Дело № 2-330/2024 

УИД44RS0003-01-2024-000301-05

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июля 2024 года г. Шарья 

Шарьинский районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Злобиной Н.С., при секретаре Нестеровой И.В., с участием истца (ответчика) ФИО1, ее представителей ФИО2, ФИО3, представителя ответчика (истца) ФИО4 – ФИО5 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) и иску ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением в интересах ФИО1 к ФИО4 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки). Просил признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости (ипотеки) на квартиру, расположенную по адресу: _________, площадью №000, кадастровый №000. Требования мотивированы тем, что 29 апреля 2023 года между истцом ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: _________. Данная квартира согласно договора продана за 1 000 000 рублей. Оплату истец производила следующим образом: 100 000 рублей были переданы ФИО4 сразу же после подписания договора, а оставшиеся 900 000 рублей согласно договору ФИО1 выплачивала наличными денежными средствами по 100 000 рублей в месяц ФИО4 до полного расчета по договору. Денежные средства в размере 100 000 рублей истец каждый месяц снимала с банковской карты супруга ФИО18 С согласия супруга истец каждый месяц снимала с карты денежные средства и в дальнейшем лично в руки передавала их ФИО4 ФИО4 опасался хранить денежные средства дома, поэтому после получения денег относил их в банк под проценты. В каком именно банке ответчик хранит денежные средства истцу неизвестно. На данный момент времени денежные средства в размере 900 000 рублей за квартиру истец выплатила в полном объеме. Последняя передача денежных средств была произведена в декабре 2023 года. Свидетелями передачи денежных средств ФИО4 были ФИО6 и ФИО7, которые при необходимости явятся в суд. В связи с полной оплатой стоимости приобретенной квартиры истец обратилась к ФИО4 по вопросу снятия обременения с квартиры, но ФИО4 это сделать отказался. В настоящий момент основания для обременения объекта недвижимости залогом отсутствуют в связи с полным расчетом по договору на основании п.1 ст. 352 ГК РФ, что подтверждается выпиской по счету дебетовой карты ФИО8 Вместе с тем запись о залоге (об ипотеке) в Едином государственном реестре недвижимости не погашена (не аннулирована). 

ФИО4 также обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру. Просил расторгнуть заключенный между ним и ФИО1 договор купли-продажи квартиры от 29 апреля 2023 года; прекратить за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: _________, площадью №000 кв.м, кадастровый №000 и исключить регистрационную запись в ЕГРН о оправе собственности за ФИО1 ; признать за ФИО4 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: _________, площадью №000 кв.м, кадастровый №000; взыскать с ФИО1 уплаченную государственную пошлину. Требования мотивированы тем, что 29 апреля 2023 года он заключил с ФИО1 договор купли –продажи. Согласно п. 1.1 договор купли-продажи от 23.04.2023 года продавец (ФИО4) продал, а покупатель (ФИО10) купил в собственность на условиях договора квартиру, находящуюся по адресу: _________. Продаваемая квартира принадлежала ему на праве собственности согласно выписки из ЕГРНП от 12.04.2023 года. Поскольку с 01.03.2023 года сведения о собственнике являются закрытыми и в выписке не указываются, собственником квартиры в настоящее время является ФИО1 Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от 23.04.2023 года указанная квартира продается за один миллион рублей. Оплата за квартиру производится следующим образом: 100 000 рублей покупатель – ФИО1 выплатила продавцу – ФИО4 наличными денежными средствами до подписания договора купли-продажи. Оставшуюся сумму в размере 900 000 рублей покупатель ФИО1 обязуется выплатить продавцу наличными денежными средствами ежемесячно по 100 000 рублей. В срок до 01 февраля 2024 года В связи с тем, что денежные средства за квартиру должны были быть выплачены ФИО1 до 01.02.2024 года на квартиру наложена в силу закона ипотека. Ответчица ФИО1 нарушила существенно условия договора купли-продажи от 23.04.2023 года денежные средства в размере 900 000 рублей не заплатила и не желает их оплачивать. 29 января 2024 года им в адрес ФИО1 было направлено заказным письмом соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 29 апреля 2023 года в добровольном порядке. Ответа не последовало. Он как продавец указанной квартиры не получил денежные средства в большей сумме, которая для него является существенной. Он глубокий пенсионер, лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, поскольку для договора купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не оплачивает за переданный ему объект недвижимости, указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор и не передал бы имущество покупателю. Неоплата стоимости квартиры повлекла для него значительный ущерб. Им как продавцом выполнены все обязательства, квартира передана покупателю, сделка зарегистрирована в Росреестре. 

Определением Шарьинского районного суда Костромской области от 16 мая 2024 года исковые заявления ФИО1 к ФИО4 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) и ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру объединены в одно производство. 

В судебном заседании истец-ответчик ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в нем основаниям. Исковые требования ФИО4 не признала. Суду пояснила, что договор она полностью исполнила. Денежные средства она передавала ФИО4 в присутствии его жены, которая всегда была дома. Расписку о передаче денежных средств она не оформляла, поскольку является неграмотной. Денежные средства она снимала с карты супруга, который находится на СВО. Когда она передала ФИО4 последний взнос в счет оплаты квартиры, то попросила его снять обременение, но он ответил, что ему некогда. 

Представитель истца-ответчика ФИО1 - ФИО2 исковые требования в интересах ФИО1 поддержал. Суду пояснил, что ФИО1 соответствии с условиями договора передавала ФИО4 наличные денежные средства по 100 000 рублей ежемесячно, расписок у него не брала. Первая сумма была передана ФИО4 на основании договора о задатке. В последующем расписок о получении денежных средств ФИО1 у Лакина не брала, т.к. надеялась на его порядочность. Подтверждением того, что ФИО1 ежемесячно снимала денежные средства в размере 100 000 рублей, которые в последующем передавала ФИО4 является выписка по счету карты ее супруга. Факт передачи денежных средств ФИО4 могут подтвердить свидетели. Исковые требования ФИО4 к ФИО10 не признал, поскольку оплата по договору произведена в полном объеме. Также считал, что ФИО4 не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку суду не представлено доказательств, что ФИО10 получила требование о расторжении договора. 

Представитель истца-ответчика ФИО1 - ФИО3 исковые требования в интересах ФИО1 поддержала. Исковые требования ФИО4 к ФИО1 не признала. 

В судебном заседании ответчик-истец ФИО4 не участвовал, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил в материалы дела письменное заявление об уточнении исковых требований из которых следует, что он просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 29 апреля 2023 года заключенный между ним и ФИО1; прекратить за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: _________, площадью №000 кв.м, кадастровый №000 и исключить регистрационную запись в ЕГРН о оправе собственности за ФИО1 ; признать за ФИО4 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: _________, площадью №000 кв.м, кадастровый №000; прекратить ограничение права собственности и обременение объекта недвижимости ипотека в силу закона ФИО1 и погасить регистрационную запись об ипотеке №000 на квартиру, расположенную по адресу: _________, площадью №000 кв.м, кадастровый №000; взыскать с ФИО1 уплаченную государственную пошлину.

В судебном заседании представитель ответчика-истца ФИО4 –ФИО5 исковые требования ФИО1 не признала. Уточненные исковые требования ФИО4 к ФИО1 поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что 29 апреля 2023 года между ФИО4 и Зеленовой заключен договор купли – продажи квартиры. Согласно пункту 1.1. договора купли – продажи от 23.04.2023 года «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в собственность на условиях договора квартиру, находящуюся по адресу: _________. Продаваемая квартира принадлежала ФИО4 на праве собственности. Сделка по продаже квартиры зарегистрирована в Росреестре. Собственником квартиры в настоящее время является ФИО1 Согласно пункту 2.1. договора купли – продажи от 23.04.2023 года указанная квартира продается за один миллион рублей. Оплата за квартиру производится следующим образом: 100 000 рублей «Покупатель» - ФИО1 выплатил «Продавцу» - ФИО4 наличными денежными средствами до подписания договора купли – продажи. Оставшуюся сумму в размере девятьсот тысяч рублей «Покупатель» - ФИО1 обязуется выплатить «Продавцу» наличными денежными средствами ежемесячно по сто тысяч рублей в срок до 01 февраля 2024 года. В связи с тем, что денежные средства за квартиру должны были быть выплачены ФИО1 до 01.02.2024 года на квартиру наложена в силу закона регистрационная запись об ипотеке 44:31:020209:94-44/020/2023-7.Договор купли-продажи от 29.04.2023 года заключен в письменной форме, подписан сторонами. Обязательства по передаче квартиры ФИО1 со стороны ФИО4 выполнены полностью. ФИО1 обязательства по оплате денежных средств за квартиру не выполнила. Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного суда № 5 92017) (утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Следовательно, ответчица ФИО1 существенно нарушила условия договора купли-продажи от 29.04.2023 года, денежные средства в размере девятьсот тысяч рублей ФИО4 не заплатила и не желает их оплачивать, не заплатила ни одного рубля во исполнение сделки. Фактически обманула продавца ФИО4 Доказательств о передаче денежных средств ФИО4 суду ФИО1 не представила. Свидетельские показания допрошенной её подруги ФИО35 - не являются доказательствами передачи денежных средств, и кому они предназначались. Поскольку договор купли- продажи квартиры заключается только в письменном виде, любые изменения и дополнения совершаются только в письменном виде. Доказательствами передачи денежных средств по договору являются письменная расписка, перечисление денежных средств на счет ФИО4 в банк, однако таких доказательств суду не представлено. 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Костромской области в судебном заседании не участвовал, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дело в отсутствие представителя. 

Выслушав истца-ответчика ФИО1, ее представителей ФИО2, ФИО3, представителя ответчика-истца ФИО4 - ФИО5, исследовав материалы дела, допросив свидетеля суд приходит к следующему.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 ст. 486 ГК РФ).

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В силу п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно договору купли-продажи, заключенному 29 апреля 2023 года между ФИО4 (продавец) и ФИО1, (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность на условиях настоящего договора квартиру, находящуюся по адресу: _________, общей площадью №000 кв.м, кадастровый №000. (т.1 л.д. 8-9)

На основании п.1.3 договора продаваемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 12.04.2013 года, выданного нотариусом Шарьинского нотариального округа Костромской области ФИО9 12.04.2013 года, реестровый №000. Право зарегистрировано, о чем в ЕГРН 02.07.2015 года сделана запись регистрации №000. 

В соответствии с п.2.1 договора указанная квартира продается за 1 000 000 рублей. Оплата за квартиру производится следующим образом: 100 000 рублей покупатель выплатил продавцу наличными денежными средствами до подписания данного договора купли-продажи. Оставшуюся сумму в размере 900 000 рублей покупатель обязуется выплатить продавцу ежемесячно наличными денежными средствами ежемесячно по 100 000 рублей в срок до 01 февраля 2024 года. 

Согласно передаточного акта от 29 апреля 2023 года ФИО4 передал в собственность ФИО1 на условиях предусмотренных договором купли-продажи квартиру, находящуюся по адресу: _________ (т.1 л.д. 10)

На основании договора задатка от 10.04.2023 года ФИО1 передала ФИО4 задаток в сумме 100 000 рублей (т. 1 л.д. 11)

Исходя из выписки из ЕГРН 01.06.2023 года государственным органом за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: _________, за №000. (л.д. 12-14).

Из данной выписки также следует, что 01.06.2023 года в отношении указанного объекта недвижимости за №000 зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона в пользу ФИО4 сроком действия с 01.06.2023 года по 01.02. 2024 года.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ.

В силу абзаца 2 пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По правилам ст.56 ГПК РФ бремя доказывания факта исполнения обязательств покупателем по выплате денежных средств продавцу по договору купли-продажи квартиры возлагается на истца ФИО1 

ФИО1 в обоснование заявленных исковых требований о том, что ей произведен полный расчет с покупателем по договору купли-продажи квартиры от 29 апреля 2023 года указывает, что она ежемесячно снимала денежные средства в размере 100 000 рублей с банковской карты супруга ФИО8 и передавала их ФИО4 наличными денежными средствами лично в руки. 

В подтверждение данных доводов истцом представлена выписка по счету дебетовой карты ФИО8 из которой следует, что по указанной карте производились операции по зачислению заработной платы, а также операции по переводу денежных средств и выдаче наличных денежных средств. 

Вместе с тем указанная выписка по счету дебетовой карты ФИО8 сама по себе не может служить доказательством расчета с покупателем по договору купли-продажи, поскольку из содержания расходных операций не следует, что денежные средства списанные с указанной карты были направлены на указанные цели. 

В судебном заседании ФИО8 суду пояснила, что факт передачи денежных средств ФИО4 могут подтвердить свидетели, каких –либо письменных документов подтверждающих факт передачи денежных средств ответчику ФИО4 у нее не имеется. 

Как следует из положений п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Учитывая изложенное, подтверждением исполнения покупателем обязательств оплаты по договору купли-продажи квартиры является расписка в получении денежных средств. 

В соответствии с п.1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Учитывая изложенное, ссылка истца на показания свидетеля ФИО7 не может быть принята судом во внимание, поскольку в отсутствие письменных и других доказательств, подтверждающих факт передачи денежных средств ФИО1 ФИО4, данные показания не являются надлежащим средством доказывания. 

Доводы ФИО1 о наличии у ФИО4 банковских счетов на которых хранятся денежные средства также не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что денежные средства, хранящиеся на счетах ФИО4 были переданы ему ФИО1 

Напротив, как следует из исследованных в судебном заседании выписок по счетам ФИО4 открытых в ПАО «Совкомбанк» и ПАО «Сбербанк» у ФИО4 имелись сберегательные вклады задолго до заключения с ФИО1 договора купли-продажи квартиры 29 апреля 2023 года. 

Доказательств, подтверждающих доводы ФИО1 о том, что переданные ему в счет оплаты приобретенной квартиры денежные средства ФИО4 относил в банк в целях хранения на депозитном счете суду не было представлено. 

Исходя из того, что истцом ФИО1 не представлено доказательств того, что обязательства по договору купли-продажи квартиры от 29 апреля 2023 года о выплате продавцу денежных средств за приобретенную квартиру исполнены, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований о признании обременения в виде ипотеки на квартиру отсутствующим.

Разрешая требования ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру, суд учитывает следующее. 

Как установлено в судебном заседании, покупатель ФИО1 выплатила по договору купли-продажи квартиры от 29 апреля 2023 года продавцу ФИО4 100 000 рублей наличными денежными средствами до подписания договора купли-продажи, что подтверждается договором задатка о 10 апреля 2024 года. Оставшаяся сумма в размере 900 000 рублей ФИО1, в порядке предусмотренном договором купли-продажи квартиры от 29 апреля 2023 года ФИО4 не была выплачена в срок до 01.02.2024 года. Доказательств обратного ФИО1 и ее представителями суду не представлено. 

Заключая договор купли-продажи ФИО4 был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданной квартиры, неполучение которых является ущербом, причиненным ему ФИО1 Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным неисполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора. 

Кроме того, ФИО1 в порядке статьи 56 ГПК РФ не представлено ни каких доказательств, свидетельствующих о намерении осуществить оплату оставшейся суммы задолженности продавцу недвижимости в будущем, что также свидетельствует о существенности нарушений условий договора. 

Согласно п.п 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной по решению суда договор может быть изменен или расторгнут. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

29.01.2024 года ФИО4 в адрес ФИО1 был направлен проект соглашения о расторжении договора купли – продажи квартиры от 29.04.2023 года. (л.д. 96-99).

Однако, ФИО1 уклонилась от получения почтовой корреспонденции. 

Доводы представителя ФИО1 – ФИО2 о том, что ФИО4 не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу п.1 ст. 165.1 ГК РФ риски неполучения юридически значимого сообщения должны быть возложены на ФИО1 

Учитывая, что ФИО1 существенно были нарушены условия договора, претензионный порядок расторжения договора был истцом соблюден, суд полагает, что требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от 29.04.2023 года являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Решение суда о возвращении имущества продавцу является основанием для обратного перехода права собственности к продавцу, сопровождающегося новым актом государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При установленных обстоятельствах, учитывая, что требования ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 29.04.2023 года удовлетворены, квартира отчужденная по указанному договору подлежит возвращению в собственность ФИО4, требования ФИО4 о прекращении права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: _________, признании за ним права собственности на указанную квартиру, а также погашении записей о государственной регистрации права собственности ФИО1 и об ипотеке в силу закона, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.

Согласно платежному документу от 22.01.2024 года истцом при подаче искового заявления оплачена госпошлина в размере 12 200 рублей, что соответствует требованиям п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ.

Учитывая изложенное, в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ФИО4 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 200 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) – отказать.

Исковые требования ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру, удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу : _________ площадью, №000 кв.м, кадастровый №000, заключенный 29 апреля 2023 года между ФИО4, ДД.ММ. года рождения (паспорт №000 ) и ФИО1, ДД.ММ. года рождения (паспорт №000)

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: _________, отчуждённую по вышеуказанному договору купли-продажи от 29.04.2023 года в собственность ФИО4.

Признать отсутствующим (прекратить) право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу : _________.

Признать (восстановить) право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу : _________

Запись в Едином государственном реестре недвижимости от 01.06.2023 года №000 о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиры, расположенной по адресу : _________, и №000 о регистрации ипотеки в силу закона, признать погашенными.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 госпошлину в размере 12 200 (двенадцать тысяч двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Шарьинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.С. Злобина 

Мотивированное решение по делу изготовлено 08 июля 2024 года.