Дело № 3а-134/2021

73OS0000-01-2021-000122-50

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2021 годаг.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Фахуртдиновой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Астория» к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Астория» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, истец является собственником земельного участка. 

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 5 346 478 руб. 03 коп.  

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № с17097 от 10 марта 2021 года, составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка на 5 февраля 2021 года составила 1 333 070 руб. 82 коп.

Поскольку размер кадастровой стоимости влияет на размер налоговых платежей, истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 19 апреля 2021 года № ОРС-73/2021/000151 по результатам рассмотрения заявления ООО «Астория» обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Не соглашаясь с указанным решением, истец просил признать его незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 333 070 руб. 82 коп., определенной в отчете ООО «Многопрофильный деловой центр» № с17097 от 10 марта 2021 г.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик ФИО1, администрация МО «город Димитровград». 

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Оценщик ФИО1 полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению. 

Представители ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 и ФИО4 заявленные требования не признали, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Представители Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр» в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено, что ООО «Астория» является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – для административно-хозяйственного здания.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 5 346 478 руб. 03 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № с17097 от 10 марта 2021 года, составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка на 5 февраля 2021 года составила 1 333 070 руб. 82 коп.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Согласно части 11 статьи 22.1 бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 16 указанной статьи в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Из приведенных выше норм законодательства следует, что в настоящее время предусмотрен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено в суд только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера.

При этом в случае признания судом незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, рыночная стоимость устанавливается в размере, определенном в отчете оценщика. 

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (далее Центр ГКО, учреждение).

Материалами дела подтверждено, что 18 марта 2021 года в Центр ГКО поступило заявление ООО «Астория» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с приложением предусмотренных Федеральным законом № 237-ФЗ документов.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 19 апреля 2021 года № ОРС-73/2021/000151 по результатам рассмотрения заявления ООО «Астория» обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Основанием принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № с17097 от 10 марта 2021 года явилось неверное определение оценщиком сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый земельный участок и, соответственно, неверный подбор объектов-аналогов, что привело в неправильному определению рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком допущено нарушение требований п. 10, подпункта «б» п. 11, пп. «б» п. 22 ФСО № 7. 

Оценивая правомерность решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд приходит к следующему.

Порядок и срок принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение Центра ГКО принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку административным истцом заявлено также требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета оценщика № с17097 от 10 марта 2021 года, судом перед судебными экспертами был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы № 0185/21, проведенной экспертами Союза «Ульяновской областной торгово-промышленной палаты», в отчете об оценке № с17097 от 10 марта 2021 года в отношении земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, допущены следующие нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости: 

- в нарушение п. 11 б-д, 12, 13 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3 наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка не может быть использование под производственно-складскую недвижимости (юридически не разрешено производить производственно-складскую застройку). Следовательно, неверно определен и проанализирован сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

- в нарушение п. 22 б ФСО №7, п.5 ФСО № 3 расчеты выполнены с использование аналогов (аналоги №№ 1,2,3), не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

При этом, в заключении экспертов указано следующее. 

Согласно п. 13 ФСО № 7 наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует её продуктивность (соответствует её наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Физическая возможность. Согласно визуальному осмотру в основном здании (кадастровый номер ***), находящемся на оцениваемом земельном участке, расположено швейное производство. Согласно правоустанавливающему документу (выписка из ЕГРН № 99/2021/376689757 от 19.02.2021) нежилое здание является детским садом. Таким образом, конструктивно-планировочные решения здания позволяют расположить в не небольшое легкое производство (швейное, пищевое и т.д.) и расположить торгово-офисные помещения без реконструкции, капитального ремонта и т.д.

Юридическая разрешенность. Согласно правоподтверждающему документу (выписка их ЕГРН № *** от 16 февраля 2021 года) земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административно-хозяйственного здания.

В соответствии с. п.2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

На дату оценки – 5 февраля 2021 года земельный участок находится согласно Правилам землепользования и застройки г.Димитровграда Ульяновской области, утвержденным решением Городской Думы г.Димитровграда от 27 июля 2011 года № 53/682 в зоне О1, в которой строительство и размещение производственно-складских объектов законодательно не разрешено. Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка не может быть использование его под производственно-складскую недвижимость.

Кроме того, расположенное на оцениваемом земельном участке основное нежилое здание с кадастровым номером *** включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость – Приказ Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 11 ноября 2020 года № 245-ПР. В соответствии со ст. 378.2 НК РФ в указанный перечень включаются: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использования или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации)_ объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общес венного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Таким образом, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области определило данный объект как коммерческий (торгово-офисный). Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка не может быть использование его под производственно-складскую недвижимость.

Ввиду неверного отнесения оценщиком земельного участка к сегменту рынка – под недвижимость промышленного назначения – производственно-складскую недвижимость, неверно подобраны и объекты-аналоги, что привело к неверному определению стоимости оцениваемого земельного участка. 

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о признании 

заключения экспертов Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» № 0185/21 от 12 августа 2021 года недопустимым доказательством ввиду того, что один из проводивших экспертизу экспертов – ФИО5 не обладает правом на её проведение. Имеющийся у него квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка бизнеса» не дает ему право на проведение оценки недвижимости.  

Согласно ч. 2 ст. 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

По смыслу ст. 154 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о допустимости доказательства, ходатайство об исключении доказательства из административного дела ввиду его недопустимости разрешаются судом после заслушивания мнений лиц, участвующих в деле, их представителей путем вынесения определения, в том числе протокольного.

Судом ходатайство о признании экспертного заключения недопустимым доказательством было оставлено без удовлетворения. 

В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В данном случае суд соглашается с выводами экспертного заключения о неверном отнесении оценщиком земельного участка с кадастровым номером *** к сегменту рынка – под недвижимость промышленного назначения – производственно-складскую недвижимость, и, соответственно, неверным подбором объектов-аналогов, что привело к неправильному определению стоимости оцениваемого земельного участка. 

По доводам представителя истца об отсутствии у эксперта ФИО6 права на проведение экспертизы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Из экспертного заключения № 0185/21 следует, что оно проводилось двумя экспертами: ФИО7, являющейся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, имеющей действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и застраховавшей свою ответственность, а также экспертом ФИО5, являющимся членом НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка бизнеса» и застраховавшим свою ответственность.

В результаты опроса указанных экспертов в ходе рассмотрения дела было установлено, что осмотр объекта оценки и непосредственно проведение экспертизы на предмет соответствия требованиям законодательства в области оценочной деятельности отчета № с17097 от 10 марта 2021 года, составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, произвела эксперт ФИО7  

ФИО5 проверял соответствие составленного экспертом ФИО7 заключения требованиям к его оформлению (соблюдение формы отчета, наличие необходимых разделов, проверка на предмет отсутствия ошибок). 

Кроме того, в материалы дела представлена выписка из протокола проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности ФГБУ «Федеральный ресурсный центр» от 2 сентября 2021 года, согласно которой ФИО5 сдал квалификационный экзамен по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».   

При таких обстоятельствах заключение экспертизы не может быть признано недопустимым доказательством. 

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение экспертизы содержит подробное описание проведенных исследований, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответ на поставленный судом вопрос.

Не указание в экспертном заключении сведений о присутствовавших при проведении осмотра объекта оценки лицах, не свидетельствует о недействительности экспертного заключения. В ходе рассмотрения дела эксперт ФИО7 пояснила, что при осмотре объекта оценки присутствовал оценщик ФИО1 и лицо, допустившее её на объект, которых она восприняла в качестве представителей истца, о чем и указала в экспертном заключении. 

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела было установлено несоответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов, оснований для признания незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 19 апреля 2021 года и установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 333 070 руб. 82 коп., определенной в отчете ООО «Многопрофильный деловой центр» об оценке № с17097 от 10 марта 2021 года, (оценщик ФИО1), в удовлетворении административного иска ООО «Астория» следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Астория» к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-73/2021/000151 от 19 апреля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «Многопрофильный деловой центр» №с17097 от 10 марта 2021 г., установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.