Дело №2-3306/2025

УИД: 36RS0002-01-2025-001195-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 августа 2025 года г. Воронеж

Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Шурухиной Е.В., 

при секретаре Клюевой В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Развитие и Партнеры" о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на стоимость устранения строительных недостатков объекта недвижимости, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СЗ "Развитие и Партнеры", в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости денежную сумму в размере 119061,96 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 руб.

В обоснование требований указано, что 18.08.2021 между истцом и ответчиком заключен договор №8/0721 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира №8, площадью 48,3 кв.м, расположенная на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Цена договора составила 3254 320 руб. Оплата за квартиру была произведена истцом в полном объеме. Объект был принят по акту приема-передачи 02.10.2023, а впоследствии зарегистрировано право собственности на данный объект. При эксплуатации квартиры истцом были выявлены строительные недостатки, которые указаны в претензии, отправленной ответчику. Истец неоднократно обращался к застройщику с требованием об устранении указанных недостатков, в том числе путем направления письменной претензии от 20.12.2024, которая была получена застройщиком 24.12.2024 и оставлена без удовлетворения.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представитель ответчика о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не известно.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, по имеющимся в его материалам доказательствам.

Изучив материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Возникшие правоотношения между сторонами регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7).

В силу части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае не только, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, но и от указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 18 августа 2021 года между ООО СЗ "Развитие и Партнеры" и ФИО1, заключен договор № 8/0721 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира №8, площадью 48,3 кв.м, расположенная на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (л.д. 9-20).

Согласно п. 3.3. вышеуказанного договора, цена договора составила 3254 320 руб. Оплата за квартиру была произведена истцом в полном объеме. Объект долевого строительства был принят истцом по акту приема-передачи 02.10.2023, а впоследствии 31.10.20023 зарегистрировано право собственности на данный объект в ЕГРН.

При эксплуатации квартиры в период гарантийного срока истцом были выявлены строительные недостатки, которые указаны в направленных в адрес ответчика претензиях от 31.10.2023 и 20.12.2024. Претензия от 20.12.2024 была получена застройщиком 24.12.2024, однако в досудебном порядке спор между сторонами урегулирован не был.

В связи с разногласиями сторон относительно наличия недостатков квартиры, причин их образования и стоимости их устранения определением суда от 27.03.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза проведение которой поручено экспертам ООО "ЭЦ "Меркурий".

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы №0525С10 от 19.06.2025 в выполненных общестроительных работах в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, недостатки и нарушения действующих на момент строительства строительных норм и правил, а также иных обычно предъявляемых требований к качеству строительных работ с учетом условий договора участия в долевом строительстве и характеристиками объекта долевого строительства (Приложение №2 к договору об участии в строительстве), имеются в части:

1. Сверхнормативные зазоры между контрольной двухметровой рейкой и стяжкой пола (зазоры более 2 мм до 5 мм), что нарушает п. 8.7 табл. 8.5 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87».

2. Прочность цементно-песчаной стяжки в помещениях прихожей – 9,4 Мпа, жилой комнаты №1 – 10,7 Мпа, жилой комнаты №2 – 11,6 Мпа, кухни – 10,2 Мпа, что не соответствует п. 8.3, 8.4 СП 29.13330.2011 Полы. Трещины на поверхности стяжки в помещениях прихожей и жилой комнаты №1.

3. Поверхность стены в помещении жилой комнаты №1 имеет сверхнормативное отклонение от вертикали (более 6 мм до 8 мм на 2 м), что нарушает требования п. 7.2.13 табл. 7.4 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87».

4. Трещины на стенах в помещении жилой комнаты №2, что нарушает п. 7.3.7 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87».

5. Сверхнормативные отклонения металлического дверного блока от вертикали до 4 мм на высоту изделия – нарушены требования п. Г.6 ГОСТ 311-2016 Блоки дверные стальные. Технические условия.

6. Наличие глухих участков остекления в оконных блоках ПВХ в помещениях жилых комнат, имеющих недопустимые размеры (более 400 мм) – нарушение требований п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия. 

7. Выявлены сверхнормативные отклонения рамочных профилей ПВХ оконных блоков в помещениях жилых комнат до 4 мм на всю высоту изделия – нарушение требований п. 5.4.3 ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия».

8. Выступающие части кладки фасада не защищены должным образом от попадания атмосферной влаги и, как следствие, следы замоканий в помещениях жилых комнат – нарушение п. 9.2.15 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».

Обнаруженные недостатки по характеру являются устранимыми. Произошедшими вследствие отступления застройщиком при строительстве от строительных норм и правил (обычно предъявляемых требований в строительстве), данные недостатки не являются отступлениями от обязательных требований, указанных в Постановлении Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. №1521. При этом имеются отступления от требований Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьи 30 п.5 в части безопасности эксплуатации окон в квартире.

Обнаруженные недостатки привели к ухудшению качества спорного жилого помещения, качество ухудшено наличием результата общестроительных работ, не отвечающего требованиям строительных норм и правил. Выявленные недостатки не делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования. 

Стоимость устранения выявленных недостатков и нарушений общестроительных работ в квартире по адресу: 

<

адрес>, без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих составляет 99284,52 рублей.

Стоимость устранения выявленных недостатков и нарушений общестроительных работ в квартире по адресу: 

<

адрес>, с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих составляет 119061,96 рублей. 

Указанное заключение эксперта оценивается судом как достоверное и допустимое доказательство наличия в квартире истца строительных недостатков и стоимости их устранения, поскольку содержит подробное описание исследования, составлено экспертом, имеющим соответствующее образование и надлежащую квалификацию. Заключение эксперта ответчиком не оспаривалось.

Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

Между тем, условиями договора долевого участия в строительстве, заключенного между сторонами, не предусмотрено, что при выполнении застройщиком работ допускаются строительные дефекты или иные отступления от условий договора, наличие которых ответчиком не опровергнуто.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной цены объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес>, и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, излишне уплаченных по договору в связи с выявленными в квартире строительными недостатками.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 1 января 2025 г.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебные решения.

По общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01.01.2025, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу). 

Учитывая изложенное, на основании ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости подлежат взысканию денежные средства в размере 97629,60 рублей (3254320 *3%), исходя из цены договора участия в долевом строительстве.

Согласно п.2 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку доводы истца о нарушении его прав нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения гражданского дела, суд находит требование о взыскании компенсации морального вреда законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, размер которого с учетом характера причиненных истцам нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей") определяет в сумме 3 000 рублей.

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Поскольку требования истцом предъявлено застройщику в период действия ограничений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 (в редакции от 26.12.2024), то штраф, предусмотренный ч.3 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве, в данном случае взысканию с ответчика не подлежит.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

В соответствии с п. 11 указанного Постановления разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Истец ФИО1 просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. за составление искового заявления и представление интересов в одном судебном заседании, основывая свои требования на представленном договоре об оказании юридической помощи от 19.12.2024 и квитанции к приходному кассовому ордеру, подтверждающих оплату.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, характер и специфику спора, объем выполненной представителем правовой работы, процессуальный результат рассмотрения дела, суд приходит к выводу о том, что сумма издержек на оплату услуг представителя завышена и подлежит снижению до 10 000 рублей за составление искового заявления.

Оснований для взыскания расходов за участие представителя в судебном заседании суд не усматривает, поскольку представитель истца участия в судебных заседаниях по настоящему делу не принимал.

При указанных обстоятельствах с учетом принципа пропорциональности распределения судебных расходов, предусмотренного ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 8200 рублей (10000 х 82%).

Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку в силу подпункта 4 пункта 2, пункта 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истец был освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу по удовлетворённым требованиям имущественного характера, которые облагаются на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственной пошлиной в размере 4000 рублей, и от требований неимущественного характера о взыскании компенсации морального вреда, которые облагаются государственной пошлиной на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ в размере 3000 рублей, сумма госпошлины в размере 7 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета городского округа город Воронеж (ст. 333.19 НК РФ).

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам.

Согласно заявлению ООО «Экспертный Центр Меркурий» обязанность по оплате производства судебной экспертизы, возложенная судом на ответчика, последним не была исполнена, в связи с чем расходы по оплате судебной экспертизы согласно счета на оплату №0525С270 от 06.05.2025 в размере 55000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу ООО «Экспертный Центр Меркурий».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 56, 194-198 ГПКРФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО СЗ "Развитие и Партнеры" о соразмерном уменьшении цены договора, компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Развитие и Партнеры» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 ((ДД.ММ.ГГГГ) года рождения, паспорт серия (№)) в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве №8/0721от 18.08.2021 денежные средства в размере 97629,60 руб., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 8 200 руб., а всего 108 829,60 рублей. 

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Развитие и Партнеры" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход бюджета городского округа город Воронеж расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Коминтерновский районный суд г. Воронежа. 

Судья Е.В. Шурухина

Решение суда в окончательной форме принято 29.08.2025.