Дело № 3а-400/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000215-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 2 июня 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания бани, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 336 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО4 (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 336 000 рублей. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила 5 536 958, 77 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в административном деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером 76:20:030104:1, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания бани, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 5 536 958, 77 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:20:030104:1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 2 336 000 рублей. 

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом.

В рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что оценщик безосновательно в качестве аналогов отобрал земельные участки, расположенные в городе Тутаев Ярославской области, тогда как более сопоставимым по экономическим показателям на территории Ярославской области для города Рыбинск является город Ярославль.

Рынок земельных участков торгово – офисного назначения города Ярославля оценщиком не проанализирован.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из Отчета об оценке и дополнительных пояснений оценщика ФИО2 следует, что исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки – земельного участка, расположенного на окраине города Рыбинск, при отсутствии достаточного пешеходного и автомобильного трафика, она пришла к выводу о том, что более сопоставимыми по местоположению с данным земельным участком будут участки, расположенные не в городе Ярославль, имеющем существенные преимущества в социально – экономических показателях, а в городе Тутаев – городском поселении, приближенном к городу Рыбинск и имеющем схожие характеристики с местоположением земельного участка административного истца – объекта оценки.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, приведенные выводы оценщика вполне обоснованы и подтверждены. 

В соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 различия между объектом оценки и аналогами, в частности различия по площади, нивелированы оценщиком путем применения соответствующих корректировок, обоснования применения которых и их величину Отчет содержит.

В возражениях административного ответчика и заинтересованного лица на Отчет приведены доводы о том, что на дату оценки существовали предложения о продаже земельных участков торгово – офисного назначения в городе Рыбинск, которые являются аналогами оцениваемому объекту. Административный ответчик и заинтересованное лицо полагают, что оценщиком необоснованно, в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, данные аналоги не исследованы и не учтены в расчетах.

В судебном заседании оценщиком даны пояснения о том, что приведенные административным ответчиком данные не могли быть использованы в расчетах: земельные участки по 

<

адрес> не относятся к рынку земельных участков торгово – офисного назначения; земельный участок с кадастровым номером № выбивается из среднего ценового диапазона рынка земельных участков торгово – офисного назначения города Рыбинска, что дает основания полагать, что цена данного объекта сформирована под влиянием каких – либо нерыночных условий; смежные земельные участки на 

<

адрес> не попадают в исследованный оценщиком период, существенно отстоят от даты оценки, что потребовало бы введения дополнительных корректировок. 

Суд с обоснованностью данных возражений соглашается.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 11 ФСО № объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. 

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к их ценам оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

При таких обстоятельствах доводы Департамента являются несостоятельными. 

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 2 336 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 15 апреля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером № категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания бани, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 336 000 (два миллиона триста тридцать шесть тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 17 июня 2021 года