Дело № 3а-19-2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Синицыной Т.А.

при секретаре Никулиной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 23.12.2016 обратились в суд с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером **:158, общей площадью 180 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 8100 000 рублей по состоянию на 19.04.2016 г.; а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **:160, общей площадью 90 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 4 170 000 рублей по состоянию на 19.04.2016 г.

В обоснование заявленных требований ФИО1, ФИО2 указали, что ФИО1 является собственником указанного выше земельного участка с кадастровым номером **:158, общей площадью 180 000 кв.м, а ФИО2 земельного участка с кадастровым номером **:160, общей площадью 90 000 кв.м. Кадастровая стоимость земельных участков составляет 26690400 рублей (**:158) и 13345200 рублей (**:160), что не соответствует их рыночной стоимости по состоянию на 19.04.2016, определенной в отчете независимого оценщика, на который получено положительное экспертное заключение.

Административные истцы ФИО1, ФИО2, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие, на удовлетворении заявленных требований настаивают. 

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что Земельный участок с кадастровым номером **:160, общей площадью 90 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, расположенного по адресу: ****, принадлежат на праве собственности ФИО2, о чем в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 06.05.2016 (л.д. 14).

Земельный участок с кадастровым номером **:158, общей площадью 180 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, расположенного по адресу: ****, принадлежат на праве собственности ФИО1, о чем в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 06.05.2016 (л.д. 15).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

По смыслу абзаца первого статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности, дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, вступившим в силу с 01.01.2014, были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средние (взвешенные по площади) значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края. Спорные земельные участки в массовую оценку не вошли. 

Земельные участки с кадастровыми номерами **:158 и **:160 образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером **:3 и поставлены на кадастровый учет. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **:158 была определена в размере 26690400 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **:160 была определена в размере 13345200 рублей, с применением среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения преобразуемого земельного участка – 148,28 кв.м путем умножения площади образованных земельных участков (180000 х 148,28=26690400; 90000 х 148,28=13345200).

Кадастровая стоимость утверждена на основании акта филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю 19.04.2016.

Таким образом, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **:158 и **:160 является 19.04.2016, то есть дата внесения в ГКН сведений об образовании нового земельного участка.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

ФИО1, ФИО2, являясь собственниками спорных объектов недвижимости, по которому земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вправе поставить вопрос об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости земельных участков административные истцы представили отчеты об оценке от 12.12.2016 № 148-1/16 и 12.12.2016 № 148-2/16 составленные ООО «Компромисс» на предмет определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 19.04.2016.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **:158 в соответствии с отчетом № 148-1/16 от 12.12.2016 составила 8100 000 рублей, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **:160 – 4 170000 рублей в соответствии с отчетом № 148-2/16 от 12.12.2016, что существенно расходится с кадастровой стоимостью, утвержденной актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю 19.04.2016, и, следовательно, влияет на права ФИО1 и ФИО2, которые являются плательщиками земельного налога, рассчитанного из кадастровой стоимости.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. 

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета № 148-1/16 от 12.12.2016 (земельный участок **:158) описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объектов оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана цена за 1м2 площади участка. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на стр. 40-46 отчета.

В качестве объектов сравнения в отчете № 148-1/16 от 12.12.2016 использованы данные о предложениях на продажу пяти земельных участков, информация о которых является проверяемой. Информация об объектах-аналогах получена из электронной базы «Резон», электронный каталог «Метросфера», база данных Росреестра.

Суд считает, что при подготовке данного отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. 

Объекты сравнения выбраны оценщиком с учетом следующих критериев: передаваемые имущественные права (право собственности); условия финансирования (единый платеж, собственные денежные средства); условия продажи (рыночные, предложение или продажа); состояние рынка (3 квартал 2015-1 квартал 2016); местоположение (Пермский край); сегмент рынка (земли сельскохозяйственного назначения, под садоводство, ЛПХ); наличие улучшений (свободные земельные участки); площадь (максимально приближенная к площади объекта сравнения).

При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемых земельных участков. Как следует из отчета об оценке (№ 148-1/16 от 12.12.2016), в результате анализа рынка земельных участков Пермского края были выбраны аналоги и произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки согласно сравнительному анализу объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения (передаваемые имущественные права, условия финансирования, скидка на торг, объем получаемых прав, дата продажи, местоположение, площадь участка, разрешенное использование земельного участка, подъездные пути, наличие коммуникаций). Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7.

Оценщиком произведены корректировки - на условия продажи по объекту-аналогу № 1 и 5, поскольку цена сделки аналогов не известна. Корректировка принята равной 13 %. Корректировка к объектам-аналогам № 2, 3, 4 не применялась, так как у данных объектов известна цена сделки. 

Корректировка на дату продажи не применена, поскольку существенных отличий в стоимости не произошло. 

Поскольку согласно зонированию муниципальных образований Пермского края Добрянский район (объект оценки) и Пермский район (объекты аналоги) расположены в одной зоне – 2, корректировка на местоположение оценщиком не применялась.

Так как корректировка на площадь учитывает недостаток или избыток площадей для предполагаемого использования, с учетом того, что площадь объектов аналогов взятых для сравнения меньше по площади, чем сравниваемый объект, оценщиком применена корректировка на площадь 3 %.

Земельный участок (объект оценки) отнесен к категории земли сельскохозяйственного назначения, предназначенный для садоводства. Объекты аналоги № 2, 3, 4, 5 полностью соответствуют объекту оценки, корректировка на разрешенное использование земельного участка в отношении них оценщиком не применялась. Объект аналог № 1 отнесен к категории земельных участков сельскохозяйственного назначения для ЛПХ. Оценщик пришел к выводу не применять корректировку на разрешенное использование земельного участка в отношении данного объекта аналога, так как стоимость у них не отличается. Иные корректировки также оценщиком не применялись. Описание корректировок со ссылкой на нормативные источники и обоснование их применения, либо не применения дано оценщиком на стр. 47-52 отчета.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет № 148-1/16 от 12.12.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **:158 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

Как видно из отчета № 148-2/16 от 12.12.2016 (земельный участок **:160) описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объектов оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана цена за 1м2 площади участка. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на стр. 40-46 отчета. 

В качестве объектов сравнения в отчете № 148-2/16 от 12.12.2016 использованы данные о предложениях на продажу пяти земельных участков, информация о которых является проверяемой. Информация об объектах-аналогах получена из электронной базы «Резон», электронный каталог «Метросфера», база данных Росреестра.

Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. 

Объекты сравнения выбраны оценщиком с учетом следующих критериев: передаваемые имущественные права (право собственности); условия финансирования (единый платеж, собственные денежные средства); условия продажи (рыночные, предложение или продажа); состояние рынка (3 квартал 2015-1 квартал 2016); местоположение (Пермский край); сегмент рынка (земли сельскохозяйственного назначения, под садоводство, ЛПХ); наличие улучшений (свободные земельные участки); площадь (максимально приближенная к площади объекта сравнения).

При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемых земельных участков. Как следует из отчета об оценке (№ 148-2/16 от 12.12.2016), в результате анализа рынка земельных участков Пермского края были выбраны аналоги и произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки согласно сравнительному анализу объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения (передаваемые имущественные права, условия финансирования, скидка на торг, объем получаемых прав, дата продажи, местоположение, площадь участка, разрешенное использование земельного участка, подъездные пути, наличие коммуникаций). Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7.

Оценщиком произведены корректировки - на условия продажи по объекту-аналогу № 1 и 5, поскольку цена сделки аналогов не известна. Корректировка принята равной 13 %. Корректировка к объектам-аналогам № 2, 3, 4 не применялась, так как у данных объектов известна цена сделки. 

Корректировка на дату продажи не применена, поскольку существенных отличий в стоимости не произошло. 

Поскольку согласно зонированию муниципальных образований Пермского края Добрянский район (объект оценки) и Пермский район (объекты аналоги) расположены в одной зоне – 2, корректировка на местоположение оценщиком не применялась.

Земельный участок (объект оценки) отнесен к категории земли сельскохозяйственного назначения, предназначенный для садоводства. Объекты аналоги № 2, 3, 4, 5 полностью соответствуют объекту оценки, корректировка на разрешенное использование земельного участка в отношении них оценщиком не применялась. Объект аналог № 1 отнесен к категории земельных участков сельскохозяйственного назначения для ЛПХ. Оценщик пришел к выводу не применять корректировку на разрешенное использование земельного участка в отношении данного объекта аналога, так как стоимость у них не отличается. Иные корректировки также оценщиком не применялись. Описание корректировок со ссылкой на нормативные источники и обоснование их применения, либо не применения дано оценщиком на стр. 47-52 отчета.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет № 148-2/16 от 12.12.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **:160 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

Административными истцами представлены в суд положительные экспертные заключения НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № ЭП-211216/2-П от 21.12.2016 на отчет об оценке от 12.12.2016 № 148-2/16, подготовленный ООО «Компромисс» и № ЭП-211216/1-П от 21.12.2016 на отчет об оценке от 12.12.2016 № 148-1/16 подготовленный ООО «Компромисс».

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административным ответчиком не представлено.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельных участков, чем отражено в отчетах об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ФИО1, ФИО2 подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость: 

- земельного участка с кадастровым номером **:158, общей площадью 180 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, расположенного по адресу: ****, следует установить в размере рыночной стоимости 8100 000 рублей по состоянию на 19.04.2016;

- земельного участка с кадастровым номером **:160, общей площадью 90 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, расположенного по адресу: ****, следует установить в размере рыночной стоимости 4 170 000 рублей по состоянию на 19.04.2016. 

В соответствии с частью 3 статьи 249 КАС РФ, в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В связи с чем, суд считает возможным указать в резолютивной части решения на дату подачи ФИО1, ФИО2 заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков 23.12.2016, то есть дату их обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что ФГБУ «ФКП Росреестра» заявленные ФИО1, ФИО2 требования не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Датой подачи ФИО1, ФИО2 заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, считать дату обращения в суд – 23 декабря 2016 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:158, общей площадью 180 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 8100 000 рублей по состоянию на 19 апреля 2016 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:160, общей площадью 90 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 4 170 000 рублей по состоянию на 19 апреля 2016 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 3 февраля 2017 года.

Судья –