Дело № 3а- 92/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 13 марта 2020 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Григорьевой Н.М.,

при ведении протокола помощником судьи Малышевой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит, согласно уточнению требований, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 22811+/- 1321 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 30.12.2016 г., что составляет 1.200.000 руб. 

Помимо того, административный истец просит обязать ответчика внести изменения в государственный кадастр недвижимости о новой кадастровой стоимости. 

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка. После изменения категории земли и вида разрешенного использования в 2016 году кадастровая стоимость земельного участка существенно изменилась, увеличилась с 183.400 руб. до 14.173.158 руб. Как указывает административный истец, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

Участок отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - общественно-деловые организации, учреждения, управления. 

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области. 

В качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области и администрация муниципального образования Копорское сельское поселение Ломоносовского района Ленинградской области (далее также – администрация МО Копорское сельское поселение). 

В письменных возражениях представитель Правительства Ленинградской области сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке объекта, в отношении которого заявлен спор (л.д. 149). 

После представления административным истцом откорректированного отчета об оценке объекта от 12.02.2020 г. № АЦ244-12.19, представитель Правительства Ленинградской области указала на то, что подобранные оценщиком аналоги не сопоставимы с объектом оценки ни по категории земли, ни по виду разрешенного использования: аналоги имеют категорию сельскохозяйственного назначения, а один из объектов –аналогов расположен в другом районе - Кингисеппском. 

Остальные, ранее имевшиеся у Правительства Ленинградской области замечания устранены, с учетом предоставления административным истцом откорректированного отчета от 12.02.2020 г. и полученных объяснений оценщика, допрошенного в качестве свидетеля судом. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление Росреестра ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. 

Земельный участок с кадастровым №, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости 11.02.2009 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. В соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 №222, для расчета кадастровой стоимости указанного земельного участка применялось среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) для 7 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства), земель населенных пунктов, расположенных в с. Копорье Ломоносовского района Ленинградской области, в размере 621,33 руб./кв.м.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, в отношении которого заявлены требования, составляет 14.173.158 руб. 63 коп., исходя из площади - 22.811 кв.м и УПКС - 621,33 руб./кв.м, дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 30.12.2016 г. 

В представленном отзыве на исковое заявление представитель администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области указал на несогласие с отчетом по доводам, аналогичным тем, что приведены Правительством Ленинградской области.

Глава администрации МО Копорское сельское поселение представил отзыв, просит отказать в удовлетворении требований, не согласен с выводом оценщика о том, что в анализируемом массиве земельных участков преобладают земли сельхозназначения, вследствие чего участок сопоставим по стоимости с указанными землями. В отзыве сослался на то, что массив, на территории которого расположен участок, в соответствии с постановлениями администрации МО Копорское сельское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области от 01.02.2013 г. №6а и 7а, является массивом комплексной жилой застройки, на территории которого планируется разместить зону рекреации, включающую в себя конно-спортивный клуб, теннисные корты, футбольную спортивную базу, базу отдыха, СПА-центр. С учетом изложенного, по мнению администрации МО Копорское сельское поселение, представляется необоснованным использование в качестве объектов-аналогов земельных участков, относящихся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» и имеющих вид разрешенного использования «для сельского хозяйства». 

Административный истец явился в судебное заседание, поддержал заявленные требования в редакции заявления, поступившего в суд 02.03.2020г., явившаяся представитель Правительства Ленинградской области пояснила, что замечания к отчету сняты в связи с получением пояснений от оценщика ФИО4, допрошенного в качестве свидетеля. Глава администрации МО Копорское сельское поселение, принявший участие в рассмотрении дела, поддержал представленный отзыв. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, администрация муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, представителей для участия в судебном заседании не направили. 

По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость; налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания ( п.1.1 ст. 391 Налогового кодекса российской Федерации).

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость ( абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 22811+/- 1321 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – общественно-деловые организации, учреждения, управления (л.д. 114-115). 

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 30.12.2016 г. в размере 14.173.158 руб. 63 коп. ( л.д. 113). 

С настоящим иском административный истец обратился в суд 27.12.2019 г., т.е. в пределах установленного пятилетнего срока.

Согласно представленному административным истцом в ходе рассмотрения дела уточненному отчету об оценке АЦ244-12.19 от 12.02.2019 г. рыночная стоимость объекта, в отношении которого заявлены требования, составляет на дату оценки 30.12.2016 г. 1.200.000 руб. 

Представленный отчет составлен оценщиком ФИО4 Оценщик является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр 14.01.2016 г.; оценщиком получен квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 16.03.2018 г. № 55, срок действия аттестата – до 16.03.2021 г. Представлены также сведения о страховании ответственности оценщика и юридического лица, сотрудником которого является оценщик - ООО 

<

данные изъяты>. 

Оценивая представленный истцом отчет об оценке от 12.02.2020, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям статей 1,11,20 Закона об оценке, не вызывает сомнений в достоверности, подготовлен лицом, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, и признается допустимым доказательством. Отчет содержит подробное описание исследования, основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 297)", «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2»), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 299), «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611).

Отчет основан на анализе рынка объекта оценки, анализе других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, при оценке использован сравнительный подход, при этом нецелесообразность использования иных методов подхода оценщиком мотивирована. 

Ближайшее окружение объекта оценки представлено землями населенных пунктов, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное значение. Объект оценки расположен у окраины д. Широково Копорского сельского поселения, крупные автомагистрали отсутствуют, уровень интенсивности пешеходных потоков – низкий; ближайшее окружение – неосвоенные земельные участки для сельскохозяйственного использования, назначение категорий: населенные пункты. 

С учетом полученных в результате допроса оценщика в качестве свидетеля сведений, суд полагает возможным оценить представленный отчет от 12.02.2020 г. как достоверное доказательство стоимости принадлежащего истцу объекта, приведенные административным ответчиком и администрацией МО Копорское сельское поселение замечания не свидетельствуют об обратном. Так, принятые оценщиком объекты-аналоги (земельные участки, стр. 76, 78,81 отчета) находятся в деревнях, отнесены к землям населенных пунктов, как и оцениваемый объект; имеют сходные с оцениваемым объектом характеристики. Ранее, до 2016 года оцениваемый земельный участок относился к землям сельскохозяйственного производства, в связи с чем оценщиком применена соответствующая корректировка (стр. 59 отчета), цена скорректирована в большую сторону. Объект-аналог, расположенный в Кингисеппском районе, использовался оценщиком при определении цены, как наиболее близкий по расположению к оцениваемому, поскольку оба района (Ломоносовский и Кингисеппский) равноудалены от Санкт-Петербурга. 

Помимо того, вопреки возражениям администрации МО Копорское сельское поселение об отнесении участка к рекреационной зоне, планируемые в будущем улучшения не могут быть учтены при определении рыночной стоимости объекта на дату оценки - 30.12.2016 года, поскольку на указанной территории улучшений в виде объектов для спорта и отдыха не было построено ни на дату оценки, и не имеется в настоящее время. Ни на дату оценки, ни на дату осмотра оценщиком спорного объекта, массив участков, в котором расположен объект оценки, не использовался ни под жилую застройку, ни под зону рекреации. Улучшения, о которых заявляет администрация МО Копорское сельское поселение, могли бы учитываться при их фактическом наличии, в том числе при последующей государственной кадастровой оценке. Корректировка цены на вид разрешенного использования оцениваемого участка была оценщиком применена (стр. 59 отчета). 

Доказательств недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка, которые опровергали бы выводы оценщика и свидетельствовали бы об иной стоимости объекта, в отношении которого рассматриваются требования, административными ответчиками и заинтересованным лицом не приведено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, хотя судом такое право разъяснялось 07.02.2020 г. (л.д. 161), а также предлагалось заявить ходатайство о назначении экспертизы в судебном заседании 13.03.2020 г. С учетом изложенного, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости исходя из доказанной отчетом об оценке, в размере 1.200.000 руб.

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, поэтому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка следует считать дату обращения в суд - 27.12.2019 г. 

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 22811+/- 1321 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – общественно-деловые организации, учреждения, управления, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 1.200.000 рублей ( один миллион двести тысяч рублей), по состоянию на 30 декабря 2016 года. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 27 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Григорьева Н.М.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 марта 2020 года