-224), передаточный акт от 04.06.2013 (т. 1 л.д. 225). В соответствии с дополнительным соглашением от 05.06.2013 к договору аренды, арендодатели гарантировали арендатору в течении последующих 12 лет преимущественное право на заключение новых договоров сроком до одного года (т. 1 л.д. 226). Доказательств того, что ФИО1 реализовал свое право на перезаключение договора аренды и на дату рассмотрения дела имеются арендные отношения с данным арендатором, как физическим лицом, суду не представлено

Из представленных в материалы дела учредительных документов ООО «ТрастСервис» следует, что ФИО1 является учредителем данного общества (т. 1 л.д. 160-180).

Допрошенный в судебном заседании 08.07.2021 свидетель ФИО1 пояснил, что им арендовался земельный участок № 

<

адрес> для постройки шиномонтажа и автомойки; арендовал участок с 2011 года, с 2012 года заключался договор с ООО «ТрастСервис», где он является учредителем; строительство здания осуществилось за счет ООО «ТрастСервис» с привлечением строительной компании; К-вы расходы по строительству не несли, помощь в строительстве не оказывали, только подписывали бумаги; по согласованной договоренности с арендодателями срок аренды должен был быть не менее 15 лет, после чего здание до фундамента должно было быть снесено, а в случае досрочного расторжения аренды К-вы должны были возместить наши расходы; в настоящее время в здании находится оборудование ООО «ТрастСервис» (т. 1 л.д. 21-24).

В связи с окончанием срока аренды арендатор ООО «ТрастСервис» 25.07.2020 обратилось к арендодателям с заявлением о перезаключении договора аренды на срок с 23.07.2020 по 22.07.2021 с приложением проекта нового договора аренды (т. 1 л.д. 31-35). 

Указанное обращение было направлено в адрес истцов 25.07.2020 и получено ими 26.07.2020 (т. 2 л.д. 9-10). 

Доказательств направления ответа арендодателями на данное обращение суду не представлено.

В заявлении истцов от 12.04.2021 (то есть после начала рассмотрения настоящего дела) в адрес ООО «ТрастСервис» арендодатели просили освободить земельный участок, ссылаясь на прекращение арендных отношений и отсутствие оснований для заключения нового договора аренды (т. 2 л.д. 4-5).

В связи с неоплатой арендной платы, нежеланием перезаключать договор аренды, истцы арендные обязательства считали прекращенными и просили суд возложить на ответчиков обязанность освободить строение от имущества последних. 

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду согласно части 1 статьи 607 ГК РФ могут быть переданы, в том числе и земельные участки.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пункты 1 и 2 статьи 611 ГК РФ предусматривают, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2).

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).

Исходя из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно условиям последнего договора аренды от 07.06.2019, он был заключен на срок до 07.05.2020; по окончанию срока договора стороны вправе заключить новый договор аренды земельного участка на тот же срок; размер арендной платы составлял 3000 руб. в месяц с оплатой 1 раз в квартал; арендатор имеет право использовать возведенные им строения на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, в том числе 3 бокса автомойки, бокс шиномонтажа и автомастерской, помещение для приема клиентов и служебную комнату для обслуживающего персонала; по истечению срока аренды арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор на новый срок, на согласованных сторонами условиях. При это арендатор направляет арендодателем письменное заявление не позднее чем за 1 месяц до истечения срока действия договора; арендатор обязано в течении 13 дней с момента окончания срока действия договора вернуть арендодателя земельный участок (пп. 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 3.1, 3.3, 4.3, 4.5, 4.13 договора) (т. 1 л.д. 215-217).

Кроме того, согласно п. 4.19 договора арендодатели обязались в соответствии с установленной договоренностью в течении 12 лет с 07 декабря 2013 года ежегодно заключать с арендатором договор аренды земельного участка.

В силу п. 4.15 договора арендодатель имеет право приостановления или расторжения договора в случае нарушения арендатором условия об оплате арендной платы.

В соответствии с п. 5.3 договора в случае отказа от заключения договора на новый срок арендодатели обязуются возместить арендатору ущерб в размере 8 миллионов рублей за возведенное строение на данном участке за счет собственных средств, с согласия арендодателей.

По настоящему делу истцы с требованиями о расторжении договора аренды не обращались. При этом стороны не оспаривались, что ООО «ТрастСервис» в настоящее время продолжает пользоваться арендованным земельным участком и строением.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каких-либо доказательств направления в адрес арендатора уведомления о прекращении арендных правоотношений до истечения срока действия договора аренды от 07.06.2019 (то есть до 07.05.2020), об отказе от договора, истцы суду не представили.

Соответственно, с учетом представленных доказательств суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка после 07.05.2020 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и действует в настоящее время, поскольку никаких документальных достоверных и убедительных доказательств того, что арендодатели возражали против продления договора, о чем уведомили арендатора до даты его истечения суду не представлено. Наличие возражений со стороны арендодателей по поводу пользования арендованным имуществом по истечению срока договора аренды представитель ответчика в судебном заседании не признавал. С требованием об освобождении имущества от имущества арендатора истцы обратились только в заявлении от 12.04.2021.

Следовательно, к договору аренды применяются общие основания для расторжения договора, предусмотренные ГК РФ.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Статья 619 ГК РФ предусматривает правило о том, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (часть 3).

Ни в договоре аренды от 07.06.2019, ни в нормах, регулирующих арендные отношения, не указано что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Напротив, расторжение и прекращение договора должно было быть оформлено соглашением сторон, которого не заключено. При несогласовании сторонами автоматического прекращения обязательств по договору с истечением срока аренды, подлежит применению часть 2 ст. 621 ГК РФ. Отсутствие обращения арендатора с письменным заявлением о продлении срока договора до 07.05.2020 не является препятствием для продления договора на неопределенный срок, которое предусмотрено специальной нормой закона.

При этом, по смыслу ч. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий: пользование имуществом после истечения срока действия договора и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Соответственно, спорный договор является возобновленным между сторонами на тех же условиях на неопределенный срок, при этом истицы не лишены права его расторгнуть не ранее чем по истечении трех месяцев после предупреждения о его расторжении арендатора.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Вместе с тем, принимая во внимание, что арендные отношения до настоящего времени сохранились, использование строения и земельного участка арендатором осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, суд не усматривает правовых оснований на дату рассмотрения дела для его освобождения от имущества арендатора ООО «ТрастСервис», до его расторжения.

Достоверных и убедительных доказательств того, что после исполнения решения суда от 18.11.2014 по делу № (т. 1 л.д. 24-26) ответчиками было повторно возведено строение в тех же размерах, в том числе за пределами земельного участка № 

<

адрес>, истцы суду не представили.

Доводы представителя истца в части незаключенности договора в связи с несогласованностью предмета аренды, отсутствием передаточного акта судом отклоняются.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Вместе с тем, согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По смыслу вышеуказанных норм права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета является значимым для его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения сделки. Однако если договор исполнен - имущество передано, и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Из содержания договора аренды следует, что предметом аренды является земельный участок площадью 198 кв.м., на котором расположено нежилое здание (автомойка на 3 поста и шиномонтаж), в отношении которого арендатор также имеет право пользования. Спора о предмете договора не имеется.

То обстоятельство, что арендатор, получив имущество в пользование, не подписал акт приема-передачи земельного участка, однако фактически использовал его, при отсутствии препятствий со стороны истцов в пользовании арендованным имуществом, не является основаниям рассматривать договор не заключенным или не подлежащим исполнению. Факт фактического использования арендатором земельным участком и строением истцы в судебном заседании не оспаривали.

Кроме того, если после прекращения договора аренды имущество не было возвращено арендодателю и впоследствии стороны заключили новый договор аренды данного имущества, то подписания акта приема-передачи не требуется.

Доказательств наличия строительного мусора именно на арендованной площади земельного участка, а также его нахождение по вине ответчиков истцы также суду не представили. 

Суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требования к ответчику ФИО4 с учетом непредоставления истцами доказательств наличия его имущества в арендованном строении, его использования последним на каких-либо правовых основания. Наличие какого-либо отношения к зданию и находящемуся в нем имуществу ответчик судебном заседании не признавал, равно как и к его строительству, стороной арендных отношений он не является.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО2 к ООО «ТрастСервис», ФИО4 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес> и гаражом, расположенном на земельном участке путем демонтажа оборудования под мойку автомобиля, шиномонтажа, мастерской по ремонту автомобилей, иного оборудования, которое не является необъемлемой частью гаража, выноса этого оборудования, инструментов и мебели, а также уборки территории земельного участка от строительного мусора отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья С.А. Панин

Решение суда изготовлено в окончательной форме 29 июля 2021 года.

№ 2-1130/2021 

<

данные изъяты>