дело № 3а-682/2021

УИД 26 ОS0000-04-2021-000311-23 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 20 сентября 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М., 

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя администрации г. Ставрополя Ш.Г.Н.,

представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии, 

установил:

администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 02 февраля 2021 года № 18 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. 

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02 февраля 2021 года № 18 определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ….. в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика - 17 057 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …., расположенного по адресу: ….., составляет - 36 528 582,55 рублей.

В рамках поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заявителем был предоставлен отчет от 23 декабря 2020 года № 000509Ю/2/2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, не соответствующий, по мнению администрации города Ставрополя, требованиям ст. 11 Закона № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

При определении стоимости административно-офисной части объекта оценки сравнительным подходом в качестве объектов - аналогов подобраны встроенные помещения, стоимость которых существенно отличается от стоимости отдельно стоящих зданий.

Объекты - аналоги №1, № 3 несопоставимы по площади с объектом оценки (объект оценки, офисная часть - 277,3 кв.м; объект аналог № 1 - 40 кв.м; объект аналог № 3 - 39 кв.м.), что привело к применению большой понижающей корректировки на площадь - 23% и могло исказить реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта.

На с. 54 отчета указано, что объект оценки расположен внутриквартально, а объекты - аналоги на красной линии, в связи с чем, ко всем объектам - аналогам применена понижающая корректировка - 20%. Однако, согласно карте города Ставрополя, оцениваемый объект также расположен на красной линии по пр-ду 2 Параллельному, 10а, к нему имеется непосредственный въезд с пр-да 2 Параллельного. В связи с чем, не подлежит применению корректировка на красную линию.

В отчете указано, что оцениваемое здание находится в хорошем физическом состоянии. При этом, оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объекта. Оценщиком указывается, что объекты-аналоги также имеют хорошее состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов - аналогов также не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов аналогов.

При определении рыночной стоимости административно-офисной части объекта оценки доходным подходом в качестве объектов - аналогов также подобраны встроенные помещения, которые несопоставимы с объектом оценки.

На с. 39 отчета, по мнению администрации, также необоснованно указано, что объект оценки расположен внутриквартально, в связи с чем, к объектам- аналогам №1, № 2, № 3 необоснованно применена понижающая корректировка -20%.

При расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов в отношении производственно-складской части объекта оценки и всех объектов-аналогов в графе «материал стен» указано - капитальные. Однако, не указан непосредственно сам материал стен (кирпичные/железобетонные). Между тем, кирпичные здания значительно дороже железобетонных. Данный критерий в отчете не рассматривается.

На с. 57 в качестве аналога № 2 использован объект, стоимость которого в расчете на 1 кв.м значительно ниже иных аналогов, в связи с чем администрация считает необоснованным использование его в качестве аналога. Кроме того, данный аналог расположен на большом земельном участке (площадь земельного участка - 11 000 кв.м), что могло исказить стоимость здания. Стоимость земельного участка в отношении указанного аналога превышает стоимость здания в расчете на 1 кв.м.

При определении средней стоимости земельного участка, отсутствуют какие - либо корректировки, существенно влияющие на его стоимость (на местоположение, вид предлагаемых прав, размер участка).

Из изложенного следует, что отчет об оценке от 23.12.2020 №000509Ю/2/2020 не соответствует вышеуказанным требованиям. И, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 02 февраля 2021 года №18 отчет об оценке стоимости объекта недвижимого имущества, по мнению административного истца, является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость рассматриваемого объекта недвижимого имущества не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории г. Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета. 

В судебном заседании представитель административного истца Ш.Г.Н. поддержала уточненные требования в полном объеме, просила их удовлетворить. 

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. просил принять законное и обоснованное решение, замечанию к заключению судебной оценочной экспертизы не имеет.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям. 

Из материалов административного дела следует, что И.О.Ю. на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером …., площадью 1219.8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: производственное административное, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), местоположение: ….. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …., расположенного по адресу: ….., составляет - 36 528 582,55 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» от 23 декабря 2020 года №000509Ю/2/2020 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 17 057 000 рублей. 

На заседании, проведенном 02 февраля 2021 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, рассмотрела поступившее в комиссию 28 декабря 2020 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….., поданное на основании установления по состоянию на 01 января 2019 года рыночной стоимости объекта в размере 17 057 000 рублей в отчете об оценке ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» от 23 декабря 2020 года №000509Ю/2/2020. 

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 17 057 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на 53.31%. 

Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным федеральным стандартам. 

По результатам рассмотрения комиссия решила удовлетворить заявление (решение № 18 от 02 февраля 2021 года). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1). 

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. 

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством. 

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым. 

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. 

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 18 от 02 февраля 2021 года следует, что поступившее 28 декабря 2020 года заявление рассматривала комиссия в составе: председатель комиссии: М.Р.В. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), М.П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», член общественной палаты Ставропольского края, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), Л.В.Д. (председатель Совета Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции Ставропольского края, секретарь комиссии З.О.С. (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений Ставропольского края). 

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно. 

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом. 

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Оспариваемым решением комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости. 

При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 11 мая 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 02 февраля 2021 года. 

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему. 

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620). 

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием исто����������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????????????������??????????�??????????�??????????�??????????�??????????�????????????????????????�??????????�??????????�??????????�??????????�??????????�??????????�????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������*�

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определением краевого суда от 22 июня 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ОК «Эксперт».

Согласно выводам заключения эксперта ООО ОК «Эксперт» Ф.Н.А. № 115-21-ОК от 13 июля 2021 года отчет об оценке ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» от 23 декабря 2020 года №000509Ю/2/2020 не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности. При составлении отчета об оценке допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета. 

К описанию объект оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объект оценки нарушений не выявлено. 

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно. При выполнении математических действий ошибок не выявлено. Информация, использованная оценщиком, является проверяемой, недостоверной и недостаточной. 

Выявленные нарушения, указанные в пунктах № 29 и 42 настоящего заключения повлияли на итоговый результат стоимости. 

Проведенным исследованием установлено, что в отчете об оценке представлен не весь доступный оценщику объем рыночных данных об объектах-аналогах. Так, в отчете (стр. 23 -26) представлено шесть предложений о продаже офисных объектов, восемь предложений о продаже объектов производственного назначения в г. Ставрополе, шесть предложений об аренде офисных объектов и девять предложений об аренде производственно-складских объектов. При этом, в выборке представлены не все предложения о продаже и аренде, доступные оценщику для оценки. 

Рынок объектов аналогичного назначения в г. Ставрополе достаточно развит и количество предложений, доступных оценщику, значительно больше. Однако в анализе рынка нашла отражение лишь часть из них. 

Представленные в отчете об оценке (стр. 24 отчета) обоснования отказов от использования части доступных оценщику рыночных данных об аналогах («… имеются офисы, не подходит») носят формальный характер, поскольку объект оценки по своей природе представляет собой офисно-складское здание. Следовательно, отказ от использования в качестве аналогов объектов производственно-складского назначения, имеющих в своем составе офисные помещения, не может считаться корректным и аргументированным по причине наличия в них офисных помещений. 

Обоснование использования аналога № 2, примененного к расчетам в рамках сравнительного подхода к оценке офисной части объекта оценки: «Совпадает по основным характеристикам, подходит для расчета» (стр. 23 отчета), не может служить надлежащим, поскольку данный объект предлагается к продаже на нерыночных условиях в рамках ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». При всех прочих равных условиях, объекты, представленные на открытом рынке на типичных рыночных условиях более востребованы, чем те, которые реализуются на торгах. 

Кроме этого, оценщику были доступны иные предложения о продаже этого объекта по другим ценам. Однако другие объекты не были проанализированы и представлены в отчете (стр. 18-20 заключения). 

Данное нарушение оказало влияние на итоговый результат стоимости. 

При проведении процедуры согласования в нарушение п. 28 ФСО № 7 не представлены объяснения расхождения промежуточных результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а итоговый результат определен без анализа имеющегося расхождения (результат затратного подхода выше результатов сравнительного на 32.8% и доходного на 50.9%). Судить о влиянии данного нарушения на итоговый результат стоимости не представляется возможным. 

Отчет об оценке вводит в заблуждение его пользователей в части учета прав на земельный участок, приходящийся на объект оценки в рамках доходного подхода. Так, в Отчете (стр. 45 Отчета) указано: «поскольку в качестве объектов-аналогов выступают встроенные помещения, либо отдельно стоящие здания с возможностью сдачи в аренду отдельных помещений в них (т.е. без учета земельного участка под ними), то полученная в рамках доходного подхода стоимость рассчитана без учета стоимости земельного участка, корректировка стоимости на наличие земельного участка не требуется». Эти доводы не могут считаться обоснованными, поскольку при передаче в аренду помещения, право пользования земельным участком, расположенным под зданием, в котором расположено это помещение, предполагается де-юре.

Земельный участок под зданием, которое передается в аренду отдельными помещениями, не может самостоятельно генерировать денежный поток и не имеет дополнительной стоимости.

Данное нарушение оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки, поскольку при корректном учете прав на земельный участок, результаты доходного подхода подлежали бы корректировки на стоимость прав на земельный участок под объектом оценки.

При определении физического износа объекта оценки (стр. 52 Отчета) использованные значения физических износов в размере 15% и 35% не подтверждены. Например, для фундамента объекта оценки физический износ оценщиком определен в размере 15%, а в соответствии с данными технического паспорта (стр. 84 Отчета) износ данного элемента определен ГБУ СК «Ставкрайимущество» в размере 30%. При этом в отчете (стр. 51 Отчета) отмечено, что конструктивные элементы здания имеют повреждения в рамках нормативного износа. Надлежащего обоснования использованных значений износов в Отчете не представлено.

Данное нарушение оказывает влияние на итоговый результат, поскольку при корректном учете физического износа результаты затратного подхода имели иной результат

Отчет об оценке вводит в заблуждение его пользователей в части применения поправки цен аналогов, использованных в рамках сравнительного подхода к оценке офисной части объекта оценки (стр. 56 Отчета) на «тип объекта». Так, к ценам аналогов №№1-3 применены повышающие корректировки в размере +12%, а в описании характеристики данного параметра объекта оценки указано «отдельно стоящее», что является ошибочным, т.к. офисная часть объекта является частью здания.

Данное нарушение оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки, т.к. корректировка цен этих аналогов по данному параметру не требуется.

Отчет об оценке вводит в заблуждение его пользователей в части учета прав на земельный участок, приходящийся на объект-аналог №4 оценки в рамках сравнительного подхода (стр. 57 Отчета). В Отчете указано, что площадь земельного участка, приходящегося на данный объект сравнения, составляет «0» кв.м., что не соответствует действительности.

В соответствии со статьей 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение» Земельного кодекса РФ: «При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».

Таким образом, в результате предполагаемой сделки по продаже аналога №4, покупатель приобретает право пользования и распоряжения земельным участком, необходимым для обслуживания и эксплуатации этого объекта сравнения.

Данное нарушение оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» от 23 декабря 2020 года №000509Ю/2/2020 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером …. является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 02 февраля 2021 года № 18 в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в Едином государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. в размере 36 528 582.55 рублей. 

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …. в размере 17 057 000 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от 02 февраля 2021 года № 18. 

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО ОК «Эксперт» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 40 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Как разъяснено в абзаце шестом пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об оспаривании решения Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счёт казны Российской Федерации.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28 мая 2019 года № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» определено, что органы Федерального казначейства наделены полномочиями по организации исполнения исполнительных документов, предусматривающих взыскание денежных средств с казённых учреждений, имеющих лицевые счета в органах Федерального казначейства, и с главных распорядителей бюджетных средств, в чьём ведении находятся указанные юридические лица, при недостаточности лимитов бюджетных обязательств, доведённых казённым учреждениям для исполнения их денежных обязательств (пункт 7 статьи 161 БК РФ), - за счёт средств соответствующего бюджета (статьи 242.3 - 242.6 БК РФ). Имущественные требования подлежат удовлетворению с выступающих самостоятельно в суде в качестве ответчиков казённых учреждений, осуществляющих свою деятельность за счёт средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации и обеспечивающих исполнение денежных обязательств (пункты 2, 8, 9 статьи 161 Кодекса), а также с главных распорядителей бюджетных средств, в чьём ведении находятся эти учреждения, поэтому в резолютивной части судебных актов не содержится указания о взыскании денежных сумм за счёт казны публично-правового образования.

Порядок исполнения судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации установлен бюджетным законодательством и не может быть произвольно определён судом при изложении резолютивной части судебного акта (пункт 13);

если заявленный иск к казенному учреждению (органу государственной власти, государственному или муниципальному органу) по его денежным обязательствам удовлетворен, то судебные расходы тоже подлежат взысканию непосредственно с указанного ответчика и исполнение судебного акта осуществляется за счет средств соответствующего бюджета, а не за счет казны публично-правового образования.

в случае удовлетворения требований физических и юридических лиц об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, обязанность по возмещению судебных расходов возлагается судом непосредственно на орган власти, организацию, чьи решение, действия (бездействие) оспаривались. При этом подтверждённое судебным актом требование о возмещении судебных расходов также исполняется за счёт средств соответствующего бюджета, а не за счёт казны публично-правового образования (пункт 23).

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО ОК «Эксперт» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии - удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 02 февраля 2021 года № 18 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере равном рыночной стоимости 17 057 000 рублей, установленной в отчете об оценке ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» от 23 декабря 2020 года №000509Ю/2/2020. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …. в размере его рыночной стоимости 17 057 000 рублей. 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …., площадью 1219.8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: производственное административное, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), местоположение: …., в размере 36 528 582.55 рублей, определенном по состоянию на 01 января 2019 года. 

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером …. применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 01 января 2020 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 рублей, путем перечисления на банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт», ООО ОК «Эксперт»

юридический адрес: 355029 

<

...>, офис 305а

фактический адрес: 355029 

<

...>

Телефон: 

<

***>, 8 968 26695 98, e-mail: okexpert26@mail.ru 

ИНН 

<

***> КПП 263501001

ОГРН 

<

***> от 02.02.2009 

р/счет № 

<

***>

банк: Московский филиал АО КБ «Модульбанк» 

кор./счет 30101810645250000092 

БИК 044525092

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.09.2021 года. 

Председательствующий судья М.М. Товчигречко