Дело № 2-211/2023

37RS0010-01-2022-003481-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2023 года город Иваново

Ленинский районный суд г. Иваново в составе: 

председательствующего судьи Андреевой М.Б.,

при помощнике ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, дополнительного соглашения от 06.10.2022 к договору купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

Исковые требования мотивированы тем, что истица является инвалидом первой группы, самостоятельно не передвигается, нуждается в постороннем уходе и помощи. Под давлением со стороны ответчика, истец подписала какие-то документы, позже выяснилось, что это был договор купли-продажи квартиры, по которому она продала квартиру ответчику, однако, денег ответчик истцу не заплатил. ФИО2, сын истца и ответчик по делу, в квартире истца никогда не проживал, но зарегистрирован, имеет ключи от входной двери. Истец обращалась в Ленинский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением о признании ответчика не приобретшим права пользования квартирой, которая принадлежит ей на праве собственности по адресу: 

<

адрес>. 

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение. Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

В ходе судебного разбирательства стороной истца исковые требования были изменены, также истец просила признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи квартиры.

Истец в судебное заседание не явился, для участия в деле направила своего представителя по доверенности.

В ходе судебного разбирательства представитель истца по доверенности ФИО4 поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, заявлении об изменении исковых требований, письменных пояснениях по иску, пояснив в судебном заседании, что истица является инвалидом первой группы, договор и дополнительное соглашение к нему содержат невыгодные условия для истца, денег ответчик истцу не заплатил, состояние здоровья ФИО1 и возраст влияют на ее неспособность противоречить сыну, который оказывал на нее психологическое давление при подписании данного договора, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, для участия в деле направил своего представителя по доверенности.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 исковые требования не признал, в судебном заседании пояснил, что доводы стороны истца не нашли своего подтверждения, по заключению экспертизы ФИО2 не агрессивен по отношению к своей матери, сделка имеет свою цену, просил в иске отказать.

Выслушав пояснения участников процесса, показания свидетелей, судебного эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно условиям договора продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру. 

В соответствии с пунктом 3 договора квартира оценена в 3000000 руб. и установлен следующий порядок оплаты стоимости недвижимого имущества: продавец получил от покупателя сумму в размере 3000000 руб. до подписания договора купли-продажи полностью наличными деньгами (том 1 л.д. 47-48).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Росреестр с заявлением о приостановлении государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, в котором указала, что сделка была совершена под угрозой применения насилия.

Однако, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на спорную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Кроме того, судом установлено, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ выдала нотариальную доверенность ФИО2, удостоверенную нотариусом ФИО6, зарегистрировано в реестре №-н/37-2022-5-1176.

На основании указанной доверенности ФИО2 было подписано Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ как со стороны ФИО1, как продавца, так и со своей стороны, как покупателя. 

Согласно данного соглашения, в пункт 3 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ изложен в новой редакции: «Стороны оценивают указанную квартиру по адресу: ивановская область, 

<

адрес> размере 30000000 руб. Покупатель обязуется оплатить цену квартиры, установленную договором, в следующие сроки: - ежемесячно начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ по 5000 руб. в месяц; - оставшуюся часть цены до ДД.ММ.ГГГГ.»

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом и т.д. 

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

На основании ст. 153 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками. 

Как следует из ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). 

В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. 

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки. 

В силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной нормы права для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершения им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование к своей выгоде.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, пенсионерка, является инвалидом первой группы, из дома не выходит, по своему состоянию здоровья и социальному статусу истец нуждается в дополнительной поддержке, постороннем уходе и помощи. Близких родственников, кроме сына (ответчика по делу) у истца не имеется.

Из показаний свидетеля ФИО7, данных ею в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что она оказывает помощь ФИО1 в быту, приносит еду, помогла с оформлением социального работника, поскольку у ФИО1 был перелом шейки бедра, плохое зрение.

Согласно Заключению эксперта, выполненного специалистами ООО «Центр психологического здоровья» «Крепкий орешек», ФИО8 несамостоятельна, зависима, ориентируется на мнение других и нуждается в поддержке, советах и одобрении окружающих, отсутствует инициатива и смелость в выборе собственной линии поведения, внушаемая. В силу возраста, личностных особенностей, снижающегося интеллекта, повышенной внушаемости, находясь под влиянием третьих лиц, ФИО8 могла неверно оценить фактические обстоятельства, связанные с владением, пользованием и распоряжением принадлежащей ей квартиры (том 1 л.д. 231-239).

В судебном заседании судебный эксперт ФИО10 выводы судебной экспертизы поддержала. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО8 находится в тяжелых жизненных обстоятельствах и полностью зависит от помощи посторонних лиц, в том числе, в первую очередь от помощи своего сына ФИО9

В судебном заседании было установлено, что денежных средств от продажи квартиры ФИО8 от ответчика, своего сына ФИО9, не получала, ни при подписании договора купли-продажи, ни после. Данное обстоятельство стороной ответчика не оспаривается.

Условия оплаты, которые были изложены в Дополнительном соглашении, носят явно невыгодный характер для ФИО1, поскольку, окончательный расчет по договору предполагается в 2051 году, когда ФИО1, инвалиду 1 группы, исполнится 101 год, при этом, следует отметить, что размер суммы ежемесячной выплаты столь незначителен (5000 руб.), что также свидетельствуют о невыгодности заключенной сделки для истца. 

Ответчик же при заключении договора купли-продажи квартиры на указанных условиях, осведомленный о нуждаемости своей матери в постороннем уходе, заботе, помощи, в силу ее возраста, состояния здоровья, зависимости ее от него, получил выгоду в виде имущества, при этом не понес затраты на его приобретение.

Таким образом, судом установлена совокупность условий для признания данной сделки кабальной.

Кроме того, при рассмотрении требований истца о признании Дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, суд исходит из следующего.

Как следует из пояснений истца, ее представителя в судебном заседании, истец не знала о том, что ответчик составил и подписал сам и от ее имени, как продавца, действуя на основании доверенности, выданной ему истцом, с одной стороны, и от себя, как покупателя, с другой стороны, Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, изменив порядок оплаты по договору купли-продажи квартиры в одностороннем порядке.

В силу ч. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, является недействительной сделкой по основаниям п. 3 ст. 179 ГК РФ, поскольку истец в силу возраста и по состоянию своего здоровья нуждающаяся в постороннем уходе и помощи, находилась в тяжелых обстоятельствах и на крайне не выгодных для себя условиях подписала Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, лишившись единственного жилья, при этом покупатель (ответчик по делу), осведомленный о перечисленных обстоятельствах, использовал к своей выгоде. 

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что истец была обманута ответчиком, поскольку указанные лица денежные средства за спорное жилое помещение ответчик передавать не желал и не передали.

Совокупность исследованных судом первой инстанции доказательств позволили суду сделать обоснованный вывод о том, что исковые требования истца о признании договора купли-продажи недействительным подлежат удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку, денежные средства по договору купли-продажи квартиры от ответчика истцу не передавались, то оснований для взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств по сделке не имеется.

То обстоятельство, что стороной истца при обращении в суд были заявлены исковые требования о признании сделки недействительной по основаниям насилия и угрозы, а суд приходит к выводу о недействительности сделки, совершенной под влиянием неблагоприятных обстоятельств, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. 

Таким образом, суд признает недействительным Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ 

Применяя последствия недействительности указанной сделки, суд возвращает ФИО1 право собственности на указанную квартиру, прекратив право собственности ФИО2 на данное недвижимое имущество. В этой связи должна быть аннулирована запись в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру. таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО8 к ФИО9 удовлетворить частично.

Признать недействительными Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО9 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, аннулировать запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности. Признать право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес> за ФИО8.

В удовлетворении остальной части требований ФИО8 отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г. Иваново в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья М.Б.Андреева 

Мотивированное решение составлено 16.11.2023.