дело № 3а-35/2021

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

г. Элиста 11 октября 2021 года

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе: 

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Корниенко Т.А.,

с участием представителя административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости двух земельных участков в размере их рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что на основании договоров переуступки права аренды земельного участка является арендатором двух земельных участков, расположенных по адресу: *, с кадастровыми номерами: * и *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Кадастровая стоимость земельных участков согласно приказу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од «Об утверждении результатов кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия» составила, соответственно, 244679,54 руб. и 221154,64 руб. Считает, что результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, которая применяется для определения арендной платы за земельные участки, затронуты ее права и обязанности. В этой связи истец обратилась за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка к независимому оценщику К., согласно отчету которого от 21 мая 2021 года № * рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * составила 59500 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - 54000 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость каждого из земельных участков в размере, равном его рыночной стоимости - в соответствии с отчетом оценщика.

10 сентября 2021 года в суд поступило письменное ходатайство ФИО2 об исключении из числа административных ответчиков Правительства Республики Калмыкия.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 29 сентября 2021 года из числа административных ответчиков исключено Правительство Республики Калмыкия, одновременно к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия, Д., А.

Административный истец ФИО2, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО1 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, представители заинтересованных лиц – филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрации Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия, заинтересованные лица - Д., А., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив никаких доводов и возражений по заявленным административным исковым требованиям.

Поскольку установленных статьями 150, 152 КАС РФ оснований отложения судебного разбирательства административного дела не имеется, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, признав причину их неявки неуважительной.

Разрешая по существу заявленные в административном исковом заявлении требования, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, в частности, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 июля 2021 года № *, земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (для строительства откормочника стойлового содержания скота), имеется ограничение прав в виде аренды сроком действия с 4 февраля 2019 года по 12 июля 2060 года, ограничение установлено в пользу ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 12 июля 2011 г., дополнительного соглашения к договору аренды от 12 июля 2011 года, договора переуступки права аренды (перенайма) земельного участка от 24 января 2019 г.

Из содержания договора аренды земельного участка от 12 июля 2011 г. № * усматривается, что между Администрацией Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия и Д. заключен договор аренды земельного участка, согласно которому предметом договора является земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (для строительства откормочника стойлового содержания скота). Согласно п. 2.1 договор заключен сроком с 12 июля 2011 г. по 12 июля 2021 г.. В силу п. 3 указанного договора арендная плата вносится ежеквартально, арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату согласно прилагаемому расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Дополнительным соглашением от 26 апреля 2012 г. к вышеуказанному договору внесены изменения в части установления срока договора аренды земельного участка – «до 12 июля 2060 года».

Из содержания договора переуступки права аренды земельного участка от 24 января 2019 года следует, что между Д. и ФИО2 заключен договор переуступки права аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12 июля 2011 г., заключенному между Администрацией Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия и Д. сроком по 12 июля 2060 года, договор переуступки права аренды зарегистрирован 04.02.2019 г. в Едином государственном реестре недвижимости за рег. № *. Предметом договора переуступки права аренды земельного участка является земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью * кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (для строительства откормочника стойлового содержания скота), расположенный по адресу: *. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 июля 2021 года № *, земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (строительство откормочника), имеется ограничение прав в виде аренды сроком действия с 4 февраля 2019 года по 12 июля 2060 года, ограничение установлено в пользу ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 9 августа 2012 г., договора переуступки права аренды (перенайма) земельного участка от 24 января 2019 г.

Из содержания договора аренды земельного участка от 9 августа 2012 г. № * усматривается, что между Администрацией Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия и А. заключен договор аренды земельного участка, согласно которому предметом договора является земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (строительство откормочника). Согласно п. 2.1 договор заключен сроком с 9 августа 2012 г. по 9 августа 2061 г. В силу п. 3 указанного договора арендная плата вносится ежеквартально, арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату согласно прилагаемому расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Из содержания договора переуступки права аренды земельного участка от 24 января 2019 года следует, что между А. и ФИО2 заключен договор переуступки права аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 9 августа 2012 г., заключенному между Администрацией Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия и А. сроком по 9 августа 2061 года, договор переуступки права аренды зарегистрирован 04.02.2019 г. в Едином государственном реестре недвижимости за рег. № *. Предметом договора переуступки права аренды земельного участка является земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью * кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (строительства откормочника), расположенный по адресу: *. 

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од утверждены результаты кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия. В соответствии с указанным нормативным актом кадастровая стоимость арендуемых ФИО3 земельных участков составила: с кадастровым номером * – 244679,54 руб., с кадастровым номером * – 224287,21 руб., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, соответственно, от 24 августа 2021 г. № * и от 24 августа 2021 г. № *, выданными филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, в отношении указанных земельных участков кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2019 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью арендуемых земельных участков, административный истец обратилась за проведением оценки его рыночной стоимости к независимому оценщику К., согласно отчету которого от 21 мая 2021 года № * рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составила: с кадастровым номером * – 59500 руб., с кадастровым номером * – 54000 руб.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке от 21 мая 2021 года № * приведено описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Применена корректировка между ценой предложения и ценой продажи земельных участков с учетом доверительного интервала уторгования (22,2-24,1%) согласно справочнику оценщика недвижимости (2018 год, под редакцией ФИО4, земельные участки, часть 2, табл.79), публикация продаж объектов-аналогов была осуществлена в период с июля по октябрь 2018 года, то есть в разумно допустимый период (6-3 месяца), предшествующий дате, по состоянию на которую проведена оценка, дата предложения актуальна на дату оценки, в связи с чем, корректировка по дате предложения не проводилась. Осуществлена корректировка по виду разрешенного использования земельных участков относительно объектов- аналогов 1 и 2 (коэффициент - 2,17), поскольку указанные объекты предназначены для сельскохозяйственного использования, другие анализируемые объекты и объекты оценки – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Для аналогов 3 и 5 применена поправка на местоположение земельных участков (в зависимости расположения относительно крупных автомагистралей), которая согласно справочнику оценщика недвижимости 2018 г., под редакцией ФИО4, том 3, Н.Новгород, стр. 135, составила - 1,45. Учтена частичная невозможность подключения к инженерным коммуникациям по объекту-аналогу 3 (применен коэффициент 0,91). Выполнена корректировка на масштаб земельных участков на основании данных, справочника оценщика недвижимости 2018 г., под редакцией ФИО4, том 3, стр. 147, соответствующий расчет приведен на стр. 55 отчета, коэффициент ко всем аналогам составил 1,20. Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от результатов расчета после применения всех корректировок. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 1 января 2019 года.

Оценщик К. включен в реестр оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» 11 мая 2012 г. под регистрационным № * (свидетельство саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», срок действия до 31.12.2021 г), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № * от 21 сентября 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», диплом ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный экономический университет» по программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серии * № * от 20 января 2012 года; ответственность оценщика застрахована в Страховом акционерном обществе «ВСК» (страховой полис № * от 30 апреля 2021 года, сроком действия до 04.05.2022 г.).

С учетом изложенного, представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оценив представленный истцом отчет об оценке от 21 мая 2021 года № * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования: 1) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 59500 рублей по состоянию на 1 января 2019 года; 2) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 54000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть – 16 августа 2021 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 59500 (пятьдесят девять тысяч пятьсот) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 54000 (пятьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 августа 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров

Мотивированное решение составлено 11 октября 2021 года.