Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 сентября 2023 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре судебного заседания Карвась В.Д.,

С участием представителя административного истца ФИО1

Представителя ГБУ СОР «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом в судебном заседании с использованием видеоконферец-связи Нижегородского областного суда административное дело № 3а-629/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Плюс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дельта-Плюс» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: здание, назначение: нежилое здание, площадью 2372,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, адрес: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 37 987 068 рублей 51 копейка. 

В обоснование заявленных требований указало, что ему на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности, как плательщика налога на имущество.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просил заявленные требования удовлетворить. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнила заявленные административные исковые требования, просила суд установить кадастровую стоимость здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 49 507 000 рублей, в соответствии с результатами повторной судебной экспертизы.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, не согласившись с результатами повторной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Дкльта-Плюс» на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, наименование: здание, назначение: нежилое здание, площадью 2372,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, адрес: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 

Указанное помещение включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2022 год, утвержденного приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 22.10.2021 № 2233, под пунктом 2146.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 определена кадастровая стоимость вышеуказанного здания по состоянию на 01.01.2021 в размере 54 358 199 рублей 75 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество юридических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество юридических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке ООО «НПО «Азимут» от 15.09.2022 № 017-ЮЛ, из которого усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2021 составила 37 987 068 рублей 51 копейка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом было удовлетворено ходатайство ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» и назначена по делу судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости нежилого здания.

Согласно заключению эксперта ООО «Самарская независимая экспертная компания» от 24.04.2023, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составляет 60 379 753 рубля.

С результатами судебной экспертизы не согласился административный истец, ссылаясь на допущенные при проведении экспертизы нарушения. По ходатайству представителя административного истца по делу была назначена повторная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» г.Нижний Новгород от 21.06.2023 № 24441, отчет об оценке ООО «НПО «Азимут» № 017-ЮЛ и заключение эксперта ООО «СНЭК» от 12.04.2023 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2021 в отчете и в заключение определена не правильно.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0339004:102 по состоянию на 01.01.2021 составляет 49 507 000 рублей.

С данным заключением не согласился представитель ГБУ СО ЦКО, ссылаясь на то, что рыночная стоимость нежилого помещения находится ниже среднего значения УПРС, недостоверно отражает сложившуюся ситуацию на рынке нежилых зданий; стоимость оцениваемого здания с учетом торгов и исключением стоимости земельного участка из стоимости ЕОН не соответствует более низкому результату стоимости объекта экспертизы, полученному в экспертном заключении; некорректно подобраны аналоги: экспертом в качестве аналогов при сравнительном подходе подобраны объекты с иной долей земельного участка относительно доли здания в ЕОН, присутствуют аналоги, расположенные на второй линии, не соответствующие оцениваемому объекту по площади, расположенные в иных районах города, имеется несоответствие в описании объекта в объявлении о сдаче в аренду аналога № 3 с фактически находящимся по этому адресу зданием; при расчете стоимости земельного участка использован аналог № 1, не соответствующий объекту оценки по виду разрешенного использования, относящийся к иному сегменту рынка, также к иному сегменту рынка относится объект № 2, который имеет иной вид разрешенного использования, корректировка на вид использования не проведена. Применение корректировок не подтверждено расчетами. Произведено исключение объектов, отклоняющихся от среднего значения, что является методологически неверным. В части применения доходного подхода неверно применена ставка капитализации как среднего значения для офисных, торговых и производственных объектов.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО3 поддержала заключение эксперта в полном объеме, подтвердив правильность его выводов. Пояснила, что указание на нахождение рыночной стоимости объекта исследования ниже среднего значения УПРС является субъективным мнением заинтересованной стороны без приведения подтверждающих фактов, а также анализа рыночных данных. При определении ориентира стоимости оцениваемого здания необходимо учитывать расчет стоимости всего земельного участка, подлежащей исключению из цены предложения к продаже, а не в стоимость земли в пределах пятна застройки, площадь которого значительно меньше. Исходя из этого, ориентировочная стоимость объекта капитального строительства, исходя из предложения к продаже ЕОН составит округленно 54 млн (или 22 800 руб./кв.м.), отклонение с полученной рыночной стоимостью составило бы всего около 9%, что находится в пределах расчетных погрешностей при проведении оценки и возможного отклонения стоимости. Выбранная методика расчетов в рамках сравнительного подхода предполагает очищение стоимости аналога, представляющего собой изначально единый объект недвижимости, от доли стоимости земельного участка, отнесенного к аналогу. После введения корректировки на земельный участок, удельный показатель стоимости относится только к объекту капитального строительства без учета земли. В данном случае, сама доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта учтена в рамках корректировки на площадь земельного участка. В части замечания на несоответствие указания адреса аналога № 3 с его фактическим местоположением пояснила, что экспертом был определен кадастровый номер ОКСа и отнесенного к нему земельного участка, фактический адрес данного объекта не совпадает с адресом в объявлении. В заключении указан адрес объекта, приведенный в объявлении о предложении его к аренде. Информация по аналогу, использованная для расчетов, корректна и соответствует тексту объявления, нарушений экспертом не допущено. Корректировка на красную линию введена обоснованно, что подтверждается выкопировками с панорамных снимков портала Яндекс.карты. приведенная в тексте объявления информация объекта № 1 позволяет сделать вывод о необходимых ценообразующих факторах и эксперт использовал данный аналог, согласно объявлению о продаже. Согласно объявлению о продаже аналога № 2, использование участка возможно под коммерческую деятельность, что и отнесено экспертом к рассматриваемому сегменту рынка. Удельные цены предложений объектов-аналогов №№ 1, 2 соответствуют среднерыночным показателями рыночного диапазона стоимости для земельных участков из сегмента, к которому относится участок, относящийся к исследуемому зданию автосалона. В рамках проведения корректировки на площадь земельного участка экспертом словами четко описан механизм введения рассматриваемой корректировки, для пользователя, обладающего знаниями математики школьного курса несложно воспроизвести расчет этой корректировки без дополнительного описания формулы, ссылка на п.3.8 приведена лишь как источник определения удельной стоимости земельного участка. В таблице на стр.64 применены корректировки на права участка и площадь, механизм введения корректировок и их описание приведено в рамках раздела определения рыночной стоимости земельного участка, отнесенного к объекту исследования. В рамках раздела 3.7 экспертом подробно описано отсеивание части скорректированных цен аналогов, при чем в качестве выбросов принято, как минимальное значение, так и максимальное, так называемые крайние значения, свидетельствующие о неоднородности полученной выборки, что является обоснованным. Объектом исследования является специализированный объект коммерческой недвижимости – здание автосалона – дилерского центра, наиболее близким сегментом рынка экспертом выбран сегмент коммерческой недвижимости, офисно-торгового назначения. В состав здания автосалона входят разнородные помещения офисного, торгового и производственного назначения. Учитывая разнородность помещений в составе здания, эксперт определил ставку капитализации для всего здания как среднее значение по трем указанным назначениям. При этом в качестве аналогов для определения ставки аренды были выбраны аналогичные здания, с аналогичным составом помещений, противоречий в данном случае нет.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого даны ответы на поставленные вопросы, оснований для повторной судебной экспертизы судом не усмотрено. 

Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, судом не установлено фактов ошибочного применения подходов оценки, проведения анализа и расчетов.

В связи с изложенным суд признает выводы повторной экспертизы обоснованными, величину рыночной стоимости здания, определенную экспертным заключением ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» достоверной. 

В связи с тем, что рыночная стоимость здания, определенная повторным экспертным заключением, является достоверной, рыночная стоимость, установленная отчетом об оценке и заключением первичной судебной экспертизы, не может быть принята во внимание. В заключении судебной экспертизы ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» сделан вывод, что отчет об оценке ООО «НПО «Азимут» № 017-ЮЛ и заключение эксперта ООО «СНЭК» от 12.04.2023 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2021 в отчете и в заключение определена не правильно.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учётом результатов повторной судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный обратился в суд 26.12.2022, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Плюс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, наименование: здание, назначение: нежилое здание, площадью 2372,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 49 507 000 рублей.

Дата подачи административного иска в суд 26.12.2022.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.09.2023.

Судья: М.А.Панкова