Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Торжок 29 июля 2020 года 

Торжокский межрайонный суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Арсеньевой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Жуковой А.А.,

с участием процессуального истца – старшего помощника Торжокского межрайонного прокурора Тойлова И.С., 

материального истца ФИО1,

представителя ответчика ООО «Санаторий Митино» ФИО2, действующей на основании доверенности от 06.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Торжокского межрайонного прокурора, действующего в интересах ФИО1, к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий Митино» о признании незаконными действий по расчету арендной платы за наем жилого помещения на условиях договора коммерческого найма жилого помещения, признании за ФИО1 права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, возложении обязанности произвести перерасчет за наем жилого помещения,

у с т а н о в и л :

Торжокский межрайонный прокурор, действуя в порядке статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в интересах ФИО1, обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий Митино» и просит признать незаконными действия ООО «Санаторий Митино» по расчету арендной платы за наем жилого помещения, расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, на условиях договора коммерческого найма жилого помещения; признать за ФИО1 право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений, установленных статьей 60, частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, Решения собрания депутатов Торжокского района Тверской области №154 от 18 апреля 2017 года; обязать ООО «Санаторий Митино» произвести перерасчет за наем жилого помещения, расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений законодательства, указанных в пункте 2 настоящих требований.

В обоснование заявленных исковых требований указано следующее. 

Торжокской межрайонной прокуратурой проведена проверка по обращению ФИО1, в ходе которой установлены нарушения жилищного законодательства.

Указом Президента ВС СССР от 07.12.1981 № 6151-Х с 01 января 1982 года введены в действие Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (далее – Основы).

В соответствии со статьёй 4 Основ государственный жилищный фонд включает дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих государству. Государственный жилищный фонд находится в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов).

На основании статьи 7 Основ граждане СССР имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Согласно статьи 24 Основ жилые помещения предоставляются гражданам в домах жилищного фонда местных Советов народных депутатов – исполнительным комитетом сельского Совета народных депутатов при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой при исполнительном комитете из депутатов Советов, представителей общественных организаций, трудовых коллективов.

Статьей 25 Основ предусмотрено, что на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет, сельского Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

На основании статьи 26 Основ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми права и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Аналогичные положения содержатся в статьях 6,10,15,17,42,47 Жилищного кодекса РСФСР, утвержденного постановлением ВС РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса» (в ред. 01.01.1984).

Установлено, что на основании решения исполкома Торжокского районного совета народных депутатов № 216 от 13.11.1984 решением исполнительного комитета Будовского сельского совета народных депутатов от 26.11.1984 ФИО3 выдан ордер № 109 на право занятия служебной комнаты жилой площадью 16,8 кв. м. в квартире № ДД.ММ.ГГГГ».

ФИО1 является сыном ФИО3.

В настоящее время собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, является ООО «Санаторий Митино» ИНН: 

<

***>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № 69-АВ 840883 от 17.01.2014.

Согласно квитанции за декабрь 2019 года, направленной ООО «Санаторий Митино» ФИО1, размер платы за наём жилого помещения составляет 4 845 рублей.

Вместе с тем, расчет размера арендной платы за данное жилое помещение на условиях договора коммерческого найма жилого помещения является незаконным по следующим основаниям:

В соответствии со статьёй 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введение его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

П. п. 4 п. 3 ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующим с 01 марта 2005 года, установлено понятие жилищного фонда коммерческого использования как совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания гражданам условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственникам таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

На основании статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленным настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Таким образом, на момент вселения ФИО1 в указанное жилое помещение возникли правоотношения, свойственные социальному найму жилого помещения, которые в последующем между сторонами не изменялись.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за пользовании жилым помещением (плата за наём), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Решением собрания депутатов Торжокского района Тверской области № 154 от 18.04.2017 утвержден порядок установления размера и взимания платы за пользование жилыми помещениями муниципального жилищного фонда (плата за наём).

Так, в соответствии с приложением № 2 указанного решения размер платы за пользование жилыми помещениями по договорам социального найма в многоквартирных домах, имеющих два и более видов благоустройства с кирпичными стенами, с крупнопанельными стенами, со смешанными и деревянными стенами в сельской местности составляет 6,10 за 1 кв. м. общей площади.

Таким образом, расчет ООО «Санаторий Митино» размера платы за наём жилого помещения, расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ по условиям договора коммерческого найма жилого помещения приведет к нарушению жилищным прав последнего, которые сложились в период действия жилищного законодательства РСФСР.

ФИО1 является пенсионером по инвалидности, ему присвоена инвалидность 3 группы бессрочно, в связи с чем он не может осуществлять защиту своих прав, свобод и законных интересов самостоятельно.

Согласно ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО - объединение по строительству и эксплуатации межколхозных и межхозяйственных здравний «Агрокурорт» (далее ООО «Агрокурорт»).

В судебном заседании представитель процессуального истца – старший помощник Торжокского межрайонного прокурора Тойлов И.С. исковые требования поддержал, в обоснование привел доводы, указанные в иске.

Материальный истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, согласился с позицией, озвученной процессуальным истцом, указал, что с разрешения зарегистрирован в спорном жилом помещении и вселен в него как член семьи нанимателя ФИО4 Указанная квартира предоставлена матери взамен снесенного жилого помещения (на месте строительства многоквартирного дома ранее стояли дома, которые были снесены). 

Представитель ответчика ООО «Санаторий Митино» ФИО2 заявленные исковые требования не признала и пояснила суду, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Торжокская межрайонная прокуратура основывает свои исковые требования на ст.7, 26 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, регулирующих жилищные правоотношения в период с 01.01.1982 по 01.03.2005 года. Согласно указанным нормам граждане СССР имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в домах жилищно – строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно – эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии – соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. На основании решения исполкома Торжокского районного совета народных депутатов №216 от 13.11.1984 решением исполнительного комитета Будовского сельского совета народных депутатов от 26.11.1984 ФИО3 был выдан ордер №109 на право занятия комнаты жилой площадью 16,8 кв.м. в квартире №22 дома №2 санатория «Митино». ФИО1 является ее сыном. Согласно представленному стороной истца ордеру вместе с ФИО3 получил также право пользования комнатой ее сын, ФИО1, записью от 07.04.1999 г. Указанная запись не содержит сведений кто и на каких основаниях внес дополнительные данные в имеющийся ордер, что не допустимо. Согласно представленным данным архива администрации Торжокского района Тверской области ФИО3 осуществляла трудовую деятельность в санатории «Митино» с 01.01.1984 года по 05.09.1993г. на 0,5 ставки должности контролера-билетера. В свою очередь, согласно корешку ордера №164 от 05 марта 1988 года ФИО1 была предоставлена служебная квартира по адресу: ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Исполкома Торжокского совета народных депутатов от 02 февраля 1988 года. Указанное служебное жилое помещение предоставлялось ему и членам его семьи (жене и двум сыновьям). Согласно статье 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (допустимость доказательств). Согласно ч.2 ст. 55 ГПК РФ доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда. Таким образом, при выявленных очевидных расхождениях и искажениях представленный истцом в материалы дела ордер не может считаться допустимым и достоверным доказательством. Согласно представленным данным архива администрации Торжокского района Тверской области ФИО1 осуществлял трудовую деятельность в санатории «Митино» с 12.09.1987 года по 19.06.1988 года на 0,5 ставки должности врача-терапевта. Спорное жилое помещение не может быть передано ФИО1 на условиях договора социального найма ввиду его нахождения в собственности коммерческого предриятия - ООО «Санаторий Митино». Согласно части 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону. Право собственности ООО «Санаторий Митино» на вышеуказанные объекты недвижимого имущества возникло следующим образом: постановлением Всероссийского Совета колхозов №6 от 28. 06.1972 года и Приказом Минсельхоза РСФСР №212 от 11.07.1973 года для осуществления строительства и эксплуатации межколхозных санаторно-курортных учреждений было создано объединение «Росколхозздравница». Руководство деятельностью объединения и финансирование его программ осуществляли Всероссийский Совет колхозов (ныне Российский Совет колхозов и других форм хозяйствования) и профсоюз рабочих и служащих сельского хозяйства и заготовок (ныне профсоюз работников агропромышленного комплекса Российской Федерации). Для строительства межколхозного санаторного комплекса «Митино» постановлением объединения «Росколхозздравница» № 5 от 3 августа 1974 года была создана Дирекция по строительству межколхозного санатория «Митино» в Калининской области с возложением на нее функций заказчика. В июле 1992 года в соответствии с действующим на тот период законодательством, Российским Советом колхозов и других форм хозяйствования, ЦК профсоюзов работников агропромышленного комплекса РФ и объединением « Росколхоздрравница» учреждено Товарищество с ограниченной ответственностью - объединение по строительству и эксплуатации межколхозных и межхозяйственных здравниц «Агрокурорт», зарегистрированное Московской регистрационной палатой 13 августа 1992 года. Совместными постановлениями Президиума ЦК профсоюза работников АПК РФ и Российского Совета колхозов и других форм хозяйствования №27-3/1/9 и № 27-3/1/10 от 30.09.1992 года принято решение о передаче всех прав и обязанностей Российского республиканского объединения по строительству и эксплуатации межколхозных здравниц «Росколхозздравница» Товариществу с ограниченной ответственностью «Объединение по строительству и эксплуатации межколхозных здравниц «Агрокурорт» и о ликвидации РО «Росколхозздравница»; права и обязанности РО «Росколхозздравница» переданы ТОО «Агрокурорт» по акту от 25.12.1992 года. 27 мая 1999 года ТОО «Объединение по строительству и эксплуатации межколхозных здравниц «Агрокурорт» переименовано в ООО «Объединение по строительству и эксплуатации межколхозных здравниц «Агрокурорт». Строительство всех объектов санатория «Митино» осуществлялось за счет средств централизованного фонда социального страхования колхозников; объекты были приняты в эксплуатацию актами госкомиссий, утвержденных решениями Торжокского райисполкома. В 1982 г. «Росколхозздрравницей» был построен жилой дом № ДД.ММ.ГГГГ, в 1984 году - жилой дом №ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество имеет в соответствии с законом застройщик - объединение «Росколхозздравница», в последствии - ООО «Агрокурорт». 8 августа 1994 года ТОО «Объединение по строительству и эксплуатации межколхозных и межхозяйственных здравниц «Агрокурорт» совместно с другими учредителями создали Товарищество с ограниченной ответственностью «Санаторий Митино». Также по решению учредителей ТОО «Объединение по строительству и эксплуатации межколхозных и межхозяйственных здравниц «Агрокурорт» передало ТОО «Санаторий Митино» два многоквартирных жилых дома (акт от 15 августа 1994 года). В соответствии с нормами Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (ст.4). Одним из основных таких актов является акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости. В настоящее время квартира №ДД.ММ.ГГГГ в доме №ДД.ММ.ГГГГ Торжокского района Тверской области принадлежит на праве собственности ООО «Санаторий Митино», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области 69-АВ №840883 17 января 2014 года. Документами основаниями регистрации права собственности являются - постановление об увеличении уставного капитала ООО «Санаторий Митино» в связи с внесением дополнительного вклада участников общества ООО «Агрокурорт» и внесении изменений в Устав и Учредительный договор Общества от 20.02.2006 №1. Согласно п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10 и ВАС № 22 от 29.04.2010 государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Ответчик представил такое доказательство своего права, а именно свидетельство о праве собственности на квартиру. Согласно статье 49 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Данная позиция также поддержана Торжокским городским судом Тверской области по аналогичному спору в 2003 году по исковому заявлению ФИО5- жителя квартиры №ДД.ММ.ГГГГ в доме №ДД.ММ.ГГГГ д.ДД.ММ.ГГГГ к ООО «Санаторий Митино», ООО «Агрокурорт» об обязании ответчика к заключению договора социального найма квартиры №ДД.ММ.ГГГГ в доме №ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ. Отказывая в удовлетворении исковых требований суд указал, что заключение договора социального найма жилого помещения возможно только в отношении государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, а дом №ДД.ММ.ГГГГ к такому фонду не относится (решение л.З обзц.4). В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. В соответствии с ч. 1 ст. 61 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. А вместе с тем, по аналогии рассматриваемого спора, решением Торжокского городского суда Тверской области от 16 мая 2002 года (дело № 2-443/02 г.) истцам также отказано. В рамках данного спора жители домов №ДД.ММ.ГГГГ обратились с исковым требованием к ООО «Санаторий Митино» о приватизации жилых помещений, предоставленных им для проживания в домах № ДД.ММ.ГГГГ. В процессе судебного разбирательства судом установлено, что жилые дома на его территории построены за счет децентрализованных источников финансирования, то есть на общественные средства, поскольку финансирование осуществлялось за счет колхозов и профсоюзов, а закон о приватизации не предусматривает обязательную приватизацию общественного жилого фонда. Квартиры истцов никогда в государственном или муниципальном жилом фонде не находились и не находятся. Данная позиция была поддержана Определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 02 июля 2002 года, решением Торжокского городского суда Тверской области от 16 мая 2002 года. Судом апелляционной инстанции установлено следующее: спорные квартиры были предоставлены жителям на основании ордеров; до предоставления квартир ранее они также проживали на территории санатория «Митино» Калиниского Совета управления курортами профсоюзов; порядок предоставления помещения конкретным лицам не влияет на вид жилищного фонда. Приведенные выводы судов по аналогичным делам важны для полного и всестороннего рассмотрения настоящего спора. Положения договора социального найма и условия приватизации распространяются только на государственный или муниципальный жилищный фонд. Сходные требования и по настоящему спору, аналогичным правоотношениям уже дана оценка Торжокским городским судом Тверской области. Протокол №44 заседания Профкома от 16 октября 1984 года содержит в списках, в том числе истцов по вышеуказанному делу, которым квартиры для проживания предоставлялись также при выселении из ранее предоставленного частного жилого фонда, в связи с реконструкцией и расширением санатория, как и ФИО3 Сфера применения частного жилищного фонда коммерческого использования не ограничена, и заключение договора коммерческого найма жилого помещения полностью зависит от воли сторон договора. К жилищному фонду коммерческого использования в соответствии с ч. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ относятся помещения, предоставляемые юридическими лицами работникам по договорам коммерческого найма жилого помещения при наличии у них на балансе жилых помещений. Договор коммерческого найма является договором возмездным, поскольку получение прибыли (дохода) в данном договоре является основной целью. Ссылка истца на Решение Собрания Депутатов Торжокского района Тверской области от 1 8 апреля 2017 года №154 «О порядке установления размера в взимания платы за пользование жилыми помещениями муниципального жилищного фонда (плате за наем)» несостоятельна, поскольку данный нормативный акт распространяет свое действие исключительно на муниципальный жилищный фонд и применим только на отношения по найму жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда. При таких обстоятельствах, исковые требования Торжокской межрайонной прокуратуры не подлежат удовлетворению, поскольку ООО «Санаторий Митино» является собственником квартиры №ДД.ММ.ГГГГ, Торжокского района, к недвижимому имуществу, принадлежащему коммерческому предприятию, не применимы правоотношения, регулируемые ст.60, ч.З ст.156 Жилищного кодекса РФ, так как положения договора социального найма распространяются только на государственный или муниципальный жилищный фонд; доводам истца по аналогичным спорам уже дана оценка судом, признавших их несостоятельными. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 39, 40 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ст.ст. 101, 106, 107 ЖК РСФСР, ст.ст. 209, 288, 304 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 56, 149 ГПК РФ, ст.60, ч.З ст.156 ЖК РФ, ст.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ просит в заявленных требованиях отказать в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Агрокурорт» о времени и месте судебного разбирательства извещено, участия в судебном заседании не приняло, об уважительных причинах неявки суд не известило, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представило.

В письменных пояснений ООО «Агрокурорт» указало, что спорная квартира, входящая в состав жилого здания общей площадью 3313,60 кв.м., принадлежала ООО «Агрокурорт» на праве собственности, о чем Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по тверской области была внесена запись за №69-69-25/30/2005-38 от 10.01.2006, было выдано свидетельство на право собственности. Историческая справка применительно к рассматриваемому спору находится в материалах преюдиционного архивного дела №2-51/2005 по иску ФИО5 к ООО «Санаторий Митино» о заключении договора социального найма и встречному иску о выселении, находящегося в Торжокском межрайонном суде Тверской области.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица.

Ознакомившись с исковым заявлением, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. 

На основании статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом.

В силу статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления спорного жилого помещения, жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, относились к общественному жилищному фонду.

Согласно статье 10 (части 1 и 2) указанного Кодекса граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо жилищно-строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

В соответствии со статьей 47 этого же Кодекса на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно статье 50 Жилищного кодекса РСФСР осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Как следует из решения №112 Торжокского районного Совета народных депутатов от 03.07.1984 «О вводе в эксплуатацию зданий жилой застройки района», санаторию «Митино» разрешено эксплуатировать 60-ти квартирный жилой дом дирекции межколхозного санатория «Митино» общей полезной площадью 3130 кв.м., списки на заселение следует согласовать в установленном порядке в исполкомах сельских Советов народных депутатов.

В соответствии с протоколом №44 совместного заседания профкома и партийного бюро санатория «Митино» от 16.10.1984 спорная жилая площадь (квартира №ДД.ММ.ГГГГ дома №ДД.ММ.ГГГГ Торжокского района Тверской области) предоставлена ФИО3 на одного человека, выселяемой с площади 20,0 кв.м. дома №22.

Решением исполнительного комитета Торжокского районного совета народных депутатов №216 от 13.11.1984 утверждены списки на заселение жилой площади в 60-ти квартирном жилом доме №ДД.ММ.ГГГГ, построенном дирекцией по строительству межколхозного санатория «Митино» объединения «Росколхозздравница» МСХ РСФСР. Исполкому Будовского сельского Совета поручено выдать ордера на заселение жилой площади согласно списков.

Постановлением главы администрации Торжокского района №1 от 04.01.1995 предприятие – санаторий «Митино» было ликвидировано. Приказом ЗАО «Тверькурорт» №52 от 05.08.94 имущество санатория «Митино» передано на баланс дирекции по строительству и экслуатации санатория «Митино».

Постановлением правления ООО «Агрокурорт» №33 от 27.07.1994 в связи с вводом в эксплуатацию санаторного комплекса на 500 мест «Митино» в Торжокском районе Тверской области и прекращением деятельности дирекции по строительству МКС «Митино» (постановление правления ООО «Агрокурорт» №34 от 27.07.1994) создано ТОО санаторий «Митино», которому имущество передано в оперативное хозяйственное управление. Учредителями ТОО санаторий «Митино» выступили ТОО объединения по строительству и эксплуатации межколхозных и межхозяйственных здравниц «Агрокурорт» ЛТД, Тверской областной комитет профсоюза работников агропромышленного комплекса, Совет Федерации Тверских профсоюзов, АО «Тверькурорт».

По сведениям администрации Будовского сельского поселения Торжокского района Тверской области, договор социального найма и аренды жилого помещения с ФИО1 администрация не заключала, в архиве администрации сельского поселения хранится копия выданного ордера в отношении ФИО1

Из копии ордера №109 от 26.11.1984, выданного исполнительным комитетом Будовского сельского совета народных депутатов, усматривается, что ФИО3 на семью, состоящей из одного человека, предоставлена квартира №ДД.ММ.ГГГГ дома №ДД.ММ.ГГГГ, жилой площадью 16,8 кв.м, по адресу: санаторий «Митино» Будовского сельского совета на основании решения исполкома Торжокского районного совета народных депутатов №216 от 13.11.1984.

Согласно пояснениям стороны ответчика ранее (до предоставления квартиры) ФИО3 также проживала на территории санатория «Митино» Калиниского Совета управления курортами профсоюзов. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, судом установлено, что спорное жилое помещение на момент предоставления его ФИО3 находилось на балансе санатория «Митино», являющегося организацией, основанной на собственности профсоюзов, то есть общественной, соответственно, относится к общественному жилищному фонду.

Приведенные доказательства в совокупности с приведенными выше правовыми нормами позволяют суду считать установленным, что между сторонами (санаторием «Митино» и ФИО3) возникли отношения по договору найма жилого помещения.

Как следует из справки ТСН «ТСЖ Митино» №309 от 04.06.2020, в квартире №ДД.ММ.ГГГГ дома №ДД.ММ.ГГГГ в ДД.ММ.ГГГГ Будовского сельского поселения Торжокского района Тверской области значится зарегистрированным ФИО1

Судом установлено, что 07 апреля 1999 года в указанное жилое помещение в качестве члена семьи ФИО3 вселен ее сын ФИО1 

06 мая 2000 ФИО3 умерла, что следует из копии свидетельства о смерти серии I-ОН №ДД.ММ.ГГГГ от 10 мая 2000 года. 

Правомерность вселения материального истца в спорное жилое помещение и возникновение у него права пользования этим жилым помещением ответчиком не оспорена.

Статьей 53 Жилищного кодекса РСФСР было установлено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Если они перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Следовательно, материальный истец ФИО1, будучи вселенным в спорную квартиру в качестве члена семьи нанимателя, являясь сыном ФИО3, приобрел право пользования спорным жилым помещением на тех же условиях, что и ФИО3

Согласно части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования, представляющий собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками тких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1,2 настоящей части.

Как следует из копии свидетельства о государственной регистрации права от 17.01.2014, ООО «Санаторий Митино» на основании постановления об увеличении уставного капитала ООО «Санаторий Митино» в связи с внесением дополнительного вклада участником общества ООО «Агрокурорт» и внесением изменений в Устав и Учредительный договор Общества от 20.02.2006 №1, протокола внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью – объединение по строительству и эксплуатации межколхозных и межхозяйственных здравниц «Агрокурорт» от 26.01.2006 №2, протокола внеочередного общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Санаторий Митино» от 20.02.2006 №1, акта передачи основных средств от 15.03.2006, кадастровго паспорта помещения от 14.01.2014 №02-69/14-1-6559, выданного ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области является собственником квартиры, расположенной по адресу: ДД.ММ.ГГГГ.

Истцами инициирован спор, в том числе, о признании за ФИО1 права пользования вышеуказанной квартирой с учетом положений, установленных статьей 60, ч.3 ст.156 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Положения ст.60 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают, что одной из сторон по договору социального найма, наймодателем, является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган самоуправления либо управомоченное им лицо.

Спорное жилое помещение изначально являлось и является частной собственностью, соответственно, ни к государственному, ни к муниципальному жилищному фонду не относился.

Исходя из положений п.2 ч.1 ст.4 Жилищного кодекса российской Федерации правовые отношения по поводу возникновения, изменения, прекращения права пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда регулируются не нормами жилищного законодательства, а нормами гражданского законодательства, а именно: положениями главы 35 ГК РФ.

Поскольку вышеуказанная квартира входит в состав частного жилищного фонда, к жилищным правоотношениям между сторонами не могут быть применены нормы права о договоре социального найма, вследствие чего у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании за ФИО1 права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений, установленных статьей 60, ч.3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, решения Собрания депутатов Торжокского района Тверской области №154 от 18.04.2017.

Исковые требования о возложении на ООО «Санаторий Митино» обязанности произвести перерасчет за наем жилого помещения, расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, за ноябрь, декабрь 2019 года с учетом положений, установленных статьей 60, ч.3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, решения Собрания депутатов Торжокского района Тверской области №154 от 18.04.2017, являясь производными от вышеуказанных, также удовлетворению не подлежат.

Свидетель ФИО6 пояснила в судебном заседании, что является заместителем генерального директора ООО «Санаторий Митино». Она работает в санатории 8,5 лет, за указанный период времени плата за наём жилого помещения не поднималась. Вопрос повышения платы возник в 2019 году. Юридическому лицу, как собственнику жилого фонда, были выставлены счета за капитальный ремонт за три года (ранее счета не приходили), которые ООО «Санаторий Митино» оплатил. В ходе финансового анализа деятельности, касаемой жилого фонда санатория, были проанализированы затраты, выявлен убыток, принято решение о повышении платы за наём в размере 150 рублей за 1 кв.м. площади.

10 июня 2019 года ООО «Санаторий Митино» издан приказ «О вводе новых тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения и юридических лиц, оказываемых ООО «Санаторий Митино», в соответствии с которым с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2019 года установлены тарифы на жилищно-коммунальныеи услуги, оказываемые ООО «Санаторий Митино» для населения, в том числе плата за наем (аренду) жилого помещения: в домах, оборудованных всеми видами благоустройства – 12 рублей за кв.м. общей площади в месяц.

24 сентября 2019 года в вышеуказанный приказ приказом №102ос внесены изменения, в соответствии с которыми плата за наем (аренду) жилого помещения в домах, оборудованных всеми удобствами, для нанимателей, не осуществляющих свою трудовую деятельность в ООО «Санаторий Митино» установлена в размере 150 рублей за кв.м. общей площади жилья ежемесячно.

Приказом ООО «Санаторий Митино» №119-1 от 21.11.2019 на период с 01 января 2020 года по 30 июня 2020 года плата за наем (аренду) жилого помещения установлена аналогичным образом.

В квитанциях, выставленных ФИО1 на оплату спорного жилого помещения, в том числе и за наём жилого помещения, за ноябрь, декабрь 2019 года расчет платы за наём произведен ООО «Санаторий Митино» из расчета 150 рублей за 1 кв.метр площади жилого помещения.

Полагая, что указанным нарушаются права материального истца ФИО1, прокурором иницирован настоящий спор о признании незаконными действий ООО «Санаторий Митиной» по расчету арендной платы за наем жилого помещения, расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, на условиях договора коммерческого найма жилого помещения.

Суд в соответствии с положениями статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Разрешая заявленные исковые требования в указанной части, суд руководствуется следующими правовыми нормами.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найм жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу пункта 1 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 682 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).

Если между сторонами не достигнуто соглашение о размере оплаты для ответчика за жилое помещение, то такой спор может быть разрешен в судебном порядке. При этом, следует учитывать, что расчёт объёма платы за наём жилья должен производиться с опорой на ч. 5 ст. 156 ЖК РФ, то есть так, чтобы у ннимателя жилого помещения не появилось право на денежную поддержку государства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Как следует из установленных судом обстоятельств и не оспаривается сторонами, какого-либо письменного договора или соглашения, определяющего размер платы за жилое помещение, между сторонами ни изначально, ни впоследствии (после смерти ФИО3) заключено не было, в настоящее время договор коммерческого найма материальным истцом не подписан. 

Вместе с тем, сторонами не оспаривается, что до ноября 2019 года плата за наем спорного жилого помещения рассчитывалась наймодателем (ООО «Санаторий Митино») исходя из 12 рублей за 1 кв.м. общей площади жилья ежемесячно, а также оплачивалась в таком размере нанимателем (ФИО1), соответственно, между сторонами фактически было достигнуто соглашение, определяющее размер платы за жилое помещение, что подтверждается соответствующими действиями сторон.

Отсутствие у сторон письменной формы договора в соответствии с действовавшим Гражданским кодексом РСФСР (статья 45) само по себе не влечет недействительность договора, поскольку это прямо не указано в законе. В течение всего указанного периода времени ответчиком не предпринималось каких-либо действий по прекращению права пользования материального истца спорной квартирой, то есть сложившиеся отношения были одобрены.

Таким образом, ООО «Санаторий Митино» в одностороннем порядке изменил размер платы за жилое помещение, что законом не допускается, а потому влечет за собой незаконность указанных действий.

При указанных обстоятельствах заявленные исковые требования о признании незаконными действий ООО «Санаторий Митино» по расчету размера платы за наём спорного жилого помещения на условиях договора коммерческого найма жилого помещения, исходя из самостоятельно установленной платы за жилое помещение, с чем не согласен наниматель, подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о немедленном исполнении решения суда, суд руководствуется положениями статьи 212 Гражданского процессукального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. При допущении немедленного исполнения решения суд может потребовать от истца обеспечения поворота его исполнения на случай отмены решения суда. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Учитывая, что истцами не приведены конкретные обстоятельства, являющиеся основаниями для обращения состоявшегося решения к немедленному исполнению, суд полагает в удовлетворении указанного ходатайства отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Торжокского межрайонного прокурора, действующего в интересах ФИО1, к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий Митино» удовлетворить частично.

Действия общества с ограниченной ответственностью «Санаторий Митино» по расчету размера арендной платы за наем жилого помещения (из расчета 150 рублей за 1 кв.м. общей площади жилого помещения), расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ на условиях договора коммерческого найма жилого помещения, признать незаконными.

В удовлетворении исковых требований, заявленных Торжокским межрайонным прокурором в защиту интересов ФИО1, о признании за ФИО1 права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений, установленных статьей 60, частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, решением Собрания депутатов Торжокского района Тверской области №154 от 18 апреля 2017 года; возложении на ООО «Санаторий Митино» обязанности произвести перерасчет за наем вышеуказанного жилого помещения с учетом положений, установленных статьей 60, частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, решением Собрания депутатов Торжокского района Тверской области №154 от 18 апреля 2017 года, отказать.

В обращении решения к немедленному исполнению отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Торжокский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись Е.Ю. Арсеньева

Решение в окончательной форме изготовлено 06 августа 2020 года.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

1версия для печати