дело № 3га-221/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Уфа 24 апреля 2025 года 

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,

при секретаре судебного заседания Г.Э.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агросодружество» к ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агросодружество» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года № №... об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №...:6 равной рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2024 года.

В обоснование требований административный истец указал, что как арендатор земельного участка имеет право на выкуп, однако по его мнению, установленная кадастровая стоимость превышает рыночную. Решением государственного бюджетного учреждения было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету №1111/24-555 от 1 ноября 2024 года ООО «Оценка Проф». Полагает, что оспариваемое решение противоречит положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании административный иск поддержал, просил удовлетворить, согласен с заключением экспертизы. 

Представитель ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО2 иск считает необоснованным, с заключением судебной экспертизы согласна. 

Представитель административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, сельского поселения Рассветовский сельсовета муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административного искового заявления.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 7 декабря 2023 года №713 установлена дата перехода к применению на территории Республики Башкортостан положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - с 1 января 2024 года.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что ООО «Агросодружество» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №...:6, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, площадью 2090000 +/-12650, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (договор аренды дата государственной регистрация права 28 октября 2021 года, 02:20:171202:6-02/115/2021-3, срок действия с 19 октября 2021 года по 18 октября 2029 года).

В соответствии с Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 года №1917 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на 1 января 2022 года» в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной оценки земельных участков Республики Башкортостан, в том числе кадастровая стоимость с кадастровым номером №...:6 в размере 9 405 000 рублей. Период применения с 1 января 2023 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН 15 декабря 2022 года.

29 ноября 2024 года в ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» поступило заявление представителя общества ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявителем был приложен отчет №1111/24-555 от 1 ноября 2024 года ООО «Оценка Проф» об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере 2053000 рублей по состоянию на 1 ноября 2024 года.

17 декабря 2024 года ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» принято решение № №... об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В решении бюджетного учреждения указано, что в нарушение статьи 11 Закона об оценке, пункта 2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно сведений об оценщике, на стр.9 указа договор страхования деятельности оценщика сроком действия до 16 июня 2023 года, тогда как отчет составлен на 1 ноября 2024 года.

В нарушение статьи 11 Закона об оценке, пункта 2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно устаревшего анализа социально-экономического развития России на 2023 год (стр.22-27), тогда как на сайте Росстата анализ социально-экономического развития на январь-сентябрь 2024 года. Кроме того, на стр.26-27 приведен анализ социально-экономического положения городского округа город Уфа РБ, тогда как объект оценки расположен в Давлекановском районе Республики Башкортостан.

В нарушение статьи 11 Закона об оценке, пункта 2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно анализа рынка недвижимости в городе Уфа согласно данным аналитического агентства Эксперт (стр.31-40), тогда как объект оценки расположен в Давлекановском районе Республики Башкортостан.

В нарушение статьи 11 Закона об оценке, пункта 2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно использования объекта-аналога №2 со стоимостью 0 руб 60 коп. за 1 кв.м, так как значение коэффициента вариации превышает 33%, что говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений. Коэффициент вариации характеризует степень однородности выборки и при нормальном распределении не должен превышать 33%.

В нарушение статьи 11 Закона об оценке, пункта 2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно объекта-аналога №4. По данным ППК Росреестр площадь объекта с кадастровым номером №...:203 составляет 115014 кв.м, тогда как оценщик в расчетах использует площадь 115 000 кв.м, что приводит к некорректно рассчитанной стоимости. На стр.97-98 представлен скрин объявления о продаже объекта аналога №4 от 14 октября 2024 года, где стоимость 1 кв.м равна 2,17 руб., тогда как на сайте https://архивоценщика.рф/ имеется предложение о продаже аналога ближе к дате оценки от 17 октября 2024 года, где стоимость за 1 кв.м равна 4,35 руб. На основании этого использование при расчетах данных объявления о продаже от 14 октября 2024 года ведет к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и сопоставимости подобранных объектов-аналогов. Подбор объектов-аналогов в отчете производился некорректно: объекты-аналоги выбраны по нижней границе рыночных цен предложений в диапазоне от 2,5 до 2,6 рублей за кв.м. При этом в нарушение п.22а ФСО №7 оценщиком не описан объем доступных оценщику рыночных данных и правила их отбора для проведения расчетов, не исследованы иные сопоставимые предложения объектов-аналогов (приведены в решениях), стоимость которых составляет от 7,48 до 26,59 рублей за кв.м, что значительно выше использованных в расчетах объектов-аналогов.

Оценщиком были проигнорированы альтернативные (в том числе более дорогие) предложения на рынке и не проанализирована возможность использования их в дальнейших расчетах, соответственно, уровень рыночных цен диапазона (средних, максимальных, минимальных значения) не подтверждён.

В результате проведенной проверки сделан вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Отчет не может быть принят в качестве основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (том 1 л.д.15-22). 

12 февраля 2024 года, с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО «Агросодружество» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета №1111/24-555 от 1 ноября 2024 года ООО «Оценка Проф» требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту З.И.А. ООО ОК «ТерраНова».

В соответствии с заключением №№... от 28 марта 2025 года, подготовленным экспертом З.И.А.. отчет №1111/24-555 от 1 ноября 2024 года ООО «Оценка Проф» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и прав оценочной деятельности, нарушение требования ст.11 ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО VI п.2.1, п.2.3, нарушение методологии оценки, повлияло на достоверность результата, имеются недостоверные сведения в соответствии с требованием ФСО № III п.12, которые повлияли на итоговый результат.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:6, определенная в указанном отчете в размере 2 0530 000 рублей, экспертом не подтверждена (том 2).

В заключение эксперта указано, что в нарушение ст.11 ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО VI п.2.1 оценщик определяет вид права – аренда, что не соответствует требованиям ведических рекомендаций при определении кадастровой стоимости Приказ Росреестра от 4 августа 2021 года №П/0336 (редакция от 11 сентября 2024 года). Применение корректировки на вид права к объекту оценки не корректно.

При проведении оценки погрешности, допущенные при внесении корректировок в рамках используемого метода оценки, существенным образом повлияют на итоговое значение. Нарушение требования ст.11 ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО VI п.2.1 повлияло на достоверность полученного результата рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, выводы эксперта З.И.А. относительно отчета №1111/24-555 от 1 2024 года ООО «Оцена Проф» подтверждают обоснованность решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года №№... об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По состоянию на 1 ноября 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:6 определена экспертом З.И.А. в размере 5 225 000 руб. 

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы №ЗУ/05/03/25-ЗЭ от 28 марта 2025 года, подготовленное экспертом З.И.А. соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт З.И.А. является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены и в оспариваемом решении ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года № ОРС-02/2024/000820.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Агросодружество» у ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «Агросодружество» не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания оспариваемого решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года № №... незаконным, отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

После исследования судом экспертного заключения №ЗУ/05/03/25-ЗЭ от 28 марта 2025 года, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы суд не усматривает.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт З.И.А.. использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Экспертом был проведен анализ рынка с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети «Интернет», используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка и может быть положено в основу решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим принципом суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Разрешая заявленные административным истцом требования, оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:6, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2024 года в размере 5225 000 рублей.

Руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Агросодружество» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года № №... об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:6, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика адрес, площадью 2090000 +/-12650, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2024 года в размере 5 225 000 (пять миллионов двести двадцать пять тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова