УИД 29RS0024-01-2019-000673-11

 

Дело № 2-711/2019

3 июня 2019 года

город Архангельск

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Соломбальский районный суд г.Архангельска в составе председательствующего судьи Кривуля О.Г., 

при секретаре судебного заседания Пищухиной Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Архангельска, выступающего в интересах ФИО2 к администрации МО «Город Архангельск», ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, признании договора аренды нежилого помещения недействительным, освобождении нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

прокурор города Архангельска, выступающий в интересах ФИО2, обратился с иском к администрации МО «Город Архангельск», ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, расположенное на 1 этаже дома 

<

адрес>, площадью 14, 8 кв.м., признании договора аренды указанного нежилого помещения, заключенного с ФИО3 от 23 мая 2017 года недействительным, освобождении нежилого помещения. 

В обоснование иска указано, что ФИО2 является собственником квартиры 

<

адрес>, имеет регистрацию по указанному адресу. При проверке установлено, что дом 

<

адрес> построен и введен в эксплуатацию в 1989 году. Согласно письму департамента муниципального имущества администрации МО «Город Архангельск» от 29 марта 2019 года данный жилой дом, в том числе нежилое помещение площадью 14,8 кв.м., зачислен в реестр имущества, принадлежащего МО «Город Архангельск», на основании решения Совета Архангельского областного Собрания народных депутатов №164 от 30 сентября 1992 года. Как следует их выписки из реестра от 26 марта 2019 года нежилое помещение общей площадью 14,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № находится в казне МО «Город Архангельск», дата внесения в реестр – 30 сентября 1992 года. Согласно свидетельству регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ данное жилое помещение находится в собственности МО «Город Архангельск». В соответствии с кадастровым паспортом от 15 октября 2013 года это помещение имеет кадастровый № (предыдущий кадастровый №), его общая площадь составляет 14, 8 кв.м., номера помещения на кадастровым плане – 5-8. В техническом паспорте по состоянию на 13 ноября 2006 года указано наименование помещений: 5 – кабинет (10,5 кв.м.), 6 – коридор (1, 2 кв.м.), 7 – туалет (1,7 кв.м.), 8 – умывальная (1,4 кв.м.), итого – 14,8 кв.м. Аналогичные сведения содержатся и в экспликации к поэтажному плану указанного дома по состоянию на 10 мая 2012 года. Согласно плану 1 этажа дома отдельного входа эти помещения не имеют, дверь в них расположена в подъезде жилого дома. Согласно плану первого этажа дома, составленному на 22 сентября 1989 года, и экспликации к его техническому паспорту на тот период, помещение с номером по плану 5 имело название «лифтерная» и, соответственно, помещения 6 (коридор), 7 (туалет), 8 (умывальная) предназначались для обеспечения нужд лифтерной. Согласно акту осмотра нежилых помещений от 27 марта 2019 года ранее данное нежилое помещение использовалось для размещения лифтеров специализированной организации по обслуживанию лифтов данного дома и рядом расположенных домов, затем в период с 1 декабря 2006 года по 14 сентября 2016 года - для нужд УМВД России по г.Архангельску. В помещениях проходят стояки трубопроводов систем отопления, холодного и горячего водоснабжений. Таким образом, в период с 1989 года и до 1 декабря 2006 года данное нежилое помещение предназначалось и использовалось для обслуживания более одного помещения в доме 

<

адрес>. Технический учет изменений спорного помещения произведен лишь в 2006 году, что было возможно только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома в порядке процедуры, предусмотренной ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Из представленных МУ МО «Город Архангельск» «ИРЦ» сведений и материалов первый договор приватизации жилого помещения в этом доме заключен 26 марта 1992 года, то есть после приватизации первого жилого помещения в доме спорные помещения автоматически приобрели статус общего имущества собственников помещения дома; изменение их назначения не является основанием для прекращения права собственности на спорное помещение у граждан, приобрётших с 26 марта 1992 года в собственности квартиры в указанном доме. Спорное жилое помещение площадью 14,8 кв.м. имеет вспомогательное значение, изначально предназначалось для обслуживания и эксплуатации здания, проектировалось и сдавалось в эксплуатацию для использования в качестве лифтерной, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Между администрацией МО «Город Архангельск» и предпринимателем ФИО3 23 мая 2017 года заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> для бытовых услуг. В связи с тем, что при заключении сделки не было получено согласие других собственников дома на отчуждение общего имущества, такая сделка не соответствует закону и согласно ст. 168 ГК РФ ничтожна. В силу ст. 166 ГК РФ эта ничтожная сделка недействительна. 

Прокурор ФИО7 в судебном заседании на иске настаивал по основаниям, изложенным в иске.

ФИО2 в суде требования прокурора поддержала. Пояснила суду, что является собственником квартиры 

<

адрес> с 2008 года. О том, что нежилое помещение используется администрацией, ей было известно с момента заселения в квартиру, то есть с 2008 года, не возражала, когда помещение использовалось полицией. Сейчас помещение используется ФИО3, который пускает в помещение посторонних людей. Разрешения всех собственников о передаче имущества ФИО3 у администрации не имеется. 

Представитель ответчика - администрации МО «Город Архангельск» ФИО8 в суде возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила суду, что право собственности на дом 

<

адрес>, в том числе на спорное нежилое помещение, у администрации МО «Город Архангельск» возникло на основании решения ФИО1 областного Совета народных депутатов №164 от 30 сентября 1992 года «Об утверждении пообъектных перечней муниципальной собственности» в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации №3020-1 от 27 декабря 1991 года. 23 января 2007 года произведена государственная регистрация права собственности МО «Город Архангельск» на помещение. Данное помещение использовалось для сдачи в аренду. Изначально помещение использовалось для размещения работников специализированной организации по обслуживанию лифтов данного дома и рядом расположенных домов, в период с 1 декабря 2016 года по 14 сентября 2016 года – для размещения отдела полиции УМВД России по г. Архангельску. С 23 декабря 2016 года по настоящее время помещение МО «Город Архангельск» реализуя полномочия собственника, передал помещение в пользование ИП ФИО3 на основании договора аренды от 23 мая 2017 года. Считает, что отсутствуют основания для признания договора аренды недействительным. Помещение с момента передачи в муниципальную собственность по настоящее время находится во владении ответчика, в связи с чем отсутствует возможность для обращения в суд с требованием о признании права отсутствующим. Жилой дом 

<

адрес> на момент приватизации первой квартиры в нем находился во введении Архангельского городского Совета народных депутатов. Управление жилищным фондом местных народных депутатов осуществлялось их исполнительными комитетами и образуемыми ими органами управления (ст.11 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик). Для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда создавались жилищно-эксплуатационные организации, деятельность которых осуществлялась на основе хозяйственного расчета (ст.13 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик). Управление и эксплуатацию жилым домом осуществляло жилищно-эксплуатационный участок №21 Архангельского городского производственного жилищного управления (в дальнейшем РЭП-21), входящего в структуру исполнительного комитета Архангельского городского совета народных депутатов. Нежилые помещения в жилом доме, в том числе лифтерная, использовались для собственных нужд жилищно-эксплуатационного участка №21, в том числе для размещения своих работников, в том числе лифтеров, обслуживающих все многоквартирные дома данного участка. Из изложенного следует, что спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме уже имело самостоятельное функциональное назначение и не использовалось в качестве места общего пользования (общего имущества) жилого дома. Данное помещение никогда не использовалось в качестве мест общего пользования. В спорном помещении не проходят магистральные и разводящие трубопроводы водоснабжения и отопления, системы канализации, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома. Кроме этого, заявила ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности на оспаривание зарегистрированного права собственности МО «Город Архангельск» на помещение. 

Ответчик ФИО3 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. 

Третьи лица Управление Росреестра по АО и НАО, ФИО4 отделение ФИО4 административно-производственного центра Северного филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральной БТИ» в суд не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Представитель ООО «РСК Метелица +» ФИО9 в суде требования прокурора города Архангельска поддержала. 

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело при вышеуказанной явке.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что дом 

<

адрес> построен и введен в эксплуатацию в 1989 году.

ФИО2 является собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, ее право зарегистрировано 05 марта 2008 года (л.д.18).

На основании решения Совета Архангельского областного Собрания народных депутатов №164 от 30 сентября 1992 года жилой дом 

<

адрес> зачислен в реестр муниципального имущества. 

Согласно выписке из реестра недвижимого имущества МО «Город Архангельск» нежилое помещение общей площадью 14,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> флотилии, 

<

адрес>, пом. 5-8 (1 этаж), кадастровый № находится в казне МО «Город Архангельск», дата внесения в реестр – 30 сентября 1992 года (л.д. 24). 

Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за МО «Город Архангельск» 23 января 2007 года (л.д. 25).

В силу положений п. 4 и 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно техническому паспорту на жилой дом 

<

адрес> (по состоянию на 10 мая 2012 года), дом имеет нежилое помещение, общей площадью 14, 8 кв.м., на первом этаже. В экспликации к поэтажному плану здания поименованы помещения: № 5 – кабинет (10,5 кв.м.), 6 – коридор (1, 2 кв.м.), 7 – туалет (1,7 кв.м.), 8 – умывальная (1,4 кв.м.) (л.д.42-54).

В техническом паспорте на дом по состоянию на 22 сентября 1989 года (л.д. 55 – 66) указанное помещение поименовано как лифтерная.

Сторонами не оспаривается и следует из материалов дела, что спорное нежилое помещение отдельного входа не имеет, расположено в подъезде многоквартирного дома 

<

адрес>. 

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме (нежилого помещения) наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Разъясняя смысл указанных правовых норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, находящиеся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент такое помещение жилого дома было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием исключительно данного жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникало. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи, подвалы иные помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, следовательно, это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Согласно материалам дела первый договор приватизации квартиры в спорном доме заключен 26 марта 1992 года с гр. ФИО5 (л.д.40-41). На данный момент спорное нежилое помещение использовалось в качестве лифтерной, т.е. обслуживали более одно помещения в доме.

На основании изложенного и принимая во внимание, что спорное нежилое помещение (лифтерная) в многоквартирном доме 

<

адрес> использовалось для обслуживания указанного дома и рядом расположенных домов, в связи с чем на момент приватизации первой квартиры многоквартирный дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Частью 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ст. 44 ЖК РФ закреплено, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть принято общим собранием собственниками многоквартирного дома. 

21 апреля 1994 года между Архангельским городским комитетом по управлению имуществом и муниципальным предприятием ремонтно-эксплуатационное предприятие №21 заключен договор о передаче муниципального имущества в полное хозяйственное ведение, по условиям которого кроме прочего имущества передано спорное. 

20 марта 1997 года межу Департаментом муниципального имущества мэрии г.Архангельска и муниципальным предприятием «РЭП №21» заключен договор о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование, по условиям которого последнему передано в пользование кроме прочего имущества передано спорное. 

1 декабря 2006 года между МО «Город Архангельск» и УВД города Архангельска заключен договор безвозмездного пользования спорным имуществом, который действовал до 14 сентября 2016 года.

26 декабря 2016 года между МО «Город Архангельск» и ИП ФИО3 заключен договора аренды, согласно которому индивидуальный предприниматель использует спорное жилое помещение для бытовых нужд. ИП ФИО3 использует помещение по настоящее время.

Исходя из того, что с 26 марта 1992 года многоквартирный дом утратил статус исключительно муниципальной собственности, то вопросы о передаче спорного нежилого помещения и о заключении указанных выше договоров должны быть разрешены на общем собрании собственников многоквартирного дома с учетом мнения всех собственников. 

Между тем, рассматривая ходатайство ответчика о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующему. 

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений ст. 56 ГПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В судебном заседании и в письменной отзыве представитель администрации МО «Город Архангельск» указал на то, что истцом пропущен срок исковой давности. 

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Как следует из показаний истца, ей было известно о сдаче спорного нежилого имущества с момента заселения в дом, то есть с 2008 года, с этого момента она знала, что спорным нежилым помещение владеет администрация МО «Город Архангельск», таким образом, с указанного периода и по настоящее время спорное помещение в фактическом владении истицы как одного из собственников помещений в многоквартирном доме не находилось, доступ в помещение не имеется, в связи с чем на требования истца распространяется общий срок исковой давности.

Общий срок исковой давности в соответствии с п. 1 ст.196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Согласно разъяснений п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Принимая во внимание, что с 2008 года спорное нежилое помещение (лифтерная), использовалось как отдельный объект, собственники помещений не имели доступа в него, не имели право владеть им, то суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку с момента выбытия спорного помещения из владения собственников помещений в МКД и прекращения использования этих помещений по их первоначальному назначению к моменту обращения в суд прошло более 10 лет. Данное обстоятельство, с учетом заявленного представителем ответчика ходатайства о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности, как указано выше, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исходя из того, что требование о признании права администрации МО «Город Архангельск» на спорное жилое помещение отсутствующим удовлетворению не подлежит, то и не подлежит удовлетворению и производное требование о признании договора аренды недействительным, освобождении нежилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований прокурора города Архангельска, выступающего в интересах ФИО2 к администрации МО «Город Архангельск», ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, признании договора аренды нежилого помещения недействительным, освобождении нежилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Соломбальский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья О.Г. Кривуля 

Мотивированное решение изготовлено 10 июня 2019 года